上诉人(原审被告)上海宝宸投资管理有限公司。
法定代表人方某某，董事长。
委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人屠磊，九州丰泽律师事务所律师。
上诉人(原审被告)上海瑞贤投资开发有限公司。
法定代表人潘某某，董事长。
委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。
委托代理人胡鸿高，上海申阳律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)范某某。
委托代理人潘某，上海市经建律师事务所律师。
原审第三人何某某(x)。
委托代理人黄某平，上海市申中律师事务所律师。
上诉人上海宝宸投资管理有限公司(以下简称宝宸公司)、上海瑞贤投资开发有限公司(以下简称瑞贤公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年10月25日，范某某和上海浦宸房地产开发经营有限公司(以下简称浦宸公司)签订《购房协议》一份，约定：范某某向浦宸公司购买西郊华城三期Ｂ区A、B、C、D共四套别墅；价格分别为：A号人民币(以下币种均为人民币)6,998元/平方米，B、C、D号三套均为5,888元/平方米，范某某预付定金50万元；待浦宸公司可签署正式售楼协议后，双方将按照法定协议履行各自的权利、义务。2001年11月19日，范某某向浦宸公司交付定金50万元，浦宸公司向范某某开具收款内容为“西郊华城A号、B号、C号、D号预付”的收据。
嗣后，浦宸公司经范某某许可，于2003年3月26日与案外人竺某某签订《上海市商品房预售合同》，将西郊华城B号别墅出售给竺某某，房屋单价为每平方米5,888元，实际总价为2,945,648元，双方于2003年5月19日签订了房屋交接书，办理了房屋交接手续。2003年3月26日，浦宸公司与范某、范某、陈某某签订《上海市商品房预售合同》，浦宸公司将西郊华城E号别墅出售给范某、范某、陈某某，房屋单价为每平方米5,888元，实际总价为2,945,648元，双方于2003年5月19日签订了房屋交接书，办理了房屋交接手续。该套房屋与范某某原预定的D号房屋进行了调换。2003年5月19日，浦宸公司与郑某签订《上海市商品房预售合同》，浦宸公司将西郊华城C号别墅出售给郑某，房屋单价为每平方米5,888元，实际总价为2,945,648元，双方于2003年6月13日签订了房屋交接书，办理了房屋交接手续。三套房屋总价款为8,836,944元。三套房屋房款的付款情况：2003年3月27日，范某某支付浦宸公司1,297,129元；三套房屋的购买人各贷款239万元，合计支付的房款为8,467,129元，加上范某某支付的50万定金，共计为8,967,129元，与三套房屋的总房价款相抵后，尚余130,185元。范某某对余额130,185元在本案中不主张，其保留诉权，表示将另行诉讼。
2008年3月26日，浦宸公司取得原购房协议中A号房屋的预售许可证。
2008年5月22日，范某某向浦宸公司法定代表人发函，函明：因范某某亲属均在同一小区内居住，自己从未放弃购买系争A号房屋，希望潘某能够履行诺言。浦宸公司于同年6月17日向范某某发函，载明：根据相关法律规定，禁止房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，以预订、预约等方式进行销售活动，而浦宸公司与范某某签订购房协议时，浦宸公司尚未取得A号商品房的预售许可证，故只能解除；由于动迁障碍，致使房屋开发延迟6年，成本骤增，故购房协议标明的金额根本无法适用，也属税收政策禁止范某；鉴于上述客观原因及系争房屋所处的环境，浦宸公司对系争房屋的拟销售价格为每平方米22,500元。如系争房屋由范某某或范某某亲属购买，浦宸公司将该房屋销售价下浮15%，即每平方米19,125元，希望范某某或其亲属在接函后一周内前来签署预售合同，否则浦宸公司无法阻止剥夺他人购买系争房屋的权利；范某某在2001年11月19日交纳的50万元，尚有55,063.86元余款，要求范某某在接函后一周内前来核对后领取。2008年6月23日，范某某又向浦宸公司发函，载明：根据目前的形势，价格可合理上调，但决不是现在这个价。对于2001年我预定的A号房屋，如果浦宸公司坚持每平方米19,125元，自己因为目前没有履行能力只能放弃，如果浦宸公司愿意换一套房屋，价格也可以商量。同年7月4日，浦宸公司又向范某某发函，载明：鉴于系争房屋因多种原因无法降价，故同意与范某某签署的购房协议从即日起解除，要求范某某接函后一周内来签署解除合同的相关法律文件；因同一小区内已经无房可换，故不能换房；同时要求范某某接函后速到公司核对余款；浦宸公司愿意补偿275,320元。因双方最终未能达成一致意见，范某某于2008年8月诉至上海市青浦区人民法院法院，要求浦宸公司继续履行购房协议，向范某某交付青浦区X镇X路X弄A号房屋并协助办理相关手续。该院以(2008)青民三(民)初字第X号案件立案受理，于2008年10月23日作出一审判决：一、范某某与上海浦宸房地产开发经营有限公司于2001年10月25日签订的《购房协议》继续履行；二、范某某要求上海浦宸房地产开发经营有限公司配合办理交付青浦区X镇X路X弄A号房屋手续的诉讼请求不予支持；三、范某某要求上海浦宸房地产开发经营有限公司交付青浦区X镇X路X弄A号房屋的诉讼请求不予支持。浦宸公司对判决不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉。后该案被发回重审。
原审法院另查明：2008年10月21日，浦宸公司与何某某签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：浦宸公司将系争青浦区X镇X路X弄A号房屋出售给何某某，房屋单价为每平方米16,500元，根据暂测的房屋建筑面积，房屋总价款暂定为11,474,430元。该合同于2008年10月22日经上海市东方公证处公证。之后，何某某付清了房款。2008年12月24日，何某某取得了系争房屋的上海市房地产权证，房屋建筑面积为695.85平方米。目前系争房屋空置着。
原审法院又查明：浦宸公司于1999年3月12日成立，公司的股东为上海偕格房地产开发经营有限公司和上海宝宸(集团)有限公司，两公司各占50%的股份。之后，上海宝宸(集团)有限公司将其全部股权转让给上海宸业房地产有限公司，上海宸业房地产有限公司又将其全部股权转让给上海宝宸投资管理有限公司(即本案上诉人宝宸公司)。上海偕格房地产开发经营有限公司将其全部股权转让给上海瑞贤投资开发有限公司(即本案上诉人瑞贤公司)。至此，浦宸公司的股东变更为宝宸公司和瑞贤公司。2009年2月10日浦宸公司的股东召开临时股东会议，并形成股东会决议：同意公司解散，成立清算组。2009年7月1日，清算组出具了注销清算报告，该报告对清算过程及清算结果作了说明。同时，该清算报告上注明：股东会确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。该清算报告上由浦宸公司及两股东盖章。2009年7月20日，上海市工商行政管理局青浦分局向浦宸公司出具了准予注销登记通知书，该通知书载明：经审查，你提交上海浦宸房地产开发经营有限公司的注销登记材料齐全，符合法定形式，我局准予注销登记。由于涉讼房屋被浦宸公司出售且浦宸公司又被解散，范某某在重审中变更诉请，要求宝宸公司、瑞贤公司以浦宸公司的财产赔偿范某某房屋差价损失及税金损失，不足部分由宝宸公司、瑞贤公司承担连带责任。
重审中，宝宸公司、瑞贤公司辩称：1、范某某与浦宸公司签订的是预定协议，不是购房合同。根据司法解释，因一方原因未履行预定协议，适用定金罚则，有过错的双倍返还，无过错的返还定金，不适用赔偿损失；2、范某某未交纳购房定金。虽然范某某与浦宸公司签订购房协议后支付了定金50万元，但另外三套房屋已办理了相关手续。定金已充抵在三套房屋的房款中，即使存在定金，另外三套房屋的权利人已将多余的钱款都领走了，范某某与另外三套别墅的权利人是互为表见代理，因此已不存在定金；3、浦宸公司曾发函给范某某，其表示不能接受浦宸公司的房屋价格，因此，范某某放弃购房在先，浦宸公司并未违约。浦宸公司不存在不诚信，将房屋出售给何某某也不存在恶意串通，浦宸公司没有过错，因此不赔偿范某某的损失。范某某主张的税金没有依据。
何某某述称：自己与浦宸公司没有恶意串通，自己是善意取得系争房屋并且付清了全部房价款，双方的买卖符合法律规定。
本案在重审审理中，经范某某申请，法院委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋分别在2008年12月15日及2009年4月15日的房地产市场价格进行评估。经评估，该房地产在前述时间节点时的房地产市场价格分别为14,127,100元(单价为每平方米20,302元)及14,322,700元(单价为每平方米20,583元)。
本案重审审理中，浦宸公司与瑞贤公司称，范某某支付给浦宸公司的50万定金已不存在。因为范某某定购的另三套房屋的总价款为8,836,944元，范某某实际支付的总价款为8,967,129元(50万定金、直接付款1,297,129元、三套房屋各贷款239万元)，差额为130,185元。另外，已购的三套房屋的维修基金为38,871.90元、有线电视费用2,040元、三套房屋的物业管理费34,209.24元，E号、B号房屋退房款59,515.40元，由陈某某领取，合计为132,596.54元。实际范某某反欠浦宸公司4,451.54元。为此，宝宸公司、瑞贤公司提供了三套房屋的维修基金及有线电视的收据、支付三套房屋物业管理费的支票存根、陈某某领取59,515.40元的付款凭单。
对此，范某某认为，剩余款项130,185元是范某某的钱款，另外三套房屋的维修基金、有线电视、物业管理费与范某某无关，这些款项应该由有关单位向权利人收取。陈某某领取的钱款范某某不清楚，与范某某也没有关系。
原审法院认为：本案中，范某某与浦宸公司签订的《购房协议》是一份预约合同，是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。现由于浦宸公司在诉讼过程中擅自将房屋另行出售给他人，属恶意违约，致使合同的目的无法实现，因此，范某某与浦宸公司签订的《购房协议》中有关A号房屋买卖关系应予解除。由于浦宸公司恶意违约，致使合同目的无法实现，应承担违约责任。根据本案事实，范某某在签订《购房协议》时支付给浦宸公司四套房屋定金50万元，因另外三套房屋经范某某与浦宸公司同意，已由案外人购买。根据三套房屋的房价款及付款情况，范某某与浦宸公司确认尚余定金130,185元。浦宸公司认为该款已用于支付另外三套房屋的维修基金、有线电视费用、物业管理费，多余房款已退给陈某某。因范某某认为其没有要求浦宸公司支付另外三套房屋的相关费用，也没有要求浦宸公司将款项退还给案外人，而浦宸公司也没有证据证明是经范某某同意支付另外三套房屋的相关费用，并将多余款项退还给案外人，故对浦宸公司的主张不予采纳。相反，在2008年浦宸公司发送给范某某的函件中其还确认范某某还有剩余定金，要求范某某核对并领取，因此，认定范某某在浦宸公司还有定金130,185元。现范某某自愿不要求浦宸公司退还剩余定金，于法无悖，予以准许。由于浦宸公司在诉讼过程中将系争房屋另行出售给何某某，属恶意违约，也违反了诚实信用的原则，故其应该赔偿范某某因此所受的损失。对范某某造成的损失，不但要考虑范某某的实际损失，对范某某的可得利益亦应予考虑。本案中，如果浦宸公司不将系争房屋另行出售给何某某，范某某完全可以取得系争房屋，故范某某要求浦宸公司赔偿损失的诉讼请求应予支持。因浦宸公司将系争房屋另行出售给何某某，范某某于2008年12月已知道该事实，故范某某在此时即可主张自己的权利，因此计算房屋差额损失应以2008年12月市场价格为准，即14,127,100元，而不能以2009年4月的市场价格计算。因每平方米22,500元的单价是在范某某与浦宸公司协商过程中由浦宸公司提出，且浦宸公司实际给范某某的房屋单价是19,125元，范某某对该单价也不能接受，故房屋差额损失也不能以每平方米22,500元为基准来计算。据此，范某某与浦宸公司签订《购房协议》时的房屋价格与市场价格差额应为9,257,541.70元，对此，浦宸公司应全额予以赔偿。对范某某要求浦宸公司赔偿税金损失200万元，因范某某主张的税收实际尚未支付，实际税收应该支付、支付标准等尚无法确定，故范某某要求浦宸公司赔偿税金损失的事实尚不存在，在本案中不予支持。由于浦宸公司现已注销，而宝宸公司、瑞贤公司确认已对浦宸公司清算完毕，故宝宸公司、瑞贤公司应以浦宸公司的资产对范某某承担清偿责任，不足部分由宝宸公司、瑞贤公司承担连带清偿责任。原审法院据此判决：一、范某某与上海浦宸房地产开发经营有限公司2001年10月25日签订的《购房协议》中有关西郊华城三期B区A号别墅的买卖关系于原审判决生效之日解除；二、上海宝宸投资管理有限公司、上海瑞贤投资开发有限公司应于原审判决生效之日起十日内以上海浦宸房地产开发经营有限公司的资产赔偿范某某经济损失9,257,541.70元，不足部分由上海宝宸投资管理有限公司、上海瑞贤投资开发有限公司承担连带清偿责任；三、范某某要求上海宝宸投资管理有限公司、上海瑞贤投资开发有限公司赔偿税金损失200万元的诉讼请求不予支持。
判决后，宝宸公司、瑞贤公司提出上诉，坚持其在原审中的抗辩理由，要求改判驳回范某某的诉请。
范某某则表示服从原判。
何某某表示同意宝宸公司、瑞贤公司的上诉要求。
经审理查明，原审法院重新审判后查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，对原浦宸公司与范某某所签订购房协议的性质，原审法院已作详尽阐述，本院予以认可，不再赘述。由于范某某在与浦宸公司签订上述购房协议后，并未做出过放弃购买其中A号房屋的意思表示，故其在浦宸公司可以正式出售该房屋时要求浦宸公司履行原协议并无不当，而浦宸公司在与范某某发生争议后不仅未诚实履约，更是于双方在法院诉讼期间将该房出售给他人，显属恶意违约，原审法院据此相关的评估结论判令由浦宸公司承担赔偿责任，同时由浦宸公司清算后的股东宝宸公司与瑞贤公司承担补充连带责任，并无不妥，本院可予维持。宝宸公司与瑞贤公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75,193.48元，由上诉人上海宝宸投资管理有限公司、上海瑞贤投资开发有限公司共同承担。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
审判员张松
代理审判员王伟
书记员周乐晟
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