上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2002)沪二中民二(民)初字第X号
原告上海中星(集团)有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人陆某某，总经理。
委托代理人钟斌、陶某，上海市国泰律师事务所律师。
被告上海国际健康城，住所地上海市X路X号。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人王某乙、唐某，上海国际健康城职员。
被告上海全鑫阁酒家，住所地上海市X路X号。
法定代表人施某某，总经理。
原告上海中星(集团)有限公司诉被告上海国际健康城、被告上海全鑫阁酒家租赁合同、借款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2003年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陶某，被告上海国际健康城的委托代理人王某乙、唐某，被告上海全鑫阁酒家的法定代表人施某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，本市X路X－X号(单号)和宜川路X弄X号，宜川路X号商业用房，属原告产权房。从1993年始原告将上述房屋租予上海国际健康城经营娱乐场所。由于上海国际健康城拖欠房租等因素，原告与其于2001年10月12日签署协议，决定终止双方的房屋租赁关系，上海国际健康城承诺在2001年11月底之前向原告交还房屋；双方还依约成立了专门工作小组，负责房屋移交及清理欠租事宜，上海国际健康城以该房屋内所有设备设施某各种物品折价抵债，以归还所欠原告款项。但上海国际健康城未按约归还房屋及款项。上海国际健康城于2000年将原告房屋擅自转给上海全鑫阁酒家开办酒家，伪造公章和合同，骗取了上海全鑫阁酒家的工商营业执照。原告知情后，立刻函告上海全鑫阁酒家，限期退场。但上海全鑫阁酒家拒绝交还房屋，无偿使用至今。2001年11月29日，原告与上海国际健康城签订《补充协议》，确认欠租及借款共计为人民币2，700万元(以下币种均为人民币)。为此原告要求判令两被告立即腾清涉讼房屋，交还给原告；两被告承担房屋占用费285。048万元(从2001年12月1日至2002年6月底)；上海国际健康城清偿欠租2，700万元。原告举证如下：1、两被告身份资料；2、普陀区房地局出具房地产权证两份[(2000)沪房地普字第x、x号]；3、《房屋租赁合同》(1993、12、15)；4、《终止〈房屋租赁合同〉及房屋移交协议书》(2001、10、12)；5、《补充协议》(2001、11、29)；6、催款等事宜之公函(五份)；7、上海全鑫阁酒家伪造的《租赁协议书》(2000、9、15)营业执照；8、沪居开(90)字第X号《关于上海市居住开发公司更改名及启用新印章的通知》(1990、9、29)；9、沪星司(95)第X号《关于上海中星(集团)公司启用新印章的通知》(1995、1、1)；10、沪星司(95)第X号《关于上海中星(集团)公司启用各部室及分公司新印章的通知》(1995、1、1)；11、《上海市工商行政管理局普陀分局行政处罚决定书》(2002、5、14)。
被告上海国际健康城辩称，上海国际健康城在一年前把所有钥匙已经移交给原告，不存在占用房屋的事实，上海国际健康城同意支付原告2，700万元，以房屋评估的实物价值冲抵。不同意原告的其他诉请。
被告上海全鑫阁酒家辩称，不同意原告的诉讼请求。上海全鑫阁酒家和上海国际健康城签订的《承包协议书》，和原告无关，上海全鑫阁酒家已于2002年6月搬离上海国际健康城，并未侵占原告的房屋。为此提供证据如下：上海国际健康城和上海全鑫阁酒家签订的《承包协议书》。
经审理查明，1992年7月上海市居住综合开发中心第三开发部工会委员会组建上海山凯实业公司，1994年上海市居住综合开发中心改建为上海中星(集团)公司。上海山凯实业公司于1998年3月2日被注销，其主管单位上海中星(集团)公司第三分公司作为担保单位或债权债务承担者。上海中星(集团)公司于1998年12月21日更名为上海中星(集团)有限公司，即原告。上海国际健康城由上海安琪大厦实业有限公司更名而来。1993年12月15日，上海山凯实业公司作为甲方、上海安琪大厦实业有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》。约定租赁房屋地址是宜川路X号和宜川路X号，建筑面积6，880平方米(其中地下室1，518平方米，上部第一层至第二层3，575平方米，第三层加层1，787平方米)；宜川路X号地下室建筑面积1，031平方米，总建筑面积7，911平方米。具体房屋和用地范围详见房地产权证和施某图。甲方做完建筑结构工程和下水道工程，其费用由甲方承担。建筑物室内外装饰工程、水电安装工程、总体道路和绿化工程等费用由乙方承担。水电煤话配套工程由甲方组织实施，费用由乙方承担。房屋产权属甲方所有。经甲乙双方同意由乙方自行添置的设备及装潢材料在租赁期间内的产权归乙方所有。租赁期满后，房屋产权和乙方自行添置的设备及装潢材料产权均归甲方所有。乙方同意不论乙方盈亏均按年缴纳房租给甲方。第一年在本合同签订之日先预付定金50万元(在营业执照批准后归还)，再以第一年的租金300万元作为甲方对乙方项目的投资，第二年租金为300万元，分二次缴纳，第一次在1995年3月1日前缴纳150万元；第二次在1995年9月1日前缴纳150万元。第三年租金至第五年租金按第二年租金基数每年按5%复式递增计算；第六年至第十年租金按第五年递增后租金基数每年按10%复式递增计算，第十一年至第十五年租金按第十年递增后租金基数每年按12.5%复式递增计算。第三年租金在1996年3月1日前一次性缴纳；第四年租金在1997年3月1日前一次性缴纳；以此类推。乙方使用甲方房屋，不得转租。合同租赁期为十五年，自1994年3月1日起至2009年3月1日止。如因一方未履约而使对方蒙受损失时，由违约方偿付合同总金额30%的违约金或赔偿金，并承担违约责任。乙方不按合同履约或擅自转租，除按规定偿付违约金或赔偿金外，甲方有权单方面解除本合同，并无条件收回本合同归甲方所有的使用权等等。2000年8月18日，上海国际健康城和上海全鑫阁酒家签订《承包协议书》，约定上海国际健康城提供宜川路X号上海国际健康城二楼经营场地和设施某备，由上海全鑫阁酒家承包餐饮经营权，承包期间由上海全鑫阁酒家以自己的名义对外经营和承担责任等等。上海全鑫阁酒家于2000年8月至2002年6月在上海国际健康城二楼经营。
原告于2000年10月14日取得本市X路X－X号(单)底至三层房屋的沪房地普字(2000)第x号《上海市房地产权证》，于2000年10月16日取得本市X路X弄X号，宜川路X号房屋的沪房地普字(2000)第x号《上海市房地产权证》。2000年9月25日，原告就上海国际健康城欠租和擅自转租事宜致函上海国际健康城。2000年9月25日、2001年12月6日，原告以转租或授权经营无效为由，要求上海全鑫阁酒家归还所侵占的房屋致函上海全鑫阁酒家和施某某。2001年10月12日，原告作为甲方、上海国际健康城作为乙方签订《终止〈房屋租赁合同〉和房屋移交的协议书》，约定上海山凯实业公司原属甲方下属全资企业，因体制改革已注销，其有关债权债务均由甲方负责。现因市场疲软，乙方难以按原合同继续履行，至今未能支付租金。双方协议原签订的1993年12月15日《房屋租赁合同》到2001年11月底正式终止，乙方同意将所租赁的房屋和原甲方土地范围的锅炉房、泵房、门卫等所在建筑物(包括上述建筑物内外所有设备和附着在房屋建筑物上的装潢材料等所有物品和材料)全部移交给甲方，并将房屋的钥匙交给甲方。2001年11月底前，乙方须自行处理好因擅自转租或变相转租给他人使用或经营所签订的使用合同、联营协议书和承包合同等的善后事宜，办理完毕有关手续。因擅自转租或变相转租而给房屋移交工作所造成的一切问题均由乙方负责解决。凡在房屋内可以移动的物品和固定资产，由乙方提出物品清单，双方协商后折价移交给甲方，折价款冲抵乙方拖欠甲方的房屋租金。乙方按1993年2月15日《房屋租赁合同》所欠甲方的房屋租金，另行签订协议解决。乙方如逾期不能完成移交工作，甲方有权采取一切措施，无条件收回上述房屋和所有设备及装潢材料，乙方对此无索赔权等等。2001年11月29日，原告作为甲方、上海国际健康城作为乙方签订《补充协议》，约定按照1993年12月15日《房屋租赁合同》，乙方在租赁期间共欠甲方房租2，996万元(截止到2001年11月30日)。乙方提出对房租进行折让，折让后的欠租金额为1，500万元，甲方认为折让事宜再议。乙方另欠甲方借款本金1，200万元，上述两笔款项按合同价合计为4，196万元。甲方同意乙方先以其在健康城的设施、设备、物品及所有固定资产抵偿上述两笔款项。抵偿金额按甲、乙双方共同委托的上海上审会计师事务所所做的评估值计算。估价费用由双方各半负担。抵偿上述两笔款项后的剩余欠款归还问题双方另行协商解决。2002年7月29日，本院召集各方当事人查看系争房屋，原告与上海国际健康城确认除二楼餐厅，及总经理、人事部、财务部、总统套房、宴会厅五间房间外，其余房屋在原告处。上海国际健康城与上海全鑫阁酒家表示二楼餐厅中的上海全鑫阁酒家的装潢由上海国际健康城承担。
在本院审理中，上海国际健康城及上海全鑫阁酒家均表示，上海全鑫阁酒家在上海国际健康城的投资算在上海国际健康城名下，由上海国际健康城给予适当的补偿。经原告及上海国际健康城要求，本院委托上海上审资产评估有限公司对现留在上海国际健康城的所有设备、装潢残值进行评估。评估结论为上海国际健康城于评估基准日2002年11月30日所拥有的实物资产价值为1，053.61万元，其中设备16.09万元(含上海全鑫阁酒家设备6.17万元)，土建及装潢1，037.52万元。各方当事人对上海上审资产评估有限公司出具的《上海国际健康城实物资产评估报告书》、《关于上海国际健康城评估报告的补充说明》及评估结论无异议。
以上事实有当事人陈述及提供的证据、上海上审资产评估有限公司《上海国际健康城实物资产评估报告书》、《关于上海国际健康城评估报告的补充说明》佐证。
本院认为，原告与上海国际健康城签订的《房屋租赁合同》、《终止〈房屋租赁合同〉和房屋移交的协议书》及《补充协议》系当事人真实意思表示，双方均应恪守。原告称租赁关系终止后，上海国际健康城并未按约在2001年11月底之前向原告交还房屋，至起诉时，两被告仍占用系争房屋。上海全鑫阁酒家则称已于2002年6月底搬离上海国际健康城。上海国际健康城则辩称已移交所有钥匙给原告，不存在占用房屋的事实。经本院现场查看，可认定至2002年7月29日，上海国际健康城仍未将部分房屋交还给原告；且自签订《房屋租赁合同》之后，系争房屋一直由上海国际健康城使用，上海国际健康城称已移交所有钥匙给原告，却未提供相应的证据佐证，故原告要求上海国际健康城腾清房屋，交还原告的诉请，本院予以支持；因上海全鑫阁酒家现已撤出上海国际健康城，故原告要求上海全鑫阁酒家腾清房屋，交还原告的诉请，本院不予支持。原告与上海国际健康城签订的《终止〈房屋租赁合同〉和房屋移交的协议书》约定，擅自转租或变相转租给他人使用等的善后事宜由上海国际健康城负责解决；上海全鑫阁酒家亦表示与上海国际健康城承包协议，由其自行解决。故原告比照原《房屋租赁合同》约定，要求的自2001年12月1日至2002年6月底的房屋占用费285.048万元，应由上海国际健康城承担，原告要求上海全鑫阁酒家承担房屋占用费的诉讼请求本院不予支持。在本案审理中，原告与上海国际健康城确认上海国际健康城欠付原告租金、借款共计2，700万元；且上海国际健康城同意支付2，700万元；按原告与上海国际健康城签订《补充协议》约定，原告同意上海国际健康城先以其在上海国际健康城的设施、设备、物品及所有固定资产抵偿上述两笔款项。抵偿金额按双方共同委托的上海上审会计师事务所所做的评估值计算。估价费用由双方各半负担。现上海上审资产评估有限公司对现留在上海国际健康城的所有设备、装潢残值进行评估，上海国际健康城所拥有的实物资产价值为1，053.61万元。故上海国际健康城欠付原告的款项应为1，646.39万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四、五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告上海国际健康城应于本判决生效之日起十日内腾清本市X路X号和宜川路X号、351弄X号、宜川路X号的房屋，交与原告上海中星(集团)有限公司。
二、被告上海国际健康城应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星(集团)有限公司房屋占用费人民币285.048万元。
三、被告上海国际健康城应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星(集团)有限公司欠款人民币1，646.39万元。
四、现留在上海国际健康城价值为人民币1，053。61万元的所有设备、装潢(具体实物以上海上审资产评估有限公司《上海国际健康城实物资产评估报告书》、《关于上海国际健康城评估报告的补充说明》为准)归原告上海中星(集团)有限公司所有。
五、原告上海中星(集团)有限公司的其他诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币169，272元由被告上海国际健康城负担，评估费用人民币4万元由原告上海中星(集团)有限公司及被告上海国际健康城各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴耀君
代理审判员王某
代理审判员周刘金
二00三年四月二十五日
书记员宋歌
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