广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司[以下简称赛特莱特(佛山)公司]，住所：佛山市顺德区X镇新启工业区。
法定代表人：x.x，董事长。
委托代理人：王某林，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：陆骏飞，广东仲马律师事务所律师。
上诉人赛特莱特(佛山)公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字x号判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2003年1月17日，王某某与赛特莱特(佛山)公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由赛特莱特(佛山)公司承租王某某所有的座落于佛山市顺德区大良文秀居委会环市X路X号的两房一厅商品房7套及杂物间1间作住宅用途，总建筑面积约420平方米，房间号分别为501、601、602、603、701、702、703，租赁期限共三年，从2003年2月11日起至2006年2月10日止，每套商品房租金每月为600元、杂物间租金每月为200元，7套商品房及1间杂物间每月的总租金为4400元。租赁期间内，承租人自行承担水电费(出租方上门抄表，并按供电部门当时公布单价为准收费，同时出租人需提供水电票据)、天线(共4户)、垃圾费(共7户)及梯灯费(以供电部门电表为准，按9户分摊，承租人占7户)。承租人应于本合同签订之日起两天内向出租人支付x元(以银行转帐单回执日期为准)，其中8800元作为押金(租赁合同期满后，出租人需在扣除所有费用后，半个月内将剩余的押金返还给承租人)，剩下的4400元作为第一个月租金。租金、水电费及杂费按月结算，承租人应于每月16日前将上月的租金、水电费及杂费收据交给承租人。此外，双方在《房屋租赁合同》第七条合同提前终止条款中约定：1、如出租人和承租人均同意终止本租赁合同则该合同可以提前终止；2、除不可抗力因素外，如果出租屋有缺陷，遭到损坏，致使出租人不能将出租屋用于其预定的目的，则承租人可提前终止该合同，出租人按承租人实际租用日期计收租金；4、如任何一方违约，且违约方未在合理时间内纠正该违约或对之采取补救措施，则未违约的一方应有权向违约方发出书面通知后立即终止本租赁协议，并向违约方索赔其损失；5、租赁期间承租人如利用租用房屋进行非法活动，则出租人有权提前终止该合同，并由承租人负责所引起的一切后果；6、承租人付款时间拖欠十天以上，出租人有权提前终止合同；7、合同提前终止后，承租人必须按时搬出全部物件，合同终止后5天内，房屋里如仍有余物则视为承租人放弃所有权，由出租人处理。双方在《房屋租赁合同》第八条违约责任条款中约定：1、承租人应按期缴纳租金，如逾期交纳租金，则按日支付给出租人月租金的3％作为违约金；2、当承租人逾期未缴纳租金超过两天时，出租人有义务通知承租人尽快付款。承租人付款时间拖欠十天以上，出租人有权收回出租之房屋，并不退回押金；3、如出租人在合同期内收回房屋时，需退回押金8800元并向承租人赔偿二个月的违约金8800元；4、承租人中途退出不再租用时出租人不退回押金，并付清一切应交的费用；5、如任何一方违约，且违约方未在合理时间内纠正该违约或对之采取补救措施，则未违约的一方应有权向违约方发出书面通知后立即终止本租赁协议，并向违约方索赔其损失。当日，赛特莱特(佛山)公司向王某某交付押金8800元及第一个月(即2003年2月份)租金4400元，合共x元。王某某即时将上述租赁房屋及杂物间的钥匙交给赛特莱特(佛山)公司，但赛特莱特(佛山)公司没有向王某某出具收取钥匙的收据。2003年2月11日，赛特莱特(佛山)公司的员工开始入住租赁的房屋，并使用杂物间。之后，赛特莱特(佛山)公司认为王某某一直没有向其交付杂物间的钥匙，至其无法使用杂物间，经多次催要无果，而其一直依约支付租赁房屋及杂物间的租金给王某某，因此王某某故意违约在先。此外，赛特莱特(佛山)公司还认为王某某未履行签订合同时的承诺，找人拆除租赁房屋上边的一组高压电线，从而造成赛特莱特(佛山)公司员工入住一段时间后出现头疼等症状。这是王某某构成违约的另一事实。为此，赛特莱特(佛山)公司的员工于2004年5月9日全部搬出租赁房屋。2004年5月19日，赛特莱特(佛山)公司在佛山市顺德区公证处的公证下，以国内特快专递方式将《终止房屋租赁合同通知书》及二十条钥匙邮寄给王某某，通知其终止租赁合同，并告知王某某将押金转为房屋租金以支付租金至2004年5月9日。当日，王某某收到上述邮件。诉讼中，王某某承认其于2004年8月5日收回赛特莱特(佛山)公司退回的已搬迁完毕的涉讼租赁房屋，认为赛特莱特(佛山)公司应给付租金至2004年8月5日。但是，赛特莱特(佛山)公司认为实际搬迁之日为2004年5月9日，只同意给付租金至2004年5月9日。
另查明：赛特莱特(佛山)公司支付了上述房屋及杂物间2004年3月10日前的租金给王某某。至今，赛特莱特(佛山)公司实欠王某某上述房屋及杂物间从2004年3月11日起至同年8月5日止，共4个月零25日的租金x.67元。另外，赛特莱特(佛山)公司欠王某某代其垫付的2004年3月1日至5月1日期间的电费580。07元、2003年4月6日至6月5日期间的水费135元及2004年4月至6月份的电视天线费192元。
原审判决认为：王某某与赛特莱特(佛山)公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受到法律保护。根据赛特莱特(佛山)公司收取王某某交付的涉讼租赁房间钥匙后没有向其出具收据的交易习惯，结合赛特莱特(佛山)公司长期支付涉讼杂物间租金给王某某的事实分析，足以认定王某某依约将涉讼杂物间钥匙交付给赛特莱特(佛山)公司的事实，对此王某某无需承担相应的举证责任。因此，赛特莱特(佛山)公司主张王某某故意不交付杂物间钥匙是其违约在先，缺乏事实依据，不予支持。对于赛特莱特(佛山)公司主张王某某没有按其承诺找人拆除租赁房屋上边的高压电线，是其违约的另一事实，因该主张证据不足，且王某某没有对高压电线进行管理的权限，故不予支持。本案中，王某某依约履行了将出租的房屋及杂物间交付给赛特莱特(佛山)公司使用的义务，并且代其垫付了相关的电费、水费及电视天线费，确保了赛特莱特(佛山)公司能正常使用承租的房屋及杂物间。因此，王某某在履行《房屋租赁合同》的过程中不存在违约行为。根据《房屋租赁合同》的规定，赛特莱特(佛山)公司应于每月16日前付清上月的租金、电费、水费及电视天线费给王某某，但赛特莱特(佛山)公司自2004年3月11日起一直拖欠承租的房屋及杂物间的租金未付，因此赛特莱特(佛山)公司已构成违约。另外，赛特莱特(佛山)公司无故中途退租，单方解除租赁关系，其行为亦已构成违约。王某某与赛特莱特(佛山)公司在本诉和反诉中均请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律规定，予以支持。对于王某某要求赛特莱特(佛山)公司搬迁租赁之房屋的诉讼请求，因王某某承认其已于2004年8月5日收回赛特莱特(佛山)公司退回的已搬迁完毕的涉讼租赁房屋，故该请求已得到实现。对于王某某要求赛特莱特(佛山)公司支付租金的诉讼请求，因赛特莱特(佛山)公司拖欠王某某涉讼租赁房屋及杂物间从2004年3月11日起至同年8月5日止，共4个月零25日的租金x.67元的事实清楚，证据充分，故予以支持。对于赛特莱特(佛山)公司主张押金8800元应当抵作租金的抗辩意见，因其存在上述违约行为，根据《房屋租赁合同》第七条、第八条的规定，赛特莱特(佛山)公司无权要求退回押金8800元，即不能以押金8800元抵作租金，故对该抗辩意见不予支持。王某某主张有权不退回押金8800元，具备事实和法律依据，予以支持。王某某在本案中不需退回押金8800元给赛特莱特(佛山)公司，应视为王某某已获得赛特莱特(佛山)公司违约的赔偿金。因王某某未能提供证据证明该款低于其遭受的损失，故王某某同时请求赛特莱特(佛山)公司支付违约金5280元，超出法律的保护范围，对该请求不予支持。对于王某某要求赛特莱特(佛山)公司支付电费700元、水费400元的诉讼请求，因部分费用证据不足，故只对其合理部分予以支持。赛特莱特(佛山)公司欠王某某代其垫付的电视天线费192元的事实清楚，证据充分。王某某只要求赛特莱特(佛山)公司支付电视天线费168元，没有违反法律规定，予以支持。对于赛特莱特(佛山)公司只同意支付2004年5月9日前的水费及电视天线费的抗辩意见，因涉讼租赁房屋的交收日期为2004年8月5日，此前的相关费用需由赛特莱特(佛山)公司负担，故该抗辩意见理由不成立，不予支持。对于王某某主张赛特莱特(佛山)公司支付垃圾费的诉讼请求，因王某某未能提供证据证明其代赛特莱特(佛山)公司垫付垃圾费的事实，故该请求证据不足，不具备法律依据，不予支持。对于赛特莱特(佛山)公司的其他反诉请求，因其构成违约，而王某某不构成违约，故赛特莱特(佛山)公司的其他反诉请求不具备事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决：一、解除原告(反诉被告)王某某与被告(反诉原告)赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司于2003年1月17日签订的《房屋租赁合同》。二、被告赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告王某某支付租金x.67元。三、被告赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告王某某支付电费580.07元、水费135元及电视天线费168元，合共883。07元。四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费1030元，由原告王某某负担70元，被告赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司负担960元；反诉受理费480元，由反诉原告赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司负担。
宣判后，上诉人赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审判决书第八页第4条对我公司提供的证据2、3、4不予采信缺乏法律依据。我公司提供的证据2、3、4均是员工对公司反映意见，均是根据客观事实作出的投诉和说明，而法官在没有其他证据佐证的情况下，采信了原告王某某律师的一面之词，对我公司提供的证据2、3、4却不予采信，这样认定显然是片面的，且缺乏依据。二、一审审理查明我公司已经使用一楼杂物间，与事实不符，且缺乏法律依据。1、一审判决书第十页倒数第6行：“杂物间的钥匙交给赛特莱特(佛山)公司”及倒数第4行最后一句“并使用杂物间”，法院查明的结论是错误的。2、一审判决书第十二页第1－6行，“根据……的举证责任。”推断缺乏事实和法律依据，且结论错误。一审庭审中，王某某并没能提供已经将杂物间钥匙交于我公司使用的证据，应是王某某举证不能，按交易习惯，在收的时候，应是出租方交钥匙并让承租方签收，而法官却说让承租方举证是交易习惯，毫无依据，我们没有收到钥匙，拿什么证明另外，法官根据我公司以后实际支付杂物间租金来推断王某某已将杂物间交我公司，这也是没有依据的推断，而事实是我公司不想违约，一再与王某某协商，在协商过程中，也未停止租金的支付，我们的履约行为反而遭到了法官的误解，并作出了错误的结论。我们以为法官的推断是没有事实和法律依据的，事实是我公司租赁期间一直没有使用过杂物间。三、本案是王某某违约在先，我公司应可以随时解除和终止租赁关系，而一审法院在缺乏依据的前提下认为我公司违约，与事实不符。在《房屋租赁合同》中，双方约定杂物间归上诉人使用，并约定了杂物间的租金为每月200元。在我公司人员入住后，虽经多次催要，但王某某一直没有将杂物间的钥匙交给我公司使用。因王某某没有按约定将杂物间交我公司使用，他已经违约。根据《房屋租赁合同》第七条第四款合同终止条款的约定，我公司向王某某提出终止租赁关系的要求，他不但不接受，反而恶人先告状，而法官在没有弄清事实真相的前提下，作出了错误的判决。另外，王某某出租给我公司的房间边上有一组高压电线，我公司员工入住一段时间后，向公司投诉反映头疼等不舒服感觉。根据《合同法》233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”根据本案事实，我公司可以随时解除和终止租赁合同。因王某某一直不愿将杂物间交我公司使用，从2004年3月开始，我公司才停止支付租金，并与他协商解除租赁协议，王某某就是不同意解除协议，我公司不得已才采取公证送达方式。在整个过程中，我公司从未违约，也没想要违约。为此，我公司员工已于2004年5月9日之前就从租赁王某某的所有房子中搬出全部物品，并于2004年5月18日采取公证邮寄方法送达终止租赁关系通知给王某某，将《终止房屋租赁合同通知书》及所有租赁房间的钥匙20条寄给了王某某，快递已经由王某某本人签收。根据《合同法》九十六条规定，通知到达对方时合同解除。在《终止房屋租赁合同通知书》中，我公司已经告知王某某解除租赁合同的原因及押金处理方法，并且明确告知2004年5月9日作为终止租赁合同日期。四、双方签订的《房屋租赁合同》虽然合法，但没有成立，应认定无效，且王某某出租行为多处违法，违法行为不应得到法律保护。根据《佛山市区房屋租赁管理实施办法》第六条规定，房屋租赁实行登记制度，未经市租赁管理部门登记的租赁行为不受法律保护；办法第八条规定，房屋出租，需持《房屋租赁许可证》，否则不得出租。一审时王某某既没有提供管理部门登记的证明，也没有提供《房屋租赁许可证》。另外，王某某提供给我公司的发票是普通收据，不是正规税务发票，也就是说，王某某在逃税，收取租金必须缴税才合法，既然他未缴税，出租行为也是不合法的。显然王某某出租房屋的行为是违法的，违法的行为怎能得到法律保护呢五、根据《房屋租赁合同》约定，因王某某违约，他应支付违约金8800元和退还已交的杂物间租金2600元给我公司。因为王某某没有按约定将杂物间交给我公司使用，又没有按约定拆除危害承租人身体健康的高压电线，王某某违约在先。根据以上事实，是王某某违反了《房屋租赁合同》约定在先，给我公司和员工带来不便和损失，在员工的强烈要求下，我公司才向王某某提出解除租赁合同关系的。据此请求二审法院：1、撤销一审第二项判决，确定合同解除日期为2004年5月9日，上诉人无须再支付租金给被上诉人。2、撤销一审第五项判决，支持我公司的诉讼请求：被上诉人退还我公司已交的杂物间租金2600元；被上诉人支付违约金8800元给我公司。3、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实除2004年5月19日及上诉人交付钥匙事实外，被上诉人对一审判决认定的事实没有异议，对一审判决结果没有异议，请求二审法院予以维持。
经审查，对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。上诉人认为该合同没有登记备案，合同没有成立，应认定无效，没有法律依据。至于被上诉人提供的是普通收据而无正规发票，上诉人没有提出其因此而受到损失的依据，本案不予处理。至于被上诉人是否逃税，属另一法律关系。双方签订租赁合同后，上诉人实际使用了被上诉人的房屋，上诉人接收被上诉人交付的房屋时，并无向被上诉人出具收取房屋钥匙的收据，现上诉人提出房屋交付的交易习惯是出具收取钥匙的收据，其所说的“交易习惯”明显没有依据，因此，上诉人在支付了杂物间租金一年多的情况下，否认收取了杂物间钥匙和使用了杂物间，没有依据，不予采信。至于上诉人提出被上诉人承诺找人拆除租赁房屋上边一组高压电线而该高压电线危及房屋使用人生活，既没有证据证实，也不符合常理，因此上诉人认为被上诉人违约在先，依据不足，不予采信。双方当事人在合同中并无约定上诉人可以在被上诉人未违约的情况下单方解除合同，因此上诉人向被上诉人提出提前解除租赁合同，被上诉人完全可以不予同意，即并非上诉人所发出的解除合同通知到达被上诉人，该解除的行为就已生效，本案中租赁合同的是因上诉人拖欠租金而由被上诉人在2004年8月5日收回房屋而解除，因此上诉人应缴租金应计至2004年8月5日。上诉人上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1510元，由赛特莱特(佛山)塑料制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员张雪洁
代理审判员罗凯原
二00四年十二月十二日
书记员林彦
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