广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)戴某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审原告)郭某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人戴某某，身份同上，系原告郭某甲之母。
上诉人(原审原告)郭某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人戴某某，身份同上，系原告郭某乙之母。
上诉人(原审原告)郭某丙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李军、徐某某，广东天伦律师事务所佛山分所律师。
上诉人戴某某、郭某甲、郭某乙、郭某丙因与被上诉人杨某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民四外初字第X号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审裁定认定：本案双方当事人讼争的佛山市X巷X号房产原系佛山市水产供销公司房产，由该公司于1982年新建，该讼争二层系原告未经报建而违章建设，属违章建筑。根据1991年佛山市房地产管理局发粤房字第x号房产证记载，虽然在建筑结构及层数中标明“混合二层、部分三层”，但基底面积、建筑面积部分都标明为“壹佰贰拾玖平方米，肆拾肆平方分米”，在该证附记部分标明“此屋第二、三层属违章，按佛府办复(1990)X号文件规定只作临时建筑，以后在城市建设需要时，应无条件拆除”。因佛山市水产供销公司与佛山市财政局有关纠纷，原佛山市城区法院在执行中委托佛山市京桂拍卖有限公司对该房产公开拍卖，由郭某炽、郭某丙竞得，后依法变更登记为四原告共同共有。2004年9月2日佛山市房产管理局核发的粤房地证字第x号房地产权证，也做了同样认定和记载。
因对讼争房产所有权产生争议，原告曾向佛山市规划局禅城分局申请将禅城区X巷30、32、34、X号的二层更正为合法建筑。该局于2005年4月30日答复“应按佛山市房产管理局的登记内容确认，保留作临时使用，以后在城市规划需要时，应无条件拆除”。
原审裁定认为：本案讼争系由不动产引起，虽然原告之一的郭某丙为中国澳门居民，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条“不动产的所有权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律。从现有证据看，难以得出原告可以对讼争房屋主张权利的结论。理由是：一、根据1991年佛山市房地产管理局发粤房字第x号房产证只能证实佛山市水产供销公司对讼争房屋有临时使用权，并无合法产权，作为没有合法产权人的违章建筑显然不能进入流通领域，即便是通过拍卖程序亦不可，因此，原告认为其通过拍卖程序享有讼争房屋所有权的主张于法不符；二是原佛山市城区人民法院在执行(2002)佛城法执字第132—X号民事案件中明确界定了拍卖标的为讼争房产首层，且2004年9月2日佛山市房产管理局核发的粤房地证字第x号房地产权证所记载的权利内容也明确了原告的权利仅及于此，对二层问题没有涉及，原告作为通过买受而取得权利的继受权利人，其享有的权利不能超出法院作出的确权裁定及房产部门制作的产权证书所指向的范围；三是原告认为讼争二层作为首层的附属物，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第87条的规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，应认定二层权利归属原告。建筑物首层与二层之间并非主物与附属物的关系，而是建筑物毗邻所有权，故不能据此认定原告权利；四是原告收取同层其他租户租金并不能证明其对讼争房屋拥有权利；五是从佛山市规划局禅城分局对原告的答复看，原告对讼争房屋主张权利亦未被行政机关认定；六是被告一直在履行其与原佛山市水产公司之间的房屋租赁合同关系，其并未无偿占用讼争房屋。本案讼争标的是违章建筑，属于历史遗留问题，应本着尊重历史、维持现状的原则处理为宜，对原告要求对讼争房产主张权利的主张依法不予照准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”的规定，原告依现有证据显然不足以认定其为讼争房屋合法权利人，故本案中原告的主体不适格。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款(三)项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：驳回原告戴某某、郭某甲、郭某乙、郭某丙对被告杨某某的起诉。本案案件受理费50元由原告负担。
宣判后，原审原告戴某某、郭某甲、郭某乙、郭某丙不服，向本院提起上诉称：一审法院以上诉人与本案无直接利害关系为由，裁定驳回上诉人的起诉。一审法院显属认定事实错误并导致适用法律错误及误判。一、建设行政主管部门、土地管理部门核发的《房地产权证》、《国有土地使用证》及相关主管部门出具的批复、文件是上诉人作为讼争房屋合法权利人的合法凭证。(一)上诉人持有的《房地产权证》依法足以证明上诉人是讼争房屋的合法权利人。1、2004年9月2日，佛山市房产管理局向上诉人核发了粤房地证字第x号《房地产权证》。根据《房地产权证》的记载：上诉人对坐落于佛山市X巷30、32、34、X号房产拥有所有权；房屋建筑结构为混合二层，建筑面积129.44平方米，住宅建筑面积129。44平方米。《房地产权证》的附记页同时注明：此屋第二、第三层属违章建筑，按佛府办复(1990)X号规定只作临时建筑，以后在城市建设需要时，应无条件拆除。2、结合佛府办复(1990)X号《关于单位公有房屋登记中对违章建筑处理问题的批复》第三条的规定：一九八七年十二月二十五日前建的五层以下的违章建筑，其产权来源清楚，对城市总体规划影响不大，经城建局按规定罚款，补办手续后，可发给《临时房屋所有权证》，并注明“该建筑属违章建筑，以后在城市建设需要时，应无条件拆除”。可以清楚、明确地看出，上诉人持有的《房地产权证》附记的记载，就是从法律上赋予上诉人对佛山市X巷30、32、34、X号房产第二层、第三层的临时所有权，包括讼争的石巷X号二层房屋。对此，一审法院曾要求上诉人拿出所谓的“临时房屋所有权证”来证明权利，事实上，一审法院无疑是在吹毛求疵、明知故问：因为涉案房屋的二层、三层是在首层建筑的基础上加建而成，并与首层形成一个整体而不可分割，其既没有单独不同的坐落地址、也没有独立的出入门户，其必须依附于首层而存在并实现其使用价值，在这种情况下，如果硬要给它发个单独的权属证书，那只能促使它成为空中楼阁，失去任何的使用价值！况且房管部门已经在上诉人持有的权属证书中对二层、三层房屋作了明确记载，在这种情况下，也根本不可能、也没有必要再核发单独的《临时房屋所有证》(事实上，根据上诉人向房管部门所作征询，附记中的记载即是临时所有权的凭证，至于核发单独的《临时房屋所有证》只适用于房屋整体均界定为临时建筑的情况，如整栋楼房)。3、此外，上诉人所持《房地产权证》的房屋平面图亦清楚绘明：权属证书所指向的房产在横向为四房相连，在纵向为三层相通，其中明显包括二层、三层。4、附记及房屋平面图是《房地产权证》不可或缺的组成部分，附记及房屋平面图所记载、确认的权利内容，必然也属于《房地产权证》所确认的内容。《房地产权证》首页庄严声明：为保护房屋所有权及其所占用土地使用权的权利人的合法权益，对权属人申请登记本证所列房地产，经审查属实，特发此证。也就是说，上诉人对涉案石巷30、32、34、X号房产所享有的合法权利，包括对首层建筑的永久所有权及对二、三层建筑的临时所有权，均已经房产主管部门审查核实，并颁证加以确认。5、我国法律明确规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。因此，上诉人所持《房地产权证》依法足以证明上诉人对讼争房屋的合法权利。(二)上诉人所持《国有土地使用证》同样证明上诉人对讼争房屋拥有合法权利。作为涉案石巷30、32、34、X号房产权利的唯一合法承受主体，上诉人同样已于2004年7月7日领取了由佛山市国土资源局核发的《国有土地使用证》。根据《国有土地使用证》的记载，涉案房屋占地范围的129平方米土地使用权全部由上诉人四人共有。我国法律规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。因此，在上诉人合法取得涉案房屋使用范围内的全部土地使用权的同时，涉案房屋的所有权、包括讼争房屋的所有权亦已全部合法转让给上诉人。(三)根据相关法律规定及城市规划部门对上诉人的具体批复，上诉人依法拥有讼争房屋的合法使用权。县级以上地方人民政府的城市规划部门，是处理违章建筑的行政主管部门，拥有对违章建筑进行处理的行政执法权。根据相关规定，对违章建筑的处理方式包括：停止建设、限期拆除、予以没收和补办手续、并处罚款。2005年4月30日，佛山市规划局禅城区分局作为法定职能部门对上诉人申请将涉案房屋的二层、三层由临时建筑变更为永久建筑一事作出明确批复。该批复既没有作出停止建设、限期拆除的处理决定，亦没有作出予以没收的处理决定，反而明确指出应按佛山市房产管理局的登记内容确认，保留作临时使用。由于佛山市房产管理局已依照佛山市政府的文件将涉案房屋二层、三层界定为临时建筑，因此，城市规划部门的这种处理方式，无疑是对涉案房屋二层、三层的事后确认，使之具备一定的合法性。而这种合法性，更具体地表现为权利人对该建筑的临时使用权。因此，上诉人对讼争房屋的合法的临时使用权已经得到了法定职权部门的明确认定。二、讼争房屋是在涉案石巷30、32、34、X号房产首层的基础上添附形成，是主体房屋的附属使用部分，因此，上诉人在合法取得首层房产的同时亦相应拥有了对讼争房屋的合法权利。(一)讼争房屋是涉案石巷30、32、34、X号房产的附属物，并已随着石巷30、32、34、X号房产所有权的转移而转移。1、房屋的附属物是指在房屋所有权证中载明的与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如平房、杂房、厨房、厕所、过道等附属使用部分。2、从本案《房地产权证》的房屋平面图可以明显看出，涉案房屋的建筑结构在横向上为四房相连、在纵向上为三层相通；三层共用一个出入门户，第二层、第三层并没有独立的出入门户，必须利用首层的出入门户才能进出，不具有使用上的独立性；第二层、第三层是在首层的基础上添附形成，必须依附首层而存在，并作为首层的附属使用部分而实现其使用价值。可见，第二、第三层建筑并不能独立存在并被单独使用，其作为首层建筑的附属部分已成为整体房屋不可分割的组成部分。3、此外，从《房地产权证》登记的房屋结构为三层，而其中的住宅面积仅为首层129。44平方米，并注明上诉人对第二层、第三层有临时所有权包括临时使用权的内容来看，房管部门在处理涉案房屋时，已将第二层、第三层明确界定为首层的附属物。4、根据相关法律规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。因此，上诉人在合法取得石巷30、32、34、X号房产的所有权的同时，已同样取得了讼争房屋的相关权利。(二)一审法院认为，讼争房屋与首层是建筑物毗邻所有权关系，这一认定显然毫无事实与法律依据。1、根据相关规定，界定建筑物毗邻所有权关系，至少必须满足以下三个条件：(1)、必须具有构造上的独立性，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离；(2)、必须具有使用上的独立性，每一部分都可以被独立地使用，不需借助其他部分辅助既可利用，假如区分为各个房间后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相邻的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的独立性；(3)、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。2、从涉案房屋备案的建设规划图纸及房产证登记的房屋结构和平面图来看，讼争房屋根本无法满足以上条件：首先，涉案房屋是按二层建筑来设计及打造地基的，在设计最初即已预留梯口，第二层房屋是依附首层而存在，并通过屋内楼梯与首层相通，无法完全隔离；其次，讼争房屋没有独立的出入门户，其必须借助首层的门户才能出入，并不具有使用上的独立性；最后，讼争房屋没有土地使用证，也没有房产证，不具有法律上的独立性。可见，讼争房屋根本无法成为建筑物毗邻所有权关系的客体。3、形象地说，涉案房屋就象一幢别墅(当然，作为别墅无疑显得过于简陋)，整个房屋就是一个整体，只存在一个所有权，并不存在毗邻所有权的问题，对此，看过房屋设计图、房屋平面图或房屋现场的人都会有直观的印象，而这跟我们现在常见的商品楼显然存在本质的不同。三、本案其他事实也同样证明上诉人是讼争房屋的合法权利人。1、讼争房屋的原权属人对讼争房屋所享有的权利已被依法注销。按照一物一权原则，该权利依法由上诉人合法拥有。2、原佛山市城区人民法院在执行处理的是佛山市X巷30、32、34、X号房产(并非首层)，有关《拍卖成交确认书》确认的房产亦是佛山市X巷30、32、34、X号房产(并非首层)，而且上诉人为取得涉案房屋的产权，已先后支付了二十三万多元，这个对价已明显包含了第二层、第三层的相关权益。3、涉案房屋的所有其他租户(包括首层、二层)均在拍卖成交后按法院及拍卖行要求向上诉人交纳租金，这也印证了当时法院及拍卖行处理的是涉案房屋的整体。4、原权属人有权将讼争房屋出租并收益，则上诉人作为权利的继受者，同样拥有相应的权利。被上诉人有否持续向原所有人交纳租金，上诉人无从验证，并认为这在本质上是无效的，一审法院依据无效的行为否定上诉人的合法权利，无疑是本末倒置。5、此外，被上诉人在其租赁期间擅自改变房屋结构，严重影响了房屋的整体及安全，侵犯了上诉人的合法权益，从这一事实来看，上诉人也必然与本案有直接利害关系！撤销一审裁定，并依法判决支持上诉人的一审诉讼请求；判令由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人杨某某答辩称：一、上诉人提交的粤房地证字第x号《房地产权证》并不能证明上诉人对佛山市X巷X号二层房屋享有所有权。《房地产权证》中真正体现所有权范围的应为“建筑面积”与“其中住宅建筑面积”。粤房地证字第x号《房地产权证》(下称“《房地产权证》”)上显示的“建筑面积”与“其中住宅建筑面积”均为“壹佰贰拾玖点肆肆平方米”(129。44㎡)，该面积恰好是“石巷30、32、34、X号首层”的面积，由此可见，《房地产权证》上认可的所有权范围并不包括佛山市X巷X号二层房屋(下称“诉争房屋”)。另外，在《房地产权证》附记栏中关于二、三层建筑的表述只是表明了主管部门已认定二、三层属违章建筑，并没有表示上诉人对该违章建筑有使用权或其他权利。因此，上诉人以此认为其对二、三层有所有权的观点错误。二、从诉争房屋的现状分析，上诉人对诉争房屋不可能享有合法的所有权。在本案中，双方当事人均已确认诉争房屋，即石巷X号二层，属于违章建筑。根据《广东省城镇房地产权登记条例》的规定，对违章建筑是不予以登记的，也就是说，不承认任何人对违章建筑享有所有权。因此，上诉人对诉争房屋不可能享有合法的所有权。三、佛山市城区法院的两份裁定已明确说明了上诉人受让房屋范围仅为“石巷30、32、34、X号首层”，并不包括诉争房屋。佛山市城区法院作出的(2002)佛城法执字第132－X号《民事裁定书》、(2002)佛城法执字第132－X号《民事裁定书》及(2002)佛城法执字第132－X号《协助执行通知书》(上诉人提供的证据第27页)均已非常明确，法院裁定过户给郭某炽、郭某丙的房产范围为“佛山市X巷30、32、34、X号首层”。由此可见，上诉人竞买的房屋范围并不包括诉争房屋。四、诉争房屋并不是“石巷30、32、34、X号首层”的附属物，并不随“石巷30、32、34、X号首层”所有权的转移而转移。判断建筑物是否附属物的关键是看该建筑物是否具有结构和使用上的独立性。从《房地产权证》的房屋平面图可以看出，石巷30、32、34、X号首层和二层的结构是一样的，均有独立的厅、房设计，其在结构上均具有独立性。从近二十多年的房屋使用情况看，石巷30、32、34、X号的首层和二层分别由不同的人居住，各自在独立使用时并不存在障碍，因此，其在使用上具有独立性。综上所述，上诉人并不是诉争房屋的合法权利人，一审裁定所认定的事实清楚、证据充分，请法院予以维持。
二审期间，被上诉人未提交新的证据，上诉人提交了如下证据材料：
1、国有土地使用证。证明上诉人已经取得了涉案房屋的国有土地使用权。
2、涉案房屋在报建时的设计图纸。证明X号二层并非独立的，必须依附首层才能存在。
被上诉人发表质证意见认为上述证据材料不属于法律规定的新证据。经认证，上诉人所提交的上列证据已超过举证期限，不属新证据，本院不予采信。
经审查，对原审裁定认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的关键是要确定上诉人是否诉争房屋的产权人，上诉人与被上诉人因此主要有以下几个争议问题：(一)建设行政主管部门、土地管理部门核发的《房地产权证》、《国有土地使用证》及相关主管部门出具的批复、文件是否上诉人作为诉争房屋合法权利人的合法凭证。本案《房地产权证》的附记“此屋第二、三层属违章建筑，按佛府办复(1990)X号规定只作临时建筑，以后在城市建设需要时，应无条件拆除”不足以证明第二层违章建筑产权属上诉人所有，因为本案违章建筑是不能办理产权证的，只能有临时使用的利益。但是，违章建筑的基本组成如砖、瓦、钢筋等建筑材料，作为单独的个体物来讲，而不是作为聚合物即违章建筑物的整体，比如在进行拆除后所形成的各个独立物，它们还是有其所有权人的，也应当归属于某个所有权人，一般是建筑物的发包人。就本案来讲，此《房地产权证》的附记并没有明确违章建筑的临时使用人是上诉人，更没有明确上诉人对拆除违章建筑物后所形成的独立物享有所有权。虽然关于临时建筑的情况记载在上诉人的《房地产权证》的附记中，但这只是出于行政管理上的备案措施，只能起到信息储存的作用，单凭此证据并不能说明上诉人据此就能享有违章建筑的临时使用利益。
因为诉争违章建筑不能办理房产证，而我国实行的是房随地走原则，故此违章建筑是不可能办理国有土地使用权证的。本案诉争违章建筑没有国有土地使用证，而只有上诉人才持有国有土地使用证，是法律规定的必然结果。上诉人据其《国有土地使用证》并不能证明其对违章建筑享有权利或利益。城市规划部门对上诉人的具体批复也只是说明本案违章建筑是不能办到房产证的，只能作临时使用，但谁能临时使用，批复仍然是未作明确的说明。
(二)上诉人能否通过附属物或其他理由来证明其对本案诉争违章建筑享有权利或利益。法律上的添附概念是具有特定含义的，不能随意作有利于自己的解释。附属物即从物也是一个法律概念，在不同场合具有特定的标准或普通理性人的标准。本案一、二、三层在建筑结构上固然存在一定的特殊关系，但这是建筑学的设计结果，在建筑领域是十分常见的事情。而且，任何多层建筑都是存在较为复杂的结构，共用一个出入门户是非常普遍的建筑现象，本案二、三层能够出租供人使用，能够形成单独的生活空间，其在结构和功能上的独立性已至为明显，上诉人对添附、附属物概念随意解释，已经背离了社会普通人的日常理性标准。
(三)本案违章建筑的权利人或利益人如何确定。本案证据广东省佛山市城区人民法院(2002)佛城法执字第132-X号《协助执行通知书》中明确记载“将属被执行人佛山市水产供销公司所有的佛山市X巷30、32、34、X号首层房屋产权过户给竞买人郭某炽、郭某丙共同所有，办理有关过户手续”，这非常明显地证明了拍卖标的物是首层。(2002)佛城法执字第132-X号民事裁定书及(2002)佛城法执字第132-X号民事裁定书共同表明查封的标的物是首层。《委托拍卖书》、《拍卖成交书》对标的物的说明较为笼统，并没有非常精确地表明拍卖标的物是首层还是包括了第二、三层，而且，这两份文件在法律效力上低于和从属于法院依职权作出的上述裁定书和协助执行通知书。
因此，本案诉争房产在拍卖时并未包括第二、三层。另外，根据被上诉人在一审时提交的证据，本案诉争房产一直由水产公司管理。从法理和物权法来讲，水产公司虽然违章进行建筑，但在行政主管部门没有作出没收决定时，其对作为独立物形态而存在的违章建筑中的组成成分如砖瓦等建筑材料是享有所有权的，完全可以在该建筑物被行政主管部门进行拆除时取回这些独立物，也可以在征得行政主管部门同意后自行拆除并取走这些独立物。所以，水产公司是本案诉争房产的临时使用利益人。
综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款、第一百五十四条、第一百五十八条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审受理费50元，由上诉人负担。
本裁定为终审裁定。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年四月十四日
书记员曹新娟
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