广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)吕某某，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
上诉人(原审原告、反诉被告)杨某甲，女，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
上述两上诉人的共同委托代理人杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住广西南宁市南湖公园三栋一号。
上诉人(原审被告、反诉原告)欧阳锦宽，男，X年X月X日出生，汉族，住佛山市顺德区X镇X村永丰X组X号。
委托代理人胡裕强、梁某某，均系广东国强鸿业律师事务所律师。
原审被告黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人胡裕强、梁某某，均系广东国强鸿业律师事务所律师。
上诉人吕某某、杨某甲与上诉人欧阳锦宽因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2003年8月16日，黄某某以欧阳锦宽的名义，与吕某某签订《租约》一份。《租约》约定：①欧阳锦宽将座落于（略）的房屋出租给吕某某作经营正当工商业用途；②租赁期为三年，自2003年9月1日开始至2006年8月31日止；③每月租金2600元，在当月10日前付清；④吕某某入住前先交押金7800元；⑤吕某某未经欧阳锦宽同意，私自转租给他人的，欧阳锦宽有权收回出租的房屋，押金不退回……。
《租约》签订后，吕某某、杨某甲依约交付了押金7800元，且对租赁的房屋的二楼进行了改建，用作出租屋，转租给他人使用，并按《租约》的约定，每月缴交租金。
2005年4月14日，佛山市顺德区X镇新华社区居民委员会对房屋进行检查后，向欧阳锦宽发出了《消防安全整改通知书》，指出该房屋存在以下问题：①出租屋内放置燃气瓶并煮食；②电线乱拉乱接；③部分出租房以木板间房为主；④租住人员过于密集。并提出了处理意见：①当日将板间房清拆，并将住户全部迁出；②设置一个独立厨房。
2004年5月5日，佛山市顺德区X镇新华社区居民委员会对房屋再次进行检查，发现问题仍未解决，于是向吕某某、杨某甲及欧阳锦宽发出了《消防安全整改通知书》，指出该房屋存在的问题及处理意见。
2005年4月24日，欧阳锦宽向吕某某、杨某甲发出《关于收回房屋的答复》，提出要收回出租的房屋，自愿承担违约金7800元及吕某某所说的在出租房屋投入的x元，另外返还按金7800元及电话的按金，并要求吕某某、杨某甲在三天内答复。期限过后，吕某某、杨某甲没有答复欧阳锦宽。
2005年4月27日，欧阳锦宽再向吕某某、杨某甲发出《协议书》，提出要收回出租的房屋，自愿承担违约金7800元及吕某某在出租房屋投入的x元，另外返还按金7800元及电话使用的押金3000元，另外再补助3000元，合共x元。但吕某某、杨某甲认为赔偿太少，要求增加赔偿款项，被欧阳锦宽拒绝。
原审庭审中，欧阳锦宽对黄某某以其名义，与吕某某、杨某甲签订《租约》的行为予以追认。
原审法院认为：位于（略）的房屋，是欧阳锦宽的合法财产，黄某某以欧阳锦宽的名义，与吕某某、杨某甲签订《租约》的行为，得到了欧阳锦宽的追认。因此，黄某某与吕某某、杨某甲签订《租约》的法律后果，应由欧阳锦宽承担。
当事人在签订《租约》时约定，房屋用于经营正当工商业用途。有关部门以该房屋二楼居住的人口密集，且设立了一个独立厨房为由，限令整改。只要整改后该房屋符合相关规定，且办理了出租登记手续，是不影响其用途的。因此，吕某某、杨某甲请求变更租赁合同，减少租金，理由不充分，法院不予支持。
欧阳锦宽于2005年4月24日向吕某某、杨某甲发出的《关于收回房屋的答复》及2005年4月27日发出的《协议书》，其性质是两份要约。吕某某、杨某甲在收到《关于收回房屋的答复》后，没有在期限内答复，故《关于收回房屋的答复》已经失效；在收到《协议书》后，认为赔偿的费用太少，要求增加，已经对《协议书》作了实质性变更，故《协议书》也已经失效。
签订《租约》后，吕某某、杨某甲对租赁的房屋的二楼进行的改建，需要搬运建筑材料及装修材料，建筑工人及装修工人也需要进场施工；况且，从2003年9月1日《租约》开始履行，至2005年4月14日欧阳锦宽收到《消防安全整改通知书》的19个月中，欧阳锦宽一直委托黄某某到出租的房屋收取租金。可见，欧阳锦宽对该房屋的二楼用作出租屋用途是明知的，并且默认了吕某某、杨某甲将该房屋转租的行为。因此，欧阳锦宽认为，吕某某、杨某甲在未征得其同意下，擅自将房屋转租，符合《租约》约定的解除合同的条件，并根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条的规定，请求解除《租约》及不退回吕某某、杨某甲交纳的押金7800元，理由不充分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回吕某某、杨某甲的诉讼请求。二、驳回欧阳锦宽的诉讼请求。案件本诉受理费462元，由吕某某、杨某甲负担；反诉受理费322元，由欧阳锦宽负担。
上诉人吕某某、杨某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为“两原告与被告欧阳锦宽在签订《租约》时约定，房屋用于经营正当工商业用途。有关部门以该房屋二楼居住的人口密集，且设立了一个独立厨房为由，限令整改，只要整改后该房屋符合相关规定，且办理了出租登记手续，是不影响其用途的。因此，两原告请求变更租赁合同，减少租金，理由不充分，本院不予支持”。上诉人认为，原审这一认定是错误的。因为原审认为中提到的“有关部门”并不是一个法律赋予有执法权的公安消防部门，而是一个根本没有执法权的居民委员会——均安镇新华社区居民委员会。所以该居委会是无资格下达所谓《消防安全检查整改通知书》的，更无权执行该通知书中载明的“必须立即拆除并将住房人员全部迁出，否则停水、停电处理”的规定。根据《中华人民共和国消防法》第四条、第五十一条的规定，只有公安消防机构才有资格对消防工作实施监督管理；只有公安消防机构才有权对违反消防法规的行为作出处罚决定的法律文书和执行处罚的权力。可见，均安镇新华社区居委会给上诉人下达的所谓“消防安全检查整改通知书”是没有法律约束力的、无效的。原审法院认为社区居委会具有执法主体资格是错误的。
既然均安镇新华社区居委会不具备执法主体资格，就无资格到上诉人租用的二楼进行检查。二楼根本不存在有什么安全隐患，楼上共12间房，除有5间是上诉人用火砖砌的隔离墙外，其余7间都是被上诉人欧阳锦宽用涂有防火胶的木板作隔离墙的，也是其亲自建造的，原来也是其租给他人居住的。事实上是被上诉人欧阳锦宽要提前收回出租给上诉人的房屋，经多次协商无效后而使用居委会出面并安排几位冒充为“消防检查员”的人到上诉人租用的二楼进行所谓“检查”和下达所谓“消防安全整改通知书”的，其实就是被上诉人欧阳锦宽精心策划的用来驱赶上诉人的诡计。上诉人吕某某、杨某甲在无奈的情况下被迫按照所谓“通知书”的规定去执行，很不情愿地拆除了二楼X间用防火板间的房，同时动员租住二楼的人员全部迁出，致使占租赁房一半的二楼无收益和造成上诉人为二楼投入的x多元无法收回而导致严重的经济损失。欧阳锦宽于4月24日和4月27日分别以书面形式向上诉人发出“关于收回房屋的答复”和“协议书”。被上诉人欧阳锦宽既然其在所谓的“协议书”上自认违约就必须依法承担违约的法律责任，应该赔偿上诉人因此造成的损失。综上所述，请求二审法院：一、判令变更原审判决第一项为被上诉人欧阳锦宽减少上诉人吕某某、杨某甲每月应付房租款50％和赔偿上诉人经济损失x元；二、判令被上诉人欧阳锦宽承担本案一、二审全部诉讼费。
欧阳锦宽答辩称：均安镇新华社区居民委员会作为居民的管理部门，根据法律的有关规定，协助当地的有关部门行使消防、治安、卫生等项目的管理职权是有法律依据的。因此上诉人吕某某、杨某甲认为该居委会没有执法权，并不能代表公安消防机构出具限令整改书是毫无依据的。退一步来讲，均安镇新华社区居民委员会出具的整改通知书正好证明了吕某某一方存在转租、改建的违约事实，而且均安镇新华社区居民委员会出具整改通知书也不是欧阳锦宽的责任。
上诉人欧阳锦宽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为：“签订《租约》后，两原告对租赁的房屋的二楼进行的改建，需要搬运建筑材料及装修材料，建筑工人及装修工人也需要进场施工；况且，从2003年9月1日《租约》开始履行，至2005年4月14日被告欧阳锦宽收到《消防安全整改通知书》的19个月中，被告欧阳锦宽一直委托被告黄某某到出租的房屋收取租金，可见，被告欧阳锦宽对房屋的二楼用作出租屋用途是明知的，并且默认了两原告将该房屋转租的行为”，原审法院的上述推断没有任何事实依据且与事实不符，原审法院据此认为上诉人请求解除租赁合同的理由不充分是建立在有误推论上的不当判定。具体理由如下：1、上诉人欧阳锦宽租赁给被上诉人吕某某、杨某甲的房屋在出租时是框架结构，故被上诉人在租用房屋后进行适当的装修及改建纯属正常，上诉人不可能因此得知被上诉人将租赁房屋用作出租屋。2、上诉人欧阳锦宽虽然是收取过被上诉人十多个月的租金，但每次收租时，均只是由代理人黄某某到被上诉人经营的商店门口，由被上诉人将租金拿到商店的门口进行交接，上诉人欧阳锦宽从未到被上诉人经营的商店内核查经营情况，更不可能到租赁房屋的二楼查看有否用作出租屋。
二、上诉人欧阳锦宽对将租赁房屋用作出租屋是坚决反对的，绝非原审法院认定的“默认了两原告将该房屋转租的行为”。1、从《租约》内容看，《租约》明确规定：“租赁的房屋只能作经营正当工商业的用途”，同时双方特别约定“未经甲方(出租人)同意，私自转租他人的，出租人有权收铺，所收的押金不退回”等，上诉人欧阳锦宽对租赁合同如此明确约定禁止转租的原因，是基于对自有房屋用作出租屋的安全隐患及相应风险的了解。2、在2005年4月14日，上诉人欧阳锦宽接到佛山市顺德区X镇新华社区居民委员会的整改通知书后，才得知其所有的均安镇X路X号的房屋被用作出租屋且租住人员过于密集，被有关部门限期3天内进行整改。得知被上诉人将租赁房屋对外转租后，上诉人即要求与被上诉人通过协商解除合同，并分别于2005年4月24日及2005年4月27日向被上诉人发出解除合同的要约，希望与被上诉人协商解除租赁合同以免除自有房屋被用作出租屋的相应风险；在解除租赁合同的要约中，上诉人甚至提出自愿承担被上诉人所说的本屋的投入的损失(主要指被上诉人投入的货架、配钥匙设备等投入的补偿)。虽然被上诉人严重违约，但上诉人也不惜不追究其违约责任以求尽快解除租赁合同避免转租风险，可见上诉人对禁止被上诉人将房屋用作出租屋的态度是坚决的。3、从协议解除《租约》的法律后果进行分析，解除《租约》前上诉人每月有2600元的租金收入，在经济并不很发达的顺德均安农村已属不菲的收入；如解除《租约》，上诉人受到的租金收入损失是显而易见的，同时虽然被上诉人严重违约，但上诉人也不惜不追究其违约责任以求尽快解除租赁合同，甚至愿意作出一定的补偿，如果不是因为被上诉人将租赁房屋用作出租屋而出租屋的风险是如此重大，上诉人绝不会以如此重大的代价以求尽快解除合同的，由此也可见上诉人是坚决禁止将其房屋用作出租屋的，根本不可能“默认被上诉人的转租行为”。
三、被上诉人将租赁房屋用作出租屋，擅自改变租赁房屋的用途，严重违反租赁合同中关于禁止转租房屋的约定，已构成根本违约。原审法院理应支持上诉人欧阳锦宽解除合同的诉讼请求。综上所述，请求二审法院：1、变更原审判决第二项为解除租赁合同，判令被上诉人吕某某、杨某甲立即将租赁标的物(座落于（略）的房屋)交还上诉人欧阳锦宽，被上诉人交纳的7800元押金不予退回；2、判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人吕某某、杨某甲承担。
吕某某、杨某甲答辩称：欧阳锦宽于2005年4月24日、4月27日分别出具的《关于收回房屋的答复》、《协议书》均证明了欧阳锦宽违约。所以欧阳锦宽违约事实清楚，应该承担相应的责任。
二审期间，上诉人吕某某、杨某甲没有提交证据；上诉人欧阳锦宽没有提交证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。另查明，上诉人吕某某、杨某甲根据佛山市顺德区X镇新华社区居民委员会出具的《消防安全检查整改通知书》，自行拆除租赁房屋二楼七间间隔房；整改后的租赁房屋状况与签订租赁合同时的租赁房屋状况基本相同。
本院认为：上诉人吕某某与原审被告黄某某签订的《租约》是双方当事人的真实意思表示，约定的内容无违反法律和行政法规的强制性规定，此约定具有法律约束力。《租约》已写明上诉人欧阳锦宽是租赁房屋的所有权人，且欧阳锦宽在一审期间对原审被告黄某某代理签订租约的行为予以追认。因此，上诉人欧阳锦宽是本案讼争房屋的出租人。
双方当事人在《租约》中未对租赁房屋的改建作约定。上诉人吕某某、杨某甲根据《消防安全检查整改通知书》，对租赁房屋二楼进行整改，整改后的租赁房屋状况与签订租赁合同时的租赁房屋状况基本相同，不影响租赁房屋的正常使用。所以，对上诉人吕某某、杨某甲要求变更租金的上诉请求，本院不予支持。上诉人吕某某、杨某甲主张佛山市顺德区X镇新华社区居民委员会无权出具《消防安全检查整改通知书》，该项主张超出本案的审查范围。上诉人吕某某、杨某甲认为，欧阳锦宽于4月24日和4月27日发出的《关于收回房屋的答复》、《协议书》均可作为欧阳锦宽存在提前收回租赁房屋违约行为的证据，理据不充分，本院不予采信。
鉴于上诉人欧阳锦宽从2003年9月1日《租约》开始履行，至2005年4月14日收到《消防安全整改通知书》前的19个月，一直委托原审被告黄某某到租赁房屋收取租金，而从未对吕某某、杨某甲的转租行为提出异议的事实。上诉人欧阳锦宽主张吕某某、杨某甲的转租行为未经得其同意的事由有悖于生活常理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。对上诉人欧阳锦宽要求行使合同解除权、扣留7800元合同押金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和第五十一条的规定，上诉人吕某某、杨某甲，上诉人欧阳锦宽应继续履行《租约》的内容。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费784元，由上诉人吕某某、杨某甲负担462元；由上诉人欧阳锦宽负担322元。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员林彦
二00六年六月六日
书记员李静然
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