广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)赵某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)区某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)区某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
法定代理人赵某某、区某甲，系区某乙的父母，情况同上。
上列三上诉人的委托代理人董展庆，广东引力律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告)佛山市新时代房地产有限公司(以下简称新时代公司)。住所佛山市禅城区某湖花园丽湖路X号。
法定代表人叶某某，董事长。
被上诉人(原审被告)荣山企业(集团)有限公司(香港)(以下简称荣山公司)。住所香港德铺道中144-X号安泰大厦14字楼。
法定代表人叶某某，董事长。
上列二被上诉人的委托代理人杨小明、陈芸，广东天地正律师事务所律师。
上诉人赵某某、区某甲、区某乙因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区某民法院(2004)佛禅法民一再字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
广东省佛山市禅城区某民法院经再审审理认定：本案讼争的房产坐落于佛山市禅城区某湖花园紫湖路X号，该房产的所有权人是被告荣山公司。原审被告新时代公司于1994年10月领取预售商品房许可证，有预售佛山市环湖花园商品房的资格。1998年5月18日，被告荣山公司委托原审被告新时代公司对环湖花园紫湖路X号进行处置、出售及出租事务。原审原告赵某某、区某甲、区某乙与原审被告新时代公司签订临时买卖合约，约定原审被告新时代公司将佛山市环湖花园紫湖路X号房屋出售给原审原告赵某某、区某甲、区某乙，总房价为61万元，付款方式为免息分期付款及银行按揭。2000年3月6日至2001年3月12日间，原审被告新时代公司共收取原审原告购房款22.54万元(其中2万元是1999年5月29日付)。原审原告赵某某、区某甲、区某乙于2000年3月向中国工商银行佛山市分行申请个人住房贷款38万元，但因其他原因中国工商银行佛山市分行未同意贷款。2000年3月原审原告取得讼争房屋钥匙后，对讼争房屋进行了装修，且办理了水电的报装手续，并入住至今。2002年8月，原审原告收到原佛山市城区某民法院的公告，称：在广东发展银行佛山市分行诉被告荣山公司借款纠纷一案中，根据广东发展银行佛山分行的财产保全申请，查封佛山市环湖花园紫湖路X号房屋。原审原告遂起诉解决。另查明，签订临时合约时，原审原告赵某某是原审被告新时代公司的副总经理，负责代表该公司进行房屋买卖，是原审被告新时代公司房屋销售的委托代理人。又查明，1998年12月被告荣山公司将佛山市禅城区某湖花园紫湖路X号房屋抵押给广东发展银行佛山分行，抵押期限为2000年11月15日至2021年10月15日止，并到房地产管理部门办理抵押登记。尔后，2002年10月31日，赵某某、区某甲、区某乙以新时代公司作为被告，起诉至原广东省佛山市石湾区某民法院(现为禅城区某民法院)，请求判决：1、原告与被告新时代公司签订的商品房购销合同无效；2、被告新时代公司双倍返还原告已给付的购房款22·54万元，即返还原告45·08万元；3、被告新时代公司赔偿原告已付购房款自付款日至清偿欠款之日止按人民银行规定的同期活期存款利率计得的利息；4、判决被告新时代公司赔偿原告已支付的装修、修缮房屋费用及其他费用共47万元；5、被告新时代公司承担本案的全部诉讼费用。
广东省佛山市禅城区某民法院经审理认为：荣山公司将其名下的房屋委托新时代公司进行处置、出售及出租的行为，以及新时代公司接受其委托向原告出售讼争房屋的行为是他们对自己合法权益的正当行使，合法有效，予以确认。原、被告双方签订临时买卖协议、约定房价、原告交付房款、被告交付房屋等行为可以确定双方的购销关系已经成立，且合法有效。由于原告赵某某在购房之时是新时代公司主管房地产销售的副总经理，代理房产的销售，其应当清楚销售房屋的情况，故其表示自己并不清楚讼争房屋的产权情况的陈述，不予采纳。因此新时代公司以自己的名义在委托人的授权范围内与原告达成的协议，应直接约束委托人和原告。故原告与新时代公司之间的购销关系实际上是发生在原告与荣山公司之间，并非原告与被告之间，权利与义务约束的主体应是原告与荣山公司。如因委托人的原因造成原告权利的侵害应当由委托人承担，而新时代公司仅代其出售房屋，不存在过错。故对原告起诉要求新时代公司双倍返还购房款及利息，赔偿装修、修缮费用的请求，不予支持。由于原告无法证明其与新时代公司之间存在导致合同无效的理由，故原告要求判令购销合同无效的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，原广东省佛山市石湾区某民法院于2002年12月19日作出(2002)佛石法民一初字第X号民事判决如下：驳回原告赵某某、区某甲、区某宇的诉讼请求。宣判后，原告另行以新时代公司、荣山公司作为被告向广东省佛山市禅城区某民法院提起诉讼，该院立案受理，案号为(2003)佛石法民一初字第X号，该院在审理该案过程中，经该院院长提交审判委员会讨论，决定对(2002)佛石法民一初字第X号民事判决进行再审。再期期间，经原审原告申请，广东省佛山市禅城区某民法院依法追加了荣山公司作为被告参加诉讼。在再审第一次开庭时(举证期限已经届满)，赵某某、区某甲、区某乙变更其诉讼请求为：1、判决确认原告与被告签订的商品房购销合同依法成立；2、判决被告继续履行该合同义务，办理讼争佛山市环湖花园紫湖路X号房屋的产权过户予原告；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
广东省佛山市禅城区某民法院经再审审理认为：坐落于佛山市禅城区某湖花园紫湖路X号房屋是被告荣山公司的产业，该公司将其名下的房屋委托原审被告新时代公司进行处置、出售及出租的行为，及原审被告新时代公司接受其委托并对房屋进行出售的行为，符合法律的规定，该委托合法有效。从原审原告与原审被告新时代公司签订临时买卖合约的主体来看，因房屋的所有权为被告荣山公司，原审被告新时代公司只是代理人，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定：“代理人在代理的权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。即本案出售房屋应以被告荣山公司的名义与原审原告签订，现原审被告新时代公司以自己的名义与原审原告签订合约，违反上述的规定。另从原审原告提供证据中的《购房合同》复印件看，签订合同的卖方代理人为原审原告赵某某，买方为原审原告赵某某、区某甲、区某乙，但合同是双方法律行为，必须由双方当事人意思表示一致才能成立，原审原告的这一做法无异于自己同自己订立合同，违反双方意思表示一致的原则。原审原告赵某某于1998年5月12日起担任原审被告新时代公司副总经理，负责环湖花园的房产销售事宜，其在职权范围内可取得购房的有关材料。原审被告新时代公司及荣山公司抗辩认为原审原告赵某某所签订的合同，是在原审被告新时代公司及被告荣山公司不知情的情况下，利用职权所实施的行为，其陈述符合情理，可以采信。故本案双方签订的临时合约应为无效，造成合同无效，主要责任在原审原告。原审原告赵某某当时身为原审被告新时代公司主管房产销售副总经理，其应当清楚讼争房屋的情况，理由不成立，不予采纳。原审原告赵某某在房屋买卖手续不完备及未取得原审被告新时代公司和被告荣山公司同意前，利用本人的工作关系，获取讼争房屋的钥匙，对房屋进行装修及改造，并入住至今，其应对合同无效造成的损失承担主要责任。原审被告新时代公司和被告荣山公司在合同未成立前，原审被告新时代公司对原审原告分期支付的房款予以收取，且在原审原告对房屋进行装修时，原审被告新时代公司又未书面予以制止，致使原审原告在客观上产生错误的判断，故也应承担次要责任，该责任因原审被告新时代公司是代理被告荣山公司的委托而产生，且是在授权范围内进行，故该责任应由被告荣山公司承担。因此，双方当事人因无效合同取得的财产应互相返还，造成的损失各自承担。即原审原告应将讼争房屋退还被告荣山公司，在退还时不能损坏房屋结构和使用功能，对装修已固定的物品不能拆除，可移动搬迁的属于原审原告的财产可由原审原告搬走。原审原告已支付的房款，是由原审被告新时代公司收取，案中无证据反映该款已交被告荣山公司，故应由其将房款22.54万元返还给原审原告，不能返还时，因本案产生的责任由被告荣山公司承担，故被告荣山公司对该款承担补充清偿责任。对装修费、房款的利息及房屋使用费的问题，是由于无效合同所致，故应由双方各自承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款、第一百八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、撤销原石湾区某民法院作出的(2002)佛石法民一初字第X号民事判决。二、原审原告赵某某、区某甲、区某乙应在本判决生效之日起三十天内将座落于佛山市禅城区某湖花园紫湖路X号房屋退还被告荣山公司(在退还时不能损坏房屋结构和使用功能，对装修已固定的物品不能拆除，可移动搬迁的属于原审原告的财产可由原审原告搬走)。三、原审被告新时代公司庆在本判决生效之日起三十天内将收取的房款22.54万元返还给原审原告赵某某、区某甲、区某乙；逾期履行，按中国人民银行规定的同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的欠款利息。四、原审被告新时代公司不能返还22.54万元，由被告荣山公司负补充清偿责任。五、驳回原审原告其他诉讼请求。本案受理费x元，保全费4020元，合共x元，由原审原告承担x.2元，被告荣山公司承担3656.8元。
赵某某、区某甲、区某乙不服上述再审判决，向本院提起上诉称：一、本案讼争所涉房屋，即环湖花园紫湖路X号房屋的最初产权人是新时代公司，故作为商品房销售方主体只有是新时代公司。1、根据上诉人提供予法院的证据，即《佛山市土地交易中心档案查询结果答复书》、《国有土地使用证》，新时代公司是整个环湖花园x平方米建设用地的唯一合法使用权人，其权利来源是“向莲山发展有限公司”购买，故新时代公司是环湖花园所有建成房屋的第一所有权人，依法只有新时代公司才是环湖花园房屋的唯一合法出让方。2、荣山公司既不是环湖花园x平方米土地的使用权人，又不是该地上建成商品房的销售者，依法不可能成为商品房买卖的出让方。且荣山公司本身并不具有环湖花园商品房开发、经营的主体资格，只是新时代公司的一个股东，而只有新时代公司才具备合法的经营资格，既然荣山公司依法不是环湖花园商品房的开发、经营主体，那荣山公司怎么可能通过“自建”的方式取得环湖花园内的紫湖路X号房屋的所有权呢荣山公司主张该房屋是其合法所有，其唯一证据是《房地产权证》，虽然该产权证书在形式上是真实的，但很明显，其权利来源却是非法的！荣山公司只有通过购买或赠与的方式，才有可能成为紫湖路X号房屋的合法所有权人。但荣山公司及新时代公司，始终不能提供证据说明该问题，而其所持唯一证据《房地产权证》，本身已充分显示了其权利的非法性！既然荣山公司依法不可能通过“自建”取得紫湖路X号房屋的产权，那它当然不是该屋的所有权人，更谈不上是商品房的销售者。其所谓的“委托新时代公司”销售一说，自然是不能成立的！原审对此显而易见的问题却视而不见，简单地采信“荣山公司是紫湖路X号房屋的所有权人，且是荣山公司委托新时代公司销售”一说，从而导致原判对该案的认定和处理上的严重错误。二、本案双方当事人间的商品房买卖关系是依法成立的。1、尽管上诉人未能提供双方签订的《商品房销售合同》原件，但在此之前，新时代公司与上诉人是签订了一份《临时买卖合约》的，新时代公司在此合约上是加盖了印章的，在签订正式的《商品房预售合同》后，因新时代公司要为上诉人办理登记备案、按揭手续，故合同原件均由新时代公司持有。2、至于房屋售价问题，上诉人已提供了由荣山公司中国部的负责人关英杰批复的一份《关于自购环湖花园三型别墅的申请报告》，在该批复上，已明确了定价的。对该份报告，上诉人虽然矢口否认，但并无证据推翻，关英杰本人出具的《声明书》根本不足以采信。上诉人另外提供了该批复所提到的李婉贞、余琦、李惠萍、程惠红的购房合同材料，这些已完成的房屋交易材料，足以说明该报告、批复所反映内容的真实性。3、退一步讲，即使没有《临时买卖合约》、《报告书》，但新时代公司将房屋交与上诉人占有、使用，并为上诉人办理了房屋水、电户主的更名手续，这已在事实上说明了新时代公司是将房屋售予上诉人的。否则，在上诉人对紫湖路X号房屋大举装修后进入居住，新时代公司有可能视而不见吗作为新时代公司法定代表人的叶某某，就居住在紫湖路X-X号，难道新时代公司面对一栋新建成的房屋未经销售即被他人占用而无动于衷吗时至今日，两被上诉人均无主张上诉人侵权。4、事实上，新时代公司收取上诉缴付的22。54万元购房款，已充分说明了新时代公司将紫湖路X号房屋售予上诉人的真实意思表示。如果说，上诉人赵某某利用担任新时代公司销售部经理的职务之便，与自己签订购房合同一说成立的话，那多次收取购房款这一事实，就充分说明了新时代公司对赵某某的行为是承认、接受的，根据《民法通则》，即便是越权代理、无权代理，只要被代理人事后追认，权利、义务仍归被代理人。新时代公司收取上诉人赵某某多次支付的购房款，已明白无误地表明了新时代公司的真实意思表示！至此，新时代公司与上诉人间的商品房买卖关系已是事实上合法成立了！5、退一步讲，作为环湖花园商品房唯一合法经营、销售者的新时代公司，在收取上诉人支付的部分购房款后未交予荣山公司，那只是新时代公司与荣山公司间的关系，作为善意购房者的上诉人，其取得房屋的合法权利仍应受到法律的保护的！上述所涉《报告书》、《临时买卖合约》、《购房合同》、水电更名材料、购房款收据等，已构成一个完整的证据链，充分证明双方当事人的买卖商品房关系的依法成立。三、赵某某虽曾是新时代公司的销售部经理，但对本案所涉房屋的真实权利状态是不清楚的。事实上，在环湖花园的所有商品房中，凡被用作向香港工商行抵押的房屋，其最初产权人均是登记为荣山公司的(至于荣山公司是通过什么手段骗取得来不得而知，但这些事实已充分显示了荣山公司违法行为)，而当这些房屋被销售后，荣山公司先将所收取的购房款付予香港工行解除抵押，然后再到房管部门办理产权过户手续的。上诉人已向原审法院申请，并已调查取证了李婉贞所购房屋的交易材料，该材料显示，当初的原始产权证所有权人是荣山公司，后办理过户手续时，出让方就成了新时代公司。上诉人赵某某是知道这些情况的，但却不清楚，荣山公司将紫湖路X号房屋抵押给了广东发展银行佛山市分行，且荣山公司在办理该抵押时，还刻意将抵押日期提前。这一事实，是在荣山公司与广东发展银行佛山市分行的借款纠纷一案进入执行阶段才初步了解到的。对荣山公司、新时代公司的这些弄虚作假、骗取产权证、办理不完全真实的抵押行为，赵某某又怎么可能清楚呢另请二审法院注意，双方当事人间的纠纷，另有一案仍在原审法院审理中，案号为(2003)佛石法民一初字第X号。上诉人所提供的全部证据材料已在该案中。目前该案已中止审理。请二审法院二审时一并调阅。综上所述，买卖环湖花园紫湖路X号房，是双方当事人的真实意思表示，且合同双方主要义务已事实履行，故上诉人与新时代公司的商品房买卖关系是依法成立的，新时代公司应依法履行产权过户予上诉人的义务，完全履行合同。原审判决认定事实不清，处理错误，应予撤销。请求：一、撤销(2004)佛禅法民一再字第X号民事判决；二、确认三上诉人与被上诉人新时代公司间的商品房买卖关系依法成立；三、判令两被上诉人履行办理产权过户予三上诉人的义务；四、判令两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
荣山公司、新时代公司答辩称：一、荣山公司与新时代公司的代理关系合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”《广东省城镇房地产权登记条例》第4条规定：“依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。”根据《房地产权证》的记载，荣山公司是讼争房屋“紫湖路X号”的合法产权人。1998年5月18日，荣山公司出具《委托书》，委托新时代公司代理讼争房屋的处置、出售及出租事宜。该委托合法有效。因此，新时代公司仅是作为荣山公司的代理人，讼争房屋的有关权利义务应由荣山公司享有承担。上诉人对新时代公司的诉讼请求无理，应予驳回。再审判决正确。二、上诉人提供的《购房合同》无效。本案双方从未正式签订《购房合同》。上诉人不能提供《购房合同》正本已经充分说明了该事实。退一步说，即使该《购房合同》属实，其也是违法、无效的。1、上诉人行为违反法律强制性规定。《公司法》第61条第2款规定：“董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本单位订立合同或者进行交易。”本案上诉人赵某某身为荣山公司的中国地产部总经理及新时代公司主管房产销售的副总经理，却与公司订立合同，其行为明显违反了上述法律强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2、上诉人行为违反代理本质特征、违反诚信原则。《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第13条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”可见，合同是双方法律行为，双方当事人应在平等互利的基础上自由协商，最终达成合意以追求自身利益的最大化。当事人合约的过程是双方真实意思表示一致的过程，是合同能否成立及生效的关键所在。从上诉人提供的《购房合同》复印件看，卖方签名栏上签的是赵某某本人的名字(虽有新时代公司的盖章，但赵某某有权签字审批盖章)，买方签名栏上签的也是赵某某本人的名字。其作为荣山公司的中国地产部总经理及新时代公司主管房产销售的副总经理，受托负责掌管讼争房屋的销售事宜，其以公司名义跟自己签订《购房合同》的行为无异于自己与自己订立合同。该行为已严重违反代理的本质特征、违反诚信原则。由此产生的合同当然是无效的。三、上诉人利用公章为自己谋私利的行为无效。根据新时代公司《印章管理运行规范》，上诉人作为新时代公司主管房产销售的副总经理，可以在自己审核的房地产买卖契约及相关文件上盖章。从答辩人提供的公章的日常运用登记表亦可看出，上诉人享有广泛的印章使用批准权。上诉人正是利用这种职务上的便利，利用新时代公司的公章为自己谋私利。其在《临时买卖合约》、《购房合同》、《协议书》、《增值税申请表》、《客户变更用电工程单》、《个人住房抵押贷款合同》等为自己谋私利的文件上的盖章均应认定为无效！四、合同无效的责任应由上诉人承担。双方《购房合同》为无效，主要是由上诉人利用职权谋私利而引起，责任在上诉人。根据合同法第58条的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。据此，再审判决判令上诉人对合同无效承担责任正确。综上所述，再审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人上诉无理。请求贵院依法审理并判决驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人合法权益！
经审查，本院对原审法院再审认定的事实予以确认。
本院认为：赵某某作为新时代公司负责销售环湖花园商品房的委托代理人，在无股东会、董事会或总经理的明确授权的情况下，其直接以被代理人的名义与自己签订讼争商品房买卖合同，属于自己代理行为。自己代理，是指代理人以被代理人的名义同自己进行民事行为。自己代理就其实质而言，就是代理人以被代理人的名义作出的行为并非被代理人的真实意思表示，因此，被代理人所作出的这种行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”的规定，不具备民事法律行为所应当具备的条件，因此，应当认定新时代公司与赵某某、区某甲、区某乙之间的商品房买卖行为无效。此外，对于上述买卖行为发生的时间，上诉人一方主张是2000年3月，被上诉人则主张买卖行为是上诉人一手操办而无法确定。因《临时买卖合约》并无订明时间，而上诉人提交的、由新时代公司出具的第一张收据时间为1999年5月29日且收据中注明是“收到紫湖路X号房款”，虽然上诉人主张该笔款项是由其他商品房的订金而转为讼争商品房的购房款，但并无证据证实其主张，据此，可以认定《临时买卖合约》签订的时间应当早于1999年5月29日，依据当时施行的法律《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第三项“代理人以被代理人的名义同自己签订的合同无效”之规定，上诉人的上述行为也应当认定为无效。赵某某、区某甲、区某乙原起诉主张合同无效并提出返还本金、赔偿损失，后于再审期间变更请求主张合同有效，其主张合同有效的理由不充分，本院不予采信。
上述商品房买卖行为无效，双方应当各自返还财产给对方。上诉人应当返还讼争房屋予被上诉人，被上诉人亦应当返还其收取上诉人的本金。因造成合同无效的主要责任在于赵某某，上诉人因上述无效行为而造成的损失应当由上诉人自己承担。上诉人基于上述无效合同而请求新时代公司、荣山公司继续履行办理讼争佛山市环湖花园紫湖路X号房屋的产权过户手续的合同义务的理由亦不成立，依法应予驳回。
至于上诉人主张其购买讼争房屋是征得新时代公司董事会的同意一节，上诉人用以证明其主张的证据一份《关于自购环湖花园三型别墅的申请报告》，该证据仅有复印件而无原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项“无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据”之规定，本院对该份证据不予认定。
综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，依法应予驳回。原审法院的再审判决认定事实清楚，处理并无不妥，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费x元，由上诉人赵某某、区某甲、区某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00五年六月六日
书记员曹新娟
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