广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会，住所佛山市南海区X路名苑小区。
法定代表人张某某，主任。
委托代理人冯富春，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人邓汝松，广东君和政通律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼三楼。
法定代表人麦某某，经理。
委托代理人周腾，广东雅颂律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会因与被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2004年12月14日，佛山市南海区桂城名苑小区成立业主大会，选举产生了业主委员会(即被告)，并报当地行政主管部门备案。从2005年5月15日开始，被告开始酝酿重新选聘物业管理公司。2005年10月18日，被告发出公告重新招聘物业管理公司，要求“如果对目前的物业管理服务满意－不同意重新招标选聘物业管理公司的业主，请在公告之日起18日内持房产证和身份证到名苑三区业主委员会办公室进行登记。”“凡2005年11月5日前不到业主委员会登记的业主一律作同意重新招标选聘物业管理公司看待。”2005年11月7日，被告向相关物业管理企业发出邀请函，邀请相关物业管理企业进行投标。2005年11月20日，被告向相关部门、业主发出邀请函，对投标过程进行监督。2005年11月25日，被告决标：佛山市南海区豪信物业管理有限公司(以下简称豪信公司)中标。2005年11月29日，被告公示招标结果。2005年12月15日，被告召开会议讨论如何获得2/3业主同意招标结果。2005年12月16日至2005年12月30日，被告就名苑小区业主是否同意业主委员会选定豪信公司作为名苑小区物业企业并同时解聘原告的意见进行调查，调查结果：在714户回收调查表中，688户同意，15户不同意，11户中立。2005年12月2日、3日、5日、2006年2月24日至2006年3月5日，原告就名苑小区业主是否同意原告继续管理并提高服务水平进行调查，调查结果：在640户回收调查表中，520户同意，79户不同意，41户中立。2006年1月7日，被告与豪信公司正式签订物业管理合同，同日被告发出通知要求原告在2006年1月14日前和豪信公司做好交接工作。2006年1月12日，原告诉至本院。2006年1月3日、2月15日，被告向佛山市南海区建设局发函，要求佛山市南海区建设局派员指导新旧物业管理企业移交工作。2006年2月27日，佛山市南海区建设局对被告的来函予以答复，要求被告采取克制态度，以大局为重，暂不办理物业移交手续，通过司法途径解决物业移交纠纷。另查明，名苑一、二、三区共有业主1007户。
原审判决认为：本案的争议焦点是被告是否通过合法程序解聘原告，至于被告的服务质量如何则属另一法律关系，本案不予审查。对于被告是否依法解聘原告另行聘请物业管理企业，分析如下：1、原告对名苑小区的管理权来源于原告与名苑小区各业主签订的《前期物业管理服务协议》，根据我国《物业管理条例》的规定，无论双方是否约定服务期限以及约定的服务期限是否届满，名苑小区的业主大会成立后均有权通过法定程序选择新的物业管理企业对小区进行物业管理。但业主大会选举产生的业主委员会只是业主大会的执行机构，不具有业主大会的选聘、解聘物业管理企业的权力，只能召开业主大会会议作出认定后，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同。因此，选聘和解聘物业管理企业是业主大会的职权，应由其作出决定，业主委员会只是执行机构，只能执行业主大会的选聘和解聘的决定，无直接决定权。2、被告并没有召开业主大会会议擅自决定直接进入招投标选聘物业管理企业的程序。根据《物业管理条例》的规定，业主大会有权决定选聘和解聘物业管理企业，且业主大会作出选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”但被告在招投标前没有采取“集体讨论”或“书面征求意见”的形式召开业主大会，对是否同意解聘原告进行表决，更没有提前15日通知全体业主。因此，名苑小区选聘新的物业管理企业的行为是被告的行为，而非业主大会行为。3、业主大会的形式只有两种：“集体讨论”或“书面征求意见”。被告于2005年10月18日张贴的公告(原告证据3)不具有通知召开业主大会会议的效力。且该公告的内容具有强制性质，将被告的主观意愿灌输在实施方式上，名为征求意见，实属剥夺了业主的表决权、投票权、隐私权。4、被告于2005年12月16日至2005年12月30日就名苑小区业主是否同意业主委员会选定豪信公司作为名苑小区物业管理企业并同时解聘原告所进行的业主意见调查，不具有业主大会会议决定的效力，该意见调查不是对是否同意原告继续管理进行表决，而是将选定的新物业管理企业和解聘原告合并作为一个条件给业主进行选择，剥夺了业主的决定权、选择权。并且与原告提供的带有倾向性意见的调查表也有矛盾，因此被告的调查不能追认被告的行为，起不到补救的作用。因此，在本案中，被告未经过业主大会决定自行作出选聘和解聘决定，超越业主委员会的职权，违反了法定程序，其所作出的重新选聘物业管理企业的行为无效。原告和各业主之间的前期物业管理服务协议，是依法成立的，合法有效，在小区业主大会未依法选出新的物业管理企业并移交之前，原告和业主仍应按照该协议全面履行各自义务，继续做好名苑小区的物业管理服务，维护小区的安全和谐，维护广大业主的利益。由于本案需要解决的问题是被告所进行重新选聘物业管理企业的行为是否合法，原告将来是否能拥有名苑小区的合法管理权，应由该小区的业主决定，本案不作处理，故原告的其他请求不再审查。必须指出的是，选聘和决定物业小区物业管理企业的权利属于全体业主，而非个别业主，有权作出决定的是业主和业主大会，而业主委员会是业主大会选出来的执行机构，其应当在职权范围内依法忠实地履行好职责，切实维护全体业主的利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《物业管理条例》第十二条、第十四条的规定，判决：一、被告佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会在2005年重新选聘物业管理企业的行为无效。二、在佛山市南海区桂城名苑小区业主大会依法选出新的物业管理企业并应移交管理权前，原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司仍应按照前期物业管理服务协议全面履行自己的义务，维护、管理好名苑小区。三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费100元，由被告负担。
宣判后，上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实严重错误。1、原审法院认定被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司有旧的物业资质证书，纯属推定，根本未顾及客观事实。2、原审法院对上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会在2006年1月7日与佛山市南海区豪信物业管理有限公司签订新的《名苑小区物业管理服务合同》前未召开过业主大会，显然是认定事实严重错误。事实上，上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会从2005年10月18日在名苑小区发出关于重新招聘物业管理公司的公告开始，至2005年12月30收回最后一张《意见调查表》即业主大会的表决票为止，这一期间的活动就是一次业主大会。收回这些《意见调查表》即业主大会的表决票后，进行统计，绝大多数投的是赞成票。接着，上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会才在2006年1月7日与佛山市南海区豪信物业管理有限公司签订新的《名苑小区物业管理服务合同》。这次为期三个月的业主大会，期间邀请了包括现在管理的兴业物业管理有限公司在内的各物业公司参加名苑小区的物业管理服务投标，经过评委评选，最终选择了业绩好、信誉高、能力强的佛山市南海区豪信物业管理有限公司作为中标的单位，并已在小区内公告，发出中标通知书，最终通过了各个业主的表决赞成，因此其所有程序都符合国家《物业管理条例》的规定。二、原审适用法律显属错误。1、原审法院对上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会收回的《意见调查表》认为不是业主大会的表决方式，显然属于适用法律错误。三、原审判决至今被上诉人仍对南海区桂城名苑小区的所有物业具有管理权是严重违法的。被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司虽然与南海区桂城名苑小区部分业主签订了《名苑小区前期物业管理服务协议》，但是该前期物业管理服务委托合同已经明确规定是指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”。兴业物业公司作为前期物业管理服务，在小区成立业主大会后，其前期管理服务合同自然终止；且相关的法律法规对前期物业管理的概念、方式、期限也进行了明确的规定。因此，本案被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司与南海区桂城名苑小区部分业主签订的《名苑小区前期物业管理服务协议》继续履行的前提已经不复存在。被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司与南海区桂城名苑小区部分业主签订的《名苑小区前期物业管理服务协议》依法自应终止解除。而且，被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司在与南海区桂城名苑小区部分业主签订了《名苑小区前期物业管理服务协议》后，特别是2005年度期间，其在我小区的前期限物业管理活动中存在着越来越多的重大的违规违约管理的问题。兴业物业公司在名苑小区的前期管理服务工作中，各项常规性工作都难以令广大业主满意，如在最基本的清洁、绿化、维修工作等，特别是对重要的保安工作，形同虚设，业主室内被盗、车辆被盗等案件不断发生，业主们惶恐不安，意见纷纷，这样的管理服务如何能令业主们安居乐业鉴于兴业物业公司的管理服务不到位，为维护业主们的利益，名苑小区业主才依法组织召开了名苑小区业主大会，并选举产生了业主委员会。业主委员会根据业主的意见及投诉，把存在的诸多问题及时反馈到兴业物业公司，但该公司总以各种借口推诿、不接纳、不解决。如小区X路监控系统，已有大部分损坏不能使用、小区X路灯损坏、围墙灯损坏、公共管道堵塞、保洁不及时、垃圾、枯枝败叶随处可见、保安不到位、员工服务态度差、不公布财务状况等等，这些问题已多次向此公司反映，但一直不能得到解决，甚至直到现在仍没有解决。这样一来，广大业主均强烈要求解除被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司的前期物业管理服务委托合同，责令其立即退出名苑小区，移交名苑小区物业管理权。兴业物业公司起诉日之前不具备合法的相关资质，其收费也没有得到物价等行政主管部门的审批备案，因此兴业物业公司仍在名苑小区进行物业管理和收费，即为违法，属乱收费。兴业物业公司的上述这种种行径，显然已经严重违反了国务院《物业管理条例》等国家法律法规的有关规定，也严重损害了名苑小区全体业主的合法权益。其由此而给上诉人造成的经济损失理应予以赔偿。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律极为不当，理应予以撤销。据此，特上诉恳请贵院依法撤销错误的原审判决，改判驳回被上诉人所有诉讼请求；依法支持上诉人提出的诉讼主张，即判决解除被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司与南海区桂城名苑小区部分业主所签订的前期物业管理服务委托合同，责令被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司立即退出名苑小区，向上诉人移交名苑小区物业管理权；并判决被上诉人立即支付所拖欠的名苑小区业主委员会活动经费x元(其从所代收的物业管理费、停车场等使用费、保管费中每月返还3000元作为业主委员会的活动经费，2005年8月开始也拖延拒付至今)，赔偿上诉人的经济损失x元；本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人佛山市南海区兴业物业管理有限公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的各项判决公正、合法，被答辩人上诉无任何事实与法律依据，敬请二审法院依法判决驳回被答辩人的所有上诉请求，维持原判。二、被答辩人所进行的“2005年解聘答辩人及选聘新的物业管理公司的行为”存在以下违法及违反名苑小区广大业主意愿的行为，依法应为无效行为。第一，根据中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》(以下简称《条例》)第十一条第三项，第十一条、第十四、第十五条等规定，要对一个物业小区选聘或解聘物业管理企业的决定权在于物业小区的全体业主及业主大会，被答辩人仅是业主大会的执行机构。特别是在选聘或解聘物业管理企业的事项中，被答辩人依法应严格按下列步骤代表绝大多数业主及业主大会组织开展选聘或解聘物业管理企业的工作，被答辩人应遵循的步骤是：①被答辩人应提前15天通知全体业主何时召开业主大会，并同时告知相关的居民委员会；②经业主大会开会讨论决定并获得物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过；③在业主及业主大会依法作出解聘的物业管理企业的决定后，被答辩人方能代表业主及业主大会开展解聘原物业企业的工作。④在业主及业主大会选定新的物业管理企业后，被答辩人才能代表业主及业主大会与业主及业主大会选定的物业管理企业签订物业管理合同，并负责代表业主及业主大会开展物业管理工作。而在本案中，被答辩人在未依照有关法律、法规的规定提前15天通知召开业主大会；未依法召开业主大会及未取得业主大会作出合法的选聘或解聘物业管理企业决定的前提下，就擅自进行解聘答辩人及选聘新物业管理企业等一系列干扰答辩人正常管理工作的行为。虽然，被答辩人在2005年10月18日发出公告公示：“如果对目前的物业……作同意，重新招标物业管理公司看待”的内容。在此公告中，被答辩人单方采取默认推定的方式，推定全体业主同意其进行重新招聘物业管理企业。被答辩人采取这种默认推定方式作为全体业主同意其重新选聘物业管理企业无任何法律依据，同时全体业主及业主大会也从末以任何方式允许被答辩人采取这种推定方式作为全体业主同意或代替业主大会决定选聘或解聘物业管理企业的决定。因此，被答辩人张贴公告的行为不具有通知召开业主大会的效力，更不具有代表业主同意及业主大会决定选聘或解聘物业管理企业的效力。该公告的内容仅是被答辩人的单方意愿，并剥夺了业主的表决权，投票权，隐私权等业主权利。之后，被答辩人于2005年11月20日、25日单方进行邀标和决定选聘佛山市南海区豪信物业管理企业(以下简称“豪信公司”)对名苑小区进行物业管理，并于同年12月12日张贴驱逐答辩人撤出名苑小区的通知。之后，被答辩人为掩盖其违法解聘及选聘物业管理企业的行为和非法目的，于2005年12月15日召开业委会讨论如何获得2/3以上业主同意招标结果，最后决定从2005年12月16日至同年12月30日，派中标单位豪信公司的员工就名苑小区业主是否同意被答辩人选定的豪信公司作为名苑小区的物业管理企业并同时解聘原告的方式进行调查。被答辩人在进行调查过程中并不是采取一户一表的形式进行，而是采取两户联表的形式及对业主声称如由新选聘的物业公司管理名苑小区，答辩人将退回业主水电周转金等虚假陈述及承诺等方式诱导业主作出不真实的决定。因此，被答辩人从2005年12月16日至同年12月30日所进行的业主调查意见不具有业主大会会议决定的效力，被答辩人这种“先斩后奏”的行为实属剥夺了业主的决定权、选择权；同时属超业主委员会的职权，违反法定程序的行为。第二、被答辩人完全是为了达到被答辩人的单方的利益，在背着绝大多数业主的情况下，进行非法解聘答辩人和重新招聘物业公司。在被答辩人所提供的证据材料中，并没有任何证据证实名苑小区的业主要求被答辩人解聘答辩人并进行重新招聘物业管理公司的事实。而被答辩人提供的会议记录等证据则完全证实了：进行解聘答辩人及重新招聘物业公司完全是被答辩人单方意愿，并不是绝大多数业主的决定。被答辩人已在2005年5月15日初步确定解聘答辩人，在2005年6月1日被答辩人召开的业主委员会会议中就单方明确作出解聘答辩人及由被答辩人单方选定新的物业公司的决定。之后一直单方致力进行该非法决定的工作，该事实从答辩人就名苑小区业主是否同意原告继续管理并提高服务水平等内容对小区X户业主的调查结果也可以证实。第三、自被答辩人成立以来，不但不配合答辩人对名苑小区开展物业管理工作，而且一直想方设法干扰、阻碍答辩人的物业管理工作，并造成了答辩人很多服务措施未完全、及时落实，导致名苑小区未能完全杜绝治安案件或刑事案件的发生，被答辩人对此应承担全部或大部分责任。现在答辩人一直按照前期物业管理协议的约定，积极改进管理工作中的不足，切实履行保护名苑小区全体业主人身、财产安全的责任，并致力为全体业主创造一个和谐、稳定、安全的生活小区。虽然被答辩人在开展管理工作过程中尚存在不够完善的地方，但广大业主并不因此而要解聘答辩人，而是继续支持答辩人继续管理名苑小区，并积极配合答辩人的管理工作。综上，被答辩人在未召开业主大会及未经业主大会作出合法解聘和选聘物业管理企业决定的前提下，就擅自单方作出解聘答辩人和选聘新的物业管理公司管理名苑小区的决定，被答辩人该行为属超业主委员会的职权，亦违反了法定程序，被答辩人所进行的重新选聘物业管理企业的行为应为无效行为。在名苑小区业主大会未依法选出新的物业管理企业并移交前，答辩人依与各业主之间签订的前期物业管理服务协议取得的名苑小区物业管理权依然合法、有效。因此，被答辩人的上诉请求没有任何事实与法律依据，敬请二审法院依法判决驳回被答辩人所有上诉请求，并判决维持原判。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是上诉人解聘被上诉人的程序是否合法。依据《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业管理企业须业主大会作出决定，并须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，有召集业主大会会议，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同，但未经业主大会并经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会无权选聘、解聘物业管理企业。本案由于上诉人在召开业主大会前，未履行会议召开15日以前应通知全体业主，同时告知相关的居民委员会的程序，违反了《物业管理条例》的相关规定，程序上不合法。另从上诉人与被上诉人所向物业管理区域内业主征求的意见看：两方所调查结果是不一致的，且双方均无法证明在征求意见的过程中的公正和合法性，无法证实是物业管理区域内大多数业主的真实意见反映。至于是否选聘、解聘物业管理企业，可通过合法的业主大会决定。
综上，原审判决认定事实和适用法律正确，处理得当，应予维持。上诉人上诉所持主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人佛山市南海区桂城名苑小区业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年七月二十日
书记员曹新娟
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