广州市海珠区人民法院
民事判决书
（2007）海民三初字第X号
原告彭某某（英文译名：x），男，X年X月X日出生，英国国籍，现住（略）.K。
委托代理人周玉忠，广东君之杰律师事务所律师。
被告谢某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略），现住广州市X路X号12D室。
委托代理人杨昌利，广东环球经纬律师事务所律师。
原告彭某某诉被告谢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周玉忠，被告的委托代理人杨昌利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月5日，经第三人广州市力强房地产代理有限公司介绍，其与被告签订《房地产买卖合约》，约定其向被告购买广州市X路X号12D房，成交价为80万元；被告保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷；由于被告的原因导致该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由被告承担全部责任，赔偿其由此引起的一切损失；签署本合约后被告必须在10日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或对方同意，否则视为违约，被告需负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给其，并向其支付该物业成交价的10%作为违约金；等。签订合同当天，其向第三人交纳了定金1万元。2007年1月22日，该物业因被告与他人发生纠纷被法院查封。2007年2月25日，因合约不能执行造成违约，被告将定金退回给其。在合约签订后，被告因与他人发生纠纷导致该物业被查封不能过户，已构成违约，依法应承担违约责任。故起诉要求：1、被告向其支付违约金x元及直接经济损失310元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。理由：1、其与原告都是受害人，其与原告进行房屋交易时，并不知道涉案房屋已被查封；而涉案房屋被查封是因为其被案外人无缘无故起诉至法院，并启动了财产保全程序，造成交易未能按合同原定的程序和时间执行，所以其不存在单方终止履行合同的行为。现该案经海珠区人民法院审理之后，该案外人因未到庭参加诉讼，被海珠区人民法院裁定按撤诉处理。现涉案房屋已经被解除查封，故其与原告的房屋买卖合同可以继续履行。2、在涉案房屋的交易过程中，其有违约行为，但并没有构成合同约定的需要承担10％违约金的违约行为，何况交易不能进行是因为意外事件造成的。其发现房屋被查封之后，已积极地向原告退回了定金，在另案处理结束后，其也积极要求与原告继续履行合同。综上，其不需承担成交价10％的违约金的责任。
经审理查明，2007年1月5日，被告（卖方）与原告（买方）及广州市力强房地产代理有限公司（代理方）签订《房地产买卖合约》，约定卖方以x元向买方出售位于广州市海珠区X路X号12D房；付款方式：1、买方于签署本合约当天将定金x元交付给代理方，由代理方于两个工作日内查册该物业无误后将定金转交卖方；2、买方于签定本合约后2007年1月30日将首期房款（不含定金）x元交付给代理方；3、代理方于递件后三个工作日内将首期房款（不含定金）x元交付给卖方；4、买方于双方缴纳税费、办理过户手续前将房款余款x元交付给代理方；5、办理好过户手续后三个工作日内，代理方将已收房款一次性转交给卖方；卖方于2007年2月25日前将该物业交付买方；卖方为该物业合法产权人，保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷；由于卖方的原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任，赔偿买方由此引起的一切损失；签署本合约后卖方须在10日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约；在交易完成之前，卖方若无故单方终止履行本合约，也视为违约；卖方违约卖方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；等。原告于2007年1月4日向代理方支付了定金港币x元（该款已转交被告）。同年1月18日原告向被告支付人民币200元（补定金港币与人民币的差额）。
上述合约签订后，代理方与被告于2007年1月30日到房管部门办理相关手续时，发现讼争房屋已被本院另案查封，故当时未能办理讼争房屋的交易过户手续。原告表示代理方于2007年2月10日左右将上述情况告知其。2007年2月25日原告开具《收据》给被告，载明原告收到被告因购房合同不能执行，造成违约，退还买方定金人民币x元；等。
另查，本院在审理原告李顺华诉被告谢某某买卖合同纠纷一案中，于2007年1月22日以（2007）海民一初字第281-X号民事裁定书查封了涉案房屋。后因原告李顺华经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院于2007年4月16日作出（2007）海民一初字第X号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。之后，本院根据被告的申请，于2007年6月5日以（2007）海民一初字第281-X号民事裁定书裁定解除对涉案房屋的查封。
原告于2007年4月26日提起本案诉讼。
原告表示代理方和被告曾在2007年6月20日左右通知其涉案房屋已被解除查封，可以继续交易，但其认为被告应向其赔偿违约金，而被告不同意支付违约金，故双方未能就合同继续履行问题达成一致意见。
诉讼中，原告为证明其因购买涉案房屋而支出了翻译护照及办理公证授权委托书的费用，向本院提交了广州市公证处于2007年1月5日向原告出具的发票2张，其中载明代译件翻译费100元、公证费190元、副本费20元。被告对上述证据的真实性和关联性没有异议。
被告也提交了两份《申通快递详情单》，拟证明其于2007年5月23日向本院院长和（2007）海民一初字第X号案件经办人邮寄了申请对涉案房屋解除查封的函件。原告认为其无法确认上述证据的真实性，且该证据与本案无关。
本院认为，被告与原告及广州市力强房地产代理有限公司三方签订的《房地产买卖合约》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对签约当事人均有约束力。上述合约包含了两个法律关系，一是被告（卖方）与原告（买方）之间的房屋买卖合同关系，二是买卖双方与广州市力强房地产代理有限公司（代理方）之间的居间合同关系。根据原告的诉请，本案只处理原、被告之间的房屋买卖合同关系。
根据上述合约约定，被告保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷；由于被告的原因，造成该物业不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任，赔偿原告由此引起的一切损失；签署本合约后被告须在10日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经原告同意，否则视为违约；被告违约，被告负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给原告外，并向原告支付该物业成交价的10%作违约金。在合约的履行过程中，由于被告出售的房屋被另案查封而无法办理涉案房屋的转名过户手续，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。而被告也在得知涉案房屋被查封后将定金退回给原告，表明原、被告当时已同意解除双方的房屋买卖合同。因造成合约不能按期履行的责任在于被告，故被告应按合约的约定承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金x元（按成交价的10%计算），并赔偿因此而造成的经济损失310元，符合合约的约定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案被告的房屋被法院依法查封，不属于不可抗力的范围。故被告以涉案房屋被查封属于不可抗力为由不同意承担违约责任的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谢某某在本判决生效之日起10日内，支付违约金x元给原告彭某某。
二、被告在本判决生效之日起10日内，赔偿经济损失310元给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2631元（其中受理费1808元，诉讼保全费823元），由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十天内，被告可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长吴洁苹
人民陪审员吴国祥
人民陪审员陈月容
二00七年九月六日
书记员黄颖慧
书记员王双振
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