天津市高级人民法院
民事判决书
(1999)高民终字第X号
上诉人(原审第三人)中国建设银行天津市分行南开支行，住所地：天津市X区鞍山西道X号。
代表人杨某，职务：行长。
委托代理人王某，中国建设银行天津市分行南开支行法规科副科长。
委托代理人郭庆，长实律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)天津市X区X乡X村民委员会，住所地：天津市X区X乡X村。
法定代表人蔡某，职务：村委会主任。
委托代理人张和平，天元律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)天津中兴房地产开发有限公司，住所地：天津市X区X路X村X号。
法定代表人姚某，职务：董事长。
委托代理人刘宏伟，至大律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)天津市中实房地产发展公司，住所地：天津市X区X路金都花园。
法定代表人张某，职务：总经理。
委托代理人孙芳桥冻方律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)天津市志成房产开发公司，住所地：天津市X区杨某子。
法定代表人邢某，职务：总经理。
委托代理人李某，该公司副经理。
被上诉人(原审第三人)天津市新开房地产开发有限公司，住所地：天津市X区X路学府花园X号。
上诉人中国建设银行天津市分行南开支行因租赁一案，不服天津市第一中级人民法院(1998)一中民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国建设银行天津市分行南开支行委托代理人王某、郭庆，被上诉人天津市X区X乡X村民委员会委托代理人张和平，被上诉人天津中兴房地产开发有限公司委托代理人刘宏伟，被上诉人天津市中实房地产发展公司委托代理人孙芳桥，被上诉人天津市志成房产开发公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，天津市X区X乡X村民委员会与天津中兴房地产开发有限公司于1993年6月23日签订的《合作开发协议书》及1994年9月18日。1996年8月28日签订的两份《协议书》均系双方真实意思表示，因此合法有效。双方均应按协议履行。讼争之坐落在鞍山西道X号“中兴科技大厦”首层右侧1170．72平方米房屋产权应归天津市X区X乡X村民委员会所有，天津中兴房地产开发有限公司应依约向天津市X区X乡X村民委员会支付租金；关于天津市中实房地产发展公司与天津市新开房地产开发有限公司所签《联合开发建设中兴科技大厦协议书》及第三人天津市新开房地产开发有限公司与第三人中国建设银行天津市分行南开支行所签《租房协议》涉及的该大厦首层右侧（略）平方米部分，因未征得天津市X区X乡X村民委员会同意，故该协议无效。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第九十一条、第一百零六条之规定，判决：“一、原告和被告所签《合作开发协议书》及以后的两份《协议书》合法有效；二、第三人天津市中实房地产发展公司与第三人天津市新开房地产开发有限公司所签《联合开发建设中兴科技大厦协议书》无效。第三人天津市新开房地产开发有限公司与第三人中国建设银行天津市分行南开支行所签《租房协议》涉及的该大厦首层右侧1170．72平方米部分无效；三、鞍山西道‘中兴科技大厦’首层右侧1170．72平方米的产权归原告所有；四、被告于本判决生效后15日内向原告支付租金人民币（略）．87元；四、被告按上述租金的日万分之三向原告支付违约金，给付期限同上。案件受理费（略）元，由被告负担。”
判决后，中国建设银行天津市分行南开支行不服，向本院提起上诉，要求二审法院：1.依法认定天津市X区X乡X村民委员会与天津中兴房地产开发有限公司所签订的《合作开发协议书》及之后的两份协议书无效。2.依法认定“中兴科技大厦”首层右例1170．72平方米的产权归上诉人所有。3．上诉费用由被上诉人负担。理由为：1．天津市X区X乡X村民委员会与天津中兴房地产开发有限公司所签订的《合作开发协议书》及之后的两份《协议书》未在国家主管部门办理审批手续，包括项目立项许可、开发投资计划许可、建设规划许可、售房许可等，而且未依法办理土地使用权变更登记手续。依据有关法规和司法解释，该协议无效。2．1997年9月，天津市新开房地产开发有限公司以其所有的位于鞍山西道X号办公楼作为抵押物，在我行贷款（略）万元，期限一年。我行留置了土地证和产权证。对此，无任何人提出异议。因天津市新开房地产开发有限公司到期未偿还贷款，我行依法向天津市高级人民法院起诉。经调解，天津市新开房地产开发有限公司同意以抵押物折抵贷款。天津市高级人民法院出具(1998)高经一初字第X号民事调解书。调解书生效后，我行到产权登记部门办理了产权变更登记手续。原审法院判决鞍山西道‘冲兴科技大厦”首层右侧1170．72平方米的产权归原告所有侵犯了我行的合法权益，如果营业场所被分割，将使我行的正常营业受到严重影响；被上诉人天津市中实房地产发展公司同意原审判决，认为：1．天津市中实房地产发展公司既未参与中兴科技大厦的联建，又未从中受益。2．天津市新开房地产开发有限公司向法庭提交的证据及其代理人的陈述相互矛盾。从其提交的协议书的内容上看，该协议是伪造的。从其提交的收据看，最早的在1994年，即在未签合同时就付款，令人费解。从其提交的进帐单看，款是入了天津市中兴房地产开发有限公司的帐户，有人将天津市新开房地产开发有限公司改成了天津中实房地产开发有限公司，而被上诉人的全称为天津市中实房地产发展公司。3．天津市中实房地产发展公司不应承担民事责任，应由天津市中兴房地产开发有限公司承担。4．天津市中实房地产发展公司未签过与本案有关的任何法律文件，这些文件是有人伪冒被上诉人之名签订的，故要求将涉及刑事犯罪的部分移交公安机关办理；被上诉人天津市中兴房地产开发有限公司同意上诉人的主张，认为其与天津市X区X乡X村民委员会签过协议，但未履行。因天津市X区X乡X村民委员会不是房屋所有人，所以租赁协议是无效的；被上诉人天津市X区X乡X村民委员会同意原审法院判决，认为其与天津市中兴房地产开发有限公司的协议合法有效，转让行为无违法之处。天津市中兴房地产开发有限公司违反合同约定并与他方串通侵害被上诉人天津市X区X乡X村民委员会的合法权益。上诉人中国建设银行天津市分行南开支行取得房屋所有权证不合法，因为抵押行为无效，贷款行为无效。要求二审法院依法维持原判。被上诉人天津市志成房产开发公司同意原审法院判决，认为其与天津市中兴房地产开发有限公司之外的各方无任何往来，与本案无关。
经审理查明，1992年，天津市X区X乡X村民委员会与天津市志成房产开发公司就共同开发天津市X区鞍山西道南侧综合楼事宜签订协议书，主要约定：由乙方天津市X区X乡X村民委员会提供建综合楼用地，甲方天津市志成房产开发公司负责该工程工料、施工工程费用的投资等。房屋建成后，双方立体分割，甲方分得总建筑面积的60％，乙方分得总建筑面积的40％。协议签订后，天津市志成房产开发公司办理了土地划拨、立项、规划等批准手续。由于天津市志成房产开发公司没有综合开发的人力、财力，天津市志成房产开发公司以该楼建成后自已享有总建筑面积的10％为条件，将该项目转让给天津中兴房地产开发有限公司，由天津中兴房地产开发有限公司继续进行投资，并由天津中兴房地产开发有限公司实际管理该楼的建设、开发、销售工作。但双方未办理转让的相关手续。
1993年6月23日，天津市X区X乡X村民委员会下属的天津市兴业工商实业公司与天津中兴房地产开发有限公司在双方充分尊重共同与天津市志成房产开发公司合作协议的基础上，达成利益分配协议。主要约定：天津市志成房产开发公司应得的10％，由天津中兴房地产开发有限公司按协议规定以3000元斗方米，折成金额分两次支付给天津市志成房产开发公司。天津市兴业工商实业公司同意其应得的该楼右半部分除首层外，按3180元平方米由天津中兴房地产开发有限公司包销。该楼首层完成后付包销折价款的30％，第五层完工后付20％，全部完工后付齐全款。天津市志成房产开发公司为该协议的见证人。该协议送天津市志成房产开发公司一份备案。1993年11月24日，双方又签署会议纪要，解除上述协议的第二条第3项的“包销价格”、第4项“付款时间”、第5项“除享有该楼右半部首层主权外，对该楼的其他部分不再拥有主权”。
1994年9月18日，天津中兴房地产开发有限公司与天津市X区X乡X村民委员会签订协议，约定该综合楼总建筑面积为（略）平方米，其中首层为2386．8平方米。天津市X区X乡X村民委员会应得首层面积1170．72平方米，其余房屋面积6213．28平方米。天津中兴房地产开发有限公司按3480元平方米收购该（略）平方米。同时约定“乙方应分得首层房屋，甲方以不低于市场价格长期由甲方进行物业管理，具体权利义务另行签订协议”。
1996年7月3日，天津兴业集团公司(原天津市兴业工商实业公司)向天津市第一中级人民法院起诉，要求判令天津中兴房地产开发有限公司给付欠款558万元及双方约定的利息损失。确认双方合作开发的首层建筑面积1170．72平方米房屋归原告所有。后因市、区领导出面协调，双方基本达成协议，故天津兴业集团公司申请撤回起诉。
1996年8月26日，天津市第一中级人民法院以(1996)一中经一初字X号民事裁定书，裁定准许天津兴业集团公司撤回起诉。1996年8月26日，天津中兴房地产开发有限公司(甲方)与天津市X区X乡X村民委员会(乙方)签订协议，主要约定：双方确认“中兴科技大厦”首层1170．72平方米产权属乙方所有，甲方自1996年7月起承租三年至1999年6月30日止。第一年租金为2．6n／y方米X每日，第二年租金为2．8元件方米X每日，第三年租金3．0元平方米X每日；甲方欠乙方房款558万元及利息，自合同生效日时划拨50％，余款于1996年9月10日结清；甲方承租乙方拥有的首层房屋三年期满前三个月，甲方给乙方提供等值的商贸用房，地点在南开区、和平区范围内，但需双方确认同等价值和同等效益，届时乙方将首层右侧（略）平方米产权过户给甲方指定单位，甲方同时将提供给乙方的商贸用房过户至乙方名下，费用由甲方承担。诉讼费用（略）元由甲方承担等内容。协议签订后，天津中兴房地产开发有限公司共支付房款558万元，租金（略）．36元。依据该协议，截止2000年6月30日止，天津中兴房地产开发有限公司共欠租金、诉讼费用及滞纳金（略）．42元。
1998年8月20日，天津市X区X乡X村民委员会向原审法院起诉，要求判令天津中兴房地产开发有限公司支付欠租（略）、51元，并承担违约责任天津中兴房地产开发有限公司履行协议约定义务，将中兴大厦首层1170．72平方米产权限期办理到天津市X区X乡X村民委员会名下。解除1996年签订的协议。
另查，1994年8月1日，天津市中实房地产发展公司经天津市房地产产权市场管理处批准取得(1994)津房权售字第X号售房许可，同意天津市中实房地产发展公司于1994年8月始对外销售再建的鞍山西道综合楼X平方米。天津市中实房地产发展公司主张未领取过该文件，对该文件的申领过程一概不知。
1995年11月8日，天津市新开房地产开发有限公司(甲方)与天津市中实房地产发展公司(乙方)签订协议书，主要约定：因乙方在联合开发“中兴科技大厦”项目，由于资金不足，寻求合作。甲方按大厦建成后的实际建筑面积4680元／平方米付给乙方补偿费和转让费。乙方继续负责统一组织工程建设并按甲方要求进行部分设计变更和建筑改造直至竣工验收等。甲方取得大厦的所有权和土地使用权。乙方将土地使用证、项目投资计划等办在甲方名下。主体完工时，甲方注入资金人民币5000万元，待工程按甲方要求全部完工交付使用并将所有手续转到甲方名下后，甲方再向乙方注入剩余资金等。协议签订后，天津市新开房地产开发有限公司以支票方式分别向天津中兴房地产开发有限公司和天津市中实房地产发展公司付款，天津市中实房地产发展公司否认签过该协议书及收到房款。
1995年1月1日，天津市土地管理局地用字(95)X号“关于同意将天津市志成房产开发公司用地过户给天津市新开房地产开发有限公司的通知”，批准将综合楼用地约8．2亩过户给天津市新开房地产开发有限公司实施建设。天津市新开房地产开发有限公司于1995年4月19日取得该土地使用权证。
1995年9月，天津市新开房地产开发有限公司与中国建设银行天津市分行南开支行签订了《租房协议》，约定由中国建设银行天津市分行南开支行承租该综合楼东侧1—X楼X平方米房屋等。
1996年12月26日，长实国际(天津)集团公司副总经理、天津市中拓环境艺术工程有限公司董事长、天津市中实房地产发展公司全权代表姚某，与天津市新开房地产开发有限公司总经理阈殿甲及其所属人员就该综合楼结算事宜签订了会议纪要。
1997年9月17日，天津市新开房地产开发有限公司与中国建设银行天津市分行南开支行签订了借款抵押合同，天津市新开房地产开发有限公司向中国建设银行天津市分行南开支行贷款人民币回亿元。因到期未还，中国建设银行天津市分行南开支行向天津市高级人民法院起诉。诉讼中，双方同意由天津市新开房地产开发有限公司，以其所有的天津市X区鞍山西道X号新开大厦按4680元／平方米和其他财产作价抵偿贷款本息等。1998年10月12日，天津市高级人民法院下发(1998)高经一初字第X号民事调解书。据此，中国建设银行天津市分行南开支行于1999年1月18日取得天津市X区鞍山西道X号大厦的房屋所有权。
另查，1999年8月9日，天津市第一中级人民法院以(1999)一中经破字6—X号民事裁定书，宣告天津市新开房地产开发有限公司破产还债。天津市第一中级人民法院以(1999)一中经破字6—X号民事裁定书，宣告破产程序终结。
上述事实由协议书等书证、当事人陈述予以证实。
本案争议焦点为：上诉人中国建设银行天津市分行南开支行取得坐落于鞍山西道X号“中兴科技大厦”首层右侧1170．72平方米房屋产权是否有效
本院认为，天津市高级人民法院(1998)高经一初字第X号民事调解书是已生效的法律文书，该调解书为无需质证的有效证据。上诉人中国建设银行天津市分行南开支行依据该调解书在产权管理部门办理了天津市X区鞍山西道X号大厦的房屋所有权证书，已取得该大厦(含讼争之1170．72平方米)的物权。虽然天津市X区X乡X村民委员会与天津中兴房地产开发有限公司签订的协议中约定讼争之1170．72平方米归天津市X区X乡X村民委员会所有，讼争之综合楼一层1170．72平方米为交付标的物，但因天津中兴房地产开发有限公司未按约定履行、致使天津市X区X乡X村民委员会未取得该1170．72平方米房屋的产权，故天津市X区X乡X村民委员会仅享有该合同项下的债权。上诉人中国建设银行天津市分行南开支行已拥有该标的物的物权。根据物权法则，同一标的物上既有物权，也有债权的，无论成立的先后如何，物权均优于债权的效力。所以原审法院认定讼争之综合楼一层回170．72平方米的房屋产权归天津市X区X乡X村民委员会所有是错误的。对上诉人中国建设银行天津市分行南开支行要求确认讼争之综合楼一层（略）平方米的房屋产权归其所有的上诉请求应予支持。
天津中兴房地产开发有限公司未按约定履行给付天津市X区X乡X村民委员会1170．72平方米房屋产权的义务，天津中兴房地产开发有限公司应承担违约所产生的债务。
由于物权效力优于债权效力，天津中兴房地产开发有限公司不能履行给付天津市X区X乡X村民委员会1170．72平方米房屋的产权的义务时，应按约定向天津市X区X乡X村民委员会，提供双方认可的地点在南开区、和平区范围内的，与讼争之1170．72平方米房屋等值的商贸用房，并应赔偿因违约给天津市X区X乡X村民委员会造成的损失。对于损失的认定，按欠租金标准予以认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销天津市第一中级人民法院(1998)一中民初字第X号民事判决；
二、讼争之坐落于天津市X区鞍山西道X号大厦首层右侧1170．72平方米的产权归上诉人中国建设银行天津市分行南开支行所有；
三、本判决生效后一个月内，天津中兴房地产开发有限公司向天津市X区X乡X村民委员会提供天津市X区X乡X村民委员会认可的，地点在南开区、和平区范围内的，与讼争之1170.72平方米房屋等值的商贸用房。逾期不能提供，由天津中兴房地产开发有限公司与讼争之1170.72平方米房屋的现值给付天津市X区X乡X村民委员会讼争之1170.72平方米房屋的价款；
四、本判决生效后十日内，天津中兴房地产开发有限公司向天津市X区X乡X村民委员会支付诉讼费用、赔偿款人民币（略）.42元。自2000年7月1日起至给付房屋或支付价款时止，按日3元×1170．72为标准赔偿损失。
一、二审案件受理费共计（略）元，由天津中兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张勉
审判员徐宝升
审判员李某贤
二○○○年八月三日
书记员张跃民
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