广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市宏宇房地产开发有限公司，住所地：广州市宝岗大道X号X楼B。
法定代表人吴某某，职务：董事长。
委托代理人许某某，男，该公司职员，联系地址同公司。
被上诉人(原审原告)沈某某，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
上诉人广州市宏宇房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：广州市宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)经核准取得海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场的《商品房预售许某证》(穗房预字第x号)。2000年1月24日，沈某某(乙方)与宏宇公司(甲方)签订《房地产预售契约》(编号：穗房预契字第x号)，约定：乙方以x元向甲方购买海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场第一幢第一层X号房地产，建筑面积9.1平方米(含公共分摊面积4.55平方米)。该房地产的用途为商铺，其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为50年，即1996年9月1日至2046年9月1日止。甲方应于2000年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该契约并经广州市房地产交易所鉴证。上述合同签订后，沈某某于2000年7月25日接收所购的商铺，收楼前沈某某已依约付清全部房款x元给宏宇公司。2002年5月23日，沈某某交付了契约和购房收据等原件给中国工商银行广州市第二支行保管。另广州市房地产登记所曾于2003年9月8日出具《情况说明》，内容为：广州宏宇房地产开发公司于2001年6月4日申请办理海珠区X路X-221(单号)(除X号33C、33E、33F、X号33G四套顶层复式外)房屋确权登记，按规定提交资料齐全，我所以强字x号受理登记，并已核发权属证明书。沈某某所购房屋至今未核发房产证。另沈某某在一审中提供了海珠区宝岗大道207-X号首层X号铺的《广州市房地产产权情况表》(产权人为张玉兰和张琼兰)，该表“其他注记”部分载明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1995年8月1日起。沈某某于2003年9月11日提起本案诉讼，认为宏宇公司逾期协同办证、未按销售广告承诺在三楼之间建造天桥和把四楼发展为“美食天地”，以及该铺的土地使用权期限比合同约定少了十一年，已构成违约，给其造成经济损失。请求：1、宏宇公司立即为其办理宏宇广场X楼X号商铺的房地产证。2、宏宇公司向其支付迟延办证违约金(从宏宇公司实际交付使用后90天起计至办妥房产证之日止，按已付房价款总额的同期逾期贷款利率计算)。3、宏宇公司赔偿因减少十一年土地使用权所造成的损失x.6元。4、宏宇公司赔偿未按销售广告上所做出的允诺在一期和二期大厦三楼之间修建人行天桥和未把四楼发展成“美食天地”给其造成的经济损失x元。5、本案诉讼费由宏宇公司承担。
在二审审理期间，宏宇公司补充提交了以下证据：1.2001年6月7日，广州市房地产登记所出具给宏宇公司的《房屋所有权申请登记证件收据》(登记强字第x号)。2.2002年3月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发给宏宇公司的海珠区X路X-221(单号)(除X号33C、33E、33F、X号33G四套顶层复式外)《广州市房地产权属证明书》。沈某某表示对《广州市房地产权属证明书》的真实性没有异议，但宏宇公司2002年才有测绘结果，测绘结果未出应不可能办理权属登记；另申请登记证件收据内容空白，申请二审法院调查广州市房地产登记所开具上述《房屋所有权申请登记证件收据》时，宏宇公司是否交齐全部办证资料。
广州市国土资源和房屋管理局于2004年6月11日以穗国房协查复字(2004)第X号函复本院，称：宏宇公司于2001年6月7日向我局提交房地产登记申请书、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许某证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让金专用票据、建设工程规划许某证、建设工程验收合格证、报建审核意见书、竣工消防验收意见书、报建图、用地红线图、建设用地通知书、申请门牌呈批表、资质证书、营业执照、法人证明、报告等资料申请办理宝岗大道宏宇广场A、B栋的产权登记，我局以“强字x”号受理，并出具NO:x收件收据。当时提交的资料齐备，我局于2001年6月28日经审查决定同意其产权登记，但因其超面积要补交土地出让金后方能发放权属证明书。2001年8月27日，宏宇公司向我局提交要求暂缓登记的报告，要求等测绘机构复测面积核准后再予办理确权手续，我局根据其申请作出暂缓登记的决定。2002年3月19日宏宇公司提交最后测绘结果申请办理确权手续。2002年3月29日我局核发NO：x号权属证明书。
另查明：1995年8月1日，广州市国土局(甲方)与宏宇公司(乙方)签订《国有土地使用权出让合同》，其中约定：甲方出让给乙方的地块位于宝岗大道第X号地块，面积为5429平方米。土地使用权出让年限：居住份额用地为70年，商业、旅游、娱乐份额用地为50年，自颁发该地块的《中华人民共和国建设用地批准书》之日起算。1997年8月12日，广州市人民政府核发穗府国用(1997)字第特X号《国有土地使用证》给宏宇公司，核准海珠区X路宝岗球场西南侧的土地使用者为宏宇公司，其中商业、旅游、娱乐份额用地的使用期限为50年。另宏宇公司对外售楼广告及宣传刊物内有宏宇广场的立体彩图，标明该广场楼宇的裙楼部分为“新都城”，裙楼之间互相连通，“新都城三期的商场由天桥连接成一体”等宣传语言，配以立体图和文字注明“新都城”第四层为“香江美食天地”等；该宣传刊物最后用很微小的字体注明：“所有资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”。在一审审理期间，宏宇公司承认规划部门没有批准在裙楼商铺之间兴建天桥，也没有将四楼发展成“美食天地”。
原审法院认为，被告按契约约定将房屋交付给原告，原告已依约支付房款，故原、被告间的房屋买卖关系成立。根据双方约定，被告应在房产实际交付使用后90天内协同原告办理所购房产的产权过户和登记手续，但被告在房屋交付使用后没有在合同约定的期限内履行上述办证的义务，已构成违约，对此应承担违约责任。因当事人没有约定逾期办证的违约责任的承担，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。迟延办证的违约金应计至被告协同原告办理所购房产的产权过户和登记手续之日止。鉴于原告不能举证证明其曾向被告主张迟办证违约金的权利，故其要求被告支付从合同约定办证期限届满之次日起至2001年9月10日止的迟办证违约金，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的2年诉讼时效，对其该项请求，不予保护。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告在预售“宏宇广场”期间，为诱发购房人的预购动机，在其商品房预售广告中，使用了建筑设计效果图，并配以“新都城三期的商场由天桥连接成一体”等宣传用语，这一用语具体明确，应视为合同的组成部分。由于被告无法实现“新都城三期的商场由天桥连接成一体”的承诺，即构成违约，对此应承担违约责任。虽然在宣传刊物上注明“以政府最后批准之图则及法律文件为准”，但其字体极微小而常人难以发现其存在，因此，此内容不构成承诺所附之条件。考虑到被告承造该天桥的一般造价，有天桥和没有天桥对原告购买房时价格的影响、原告所购商铺的价款等因素，酌情由其向原告作出经济损失补偿2000元。由于被告在广告中并没有明确何时履行连接天桥的义务，而在规划没有批准被告连接天桥时，也没有明确告知原告。故被告以原告在签订合同时就知道权利被侵害，至今已超过两年诉讼时效为由提出抗辩，不予采纳。关于土地使用权减少的问题，因房产证尚未核发，该事实尚未发生，故不作处理。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第二款的规定，于2003年12月5日作出如下判决：一、被告广州市宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2001年9月11日起至其协同原告沈某某办理所购房产的产权过户和登记手续之日止迟办证的违约金(按照原告已付购房款x元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计)给原告沈某某。二、被告在本判决生效之日起30日内协同原告办理广州市宝岗大道第十二号地块宏宇广场第一幢第一层X号房地产(契约编号：穗房预契字第N0.x号)的产权过户手续和房地产登记手续；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告赔偿2000元。四、驳回除本院不予处理以外的原告的其他的诉讼请求。案件受理费3608元由被告负担。
一审宣判后，广州市宏宇房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，认为：上诉人与被上诉人签订的《房地产预售契约》约定该房地产在实际交付使用后九十天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。但被上诉人于2000年7月25日收楼后，没有在90天即2000年10月25日后向上诉人提出迟延办证的违约赔偿要求，也没有在此后的二年内向法院提起诉讼，其诉讼请求不应受到法律保护。一审法院对诉讼时效的处理不当。由于上诉人在2002年9月16日已通知被上诉人交办证资料，而被上诉人没有及时提交给上诉人，因此，应免除上诉人此期间的迟延办证违约责任，故上诉请求：一、变更原判第一项，扣除从2002年9月17日起至2004年1月7日止的违约金；同意一审判决其余内容。二、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人沈某某答辩不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院改判支持其一审提出的全部诉讼请求。
本院认为，上诉人宏宇公司与被上诉人沈某某就买卖广州市海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场第一幢第一层X号商铺自愿签订的《房地产预售契约》，意思表示一致，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。依约定，宏宇公司在该房地产交付使用后九十天内，应协同沈某某办理房地产的产权过户和房地产登记手续。经查，宏宇公司实际于2000年7月25日将房屋交付给沈某某使用，因此宏宇公司应在2000年10月25日前协同沈某某办理该房地产的产权过户及登记手续，宏宇公司逾期协同沈某某办理已构成违约，应承担相应的法律责任。由于双方没有约定违约金数额的计算方法，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至宏宇公司协同沈某某办证之日止正确。
关于沈某某主张的逾期办证违约金请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是宏宇公司的合同义务，也是法定义务，宏宇公司逾期协同沈某某办证已构成持续侵权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，沈某某在宏宇公司2000年10月25日办证义务期满次日就应当知道自己的权利受到侵害，可向宏宇公司主张迟延办证违约金。由于沈某某没有举证证明其在2000年10月25日后向宏宇公司主张迟延办证违约金，因此原审法院认定沈某某起诉日前两年之外的迟延办证违约金请求超过诉讼时效，依法不予保护；起诉日前两年内的违约金请求予以支持正确。沈某某上诉认为其请求支付迟延办证违约金的权利是2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布后才明确下来，缺乏依据。因宏宇公司在本案中没有提供通知沈某某交办证资料的充分证据，故宏宇公司上诉请求扣除部分违约责任没有依据，本院不予支持。
根据最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条的规定：“被上诉人在答辩中要求变更或者补充一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。”本案被上诉人沈某某二审答辩要求二审法院改判支持其一审提出的全部诉讼请求，因其没有提出上诉，故依法不予审查。审查原审判决认定事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，参照最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3608元，由上诉人广州宏宇房产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO四年十一月十一日
书记员林璐璐
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