上诉人（原审原告）张某某。
委托代理人周某甲。
委托代理人周某乙。
被上诉人（原审被告）鹿寨县房地产管理所（以下简称鹿寨县房管所）。
法定代表人覃某丙。
委托代理人徐某某。
委托代理人曾某。
被上诉人鹿寨县人民政府。
法定代表人覃某丁。
委托代理人林某某。
原审第三人杨某某。
委托代理人谭某某。
上诉人张某某因不服鹿寨县房管所、鹿寨县人民政府颁发给杨某某房屋所有权证纠纷一案，不服鹿寨县人民法院（2009）鹿行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审查明，原告张某某与第三人杨某某系母女关系。1973年原告张某某在鹿寨县X镇西闸塘建设一座东、西两进的泥木结构的房屋即原X号房。1996年鹿寨县人民政府决定对鹿寨县X镇西闸塘进行旧城改造。原告张某某因缺少资金对房屋进行改建,于1996年5月10日与第三人杨某某达成赠与协议，原告张某某将鹿寨县X镇西闸塘原X号房东进的一间房赠与第三人杨某某。1996年5月14日第三人杨某某与原告张某某持赠与书、房屋过户草契、原告张某某的房产证以及私有房屋申请登记调查审批表到被告鹿寨县房地产管理所申请变更鹿寨县X镇西闸塘原X号房屋的所有权证。被告鹿寨县房地产管理所收到原告张某某、第三人杨某某提交的申请后，找原告张某某核实情况并作了谈话笔录。审查原告张某某与第三人杨某某提交的材料后报经鹿寨县人民政府确认于1996年6月18日将鹿寨县X镇西闸塘原X号房东进的一间房屋权属变更登记为桂鹿证字第x号(房号定为42-X号)归第三人杨某某所有。西进的一间房屋权属变更登记为桂鹿证字第x号，归原告张某某所有房号仍为西闸塘X号房。尔后原告张某某代第三人杨某某领取变更后的房屋所有权证同时也领取了自己西进一间的所有权证。事后，原告张某某、第三人杨某某根据鹿寨县的旧城改造要求将西闸塘东、西两间房屋同时进行了改建。房屋建成后第三人杨某某提交了相关材料要求颁发新的房屋所有权证，经被告鹿寨县房地产管理所进行了审查认为符合要求，被告鹿寨县人民政府确认后于1997年11月5日向第三人杨某某颁发了新的房屋所有权证即桂房字第x号房产证。原告张某某于2003年6月10日取得西闸塘西进一间的房屋所有权证即桂房权证鹿政字第x号。现西闸塘东、西两进房屋的集体土地建设用地使用证的使用者仍为原告张某某。原告张某某认为二被告违法颁发房屋所有权证给第三人杨某某，遂于2009年7月27日提起诉讼要求法院判令撤销二被告颁发的桂房字第x号所有权证。
另查，原告张某某将房屋赠与第三人杨某某经鹿寨县人民法院(2007)鹿民初(一)字第X号和柳州市中级人民法院(2008)柳市民一终字第X号判决已确认赠与合同有效。
一审认为，被告鹿寨县房地产管理所、鹿寨县人民政府具有管理城市私有房屋的职权，二被告依据《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第七条第(三)“赠与的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证”的规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续。二被告对原告张某某、第三人杨某某提供的材料进行审查、核实认为符合《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》规定，向第三人杨某某颁发了桂鹿证字第x号(即42-X号房)的房屋所有权证。其后，二被告依据《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第七条第(一)项关于“新建、翻建和扩建的房屋须提交房屋所在地规划管理部门的建设许可证和建筑图纸”的规定要求，对第三人杨某某提供其改建房屋的材料进行核查，颁发了新的房屋所有权证即桂房字第x号产权证给第三人杨某某。二被告颁发给第三人杨某某的房屋所有权证的行政行为事实清楚、适用法律正确、程序合法。第三人杨某某的房屋是为实施鹿寨县旧城改造在原宅基地上改建的房屋，未新占用集体土地，况且现在的集体土地建设用地使用证的使用者仍为原告张某某所有。因此，原告张某某诉称第三人杨某某属非农业户口居民在农民的集体所有土地上建房屋违反1987年颁布的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条和《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第三十七条法律规定，二被告违法颁发所有权证的辩解意见理由不成立，不予懫纳。原告张某某还称办理房屋所有权证要有本村思义十一小组的同意才能办理房屋产权证的说法没有法律规定。原告张某某认为赠与合同无效的意见不属本案审查范围，且生效的民事判决书已确认赠与合同有效。二被告及第三人杨某某称原告张某某在1997年7月16日已经知道第三人杨某某办理房屋所有权证，现原告张某某的起诉已超过了诉讼时效的意见本院予采纳。综上，依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定判决：驳回原告张某某要求被告鹿寨县房地产管理所、鹿寨县人民政府撤销颁发给第三人杨某某的桂房证第x号房屋所有权证的诉讼请求。
张某某不服一审判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，表现在：1、原审第三人在农村集体土地上建房违反我国1987年的《土地法》的强制性规定。上诉人是农民，原审第三人是居民，被上诉人颁发给第三人的桂房证字第x房屋上的土地是上诉人的集体土地，由于土地和房屋的不可分割性，一审判决认定被上诉人的颁证行为正确就侵害了上诉人的利益，使上诉人不能行使对自己的集体土地的管理权。2、被上诉人在颁发桂房证字第x号房屋所有权证时，适用法律依据错误。根据庭审查明的事实，被上诉人颁证时适用的法律依据是《城市私有房屋管理条例》，但该房屋所涉及的土地是农村集体土地，根据我国《行政诉讼法》的规定，这属于不合法的行政行为。3、上诉人的诉讼没有超过诉讼时效。根据最高法院《关于执行行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条的规定，诉讼时效应是20年。上诉人起诉时并未超过起诉期限，一审判决对此认定错误。4、赠与合同不论是否有效，不影响被上诉人办理房屋所有权证必须要依法进行。因被上诉人办理房屋所有权证依据的不仅仅是一份赠与合同，还需要进行调查和依据相关法律，不能违反任何法律的强制性规定。本案中，被上诉人的颁证行为既违反了我国1987年《土地管理法》的强制性规定，又没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉请。
被上诉人鹿寨县房管所答辩称，1、鹿寨镇西闸塘42-X号房屋系在城市规划范围内应当依法登记的房产，其登记机关是被上诉人。被上诉人在办理该房产登记时，法律依据是《城市私有房屋登记管理条例》。该条例第七条规定：办理房屋所有权登记或转移、变更登记时：a、对于受赠的房屋，登记机关须审查原房屋的所有权、赠与书和契证;b、对于翻建的房屋，登记机关须审查房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。原审第三人受赠取得和翻建42-X号房屋申办产权登记时，按条例提交了规定的文件，被上诉人依法审查法定文件后，为其办理房屋登记，符合法律规定的程序。2、原审第三人杨某某取得42-X号房屋系赠与取得，该事实经柳州市中级人民法院（2008）柳市民一终字第X号民事判决书确认有效，杨某某即为42-X号房屋的所有权人。3、遵照鹿寨县政府的的要求，原审第三人在不改变原有土地属性、不占用新的集体土地并经村民委同意的情况下，对42-X号房屋进行翻建，后经政府规划许可，符合政策和法律规定，其所有权人的法律地位没有改变。被上诉人因此为原审第三人办理产权登记，符合法律的实体规定。4、上诉人明知并配合被上诉人进行产权变更登记，从未提出异议。时至今日提起行政诉讼，已超过诉讼时效，其诉讼行为不应得到支持。请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。
被上诉人鹿寨县人民政府答辩称，同意鹿寨县房管所的答辩意见。
原审第三人杨某某答辩称，上诉人所诉不是事实。1、1996年鹿寨县人民政府决定对鹿寨镇西闸塘进行旧城改造时，上诉人因缺乏资金对房屋进行改造，于是与原审第三人在1996年5月10日达成房屋赠与协议，立下《赠送书》，并于1996年6月18日将原X号东进房屋过户到原审第三人名下，原审第三人取得房屋所有权证后，经申请，获得县政府批准重建42-X号房屋，并于1997年11月5日重新办理了鹿寨镇西闸塘42-X号新的房屋所有权证。1987年《土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。修正后的《土地管理法》第六十二条的规定主要是针对申请新的宅基地而言。第六十三条规定的是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，上诉人与原审第三人系母女关系，是母亲将其合法财产赠与女儿，赠与关系成立，不存在重新申请宅基地的情形，没有违反新、旧《土地管理法》的强制性规定。2、《城市私有房屋管理条例》是国务院颁布的行政法规，法律效力仅次于法律。该《条例》第二条规定：“本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城，工矿区内的一切私有房屋。前款私有房屋是指个人所有，数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。”本案中，上诉人和原审第三人的房屋均位于鹿寨县X镇的县城区范围，上诉人认为“涉讼的房屋属于农村农民建在集体土地上的房屋，不是城市房屋，颁发房产证不适用该条例。”的主张违反了行政法规的规定，其主张不成立。3、本案已经超过了行政诉讼时效。《行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。”本案中，上诉人将房屋赠与原审第三人，双方共同去办理了赠与手续，经县政府批准后原审第三人取得了房产证，而该房产证是上诉人亲自去为原审第三人领取的，至今已十多年之久，上诉人也一直居住在西闸塘X号，但从未提出异议，现再提起行政诉讼，已经超过法定的起诉期限，法院应不予受理。综上，请求二审法院驳回上诉人的诉请，维持原判。
经审查核实，一审法院认定的证据合法有效，可以作为本案定案的依据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，依法应予维持。本案中，被上诉人根据上诉人张某某、原审第三人杨某某提交的原房屋所有权证书、赠送书、房产草契等相关材料，经审查核实，并与赠与人张某某谈话，确认其赠与的意思表示真实，证据充分，于是为其办理了房屋产权的过户手续，该行为并不违反《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第七条第（三）项：“受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；”的规定，且颁证程序合法，依法应予维持。上诉人认为，原审第三人在上诉人拥有的农村集体土地上建房的行为严重的损害了上诉人的利益，被上诉人违反我国1987年的《土地管理法》的强制性规定，为其办理房屋产权手续，行为违法。本院认为，上诉人将原属于自己的房屋的部分产权赠与原审第三人，是办理了合法的赠与手续的，该赠与行为合法有效，已经得到本院（2008）柳市民一终字第X号民事判决所认定，现对赠与的房屋下的土地另行主张权利，与“地随房走”的原则不符，且该土地的性质至今尚未改变，故该主张理由不成立，本院不予支持。至于上诉人提出的根据《最高人民法院关于执行
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