广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)李某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市X村镇碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园物业公司)，住所地佛山市X村镇佛陈大桥侧。
法定代表人梁某某。
委托代理人胡浩松，广东国强鸿律师事务所律师。
上诉人李某甲因与被上诉人碧桂园物业公司物业管理合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：2002年3月18日，碧桂园物业公司与李某甲签订《商品房买卖合同》，由李某甲向碧桂园物业公司购买位于陈村镇碧桂花城泰和苑1街X座X号房屋，该房屋建筑面积100.2平方米，分摊公用建筑面积7.4平方米。同日双方签订《碧桂园商品房买卖合同补充协议书》，该协议书第十五条约定：碧桂园分期建成，由碧桂园物业公司之附属公司或指定的机构全权管理园内一切事务，李某甲愿意遵守附录七的《碧桂园物业管理公约》，附录七同时构成李某甲与物业管理公司之间的《前期物业管理服务协议》。根据附录七《物业管理公约》(前期物业管理服务协议)规定第七项管理费用第一条：本期管理费标准，每平方米建筑面积每月2元，建筑面积以套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和计算；第二条：各业主必须从管理公司发出的入伙通知书之日起交纳管理费；第三条，逾期交费每月逾期一天需增交0.5%的滞纳金。同年8月16日，碧桂园物业公司与李某甲签订《碧桂花城业主入住管理合同书》，李某甲正式入住碧桂花城，双方确认从此时间应开始计算管理费。但李某甲一直没有支付管理费，并欠交水费60.62元、有线电视费372元，由碧桂园物业公司代垫支二项合计432。62元。
另查明，2002年1月25日，碧桂园物业公司在《佛山日报》头版右上角刊登“特惠计划”宣传广告，主要内容分五行登载，分别为“●购买精选的南北向复式单位，送全屋豪华装修。●总面积由200-438平方米，仅售59万几起。●同时可获免2年管理费或半价车位优惠。●精选部分三房两厅豪华园景单位送全屋家私电器，优惠额高达3万元。●凡购任何一套单位，获赠5年免费乘坐穿梭巴至佛山、石湾、南海名额2个。”
原审判决认为：原、被告签订《商品房买卖合同》、《碧桂园商品房买卖合同补充协议书》合法有效。原告依约提供了管理服务，有权向被告收取相应的费用。被告从2003年8月16日正式入住碧桂花城，没有依时缴交管理费，属违约行为，应承担支付管理费及滞纳金的违约责任。原告请求被告支付从2003年5月起至2005年4月止的管理费5164.8元及2003年7月1日起至2005年6月10日止的滞纳金9292.34元，理由充分，予以支持。原告主张清还代垫支付的水费60.62元，有线电视费372元及逾期利息32.23元，被告没有异议，予以支持。反诉被告于2002年1月25日刊登的优惠宣传广告，属要约行为，反诉原告已向反诉被告购买房屋，该承诺有效，双方就宣传广告内容达成的合同关系成立。但从广告内容分析，第三行“同时可获免2年管理费或半价车位优惠”，其意思表示具有递进性质，并非独立的单一表示，且与第五行的意思表示形式不一致，应理解为具备第一、二条件后的补充，而反诉原告购买的房屋不具备第一、二行列出的条件，故第三行“同时获免2年管理费”不在反诉原、被告合同约束范围之内。因反诉原告入住碧桂花城后从未缴交管理费，反诉原告请求返还应赠送2年物业管理费5164.8元的请求，理由不充分，不予接纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告李某甲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市X村镇碧桂园物业发展有限公司支付管理费5164.8元及滞纳金9292.34元；二、被告李某甲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市X村镇碧桂园物业发展有限公司支付水费60.62元，有线电视费372元及逾期付款利息32。23元；三、驳回被告的反诉请求。本案受理费607元、反诉费217元，合共824元，由被告李某甲负担。
李某甲不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人被刊登在2002年1月25日佛山日报的被上诉人售楼广告所吸引，便专程驱车入碧桂花城看楼，之后经过一段时间的对其他楼盘的比较及盘算，最终选定了碧桂花城，并于3月18日与被上诉人签订了购房合同，成为业主。在整个选楼、看楼的过程中，被上诉人的工作人员亦多次承诺按广告赠送物业管理费，此事实可由当时陪同上诉人看楼的朋友刘聘仪(她亦是碧桂花城之旧业主)作证。上诉人认为已提交的“佛山日报广告”证据中，广告内容中第三行“同时可获免2年管理费或半价车位优惠”这一点，是全篇特惠计划广告里的单一承诺。再结合被上诉人的工作人员的多次承诺，这一点的单一性更无庸置疑。更何况，它内容如果是递进性的话，为何不直接写在第一或第二点的后面，而是另起一行内容而且除了这一项外，其他几项都是具有明显的单一性特惠计划。所以，应该对此广告语理解为“购房同时可获免2年管理费或半价车位优惠”，因此上诉人认为，一审法院认定事实不清，有意偏袒被上诉人一方，纵容此种言而无信之奸商行为。
上诉人虽确认签署《碧桂园商品房买卖合同补充协议书》，但准确说，应只确认已签署部分，对附在签署背后的附录七，上诉人在一审时，亦曾明确表示未见过此附录，更没有签署过该附录，所以该附录有偷梁某柱之嫌，而一审法院却没有将此记录在案。根据合同法有关规定，此附录不具法律效力。因此，对附录七上有关的滞纳金计算方法条款，上诉人加以否定，拒绝支付。况且这种比高利贷还高利贷的滞纳金计算方法，合法吗这种合约条款明显存在着对上诉人的利益严重侵害，属不平等合约条款，何解一审法院锄弱扶强肯定此种条款。对此，上诉人实在对审判结果不服。
综上所述，上诉人认为，一审法院在审理本案时，认定事实不清，主观性太强，对重要证据未作仔细审理，作出了错误的判决。故请二审法院依法查明本案事实，纠正一审判决，并作出正确的判决：1、依法撤销佛山市顺德区人民法院作出的(2005)顺法民一初字第x号民事判决；2、被上诉人履行承诺，赠送回上诉人2年的物管费；3、上诉人无须支付9292。34元的滞纳金罚款；4、案件受理费由被上诉人支付。
被上诉人碧桂园物业公司答辩称：一、上诉人应当按照双方的约定支付管理费及承担违约责任。根据被上诉人与上诉人签订的《碧桂园商品房买卖合同补充协议书》(以下简称《补充协议书》)的《附录七：物业管理公约》之第七条“管理费用”中的规定，双方已经明确约定业主需缴纳管理费以及收费标准和逾期交费的违约责任，因此被上诉人以此要求上诉人缴纳管理费及支付滞纳金，是合法有效的。上诉人在上诉状中称没有签署过附录七，因此其不具法律效力的观点是站不住脚的。因为在上述《补充协议书》第十七条中已经约定，“乙方(即本案上诉人)愿意遵守附录七的《碧桂园物业管理公约》”，而该附录七是附在《补充协议书》之后且与其装订成册的，加上上诉人已经签署了《补充协议书》，在原审的开庭中对此也予以承认。因此，其到现时才提出没有签署过附录七，说被上诉人偷梁某柱，根本就是没有事实和法律依据的，上诉人想以此推卸缴交管理费及承担相关违约责任的做法是绝对不应得到法律支持的。
二、上诉人不能以其提交的刊登于2002年1月25日的《佛山日报》上的售楼广告作为其要求被上诉人赠送管理费的依据。首先，根据《合同法》的相关规定，商业广告通常为要约邀请，只有在其内容符合要约规定(即内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束)的情况下才可视为要约。本案中涉及的广告内容只是简单介绍了碧桂花城四类房屋将会适用的优惠政策，具体见下表。对具体的购房者个人而言，这些广告上的优惠政策只是一种可能性，是否能最终落实到具体的购房者要根据所选定的房屋来定，并以合同形式确认。如“精选的南北向复式单位”与“精选部分三房两厅豪华园景单位”两类，究竟“精选”出来的是哪些单位并没有在广告中确定；又比如“总面积200-438平方米房屋，仅售59万起”，只是表明了优惠价最低的是59万，但具体是哪一套能有此优惠、优惠的单位的套数及对应的优惠价也没有在广告中列出。因此，本案广告内容并不符合“内容具体确定”的要求，只是属于要约邀请。其次，广告中提及的“同时可获免2年管理费或半价车位”是在“精选的南北向复式单位”及“总面积200-438平米房屋”的基础上给予的优惠，这一点与“同时”两字要表达的意思一致，也可以根据第5点“凡购任何一套单位，获赠5年免费乘坐穿梭巴至佛山、石湾、南海名额2个”的表述可以推知。因为如果“同时可获免2年管理费或半价车位”是单独适用于所有购房者的话，这一点应该与第5点的表述一样，即表达为“凡购任何一套单位，可获免2年管理费或半价车位”，而不可能是用“同时”二字来修饰。本案上诉人所购买的房屋面积只有107。6平方米，当然就不能享受“获免2年管理费”的优惠了。
适用的房屋对应的优惠
精选的南北向复式单位送全屋豪华装修，同时免2年管理费或半价车位
总面积200-438平方米房屋仅售59万起，同时免2年管理费或半价车位
精选部分三房两厅豪华园景单位送全屋家私电器，优惠额高达3万元
凡购任何一套单位获赠5年免费乘坐穿梭巴至佛山、石湾、南海名额2个
三、即使上诉人可以凭借广告要求被上诉人赠送2年的物业管理费，但也已经超过诉讼时效。从诉讼时效角度来讲，当事人应当在知道权利被侵害时起2年内提起诉讼。上诉人在2002年8月份入住就开始缴交管理费，只是到2003年5月才没有缴交，也就是说她从2002年8月就知道没有管理费赠送的，诉讼时效从那时开始计算。上诉人如认为被上诉人侵害其权益的则应该在2年内起诉，但上诉人直至2005年7月11日才在本案的反诉中提出，明显就已经超过了2年的诉讼时效，因此依法不应当得到支持。综上所述，原审法院认定事实准确，适用法律恰当，判决正确。上诉人上诉无理，请求二审法院依法予以驳回，维持原判。
上诉人在二审期间申请证人刘聘仪出庭作证。刘聘仪陈述是她介绍和陪同上诉人购房，被上诉人售楼人员欧阳彩虹口头承诺赠送2年物业管理费。
另上诉人还提供了泰和苑三街X座龚仲恒的碧桂园业主费用支出明细9份。
被上诉人的质证意见为：刘聘仪与上诉人具有利害关系，该证人证言不可信，同时上诉人不能证明证人当时在场，也不能证明被上诉人承诺赠送管理费；龚仲恒的碧桂园业主费用支出明细只是打印件，没有任何公章，不能证明龚仲恒为碧桂园的业主，更无法以此证明业主与被上诉人达成免管理费协议。
被上诉人在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的商品房买卖及欠付物业管理等费用事实予以确认。
本院认为，本案上诉主要争议焦点为：被上诉人是否存在赠送上诉人2年物业管理费用的承诺、上诉人是否应支付9292。34元滞纳金。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应切实履行各自的合同义务。关于物业管理费用及其滞纳金主要约定在《补充协议书》附录七《碧桂园物业管理公约》。因为在双方签订的《补充协议书》第十七条中已经约定“乙方(上诉人)愿意遵守附录七的《碧桂园物业管理公约》”，故上诉人诉称其未签署附录七，该公约没有效力的理由不成立，本院不予以采纳。被上诉人依约提供了物业管理服务，有权向上诉人收取相应物业管理费用。上诉人诉称被上诉人售楼宣传广告承诺赠送2年管理费，从该广告整体体例内容看，虽然该广告语带有一定的迷惑性，容易使人误解，但其“获免2年管理费或半价车位优惠”需要满足一定的前提条件的意思表示相当明确，并非凡购任一商品房单位均可获得上述优惠。原审判决对该广告的解释认定，符合广告语真实意思表示和情理，应予以肯定。对于证人刘聘仪的陈述，因上诉人不能证明证人当时在场，不能有效证明碧桂园物业公司承诺赠送管理费，故本院不予采信。对于上诉人提供的龚仲恒的碧桂园业主费用支出明细单。首先，因该明细单只是打印件，没有被上诉人的公章或确认，不能直接采信证明龚仲恒为碧桂园的业主；其次，即使龚仲恒为碧桂园业主，也不能排除存在该业主与被上诉人之间达成免管理费的协议，故不能以此证明适用于一切业主。鉴于上诉人没有充分证据证实被上诉人曾明确免除或赠送上诉人2年物业管理费用，故本院对其该主张不予采信。上诉人没有依时缴交管理费，属违约行为，应承担支付欠缴的管理费及滞纳金的违约责任。
关于滞纳金问题。因双方签订的《补充协议书》附录七《碧桂园物业管理公约》为被上诉人事先单方制定的格式条款，约定逾期交缴管理费每月逾期一天需交0。5%的滞纳金。该违约金计算的约定高于逾期贷款利率200余倍，造成滞纳金数额远比实际物业管理费高，明显高于违约方造成的实际损失。同时，被上诉人所发布的售楼广告中“获免2年管理费或半价车位优惠”内容带有一定的迷惑性，容易使人误解，致使上诉人与被上诉人在是否应免除2年物业管理费问题上存在争议，而非上诉人恶意拒付物业管理费用。本院根据本案具体案情及上诉人的请求，认为逾期交缴管理费的滞纳金按中国人民银行规定的商业银行逾期贷款利率计付较为合理，故予以适当调整。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对滞纳金的处理欠妥当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第x号民事判决第二、三项；
二、变更佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第x号民事判决第一项为：上诉人李某甲应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人佛山市X村镇碧桂园物业发展有限公司支付管理费5164。8元及按中国人民银行规定的商业银行逾期贷款利率计算的滞纳金。
一、二审案件受理费各824元，合计1648元，由上诉人李某甲负担1000元，被上诉人负担648元。上诉人已预交一审案件受理费217元、二审案件受理费824元，被上诉人已预交一审案件受理费607元，故被上诉人应在本判决生效之日起10日内迳行支付41元给上诉人，法院不另作收退。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员张雪洁
二00六年三月三日
书记员李某然
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