广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)邓某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)佛山市南海区X镇X村红旗股份经济合作社(以下简称红旗合作社)，住所地佛山市南海区X镇X村。
法定代表人范某某，村长。
委托代理人唐仕福，广东威戈律师事务所律师。
上诉人邓某某因与被上诉人红旗合作社土地租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：1994年1月13日，原、被告签订《红旗村出租里水新市场之北铺位用地协议》，约定：乙方(被告)租用甲方(原告)位于佛山市南海区X镇X路市场以北铺位地;租赁期10年，从1994年3月1日起至2004年3月1日止;租期满后，铺位地上的建筑物归原告所有。2004年9月9日，原告和被告经核算确认，被告欠原告x元，被告向原告作出还款计划：2004年12月底还x元；2005年上半年还6487.5元；2005年下半年还x。5元。之后，被告向原告支付5050元，尚欠原告的使用费为x元。
另查明，涉讼商铺使用土地属农村集体土地。
原审判决认为：原告将农村集体所有的土地出租给被告用于非农业建设，违反了我国土地管理法的强制性规定，原、被告所签订的《红旗村出租里水新市场之北铺位用地协议》无效。合同无效自始没有约束力，当事人因合同所取得的财产应当返还对方。被告实际上使用了原告的土地，根据公平合理的原则，被告应当支付土地使用费予原告。原告已收取的租金可折抵使用费，不再计退，被告尚欠的土地使用费x元应支付予原告。造成合同无效，双方均有过错，由此造成的损失应当各自承担。合同无效，原告请求的违约金，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告邓某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市南海区X镇X村红旗股份经济合作社土地使用费x元；二、驳回原告的其它诉讼请求。受理费4434元，由原告负担173元，被告负担4261元。
邓某某不服一审判决，向本院提起上诉称：1994年1月13日，被上诉人以欺诈手段利用假批文把位于里水镇X路市场以北约1。07亩的农村集体土地租给上诉人兴建商铺，使上诉人投入大量资金。商铺建成后由于该土地属农村集体土地，不能用于非农业建设，工商部门不予办理营业执照，致使该商铺不能达到签订合同的目的，给上诉人造成重大损失。因此，一审法院在处理无效合同时，以土地租赁协议的约定租金作为占用土地的使用费是错误的。不但显失公平，还支持被上诉人的违法行为。根据我国法律和广东省高级人民法院的指导意见，对于未经批准将农村集体所有的土地用于非农业建设的，法院不预受理，先由政府有关部门解决。故此，请求二审法院依法撤销(2006)南民三初字第X号民事判决，委托有关部门对占用的农村集体土地的使用费进行评估；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人红旗合作社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人与被上诉人在二审期间均没有提交证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订《红旗村出租里水新市场之北铺位用地协议》，约定被上诉人将性质为农村集体所有的土地出租给上诉人用于非农业建设，合同内容违反了国家土地管理法的强制性规定，依法无效。虽然土地租赁合同无效，不受法律保护，但是上诉人签订协议后实际占用了被上诉人的土地，一审法院根据公平合理和民事活动有偿使用的原则，确定上诉人参照合同约定的价款支付土地使用费予被上诉人，并无不当。上诉人在一审时并没有请求法院委托有关部门对占用的农村集体土地使用费用进行评估，二审提出此请求又没有充分理由，故本院不予以支持。被上诉人已收取的租金折抵使用费后，上诉人尚欠的土地使用费x元应支付予被上诉人。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4434元，由上诉人邓某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员林彦
二00六年五月十五日
书记员肖建国
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