原告上海A房地产有限公司，住所地×市×路×号桥。
法定代表人韦a，董事长。
委托代理人翁a，上海市A律师事务所律师。
被告蓝a，男，香港籍人士，住×地×道×号。
委托代理人董a，男，住×市×路×号×室。
原告上海A房地产有限公司与被告蓝a商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年4月25日立案受理。依法由审判员李红以简易程序独任审判，于2008年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人翁a、被告委托代理人董a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海A房地产有限公司诉称：2004年10月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告将×市×区×路×弄×室房屋以人民币1,870,911元的价格预售给被告。合同订立后，原告按约多次发函通知并催告被告前来办理交房入住手续，但被告至今一直未收房，另被告逾期不办理所购房屋过户登记、申领小产证。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告向原告支付违约金284,004元（根据合同补充条款第六条约定，每日按房价款1,870,911元的万分之三计算，自2006年12月6日即被告首次发出交房通知之日起至起诉日止）。
诉讼中，经本院向原告释明，第二项诉请适用于继续履行合同，与诉请一有矛盾后，原告放弃了要求解除合同的诉请。此外，原告同意违约金的起算日按最后一次通知的房屋交接时间2007年1月8日计算。
被告蓝a辩称：被告没有收房及没有办理小产证是由于原告不具备交房条件，具体表现为原告除了没有办出大产证外，还存在闭路电视没有进户、安保没有到位、没有会所的情形，所以被告不应承担违约金，且该违约金的计算也不合理。
经审理查明：2004年10月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买×路×弄《×花园×期》×号×层全幢房屋，建筑面积为296.97平方米，房价款暂定为1,870,911元。原告定于2005年12月31日前将该房屋交付给被告，除不可抗力外。合同第十条约定，该房屋交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；原告对该房屋设定的抵押已注销；原告已按规定缴纳了物业维修基金。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，原告应在交付之日前十天书面通知被告办理交付该房屋的手续，被告应在收到该通知之日起十天内，会同原告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交房通知书。合同第十四条约定，在原告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向×区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第十七条约定，原告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，被告有权要求原告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。合同附件三对安全设备系统等进行了约定。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址（合同所列的被告的住所地为×路×弄×号×室）或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第五日将被视为已送达。合同补充条款第六条约定，被告违反本合同第十四条的约定，不办理过户申请手续和申领小产证的，逾期一天应按照总房价款之万分之三向原告支付违约金。补充条款第十一条约定，（修正本合同第十四条）被告在会同原告对该房屋进行验收交接时，被告应和原告先签订房屋交接书。在原告取得新建商品房房地产权证（大产证）后三十天内，由双方依法向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同签订后，被告向原告付清了全额房款。
原告于2006年11月15日取得系争房屋大产证。2006年12月6日，原告向被告发出通知一份，内容是原告已取得大产证，系争房屋可办理小产证。同年12月22日，原告向被告发出通知一份，内容是要求被告在接到通知后办理交房、入住手续。同年12月27日，原告再次向被告发出通知书两份，内容是要求被告于2007年1月8日前至原告处办理交房、入住手续及过户登记、申领小产证等事宜。被告至今未至原告处办理房屋交接手续及小产证事宜，被告于2007年11月23日曾向原告发出律师函一份，主要内容是被告认为原告不具备合同约定的交房条件，应承担违约金，另小区有线电视系统与小区有线电视网仍未连接、小区X路电视监控系统、外围红外线周界报警系统、小区X路电视监控系统等设施均未完工开通，应予纠正。同年11月30日，原告复函被告，称原告自2005年12月31日以来，多次发函要求被告收房及办理小产证，原告没有违约。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的预售合同、交房通知、催办小产证通知及被告提供的双方来往信函所证实，并经庭审质证属实。
原告根据合同第二十七条约定的送达地址几次以邮寄方式向被告送达了办理房屋入住手续及办理小产证的通知，被告称仅收到2005年12月31日原告所发的函，其余函件均未收到，本院对此不予采信。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。合同第十四条约定了双方办理过户手续、被告申领小产证的时间，补充条款第十一条对此作了修正，即约定“在甲方取得新建商品房房地产权证（大产证）后三十天内，由双方依法向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）”。现原告在2006年11月15日取得大产证后于同年12月6日、12月27日两次向被告发函要求办理过户、申领小产证事宜，并于2006年12月22日、12月27日两次发函要求办理交房、入住手续，而被告均未予以办理，故原告要求被告支付逾期收房违约金，本院应予支持，被告提出原告根据合同补充条款第六条约定按日万分之三主张违约金不合理的辩解，本院予以采纳，并酌情确定按日万分之一计算。被告关于系争房屋闭路电视没有进户、安保没有到位、没有会所等辩解不能成为其拒收房屋的理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：
被告蓝a于本判决生效之日起十日内支付原告上海A房地产有限公司以1,870,911元计，自2007年1月8日起至2008年4月25日起诉日止的违约金88,681.18元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,780.03元（已减半），由原告负担1,914.03元，被告负担866元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员李红
书记员胡向远
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