广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市南海区汇雄房地产投资有限公司(以下简称汇雄公司)。住所地佛山市南海区九江汽配市场C座三楼。
法定代表人曾某某，总经理。
上诉人(原审被告)佛山市南海区房地产总公司九江分公司(以下简称九江分公司)。住所地佛山市南海区X镇X路X号。
法定代表人岑某某，总经理。
上述两上诉人的委托代理人梁凤霞、陈辉，均系广东华法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)孙某，男，汉族，X年X月X日出生，现住（略）。
委托代理人谭伟平、李某，均系广东天伦律师事务所佛山分所律师。
上诉人汇雄公司、九江分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2002年5月27日，原告与被告汇雄公司签订《商品房买卖合同》，合同正文约定原告向被告购买位于佛山市南海区X镇洛浦大道洛阳楼预售商品房一套，房屋面积为145.98平方米，每平方米1100元，总价款x元。其中第五条约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。对于面积差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0。6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。合同附件一为房屋平面图，合同附件四则另行约定：1、乙方应付购买商品房的房产证、土地证费用按销售总额8%计算，另付水、电、电视、通信等工程费6000元/户；2、本合同所列项目面积计算方法有可能不一致，甲方所售之楼房尺寸均按附表一为准，每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考。原告按合同约定于2002年5月27日向被告支付8%办证费x及水、电、电视、通信等工程费6000元，于同年10月11日支付房款x元。被告统一办理房产证为原告代付契税2408.67元，房屋所有权转移登记费、档案保护费、买卖合同工本费共110元，房地产交易手续费、测绘费共585.97元，合共3104.64元。原告到被告处领取房产证，产权登记面积为141.99平方米，比合同约定面积减少3。99平方米。另查明：讼争商品房的土地使用权人为被告九江分公司，有关规划报建手续也是由被告九江分公司办理，被告九江分公司和汇雄公司实为讼争商品房的共同开发商。
原审判决认为：原告与被告汇雄公司签订的《商品房买卖合同》符合平等自愿、协商一致的原则，双方理应按约定履行合同义务。作为房地产开发商应当根据合同约定以及当地政府的规定向买受人收取费用，约定与政府规定相矛盾的，以政府规定为准。根据省政府及原南海市政府的规定，2000年7月1日后水、电、电视、通信等工程费是商品房成本的一部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。但被告在合同附件四中约定原告另付6000元水、电、电视、通信工程费，属于价外收费行为，违反了价格法的强制性规定，是无效条款，故被告应当将该款项返还予原告并按银行同期一年流动资金贷款利率支付利息。但原告请求按日万分之二点一计付利息没有依据，不予支持。被告所辩原告的主张超过了诉讼时效没有法律依据，不予采纳。关于8%的办证费用。根据合同附件四约定“乙方应付购买商品房的房产证、土地证费用按销售总额8%计算”。该费用虽然不属于销售收入，但却与被告代原告向有关行政部门缴交的实际费用相差甚大，显失公平，故合同附件四关于收取8%的办证费用的约定，属于可变更或撤销的条款。原告于2002年5月27日签订合同，同日交费，期间应当知道自己的权利受到侵害，但原告没有在一年内行使该撤销权，其撤销权已经消灭，双方约定按房款的8%支付办证费用，由开发商负责办证的条款有效。现原告请求退回8%办证费，不予支持。至于合同约定面积与房管部门确权面积不一致，实为开发商与房管部门对未封闭阳台采用了不同的计算方法所造成的。为此原、被告在合同附件四第2条中也作了补充说明。但原、被告签订的合同正文第五条与附件四存在明显矛盾，就两者的效力问题，当合同条款存在正文与补充协议时，补充协议起到补充修改的作用，效力更优。购房合同是建设部设计的样板格式合同，合同正文有法律约束力，但双方可以更改或补充，当事人签订合同后或同时签订合同附件，是对合同第五条的补充与修改，后者优于前者。现附件四已说明当计算方法不一致时，以合同附图为准，每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考。从该约定可以看出只要被告交付的房屋与合同附图相一致，就说明被告所交付的房屋符合合同约定，其销售总金额就不改变，单价按实际发证面积作调整。现被告所交付的房屋与合同的附图是完全一致的，因而被告所交付的房屋符合合同约定，被告并无违约。虽然国家建设部于1995年发布《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则(试行)》，我区房地产行政主管部门也明确1999年10月1日起执行该规则规定，但并非阳台面积无论何类型均一律按投影面积的50%计算，并且阳台面积如何计算双方在合同中并无约定，因此，原告以阳台计算方法违反法律规定为由认定自己所购的房屋面积减少，要求被告赔偿，没有法律依据，不予支持。被告汇雄公司和被告九江分公司是本案涉讼商品房的共同开发商，应当共同对原告承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第(五)项、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国价格法》第十三条以及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，判决：一、被告汇雄公司与原告孙某签订的合同附件四中关于原告孙某另付水、电、电视、通信等工程费用6000元的约定无效。二、被告汇雄公司、九江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙某价外不合理收费6000元，并从2002年5月27日起至本判决确定的返还日止按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计付利息。三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。本案受理费1107元，由原告负担857元，被告负担250元。
宣判后，上诉人汇雄公司、九江分公司不服，向本院提起上诉称：一审法院适用《中华人民共和国价格法》第十三条以及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》作为判决的依据，认定双方当事人签订的合同附件四关于孙某另付水、电、电视、通信等工程费用的约定无效属适用法律不当。汇雄公司、九江分公司该收费行为是以合法有效的合同为依据的，收费行为也并没有违反我国法律、法规的强制性规定，根据我国《合同法》第八条的规定，依法应受到法律保护。孙某退费主张没有法律依据，依法应予以驳回。一、该收费没有违反《中华人民共和国价格法》第十三条的规定。汇雄公司、九江分公司并未违反《价格法》的规定收取任何未予标明的费用，并未实施任何价格欺骗、欺诈行为。汇雄公司、九江分公司收取的费用全部都有合同依据，是双方真实意思表示，合法有效，依法应当予以保护。二、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》不能作为认定合同条款无效的法律依据。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。一审法院适用的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》是广东省物价局制定的地方性规章，依法均不能作为认定合同无效的法律依据。为此，一审法院适用该地方性规章认定收费条款无效属于适用法律错误。三、物价行政管理规定不能作为认定民事责任的法律依据。退一步来讲，汇雄公司、九江分公司没有将所有成本和利润加在一起以一个总价的形式表现出来，而将部分收费单列出来予以特别明确说明的行为，即使违反了省、区两级物价部门对物价的行政管理规定，其法律后果也仅是承担行政责任，而非民事责任。汇雄公司、九江分公司的违规行为应当由物价监督检查机构进行查处。孙某认为汇雄公司、九江分公司违规的，有权向有关物价部门反映，但无权就此提起民事诉讼而要求汇雄公司、九江分公司承担民事责任。违反行政管理规定的行为不会直接导致民事责任，行政管理规定是规范行政管理部门与被管理人之间关系的，而非平等民事主体间的民事关系，行政管理规定中不应当存在对民事责任的认定，人民法院也不应根据行政管理规定来判定当事人的民事责任。民事责任须由民事法律、法规来规定。为此，一审法院就汇雄公司、九江分公司的价格违规行为要求汇雄公司、九江分公司承担民事责任是没有法律依据的。综上所述，汇雄公司、九江分公司的收费行为有合同依据，且没有违反《价格法》及其他法律、行政法规的强制性规定，孙某要求退费没有法律依据。一审法院适用法律错误，请求二审法院根据我国《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项依法改判，以维护汇雄公司、九江分公司的合法权益。据此请求：1、撤销(2004)南民三初字第X号民事判决；依法驳回孙某在一审中的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费用全部由孙某负担。
孙某辩称：虽然合同附件四中有约定收取水、电、电视、通信等工程费用的条款，但是该约定违反了《价格法》的强制性规定，应属无效，一审法院判决汇雄公司、九江分公司返还价外收取的费用符合法律规定，请求二审予以维持。一、合同附件中关于水、电、电视、通信等工程费用的约定违反《价格法》的强制性规定，应属无效。水、电、电视、通信等工程费用属于基础设施、公用配套建设费用，应包含在商品房售价中，属于应当明码标价的内容。但是汇雄公司、九江分公司对该部分费用未予明码标价，更严重的是对于已经包含在商品房售价中应当明码标价的该部分费用，价外重复收取。这样的行为显然是违反《价格法》第十三条的规定的，因此，合同附件中收取水、电、电视、通信等工程费用的约定无效，汇雄公司、九江分公司依据该无效条款而收取的费用应当予以返还。二、汇雄公司、九江分公司的上诉理由没有法律依据，是对法律规定的曲解。(一)《价格法》第十三条应包含两层含义：第一层含义为经营者应当根据政府物价主管部门规定的收费项目、内容、价格等明码标价；第二层含义为经营者不得在上述明码标价之外收取任何未予标明的费用，不得在明码标价之外变相加价出售商品。也就是说《价格法》第十三条不但禁止经营者不按照政府物价主管部门的规定明码标价的行为，同时还禁止经营者不按照明码标价的范围价外收费的行为。很明显，在本案中汇雄公司、九江分公司均违反了上述两个禁止性规定，既未明码标价，又在明码标价外重复收取费用。对于汇雄公司、九江分公司上诉状中所称的已经用合同的形式将水、电、电视、通信等工程费“标明”的问题，我方认为《价格法》第十三条中“未予标明的费用”的含义并非简单地指没有用书面的形式告知的费用，结合该条第一款明码标价的规定，“未予标明的费用”应是超出明码标价范围或者未明码标价的费用。比如本案中的水、电、电视、通信等工程费，根据广东省物价局的规定，属于建设成本，应包含在房价款中在明码标价书上明确标明，但是汇雄公司、九江分公司在全额收取房价款后，又超出明码标价范围价外重复收取，显然违反了《价格法》第十三条不得收取未予标明的费用的规定。(二)对于广东省物价部门的规定因《价格法》仅仅针对明码标价做了原则性的规定，而现实生活纷繁复杂，因此《价格法》授权政府物价管理主管部门对涉及经济生活的各个领域作出细化规定。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》、《广东省城镇新建商品房销售明码标价管理规定》及佛山市物价部门的相关规定正属于《价格法》第十三条所规定的政府物价主管部门的规定，是根据《价格法》授权以确定广东省内商品房销售中应明码标价的项目、范围及价格等内容。因属于授权性规范，因此违反上述广东省物价主管部门的规定其实质即是违反《价格法》的规定。一审法院也正是基于此认定合同附件中关于收取水、电、电视、通信等费用的条款违反《价格法》的强制性规定，而并非如汇雄公司、九江分公司所理解的仅仅依据广东省物价主管部门的规定认定该条款无效。显然，汇雄公司、九江分公司在对广东省物价主管部门的规定应当如何适用上也存在误解。(三)关于汇雄公司、九江分公司应承担民事责任还是行政责任的问题。我方认为汇雄公司、九江分公司不只应当根据广东省物价部门的规定承担行政责任，还应当依据《价格法》及《合同法》的规定承担相应的民事责任。我方要求汇雄公司、九江分公司返还价外收取的费用的依据是《价格法》及《合同法》的相关规定，是因为双方所签订的附件条款违反《价格法》强制性规定，应属无效条款，汇雄公司、九江分公司基于无效合同所取得的财产应当予以返还并承担相应的赔偿责任。汇雄公司、九江分公司违法又违章的行为既应受到行政机关的行政处罚，还应当承担民事赔偿责任，以弥补当事人的损失，以维护社会经济秩序。综上所述，汇雄公司、九江分公司的上诉理由没有法律依据，原审法院关于该项诉讼请求的判决符合法律规定，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人汇雄公司、九江分公司、被上诉人孙某均未提交新证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系讼争合同附件中所约定的上诉人汇雄公司、九江分公司收取水、电、电视、通信等工程费用6000元的行为是否合法有效的问题。
在讼争《商品房买卖合同》附件四明确约定“另付水、电、电视、通信等工程费用6000元/户。”此款双方当事人约定的收费项目是上诉人汇雄公司、九江分公司在双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价格外，另列名目收取的费用。对房地产市场的这种销售形式，在2000年7月1日前是为当地物价管理部门所默许，但在2000年5月25日，南海市人民政府南府[2000]X号文件印发了《南海市新建商品房交易价格管理办法》，明确了自2000年7月1日水、电、电视、通信等工程费用是商品房成本的一部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。上诉人汇雄公司、九江分公司于2000年7月1日后仍收取商品房价格外的水、电、电视、通信等工程费用的行为不仅违反了地方政府价格主管部门的规定，同时也违反了《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，该价外收费行为系无效行为，其应当将其收取的该上述费用款项退还给孙某。至于上诉人汇雄公司、九江分公司提出《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》不能作为认定合同条款无效的法律依据的问题，本案中，该地方性规章系作为进行实体判决的参考依据，而认定合同条款的无效是依据《中华人民共和国价格法》，故上诉人汇雄公司、九江分公司的该上诉主张无理，本院不予采信。另外，上诉人汇雄公司、九江分公司提出其行为应当承担行政责任而非民事责任的问题，行政责任和民事责任系属不同的承担责任的形式，二者不可替代。上诉人汇雄公司、九江分公司的该行为是否应当在行政管理领域承担行政责任，并不影响其在民事领域应当就其的行为所承担的民事责任，故上诉人汇雄公司、九江分公司的该上诉主张无理，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1107元，由上诉人汇雄公司、九江分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
审判员林义学
代理审判员余珂珂
二00五年九月二日
书记员李某然
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