广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市三水区千叶花园房地产有限公司(以下简称千叶花园公司)，住所佛山市三水区森林公园内。
法定代表人李某某，经理。
委托代理人赵某某，该司员工。
被上诉人(原审原告)唐某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人程某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人千叶花园公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2006)三法民壹初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2003年8月10日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于三水区X街道森林公园千叶花园桂花苑6座X号商品房一套。该预售商品房合同约定建筑面积为128。35平方米，房价总额为x元。原告逾期付款超过30天的，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。被告应在2004年3月31日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用。被告并应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已付房价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了所有购房款，被告于2004年5月24日将房屋交付给原告使用，于2004年9月21日向原告开出购房发票。
原审判决认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方应切实履行各自的合同义务。本案中，被告应在2004年8月24日前开出购房发票等协助原告办理房地产权属证书，但被告于2004年9月21日才向原告开出购房发票，构成违约。原告起诉请求被告承担相应的违约责任，合法合理，予以支持。被告辩称已通知原告领取发票，无证据，不予采信。被告辩称合同违约金条款显失公平、比例过高，但合同违约金的比例是被告手写的，是其真实意思表示，况且合同中买方承担违约责任时，亦存在要承担10%违约金的情形，不存在显失公平的情形，故对被告的辩称不予接纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告千叶花园公司在本判决生效之日起十日内支付原告唐某某逾期办证违约金x元。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，由被告负担。
千叶花园公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实不清，延期开发票的责任在被上诉人，上诉人没有违约。被上诉人在起诉状中称，其收楼时间应为2004年5月24日，如按其说法，计算开发票的时间是从2004年5月25日开始。被上诉人在起诉状中称其多次向上诉人索要发票，但上诉人都不给，这是完全违背事实的。上诉人早就对房产进行了确权并领购了发票，上诉人有发票而不给被上诉人，故意制造风险，不合逻辑。事实上，上诉人多次通知被上诉人来领发票，但被上诉人故意拖延时间，才造成了迟了二十天领到发票的情况。二、原合同条款有失公平，法院应判令减少。在上诉人迟延提供办证资料(发票)并未对被上诉人造成任何损失的情况下，仍要上诉人承担10%的违约责任，明显是过高的，同时也是不公平的。应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，以违约金超过造成损失的30%适当减少。综上所述，原判决认定事实不清，判决显失公平，请求：1、撤销三水区人民法院(2006)三法民壹初字第X号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
唐某某答辩称：有发票，是迟了二十天所造成的，上诉人没有通知我方领取发票，真正的责任在上诉人。
二审期间，双方均未提交新的证据材料。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查，按双方合同约定：买受人逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，买受人向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行。
本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同关系中，转移房屋所有权于买受人是出卖人的主要义务，出卖人这一义务的履行，主要表现为交付房屋使用并交付办理权属转移登记的有关单证和资料，该履行不以买受人提出申请为条件，是一种积极义务。虽然根据国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及建设部颁布实施的《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第十七条的规定，办理房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，出售人予以协助，但是，购买人向房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋权属转移登记时，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，具体到本案就是商品房销售发票等，而这些办证所需要的房屋权属证书、商品房销售发票等有关单证和资料依法应当由出售人依合同约定直接向购买人交付，不以购买人申请办理为条件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，作为出卖人的千叶花园公司应当承担证明已经向购买人履行了交付商品房销售发票的举证责任。千叶花园公司辩称已通知了被上诉人领取发票，是被上诉人自己怠于领取，而本案诉讼期间千叶花园公司未能提供任何这方面的证据，依法应承担举证不能的不利后果。因千叶花园公司未能依约向被上诉人履行转移房屋所有权的义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。千叶花园公司与被上诉人在商品房买卖合同中明确约定因千叶花园公司的原因导致逾期办证的应当按已付款10%支付违约金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，合理、合法，故被上诉人在一审时起诉请求千叶花园公司依约支付违约金，理由充分，依法应予支持。至于千叶花园公司主张原合同条款有失公平，规定的违约金过高，应按实际损失确定一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，支付违约金作为一种违约责任方式，其不仅具有补偿守约方损失的功能，同时具有惩罚违约方的功能。而就本案而言，因千叶花园公司的原因导致被上诉人的损失是难以确定的，同时，就惩罚违约方而言，按已付款的10%计付，亦不属过高情形，故本院对于千叶花园公司的上述主张不予采纳。综上所述，千叶花园公司上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1112元，由佛山市三水区千叶花园房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年六月十五日
书记员曹新娟
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