上诉人(原审原告)黄某乙。
委托代理人田志超，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人李冬云，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人(原审被告)王某某。
委托代理人金鹤山，上海市精诚律师事务所律师。
上诉人(原审被告)吴某某。
委托代理人徐炜，上海市震旦律师事务所律师。
上诉人黄某乙、王某某、吴某某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:2004年11月，黄某乙、王某某、吴某某三人与案外人上海华戎经济发展有限公司(以下称华戎公司)签订《上海市商品房预售合同》，约定：三人共同出资(各出资三分之一)向华戎公司购买系争本市X路X弄某号X室(店铺)，总价人民币2,916,170元(以下币种均为人民币)。嗣后，由三人共同支付了首付款1,466,170元，以系争房屋为抵押，用吴某某的名义与银行订立《个人商业用房抵押借款合同》，贷款145万元，三人约定每人每月各承担三分之一的还贷金额。自2005年5月起，由于吴某某和黄某乙未按约承担上述费用，王某某于2007年向上海市长宁区人民法院提起诉讼。2008年1月，该院以(2007)长民一(民)初字第X号判决书判决黄某乙应归还王某某代垫款166,568.71元及其利息。判决生效后，三方并未按判决履行。同年1月15日，黄某乙、王某某、吴某某三人签订《三方协议》，约定：1、(2007)长民一(民)初字第X号案件中王某某诉请涉及的权利义务在本协议中一并解决，黄某乙、吴某某无需履行法院判决书；2、自本协议签订之日起，黄某乙将系争房屋名下的权利份额全部转让给王某某、吴某某，即王某某、吴某某各自受让黄某乙该房屋的50%财产份额，同日起，王某某、吴某某也各自分别承担50%的银行还款义务；3、三方确认黄某乙的房屋权属转让价格为46万元，黄某乙愿意在房屋权属完全转让过户完成后，即该房屋所有权登记在王某某、吴某某名下(领取小产证)之日，王某某、吴某某一次性支付黄某乙转让款46万元，其中王某某应支付23万元，但应扣除王某某自2005年5月至本协议签订之日为黄某乙垫付银行所产生的利息计22,377元，故王某某实际应支付黄某乙转让款为207,623元。吴某某应支付黄某乙转让款23万元，但应扣除吴某某为黄某乙垫付的的房地产契税等30,558.70元，故实际应支付给黄某乙199,441.30元；4、上述房屋在黄某乙转让给王某某、吴某某过程中产生的税费等相关费用，按国家规定由各方各自承担，但因黄某乙无力支付相关税费，经和王某某、吴某某协商，王某某、吴某某愿意为黄某乙各垫付50%的转让税费等相关交易费用，然后在一次性支付给黄某乙的实际应付款项中凭相关税费发票一并扣除；5、自本协议签订之日起，黄某乙无条件配合王某某、吴某某追诉房产商因房屋延期交房和延期办理小产证等违约责任，但黄某乙承诺放弃该诉讼所产生的权益，权益归王某某、吴某某各半享有，同时，黄某乙也无需承担该诉讼产生的任何风险；6、自本协议签订之日起，黄某乙不享有该房屋的所有权益(包括支配权等)，也不承担该房屋的风险和义务；7、黄某乙、王某某、吴某某三方应严格遵守并执行本协议约定之义务，任何一方若违反本协议约定条款，违约方应支付违约金40万元给守约方。2009年11月15日，黄某乙、王某某、吴某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定：黄某乙以46万元的转让价款将自己所有的房屋权利转让给王某某、吴某某，实际付款按《三方协议》内容履行。当日，交易部门受理后，于同年12月3日核准将系争房屋产权登记在王某某、吴某某名下。交易过程中，税务部门向作为出售方的黄某乙开具了税单，其中包括土地增值税112,317.23元、非居住用房转让收入110,738.11元、附加税4,058.69元和其他销售不动产税金36,897.17元，总计金额为264,011.20元。因黄某乙当时无能力支付，由王某某、吴某某各为黄某乙垫付了上述税费的50%。2009年12月30日，王某某领取了上述房屋的产权证。次日，王某某向黄某乙支付70,413元。2010年1月6日，吴某某向黄某乙支付62,231元。之后，黄某乙认为王某某、吴某某尚欠转让款未予支付，经交涉未果，遂于2010年2月向原审法院提起诉讼，请求法院判决王某某支付黄某乙房款137,210元，吴某某向黄某乙支付房款137,220元；2、王某某、吴某某向黄某乙支付违约金40万元。
原审法院另查明：系争房屋交易过程中，王某某、吴某某还支付了印花税230元、评估费1万元、合同代办费200元和查阅费30元，黄某乙与王某某、吴某某应各半承担，其中王某某、吴某某各为黄某乙垫付的费用为115元、2,500元、50元和7.5元计2,672.5元。对上述费用，黄某乙表示予以认可，同意在王某某、吴某某应付款项中扣除。
原审审理中，王某某、吴某某认为，在交易过程中，王某某、吴某某为黄某乙垫付了税费计264,011.20元。(王某某、吴某某各垫付了其中的50%，即132,005.60元)，应在王某某、吴某某应付款项中扣除；另王某某、吴某某曾于2009年2月4日为系争房屋支付了维修基金9,911.02元(黄某乙应承担三分之一，即3,303.6元，王某某、吴某某各为黄某乙垫付1,651.80元)；王某某、吴某某于2009年2月4日和12月30日向物业公司支付了2009年3月至同年12月的物业管理费(每月586.8元)，其中黄某乙应承担2009年3月至11月的物业管理费的三分之一，王某某、吴某某各为黄某乙垫付了880.10元。故王某某、吴某某为黄某乙垫付的上述维修基金和物业管理费应在王某某、吴某某应付款项中扣除。黄某乙表示，交易过程中税务部门向黄某乙收取的税费264,011.20元，均系针对房屋增值所收取，现房屋增值利益的实际享有者是王某某、吴某某，而黄某乙就系争房屋的买入和卖出价格均为46万元，未有任何收益，故上述税金应由王某某、吴某某承担，不应在应付款中扣除。至于维修基金和物业管理费，均是房屋买受人取得房屋后受益，在签订三方协议时，房产商尚未取得大产证，在小产证未办理前，黄某乙已经将房屋权利转让给了王某某、吴某某，故上述费用不应由黄某乙承担，不同意在王某某、吴某某应付款中扣除。
本案在原审审理过程中，王某某、吴某某表示即使其违约，《三方协议》中约定的40万元违约金也属过高，故申请法院予以降低。
原审法院认为：黄某乙、王某某、吴某某就系争房屋买卖签订的《三方协议》系三方当事人真实意思表示，亦依此办理了产权登记手续，合法有效，予以确认。各方均应恪守合约，按协议履行各自义务。本案争议的焦点在于王某某、吴某某主张为黄某乙垫付的税金、维修基金和物业管理费是否应由黄某乙承担。关于争议之税金264,011.20元，根据《三方协议》中“房屋转让过程中所产生的税费等相关费用，按国家规定由各方各自承担”的约定内容，税务部门向黄某乙收取的税金应由黄某乙承担，故王某某、吴某某为黄某乙垫付的上述税金(各垫付132,005.60元)应在应付房款中予以扣除。黄某乙认为该税金是针对房屋增值所收取，故应由利益的享有方即王某某、吴某某承担的意见，不能对抗协议中关于税金承担的方式，且该笔税费系房屋交易过程中依据相关政策规定所必然产生的税金，故黄某乙上述诉称意见不能成立，不予采纳。关于维修基金和物业管理费(总计2,531.90元)的争议，由于《三方协议》中有“除协议约定内容外，三方基于系争房屋无其他债权债务关系”和“自本协议签订之日起，黄某乙不享有该房屋的所有权益，也不承担该房屋的风险和义务”之内容，结合协议中并未就上述费用作出黄某乙应予承担的约定，故本着权利义务平等之原则，黄某乙无需承担在签订《三方协议》之后发生的房屋维修基金和物业管理费。王某某、吴某某要求在应付款中扣除上述费用的辩称意见缺乏事实及法律上的依据，不予采纳。再综合黄某乙、王某某、吴某某认可的垫付费用2,672.5元，确定王某某、吴某某可在应付款中扣除的垫付费用各为134,678.10元，故最后王某某、吴某某应支付黄某乙的款项分别为72,944.90元(207,623元-134,678.10元)和64,763.20元(199,441.30元-134,678.10元)。经查，王某某、吴某某分别仅支付了70,413元和62,231元，应分别再向黄某乙支付2,531.90元(72,944.90元-70,413元)和2,532.20元(64,763.20元-62,231元)，系违约，应承担足额支付之责，并应承担违约责任。黄某乙要求王某某、吴某某分别支付上述款项之诉请依法有据，予以支持。其余部分，缺乏事实及法律上的依据，不予支持。关于违约金，王某某、吴某某就协议中约定的违约金40万元申请降低，法院综合本案事实分析，针对房屋增值部分的税收，尽管黄某乙并非增值出售，但由于双方在协议中约定税收各自承担，故仍然判定黄某乙承担上述税金。尽管如此，原约定各支付40万元违约金，从整个合同标的衡量，加之双方对某些款项之支付存在争议的情况考虑，确属过高，法院酌情减低，确定王某某、吴某某各应承担的违约金数额为12万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决如下：一、王某某应于判决生效之日起十日内支付黄某乙房屋转让款2,531.90元；二、吴某某应于判决生效之日起十日内支付黄某乙房屋转让款2,532.20元；三、王某某、吴某某应于判决生效之日起十日内各向黄某乙支付违约金12万元；四、对黄某乙其余诉请不予支持。
原审法院判决后，黄某乙、王某某、吴某某均不服，向本院提起上诉。
黄某乙上诉称：三方当事人确定的房屋转让金额为46万元，未有增值。所以与房屋转让增值有关的税费不应由黄某乙承担。王某某、吴某某未依据三方协议约定的时间和金额支付房款，故应向己方承担40万元的违约金。请求二审法院改判王某某、吴某某均向黄某乙支付拖欠的房款137,210元及违约金40万元。
对黄某乙的上诉请求王某某发表答辩意见并上诉称：房屋办理转让过户纳税时，黄某乙在纳税报表上签字同意支付税费。其对房屋过户其要缴纳26万多元的税费是明知且同意的。三方协议约定王某某领取产证后再付房款给黄某乙，己方于12月30日领取产证，第二日即支付房款给黄某乙，并未违约。己方认为黄某乙也应承担部分维修基金和物业管理费。即便如原审认定的王某某应支付黄某乙的金额，己方也仅延期支付2,000多元，让己方承担12万元的违约金明显不公平。请求二审法院驳回黄某乙在原审中的诉讼请求。
对黄某乙的上诉请求，吴某某发表答辩意见并上诉称：同意王某某的意见。不同意支付过高违约金12万元。黄某乙应承担税务部门规定应由其缴纳的税费。己方只是代为缴纳，有权在房款中扣除该税费。己方是在2010年1月6日才知道王某某领取了产证，马上向黄某乙支付了房款，并未违约。请求二审法院改判吴某某无需承担12万元违约金。
对王某某及吴某某的上诉请求，黄某乙认为不能成立，其表示其虽在税单上签字，并办理了房产过户手续，但并不表明其同意支付26万多元的税费，黄某乙是害怕承担40万元的违约金才同意过户的。请求二审法院支持黄某乙的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，虽然三方协议约定黄某乙转让系争房屋权属的价格为46万元，但办理房屋转让过户时，税务部门依据房屋评估价来计算黄某乙应缴纳的税费，对此黄某乙是明知的。黄某乙在明知需缴纳该增值税费的情况下仍办理了房屋权属的转让登记手续，并未提异议应视为其同意承担该笔税费。故黄某乙上诉认为不应由其承担26万多元的税费缺乏依据，本院不予支持。就王某某、吴某某是否应向黄某乙承担违约金，以及该违约金的具体金额问题。由于黄某乙无需承担在签订《三方协议》之后发生的房屋维修基金和物业管理费，具体理由原审已作详尽分析，本院不再赘述。故王某某、吴某某在履行《三方协议》上存有瑕疵。况三方于2009年11月15日向房产部门申请产权登记，房地部门在2009年12月3日核准该产权登记。王某某直至2009年12月30日才领取产证并于第二日付款，吴某某也在之后付款。王某某领取产证的时间也稍有迟延。因此原审一并综合本案的实际情况，酌定王某某、吴某某应各自向黄某乙承担12万元的违约金，尚属合理，本院予以认同。综上，三上诉人的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10,544元，由上诉人黄某乙承担5,094元，上诉人王某某承担2,750元、上诉人吴某某承担2,700元。
本判决系终审判决。
审判长汪毅
审判员张志煜
代理审判员刘建颖
书记员仇某杰
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