江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2008）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告，反诉原告）钟某，男，1974年12月生，汉族，赣州市公安局章公分局南外派出所民警，住（略）。
委托代理人胡敦麟，江西明理律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告，反诉被告）肖某某，男，1953年2月生，汉族，个体户，住（略）。
委托代理人邓小林，江西宋城律师事务所律师，特别授权。
委托代理人邓战华，江西宋城律师事务所律师助理，特别授权。
上诉人钟某因与被上诉人肖某某租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2007）章民一（四）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年10月15日，原、被告订立一份租赁合同。约定由原告将赣州大桥东引道北侧2#地小区X栋A16#店面三层六间（新房未装修）租给被告使用（其中二层为隔楼），月租金1500元，租赁期限为三年。租金按月结算，由被告在每月20日前交付给原告，被告逾期付房租，每逾期一日，由原告按租赁费总额的2%加收违约金，并终止合同，收回店面，由此造成的损失由被告全部承担。被告如需对店面进行改造和装修，必须征得原告同意，方可实施，费用自理，合同终止后，归原告所有，被告不得拆除、毁损。被告擅自将店面转租、转让或转借的，原告有权终止合同，收回租赁店面，没收合同保证金等。合同订立后，双方口头约定从2005年11月起开始计算租金。被告向原告交付了3000元押金。原告申报了水、电开户，并交付了相关费用2500元。被告在未征得原告同意的情况下对店面进行了装修。被告在租赁期间未向原告交付租金。2006年11月，被告擅自将其中的A15、A16二间店面转租给万菁使用。2006年11月14日，被告将已收取万菁交付的租房押金1500元交给原告，原告在收取押金后，向万菁出具了押金收条。2006年12月，原告欲出让出租给被告的六间店面，并要求被告将店面交回原告。为此，被告于2007年1月中旬即从其所使用的4间店面搬离，但未将钥匙交回原告（2007年8月30日已将钥匙交给原告）。因被告已将另外两间店面转租万菁，原告要求被告将转租给万菁的两间店面交回原告，被被告拒绝，为此引起诉讼。
在诉讼期间，被告申请法院委托相关机构对六间店面所装修的费用进行鉴定，鉴定价值为x.24元（含水、电开户费用2300元）。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿，协商一致的基础上达成的合议。原、被告应严格合同约定的义务。原告已按合同的约定向被告交付了店面，但被告却未按合同的约定书面征得原告的同意的情况下，对店面进行装修，也未按合同的约定向原告交付租金。被告的行为构成违约，应承担违约责任。虽然被告在未征得原告同意即将另外两间店面转租他人，但事后原告通过收取万菁的租房押金的行为予以追认，那么，被告转租的行为就不构成违约，其所转租的两间店面应按原、被告的约定继续履行合同。原告诉请的租金计算至被告从店面中搬走财产时止，原告的行为是自由处分其权利，应予准许。由于被告一直不交租金，其行为构成违约，原告在2006年12月要求终止合同，并要求被告从所租赁的店面中搬离，符合双方合同的约定。而被告确也在2007年1月中旬从其租赁使用的4间店面中搬离。按照合同的约定，合同终止后，被告的装修归原告所有。据此被告反诉要求原告补偿其对店面装修的全部费用就没有依据。因原告在将店面交付被告使用时，未开通水、电。被告开通的水、电在合同终止后归原告永久使用，被告为水、电开户所交付的费用应由原告承担。由于原告对被告转租的两间店面已予以追认，那么被告已转租的两间店面应当按合同的约定继续履行。因原告已使用其转租的两间店面有一年时间，被告为这两间店面装修所支付的费用应由原告向被告作适当补偿。被告已交的押金应由原告返还。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决：一、原告肖某某与被告钟某关于赣州大桥东引道北侧2#地小区X栋A16#店三层六间中约定的一、二层（即隔楼）四间店面签订的房屋租赁合同终止履行；二、由被告钟某向原告肖某某支付租金x元；三、由原告肖某某返还被告钟某租房押金3000元；水、电开户费2500元；四、由原告肖某某补偿被告钟某装修店面的费用6000元；五、驳回原、被告其它的诉讼请求。案件受理费2108元、实支费500元（已由原告预交），反诉费700元、实支费100元（已由被告预交）总计3408元，由原告承担1308元，由被告承担2100元以上应付款相抵后，被告应付原告8350元；此款限于本判决生效后即付清。如果当事人未在指定履行期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的应付款利息。
上诉人钟某不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：双方所签合同约定“对店面改造和装修，必须征得书面同意”违反了通常的交易习惯，和使用店面的目的相悖，应确认无效。上诉人为店面的使用花去了x.24元的费用，但仅使用了一年的时间，原审法院仅判被上诉人承担6000元的经济补偿，明显不当，有违公平。应按三年租期计算，每年为1万元，扣除上诉人承租了一年，被上诉人至少应当补偿上诉人2万元。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人肖某某辩称：上诉人提出租赁合同第四条第七项的约定有悖交易习惯而无效没有法律依据，据合同法第52条规定，该约定不属合同无效的情形，也未违反交易习惯，况且交易习惯的使用是在法律没有规定，当事人没有明确约定的情况下参照适用的。上诉人要求被上诉人补偿装修店面费用的上诉请求没有事实和法律依据，合同终止除了上诉人所说的合同期限届满之外，还包括依照法律规定在法定的事由下合同的解除，事实上2007年8月28日上诉人将店面腾空移交给被上诉人，没有任何值钱的东西，谈何装修补偿费用。上诉人与被上诉人订了协议之后除缴纳3000元押金，未缴纳过一分钱租金，而且还收取了万菁的租金2250元，已经构成了严重违约，依照合同约定，由此造成的损失由上诉人承担。上诉人至2007年8月才将房屋钥匙交还给被上诉人，被上诉人保留要求上诉人支付八个月的租金的诉权。原审判决认定事实清楚，依法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，上诉人钟某提出的双方所签租赁合同约定“上诉人如需对店面进行改造和装修，必须征得被上诉人书面同意”这一条款违反了通常的交易习惯，和使用店面的目的相悖，应确认无效的主张，不属于合同法规定的上述情形，故上诉人主张该条款无效，不具有法律依据，本院不予支持。
上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。由于上诉人在承租房屋后未向被上诉人交纳房租，导致双方所签合同终止履行，上诉人负有完全民事责任。上诉人对所租房屋进行装修时未按合同约定书面征得被上诉人同意，同时，双方在合同中对合同终止后装修的处理已有约定，即合同终止后，上诉人所进行的装修，归被上诉人所有，所造成的损失，由上诉人承担。而上诉人2007年1月中旬退租后，迟至同年8月30日已过7个月之后才将房屋钥匙交还给被上诉人。原审法院鉴于被上诉人对上诉人转租的两间店面予以了追认，对该x.24元装修费用，酌情作出由被上诉人补偿上诉人6000元的处理适当，应予维持。上诉人要求被上诉人补偿2万元装修费用没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2108元，由上诉人钟某负担。
本判决为终审判决。
审判长徐军
审判员袁海
审判员傅忠
二○○八年一月二十二日
书记员黄中林
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