江西省定南县人民法院
民事判决书
（2007）定民二初字第X号
原告（反诉被告）赣州市久治物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区X路X号（银顶花园）。
法定代表人方荔，系该公司董事长。
委托代理人刘某，男，X年X月X日生，汉族，系该公司员工。
委托代理人龙某某，男，X年X月X日生，汉族，系该公司员工。
被告（反诉原告）刁某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人曹某某，男，系定南县正泰法律服务所律师。
原告（反诉被告）赣州市久治物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）刁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2007年3月26日立案受理后，依法由审判员曾伟荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人刘某、龙某某，被告刁某某及其委托代理人曹某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）物业公司诉称，2002年11月2日，我公司与赣州市鑫达房地产开发有限公司定南鑫隆花园签订《前期物业服务合同》一份，进驻鑫隆花园开始进行物业管理活动。2006年10月1日，该花园业主委员会再次与我公司签订《物业服务合同》1份，延续了前一份合同的内容。被告刁某某在我公司进驻之前就已入住该花园，是该花园的业主之一，但其从2005年12月起至今未向我公司交纳物业管理费。经我公司多次催讨未果，为保护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告刁某某立即支付拖欠的物业管理费（从2005年12月至2007年2月）计606元，违约金54.54元，合计660.54元；本案诉讼费由被告承担。
原告物业公司为支持其主张，向法庭提交证据如下：
1、定南县物价局定物价字[2006]X号《关于对鑫隆花园、丽景花园物业管理服务项目及标准的批复》1份；
2、收费许可证1份；
3、2005年11月15日定南县房产管理局的公告1份；
4、2006年8月21日定南县物价局的公告1份；
5、定南县房产管理局定房字[2006]X号《关于同意定南县鑫隆花园住宅小区业主委员会备案的通知》1份；
6、定南县房产管理局《关于同意赣州市久治物业管理有限公司对鑫隆花园实施物业管理的批复》1份；
7、2005年11月2日赣州市鑫达房地产开发有限公司与原告物业公司签订的《前期物业服务合同》1份；
8、2006年10月1日定南县鑫隆花园业主委员会与原告物业公司签订的《物业服务合同》1份；
9、业主签到记录1份；
10、《商品房买卖合同》部分条款；
11、欠费清单。
被告（反诉原告）刁某某辩称及反诉称，本人反诉要求确认《前期服务合同》和《物业服务合同》无效；前期按0.15元计算，后期按0.20元计算；扣除一个半月的服务费。理由：1、原告向法庭出示的《前期物业服务合同》是原告与开发商私下所订，未经该小区X户业主的受权，又未在《商品房买卖合同》中约定，显然对本人没有任何法律上的约束力。然而，本人承认原告在此期间已付出了一定的劳动，从情理上愿意给付原告付出劳动的等价报酬，即0.15元/月.平方米。2、原告在法庭出示的《物业服务合同》不具备法律效力，所谓的“鑫隆花园”业主委员会法定代表人黄某芬、欧阳细珍、刘某豪，并非业主选举的代表。本人从入住至今没有接到过通知，也未参加过什么业主委员会委员的选举。因此本人认为依情依理依法，这三人不能代表94位业主，他们与原告签订的《物业服务合同》对本人没有约束力和法律效力。同样，本人承认原告在此期间已付出了一定的劳动，从情理上愿意给付原告付出劳动的等价报酬，即0.20元/月.平方米。3、原告只谈权利，规避义务。原告本应当按《认证报告》中的规定，配备4名管理员、1名保洁员、2名保安员，共承担8项义务，而原告除配备了一名年过花甲的保安员外，其他位置基本空缺，导致小区内的各种车辆乱停乱放无人管，闲人进出无人问，树木花草枯死无人补种，化粪池满了外泄无人掏的怪圈。更为甚者，原告擅自停小区公共部分的电和水一个半月。
被告刁某某为支持其主张，向法庭提交如下证据：
1、业主黄某甲、黄某乙等65人的书面证词共65份；
2、鑫隆花园现场照片12张；
3、定南县物价局价格认证中心定价认字[2006]X号关于对鑫隆花园、丽景花园物业管理服务收费标准的价格认证结论的《认证报告》1份。
经审理查明的事实和认定的依据
1、2005年11月2日，原告物业公司与鑫隆花园开发商赣州市鑫达房地产开发有限公司签订<<前期物业服务合同>>一份，合同书约定由原告物业公司进驻鑫隆花园开始进行物业管理活动，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住它0.28元/月.平方米；车库、杂间0.28元/月.平方米；办公楼X.5元/月.平方米；商业物业0.5元/月.平方米。前期物业管理服务包括(1).物业共用部位的日常维护、养护和管理；(2)物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。原告物业公司于2005年11月15日正式接管，并进行了相关的物业管理服务。本事实，有原告物业公司提交的第7、X号证据及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
2、鑫隆花园小区入住的业主共有94户，2006年6月3日,鑫隆花园小区采用书面征求意见的方式推选业主委员会，有56户业主参加了业主大会并选举成立了第一届业主委员会,黄某芬为主任，刘某豪、欧阳细珍为委员，2006年7月20日报定南县房管局备案并同意。本事实，有原告物业公司提交的第5、X号证据及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
3、2006年9月25日，定南县物价局下发定物价字(2006)X号文件,批复了原告物业公司鑫隆花园物业管理收费项目及标准,收费试行期一年(从2006年9月15日至2007年9月14日止),定南县物价局于2006年9月29日颁发了<<收费许可证>>。本事实，有原告物业公司提交的第1、X号证据，被告刁某某提交的第X号证据及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
4、2006年10月1日，原告物业公司与鑫隆花园业主委员会黄某芬、刘某豪、欧阳细珍签订了<<物业服务合同>>并加盖了业主委员会公章，选聘原告物业公司对鑫隆花园提供物业管理服务，合同约定：物业管理服务包括(1)物业共用部位的维护、养护和管理；(2)物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理及进出的检查管理；(6)小区公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下：多层住宅0.28元/月.平方米；车库、杂间0.28元/月.平方米；商业物业0.5元/月.平方米；改变住宅用途按商业用途收费。还约定：业主应于2005年12月1日起交纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在10日/季履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金，等等。本事实，有原告物业公司提交的第X号证据及及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
5、鑫隆花园业主委员会在与原告物业公司签订<<物业服务合同>>前，未按规定召开业主大会或采取书面征求意见的形式征求业主的意见。本事实，有被告刁某某提交的第X号证据及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
6、被告刁某某购买的房屋位于鑫隆花园BX栋X单元X室，房屋建筑面积136.82平方米，杂间面积7.37平方米，2005年12月至今未向原告物业公司交纳过物业管理费。本事实，有当事人的陈述及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
7、原告物业公司对鑫隆花园的物业管理服务时有暇疵，如进出车辆的管理不够规范，院坪内存在乱停乱放的现象、院内已损坏的公用设施没有及时维修、绿化的花草维护不够、损坏的化粪池未进行维修，等等。本事实，有被告提交的第X号证据及庭审笔录证实，以上证据业经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，定南县鑫隆花园业主委员会的成立符合有关法律法规规定的程序，且经主管部门定南县房管局备案同意。原告物业公司与建设单位赣州市鑫达房地产开发有限公司签订<<前期物业服务合同>>是当事人的真实意思表示，合法有效，在业主大会选聘新的物业管理企业之前对全体业主都具有约束力。关于2006年10月1日原告物业公司与鑫隆花园业主委员会签订的<<物业服务合同>>是否有效，本院认为，选聘物业企业应该由业主大会作出决定，再由业主委员会与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业服务合同。国务院颁布的《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。鑫隆花园业主委员会签订《物业服务合同》，未召开业主大会，也未采用书面形式征求业主的意见，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。被告刁某某反诉原告物业公司要求本院确认2006年10月1日原告物业公司与鑫隆花园业主委员会签订的<<物业服务合同>>无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告立即支付拖欠物业管理费(从2005年12月至2007年2月)共计606元、违约金54.54元的诉讼请求，本院认为，2005年12月至2006年9月的物业管理费应按<<前期物业服务合同>>的收费标准交纳；2006年10月1日以后的物业管理费，虽然原告物业公司和业主委员会签订的<<物业服务合同>>无效，但物业公司对鑫隆花园小区进行了实际的物业管理服务，鑫隆花园小区的业主应对物业公司的服务给付相应的报酬，又因物业公司所提供的服务有暇疵，服务质量降低，未达到定南县物价局价格认证中心价格认证收费标准时所确定的服务标准，收费标准应适当降低，以多层住宅、车库、杂间按0.20元/月.平方米交纳物业服务费为宜；原告物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告物业公司所提供的服务有暇疵，原、被告双方都有过错，该诉讼请求本院不予支持。为保护公民、法人的合法权益，依照<<中华人民共和国合同法>>第五条、第五十二条第一款第(五)项，国务院<<物业管理条例>>第七条、第十一条、第十二条，<<中华人民共和国民事诉讼法>>第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赣州市久治物业管理有限公司与定南县鑫隆花园业主委员会于2006年10月1日签订的<<物业服务合同>>无效。
二、被告（反诉原告）刁某某于本判决生效后五日内给付原告赣州市久治物业管理有限公司物业服务费605.60元(2005年12月至2006年9月按0.28元/月.平方米计算、2006年10月1日至2007年4月底按0.20元/月.平方米计算)。
三、驳回原告（反诉被告）赣州市久治物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）刁某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元、反诉费50元、实支费100元，合计人民币250元。由原告承担125元，被告承担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员曾伟荣
二ＯＯ七年四月二十六日
书记员陈建平
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