广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人丁怀宇，广东德丰律师事务所律师。
委托代理人黎伟贤，广东德丰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人张李平，广东华顺律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)罗某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
原审第三人温某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略），是个体工商户佛山市顺德区大良家园房屋中介服务部的业主。
上诉人陈某某因确权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：被告黄某某原为1973年到顺德县大良公社云路大队东区三生产队的下乡知青，期间顺德县大良公社云路大队东区三生产队为解决其住房问题，划拨一块土地(即现讼争房屋的土地)给其建房。后被告黄某某于1976年参军，于1979年退伍回乡。1984年1月9日，原告陈某某与被告黄某某登记结婚。1985年讼争房屋建成。因被告黄某某工作关系，经常出差。1986年土地使用权进行登记时，大良云路管理区将土地登记在被告黄某某的伯父黄某名下，并发出集体土地使用证。1990年7月8日，顺德县X路管理区出具证明，证明被告黄某某为东区生产队下放知青，在1986年参军，复员后回乡，由乡分配建房用地一块在太平街(即现讼争房屋所在的地块)，因黄某某工作关系经常出差，登记时误登在黄某名下，现更正为被告黄某某。1994年6月，被告黄某某认为讼争房屋的土地来源属1973年到顺德县大良公社东区三队生产队下乡当知青，由乡为解决其住房问题，而划拨了讼争房屋的用地给其建房，后黄某某于1976年参军，1979年退伍回乡，历年来因工作经常出差，致使误发集体土地用地，故申请将讼争房屋的土地性质变更为国有土地性质。1994年8月，顺德市X路管理区在房地变更(更正)登记呈批表上注明：“情况属实，同意更正”。顺德市X镇房管部门亦注明：“经审查核实，所申请属实，同意办理更正权属为国有土地”。2004年3月，被告黄某某将讼争房屋委托由第三人温某某开办的个体工商户性质的佛山市顺德区大良家园房屋中介服务部出售，在佛山市顺德区大良家园房屋中介服务部的介绍下，被告黄某某与被告罗某某达成房屋买卖关系，双方约定讼争房屋以实际价格x元成交，并各向第三人温某某支付中介服务费2000元。2004年7月，两被告到房管部门办理了房屋买卖交易。2004年8月，被告向本院起诉要求与原告陈某某离婚。原告陈某某收到诉状后，认为被告黄某某在提起离婚诉讼时隐瞒了诉讼房屋属夫妻共同财产，而被告黄某某在出售了讼争房屋后才提起离婚诉讼，两被告之间的房屋买卖行为无效，遂于2004年10月向本院起诉，请求确认两被告之间关于讼争房屋的买卖行为无效。
原审法院认为：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。民法上的善意取得，一般是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人取得该财产系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。不动产的所有权一般都要进行登记过户，出让时必须出示权利证书，因此一般而言，不动产不适用善意取得制度，但不动产的权属登记与出卖人一致的，买受人在无过错时，可成为善意第三人。本案中，讼争房屋的建成时间在1985年，而根据讼争房屋的档案材料，讼争房产由黄某于1986年申请用地，在1986年由有关部门发出建设用地许可证，从建成时间与建设用地许可证批准时间相互比对，存在先建成房屋后批准用地的矛盾；而从讼争房屋的档案材料来认定，讼争房屋用地的实际权属人，由顺德县X路管理区于1990年出具证明，证实被告黄某某是黄某的侄子，由1973年下放到云路管理区东区三队做知青，在1976年参军，复员后由乡分配建设用地(即讼争房屋的用地)，因黄某某工作关系，经常出差，以致登记时登记在黄某名下，同意变更土地所有人而变更为被告黄某某；讼争房屋用地的来源、性质，1994年，被告黄某某认为讼争房屋的土地系因其于1973年至1976年间下乡做知青，由乡为解决建房问题，划拨了一块土地给其建房，后黄某某于1976年参军，1979年退伍，因工作关系经常出差，以致土地误发集体土地使用证，申请变更土地性质为国有土地性质，顺德市X路管理区、顺德市X镇土地房屋管理部门均出具意见，确认被告黄某某的申请属实，并同意将讼争房屋的土地性质变更为国有土地性质；从讼争房屋的所有人变更到土地来源、性质的变更过程可认定，讼争房屋的土地来源于被告黄某某于1973年至1976年间在顺德县X路管理区东区三生产队下放作知青时，由乡为解决其住房问题而划拨了讼争房屋的土地作为黄某某建房之用，而原告陈某某与被告黄某某登记给婚的时间在1984年1月9日，即讼争房产的土地来源属被告黄某某的婚前财产。讼争房屋于1985年建成，即讼争房屋的上盖物属原告陈某某与被告黄某某的夫妻共同财产。根据档案材料，讼争房屋的所有权证及国有土地使用证的所有人均填写为被告黄某某，讼争房产的上盖物经评估，价值为x元，而被告黄某某与被告罗某某之间在发生讼争房屋买卖关系前并不相识，在讼争房屋的所有权证和国有土地使用证上的权属人均填写为被告黄某某，被告罗某某有理由相信被告黄某某所出卖讼争房屋的行为是代表原告陈某某及被告黄某某出售讼争房屋，双方关于讼争房产的实际交易价为x元，虽然两被告之间为减少税收而向房管部门申报交易价为x元，该逃税行为应该批评，但两被告之间关于讼争房屋的交易价格已远远超出原告陈某某与被告黄某某属夫妻共同财产的讼争房屋的上盖物的价值，至于被告黄某某以低于市场价格处分其婚前财产——讼争房屋的土地，系被告黄某某自行处分其个人财产的行为，故被告罗某某在买卖讼争房屋的过程中，处于善意第三人的地位，从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当充许被告罗某某取得讼争房屋的产权。第三人温某某在两被告关于讼争房屋的买卖关系中，处于受被告黄某某的委托处理委托人的事项的被委托人地位，其对讼争房屋的买卖关系不应承担责任。综上所诉，因被告罗某某处于善意第三人的地位，讼争房屋的实际成交价格远远高于原告陈某某与被告黄某某之间的夫妻共同财产的价格，两被告之间关于讼争房屋的买卖关系合法成立，应受保护。原告陈某某在共有财产即讼争房屋的上盖物的损失，应由原告陈某某向被告黄某某追偿。原告陈某某诉请确认被告黄某某于2004年7月将与原告陈某某夫妻共同财产之财产即位于佛山市顺德区X街道办事处文秀居委会文地横一巷三号的房产出卖给被告罗某某的行为无效的主张，与事实及法律不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款第(一)项，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条的规定，判决：驳回原告陈某某的诉讼请求。本案受理费100元，评估费2430元，二项合共2530元，由原告陈某某负担2000元，被告黄某某负担530元。
上诉人黄某霞不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定本案应适用善意第三人取得制度是根本性错误。所谓善意，就是事前对财产是否存在共同共有不知晓，这种情况往往发生在财产以某个人名义表现出来，如果买受人事前不知道其财产是共同共有而支付了真实的交易对价买受了，这种情形即为买受人具有善意。本案房地产权证只登记了黄某某一个人，罗某某买受讼争房屋时无须去考量该房屋是否存在共同共有情况，只要黄某某与房地产权证登记的姓名一致，罗某某有理由认定该房屋只是黄某某所有的，这也是一种善意。而这种善意在房屋交易中是普遍存在的。但即使是这种情况，不动产不适用善意第三人取得制度是民法中公认的法则，没有例外。如果按照原审判决的逻辑，只要不动产的权属登记与出卖人一致的，买受人在无过错时即可成为善意第三人，并由此对不动产适用善意第三人取得制度的话，那么整个房屋交易市场将不复存在无效情形，所有类似的共有权人的权利将不复受到法律保护。原审判决在“本院认为”段开篇即认定本案不动产可适用善意第三人取得制度是错误的。二、原审判决认定讼争房产的土地来源是黄某某的婚前财产是错误的。(一)依据讼争房产的档案显示：1、讼争房产的土地来源于1986年购买，不是基于黄某某知青身份划拨的，这一点有地籍图号X-X-X《地籍调查表》为证；2、讼争房产最初批准建设用地文件号为“86农建用许字第X号”，批准日期为1986年10月17日；3、即使依《私人建房使用土地申请表》反映讼争房产之土地来源时间是1986年9月25日。(二)据黄某某与罗某某于2004年7月30日签署的《顺德区房地产转移登记申请表》显示黄某某明确确认讼争房产是于1987年建成。(原审判决反复强调讼争房产是1985年建成，这是错误的认定。)(三)讼争房屋确权时间是1992年9月16日。(四)至于说到1990年前后黄某某申请变更房地产权证，根据前述“地籍调查表”，1990年7月8日原顺德县X路管理区出具的证明，1994年9月5日同意变更的文件，再结合“86农建用许字第X号”“建设用地许可证”来看，当时所谓变更只是变更讼争房产之土地的土地使用权人名称及土地使用权性质(即由所有土地变更为国有土地使用权)，并没有否认土地使用权来源于购买及购买取得的时间是1986年。由此讼争房产土地来源时间可认定是在1986年9-10月间，此时陈某某已与黄某某登记结婚(其两人是于1984年1月9日登记结婚的)，故而讼争房产包括土地完全应认定为陈某某与黄某某夫妻共同财产。退一万步讲，假设认定讼争房产之土地来源是黄某某婚前取得，属个人财产，也仅仅是1986年最初批准用地面积为80平方米的土地为黄某某个人财产，而变更土地使用权性质后土地面积是168.24平方米，那么二者对比，溢出的88.24平方米土地应该认定为陈某某与黄某某的夫妻共同财产。三、原审判决认定了佛山市顺德区X路社区居民委员会《证明》及黄某某自书的《情况证明申请书》的证明力是错误的。因为陈某某于2004年11月24日签收的黄某某提供的佛山市顺德区X路社区居民委员会《证明》及2004年11月23日黄某某自书的《情况证明申请书》不具有证明效力。理由如下：1、该两份材料已过举证期限。因为黄某某早在2004年11月17日第一次开庭前已获得原审法院依陈某某申请调取的证据，其若要对该证据进行抗辩的话，也应于2004年11月17日原审法院开庭时提供反驳证据，且这两份材料也不属于对档案材料的反驳证据。所以已过举证期限。2、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条明确规定：“㈡物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证，视听资料和证人证言。”何况这两份材料充其量属于证人证言范畴。严格来讲连证人证言都算不上，因为加盖公章的人没有亲身感知事情的本身。3、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条明确规定：“㈢原始证据的证明力一般大于传来证据。”出具“证明”的佛山市顺德区X路社区居民委员会从1973年起至今已历31年之久，“证明”所述的所谓经过有何活着的亲历者掌握的原始材料证实有何原始档案证实至于该居民委员会在黄某某自述中凭籍什么原始档案材料或活着的亲历者掌握的原始材料来批注：“情况属实”四个字。陈某某认为这两份材料意见其性质仅仅是属于传来证据性质。绝对无力对抗国土部门保存的及依合法程序登记的档案书证的证明力。四、本案由原审法院委托广东信德评估有限公司于2004年11月13日出具的信评报字x号《房地产估价报告》评估讼争房产价值为x元，而黄某某和罗某某在2004年7月30日签署的《房地产买卖合同》中仅约定交易价为x元，在原审法院庭审中又自认交易价为x元。由此显而易见，自陈某某提起本案诉讼后，黄某某与罗某某恶意串通，隐瞒真实的交易价格，损害陈某某的合法权益。罗某某为诉讼中的恶意第三人。上诉请求：1、判决撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第x号《民事判决书》；2、依法改判全部支持上诉人陈某某原审所提出的全部诉讼请求；3、依法改判本案一、二审全部诉讼费用及评估费由两被上诉人承担。
两被上诉人口头答辩认为：一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人黄某某原以划拨方式取得的本案讼争土地使用权，后向被上诉人罗某某转让本案讼争房屋时，被上诉人罗某某为取得本案讼争房屋土地使用权，向佛山市顺德区国土规划局交纳土地收益金x。00元。
本院认为：根据房地变更(更正)登记呈批表记载的内容可以认定各级审批部门均认可本案讼争的房屋用地为划地自建并同意变更，1986年10月17日颁发的建设用地许可证的土地使用面积与实际建房面积存在矛盾，这也证明建房并非依据建设用地许可证，而是依据划地的面积所建。再根据广东省佛山市顺德区划拨国有土地使用权补办出让合同书(顺国出让字2004第x号)文件第一段可以认定，被上诉人黄某某原以划拨方式取得的土地使用权发生转让，须办理国有土地使用权出让手续签订土地使用权出让合同书。即黄某某在将本案讼争的房屋转让给罗某某时，因土地使用权原为划拨，故必须按照法律规定办理土地使用权的出让手续，罗某某因此向顺德区规划国土局支付了出让金。综上，本案讼争房屋的土地使用权是上诉人与被上诉人黄某某婚前划拨取得，该土地使用权为黄某某个人财产，故上诉人主张本案所讼房屋用地为夫妻共同财产，本院不予支持。
上诉人陈某某与被上诉人黄某某为夫妻关系，被上诉人罗某某有理由相信黄某某具有代理权限并与之签订房屋买卖合同并办理过户登记，被上诉人黄某某于2004年将本案讼争房屋出卖给被上诉人罗某玲的行为构成了表见代理，且根据国有土地使用证中对该案讼争房屋的核定价为x元，黄某某与罗某某对该房屋的交易价为x元，因此，两被上诉人的交易行为并未构成恶意串通损害上诉人的利益，根据物权公示效力，两被上诉人对本案讼争房屋买卖并登记具有社会公示公信力，上诉人不能否定房屋买卖的效力。上诉人认为被上诉人黄某某未经其同意擅自处分了夫妻共有财产中自己的份额而主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。
原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人陈某某承担。
本判决为终审判决。
审判长杨恩敏
代理审判员林炜烽
代理审判员徐立伟
二00五年六月十四日
书记员李季河
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