广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
(2006)香民一初字第X号
原告陈某，男，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人阎军笛，广东诚迅达律师事务所律师。
被告祝某某，男，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人练德隆，广东亚太时代律师事务所律师。
第三人曾某某，女，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人练德隆，广东亚太时代律师事务所律师。
原告陈某诉被告祝某某商品房购销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加了曾某某为第三人参加诉讼，原告陈某及其委托代理人阎军笛、被告祝某某及第三人曾某某共同委托代理人练德隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：2002年10月，被告将自有的一套位于香洲柠溪朗晴居九楼X号商品房卖予原告，总价款69万元整，要求原告先一次性支付房价款60万元，余款房产过户后一年内付清，并于9月25日按如上内容签订了《转让复式住宅协议书》。合同生效后，原告如约付给被告60万元，被告开立下收款收据。此后原告一直期待被告交房办证，被告一直以该房系回签补偿所得经按复杂的审查办证手续为由拖延履行交付义务，直到2005年9月原告经调查获悉被告已于2004年将该房仍以自己为所有权人领取了房屋所有权证书，经多次交涉无效，特诉至法院，请求判令：1、被告交付原告所购珠海市X村朗晴居九栋X房。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其请求提交以下证据：1、原、被告于2003年9月25日签订的《转让复式住宅协议》一份，是原、被告双方为买卖诉讼争房产签订的协议；2、2003年10月12日收款收据，金额600，000元；3、2005年7月26日收款收据，金额4400元，该款项经手人为第三人曾某某，证明曾某某对原、被告之间的交易情况知情；证明双方约定的交易条件及原告已付款项；4、房屋产权登记表，证明涉案房产现登记在被告名下。
被告祝某某辩称：一、本案所涉房产朗晴居X栋X房屋系被告与被告妻子曾某某共同共有。该房产系位于柠溪村的房屋(珠房字号x号)拆迁补偿所得，被告与妻子曾某某于1986年登记结婚，珠房字号x号房屋是被告结婚后新建并于1989年取得产权证，被告与曾某某的婚姻关系至今仍存续，而且双方没有对财产所属进行任何约定，因此，按照我国婚姻法第17条和第19条的规定，涉案房产非被告一人所有，而是与曾某某共有的房产。二、本案房产买卖未经共有人曾某某书面同意，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定是不得转让或买卖的，因此本案房产买卖是无效的。三、涉案房产在2004年9月14日才取得产权证，在2003年9月25日签订房产转让合同时尚未取得房地产权证书，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定是不得转让或买卖的，因此本案房产买卖无效。四、本案房产买卖无效，原告仍未取得涉案房产，因此本案不存在保护善意取得第三人的情形。综上所述，被告认为原告与被告之间的房产买卖行为无效，请求法院查明事实，适用相关法律按照无效民事行为进行依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告祝某某为其辩称提交了以下证据：1、结婚证及身份证，证明被告与曾某某之间的夫妻关系及结婚登记时间；2、珠房字号x号原柠溪村X号房产国有土地使用权证、房屋所有权证，证明涉案房产是被告与曾某某共有的；3、拆迁安置合同，证明目的如证据2；4、珠海市X路X号朗晴居X栋X房房地产权证，证明原告未取得本案房产。
第三人曾某某称：涉案房产是第三人与被告祝某某的夫妻共同财产，第三人是该房产的共同共有人。本案房屋买卖未经第三人同意，更没有经第三人书面同意的情况下进行的，按照我国相关法律规定，这种买卖关系是无效的。另外房屋买卖时没有取得房产证，依法也不得转让。因此第三人认为原、被告之间房屋买卖关系无效，不受法律保护。房屋买卖关系无效，没有履行的依法应当不得继续履行，因此，原告的请求与法律相背，假如被告已向原告交付房屋(事实上至今未)交付，原告也应当将房屋返还。第三人认为原告在本案房屋买卖中存在过错，其诉求没有理据，请求依法驳回原告请求，使其欲不法占有第三人合法财产之目的不能得逞。
第三人没有提交证据。
经审理查明：原位于珠海市X村房产(珠房字x号)登记为被告祝某某所有，该房产于1989年取得房产登记，被告祝某某于1986年与曾某某登记结婚，婚姻关系延续至今。2002年9月11日，被告祝某某以被拆迁人名义与珠海朗天房地产有限公司(以下简称开发商)签订《柠溪旧村拆迁补偿安置合同》，约定被告将旧房交给开发商拆迁改建，合同约定，开发商应补偿给被告的回迁总建筑面积为630.09平方米，其中被告选择现金补偿回迁建筑面积8.57平方米，开发公司每平方米补偿2200元给被告；被告选择“朗晴居”九栋X房(建筑面积239.15平方米)、1102房(建筑面积239.15平方米)作为回迁房。
2003年9月25日，被告祝某某与原告陈某签订《转让复式住宅协议》，约定被告将“朗晴居”X栋X房转让给原告，房屋面积239.15平方米，总价款人民币690，000元；合同还约定双方签订协议后原告一次性支付被告房款600，000元，被告收到600，000元房款并按城中旧村改造规定领取房产证后，协助原告办理过户手续，余款90，000元，在房屋过户至原告名下后一年内支付。
2003年10月12日，原告交付房款人民币600，000元给被告，被告出具了收据给原告。2005年7月26日，原告支付4400元给第三人曾某某，第三人出具收款收据内容为：“兹收到陈某朗晴居1101房确权面积调整差价4400元。经手人曾某某。”
2004年9月14日，被告祝某某作为权属人取得了诉争房产的房地产权证书，登记房屋座落为珠海市X路X号朗晴居X栋X房，房屋建筑面积241。32平方米，房产证上记载竣工日期为2002年7月11日，未登记共有权人。原告向被告主张交付房产未果，于2006年1月10日诉至本院。
本院认为：原、被告之间签订的《转让复式住宅协议》是双方真实意思表示，合法成立。双方未约定房屋交付不能时被告支付违约金或赔偿损失，因此，被告在未取得权属证书时出卖房产并收取了大部分的房款，交易风险实际在原告一方。被告在收取房款后再以订立合同时房产未有权属证书为由抗辩原告的诉求，违背公平和诚实信用原则。鉴于订立合同时诉争房产已竣工，被告通过与开发商签订的拆迁合同取得了期待所有权，且原告起诉前被告已经实际取得了房屋权属证书，因此，本院认定原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于第三人认为被告出卖诉争房产未经其同意的主张，本院认为，我国实行房地产权属登记制度，拆迁前的柠溪村旧房及本案诉争房产都登记在被告祝某某名下，与开发商签订拆迁补偿安置合同的被拆迁人也是被告祝某某，且本案中曾某某还收取了原告交付的确权面积调整差价4400元，因此即使曾某某与被告祝某某认为诉争房产属夫妻共同财产，原告作为善意第三人也有理由相信被告的卖房行为是夫妻双方共同意思表示，根据我国婚姻法及相关司法解释的规定，夫妻另一方不得以自己不同意或不知情为由对抗善意第三人，故对本案第三人曾某某的抗辩意见不予采纳。
原告已按照合同约定支付了购房款600，000元，双方约定被告领取房屋权属证书后协助原告办理过户手续，现被告已实际领取，原告的请求理据充分，本院予以支持，被告应当将房屋交付于原告并协助办理相关产权过户手续；剩余房款原告应当按照合同约定支付，本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
被告祝某某在本判决发生法律效力之日起十日内将位于珠海市X路X号朗晴居X栋X房的房产交付给原告陈某。
本案受理费人民币7685元、保全费3520元，合共x元，由被告祝某某负担(该款原告已预缴，本院不予以退回，由原告在上述履行期限内一并付还原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判长李文汇
代理审判员崔金涛
代理审判员代敏
二00六年六月二十一日
书记员陈某薇
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