广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民一再字第X号
抗诉机关：广东省人民检察院。
原二审上诉人(一审被告)：陈金炉，男，X年X月X日出生，汉族，住佛山市顺德区X镇X路X号威斯家具厂。
委托代理人：梁某霞，广东华法律师事务所律师。
原二审被上诉人(一审原告)：佛山市X镇宝森贸易有限公司。住所地：佛山市顺德区X镇龙峰大道X号。
法定代理人：刘某某。
委托代理人：梁某，该司经理。
委托代理人：赵江新，广东之源律师事务所律师。
原一审被告：郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住佛山市顺德区X镇X路X号。
陈金炉与佛山市X镇宝森贸易有限公司(下称宝森公司)、郭某某租赁合同纠纷一案，本院于2003年10月21日作出的(2003)佛中法民一终字第X号民事判决已发生法律效力。陈金炉不服该判决，向检察机关申诉，广东省人民检察院于2004年9月27日向广东省高级人民法院提出民事抗诉，同年10月12日广东省高级人民法院指令本院对此案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2005年3月7日公开开庭进行了审理。陈金炉及其委托代理人梁某霞，宝森公司的委托代理人赵江新、梁某到庭参加了诉讼。佛山市人民检察院检察员徐霞、钱方远代表抗诉机关出庭支持抗诉。郭某某经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
再审审理查明：2000年4月8日，原顺德市顺垦实业发展有限公司(下简称顺垦公司)与陈金炉签订《厂房租赁合同》(下称合同一)，约定陈金炉租赁顺垦公司厂房面积7500平方米作为生产家具之用，厂房租金每月x.67元。陈金炉租用顺垦公司宿舍9间，宿舍每月每间250元。每月共收租金x.67元。双方在签订合同即日起，陈金炉须缴1个月租金给顺垦公司作为押金，顺垦公司的公共场地及绿化、保安费用按全部租金的8%计收。合同签订后，陈金炉依约支付顺垦公司1个月押金x元。同日下午，顺垦公司与陈金炉又签订另一份《厂房租赁合同》(下称合同二)，约定陈金炉租赁顺垦公司厂房面积7500平方米作为生产家具之用，租金每年25万元。陈金炉租用顺垦公司宿舍9间，作为员工宿舍。宿舍每月每间100元，每月共收租金x元。双方在签订合同即日起，陈金炉须缴1个月租金给顺垦公司作为押金。2000年4月19日，顺垦公司代表梁某与陈金炉、龙翔家具制造厂签订《补充协议书》一份，约定陈金炉增租顺垦公司厂房一楼葫芦位置90平方米，每月增加租金540元，不收管理费。2000年6月23日，顺垦公司与顺德龙江镇旺岗东光木业厂(下称东光木业厂)代表郭某清签订《厂房租赁合同》，约定东光木业厂租用顺垦公司宿舍楼一楼面积121.66平方米作为职工食堂，租金按每月每平方米10元计收，每月租金共1216.6元，厂区的公共场所及绿化和保安费按全部的8%计收。2001年1月11日，顺垦公司与东光木业厂签订《厂房租赁合同》，约定东光木业厂租赁顺垦公司厂房面积1310平方米作工厂办公室展厅，租赁空地1800平方米作职工宿舍和仓库，租金为厂房每平方米10元，空地为每平方米2元，共计为x元，因空地实际使用面积为1000平方米，故每月租金应为x元。上述合同均约定承租方应于每月10日前向出租方交清当月的租金及上月的水费。如两个月不付清租金和费用，出租方有权停止承租方使用出租物。东光木业厂属私营企业，负责人郭某某，该厂于2002年1月16日被依法注销。2002年3月，上述租赁标的物均由陈金炉独资经营的顺德龙江镇威斯特家具厂实际使用。2001年12月27日，佛山市中级人民法院依法作出(2001)佛中法执字第470-X号民事裁定：原顺德市龙江嘉顺企业集团公司与广东省农垦集团广州总公司共有的位于佛山市顺德区X镇X路X-1、6-2、6-3、6-X号共四处土地及上盖的房产作价人民币1125元(其中50%属于广东省农垦集团广州总公司所有)变卖给宝森公司所有。宝森公司在庭审中提供了陈金炉拖欠的3至12月份的租金及管理费计算清单：厂房为x.67元(租金)+x.67元×8%(管理费)=x元、食堂为1216.6元(租金)+1216.6元×8%(管理费)=1313.93元、宿舍为7850(租金)+7850×8%(管理费)=8478元、空地的租金为2000元，写字楼的租金为9825元，拖欠10个月，共x.3元，扣除已支付的租金及管理费x.34元，尚欠x.96元。宝森公司表示只要求陈金炉承担偿还租金及管理费x.96元及利息的责任。
另查明：顺德龙江镇威斯特家具厂开业的工商登记材料显示，合同二系在工商部门登记备案的合同。从顺德区地方税务局龙江税务分局出具的证明证实，顺垦公司是以合同二在税务局登记备案作为纳税依据。
一审法院审理认为：原告提供的上述于2000年4月8日、6月23日、2001年1月11日签订的《厂房租赁合同》及于2000年4月19日签订的《补充协议书》正式确认了签约双方的房屋租赁合同关系。虽然双方未到当地政府主管部门办理租赁登记手续，但上述租赁协议内容是双方当事人的真实意思表示，且上述协议均已实际履行，故应依法确认上述《厂房租赁合同》及《补充协议书》为有效协议。原告依法取得了租赁标的物的所有权，且与被告陈金炉继续依约履行了上述协议。因此原、被告应继续享有上述协议约定的权利，履行上述协议约定的义务。被告陈金炉作为上述场地的实际经营使用者，应承担支付上述房屋租金及管理费的责任，因此原告要求被告陈金炉支付租金及管理费的请求事实清楚，证据充分，予以支持。而被告陈金炉没有依约履行交纳2002年3至12月租金及管理费的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。被告在诉讼中提供了在2000年4月8日下午签订的《厂房租赁合同》，但被告不能提供充分证据证实双方实际按该合同履行，而不是按原告提供的合同实际履行。因此对被告提供的该合同不予采纳。因上述场地由被告陈金炉经营的顺德龙江镇威斯特家具厂实际使用，而原告与被告郭某某在事实上不存在租赁关系，因此被告郭某某不应承担支付原告租金及管理费的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决：一、解除上述顺德顺垦实业发展有限公司与被告陈金炉于2000年4月8日签订的《厂房租赁合同》及同年4月19日签订的《补充协议书》、2000年6月23日顺德顺垦实业发展有限公司与东光木业厂代表郭某景签订《厂房租赁合同》、2001年1月11日顺德顺垦实业发展有限公司与顺德龙江镇旺岗东光木业厂签订的《厂房租赁合同》；二、被告陈金炉于本判决发生法律效力之日起30日内支付原告顺德龙江镇宝森贸易有限公司租金及管理费x.9元及利息(利息计算方法：从2002年12月17日起至清还欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；三、驳回原告顺德龙江镇宝森贸易有限公司对被告郭某某的诉讼请求。案件受理费x元，财产保全费3170元，合共x元，由被告陈金炉负担。陈金炉不服判决，向本院提起上诉。
本院二审审理认为：本案上诉讼争主要是双方依哪一份租赁合同履行的问题。双方当事人均承认在2000年4月8日签订过两份《厂房租赁合同》，即合同一和合同二，由于合同二是为了避税而签订，合同中调低了租金数额，因此该合同只有被上诉人持有原件，而上诉人并不持有原件。上诉人认为是遗失该合同原件，没有依据，亦不合常理。从合同的实际履行情况分析，比较两份合同，不仅厂房和宿舍的租金标准不同，还有押金、厂区公共场所及绿化和保安费用亦不同。实际履行中，上诉人缴交了按合同一约定的按一个月租金标准的押金x元，相反，被上诉人不能提供其缴交了按合同二约定的按一个月租金标准的押金的证据；在收取全部租金8%的厂区公共场地及绿化和保安费用问题上，被上诉人实际雇请了保安并负责厂区绿化卫生保养费等，在郭某清代签的合同中亦有收取8%的厂区公共场地及绿化和保安费用的约定，即双方实际履行的是合同一。上诉人上诉认为其是按合同二履行，没有事实依据，其上诉意见本院不予采纳。上诉人上诉提出的水电费问题，也没有事实依据，其上诉意见本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费x元，由上诉人陈金炉承担。
广东省人民检察院根据陈金炉的申请，向广东省高级人民法院提出抗诉。检察机关抗诉认为：本案争议的焦点是双方当事人所实际履行的是哪一份租赁合同。在2000年4月8日上、下午，陈金炉与顺垦公司先后签订了两份租赁合同，其中合同二是在原合同一的基础上，对厂房和宿舍租金、管理费及押金、厂区公共场地及绿化和保安费用等均作了更改。对此，合同双方当事人均无异议。而合同二对合同一所作的变更行为，是有效的民事法律行为，应受法律保护。在实际履行中，顺垦公司是以合同二到税务局备案作为纳税的依据，陈金炉也是以合同二作为其家具厂开业时在工商部门登记备案的合同。从2000年5月份起至2001年12月份止，陈金炉依照合同二所约定的租金(即每月x元)向顺垦公司交付租金、顺垦公司在收取租金后，出具了租金额均为x元的发票共12张给陈金炉，作为陈金炉已依照合同二履行义务的凭证，相反，顺垦公司未能提供一张依照合同一缴交租金x元的收据凭证。终审判决认定合同二是双方当事人为了避税而签订，其实际履行的是合同一，属认定事实的主要证据不足。
本院再审审理认为：本案争议的焦点是双方实际履行的是合同一还是合同二。宝森公司主张履行合同一，提交了载明“租厂房押金一个月”x元的收据一张，表明其实际支付的租金数额与合同一的约定一致；陈金炉主张履行合同二，提交了载明每月租金为x元的收据12张，表明其实际按合同二履行。双方的证据都在一定程度上证明了自己的主张，但又都不足以否定对方的证据。但在综合全案的基础上，认定双方实际履行合同一更符合逻辑规则和日常生活经验。首先，在租金价格上，合同二所约定的价格远远低于正常的厂房租赁价格，与实际不符。双方于2000年4月19日租用顺垦公司厂房每月每平方米租金为10元，6月23日租用该公司宿舍楼每月每平方米为6元，2001年1月11日租用该公司厂房每月每平方米7.5元，空地每平方米2元。与之对照，2000年4月8日签订的合同一每月每平方米租金为5.89元，与同期同类标的物的价格相当；同一天签订的合同二每月每平方米租金为2。89元，仅接近于空地的租用价格，与同期同类标的物的价格相差较远，不符合客观实际；其次，合同二的内容不能反映出双方真实的意思表示。合同二与合同一是同一天签订的合同，在约定的基本内容及合同签订的外部条件没有发生任何变动的情况下，顺垦公司将租赁价格变更为前合同的一半，不符合常理。且即使如陈金炉主张，双方的意思表示发生了重大变化，陈金炉作为变更合同的受益方，必定会在签订后合同时强调终止前合同的效力。合同二的条款中对合同一的签订及变更只字未提，表明合同二并非对合同一的正常变更；第三，陈金炉主张按合同二履行，而其实际支付的租金x元，与双方约定的租金x元相比，尚多出x元。而直至宝森公司起诉时，陈金炉并未就“多付”的x元提出异议，与市场经济趋利避害的规则相悖。且陈金炉迄今也无法提供合同二的原件，尽管陈金炉辨称其不慎遗失，但宝森公司认为合同二用于避税故陈金炉不持有合同原件的说法，更符合常理。至于陈金炉以合同二到工商部门登记备案为由，主张双方实际履行合同二。因工商备案只能证实双方曾签订过该合同，与是否实际履行并无必然联系。故陈金炉的工商登记不能作为证明双方履行合同二的依据。综上，原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。抗诉理由不充分，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条的规定，判决如下：
维持本院(2003)佛中法民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长黄雪鹄
代理审判员焦艳
代理审判员黄维
二00五年七月八日
书记员黄志敏
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