广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五再字第X号
抗诉机关：广东省人民检察院。
原审上诉人(一审原告)：叶某某，女，1955年3月出生，汉族，住（略）。
委托代理人：张曼丽，广东信孚律师事务所律师。
委托代理人：周新荣，广东信孚律师事务所律师。
原审被上诉人(一审被告)：龙某，男，汉族，1954年1月出生，住（略）。
原审被上诉人(一审被告)：陈某，女，汉族，1964年1月出生，住（略）。
上列两原审被上诉人代理人：李小平，广东潜龙某师事务所律师。
叶某某与龙某、陈某房屋搬迁纠纷一案，本院于2001年6月29日作出的(2000)佛中法房终字第X号民事判决，已经发生效力。叶某某不服该判决，向人民检察院提出申诉。广东省人民检察院于2004年5月25日以粤检民抗字(2004)X号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2004年6月24日以(2004)粤高法立申字第X号函将该抗诉案转本院，指令本院再审。本院于2004年8月19日作出(2004)佛中法民五再字第X号民事裁定，依法另行组成合议庭对此案进行再审，并于2004年9月21日按第二审程序公开开庭进行了审理。佛山市人民检察院检察员余晓华出庭支持抗诉；叶某某及其委托代理人张曼丽、周新荣，龙某、陈某的委托代理人李小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经再审查明：位于原佛山市石湾区X镇石头管理区X村X巷五号房屋的土地(土地使用证号：佛府集建(94)字第x)原属曾间婵所有，1992年4月23日曾间婵及其儿子袁伟民同意将上述建房用地以x元转让给叶某有，面积74.8平方米，同年4月28日双方签订转让房屋用地合同，叶某有支付转让费后，并没有到国土局办理该屋的过户手续。1993年3月叶某某与叶某有自愿离婚，该建房用地归叶某某所有。之后叶某某在该建房用地上建成框架房屋一间。1995年11月8日，叶某有与龙某签订《房屋转让协议》，将座落在佛山市石湾岗尾的一层半住宅转让给龙某，住宅不包装修，占地建筑面积74.8平方米，转让价为27.3万元。龙某从1995年11月8日到1996年1月17日分五次共付27。3万元给叶某有。叶某有于1995年12月将房屋转让给龙某，龙某对该屋装修后，与陈某搬入该屋居住。叶某有、龙某没有到有关部门办理该屋的过户手续。叶某某在1996年6月发现该诉讼房屋已被人装修并居住，分别到妇联、国土部门投诉未果。1997年10月6日，叶某某委托佛山市城区正诚律师事务所向龙某、陈某发函，通知龙某、陈某搬出该屋，但龙某、陈某并没有搬出该屋。
另查明：叶某有、叶某某原是夫妻关系，1993年3月1日广东省肇庆市四会县人民法院在审理叶某有与叶某某离婚诉讼中，依双方达成的协议，制作了(1993)四法民初字第X号民事调解书，该调解书的主要内容为：叶某有与叶某某自愿离婚，讼争房屋归叶某某所有。1997年10月16日叶某某向佛山市石湾区X镇石头管理区办事处申请变更上述土地使用权。1998年6月30日佛山市国土局作出佛山市(1998)X号文件《关于曾间婵住宅用地转为国土用地的批复》将集体土地转为国有土地，国有土地使用证号为佛府国用(1998)字第x号，土地使用者是叶某某，叶某某支付了该土地的转让金3。57万元。
另查明：叶某有在1993年3月与叶某某自愿离婚后，与另一女子何其兰同居，并分别在94年到95年生育两个女儿。1996年9月9日叶某有、何其兰领取结婚证。
原佛山市石湾区人民法院一审认为：讼争的佛山市石湾区X镇石头管理区X村X巷五号的房屋土地虽是叶某有、叶某某在婚姻关系存续期间私下向他人购买，但1998年经佛山市国土局办理有关手续后，叶某某已取得该房地的使用权，按规定地上的建筑物是与其所占用的土地使用权是不可分离的，因此，佛山市石湾区石头管理区X村X巷五号房屋的产权，应确定归叶某某所有。叶某有私下购得宅基地的使用权，并建房转让龙某，因未按规定办理有关的用地手续无效，龙某、陈某虽付款建房装修入住，但并不取得该房屋的产权，龙某、陈某应将该房屋返还叶某某。鉴于该房屋是龙某、陈某在叶某某合法取得土地使用权之前付款兴建、装修，而且叶某某在1993年与叶某有离婚后，明知叶某有持有曾间婵的申请表，迟迟不办理该宅基地用地手续，另外离婚后二人同住在佛山澜石二路X村X巷三号，叶某某应明知叶某有的建房、卖房情况，但叶某某不仅没有告知离婚的事实，而且二人还以夫妻名义同住，并让叶某有将曾间婵的申请表交给被告。因此叶某有卖房应认定叶某某同意的，现买卖房屋因无按规定办理有关手续无效，龙某与陈某应将该房屋返还给原告叶某某，叶某某应补偿建房款、装修款给龙某与陈某。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条、第七十一条的规定，判决：一、原告叶某某应在本判决发生效力后一个月内将该房屋款x元、装修款x元，合计x元支付给被告龙某、陈某，被告龙某、陈某同时搬出位佛山市X镇石头管理区X村X巷五号的房屋，交回原告叶某某营业；二、驳回原告要求租金x元的诉讼请求；驳回被告将房屋确权其所有的反诉请求。本案的受理费3895元，由原告负担3795元，被告负担100元，反诉费6605元由被告承担，核价费3000元由原、被告各承担一半。
本院经二审审理认为：(一)关于讼争房屋于何时建成的问题。叶某某与叶某有调解离婚取得讼争房屋用地后，于1993年起在该建房用地上新建房屋，但在叶某有与龙某、陈某签订卖房合同卖房给龙某、陈某之时，该房屋仍只建至一层半的未完工状态。叶某有在与龙某、陈某签订卖房合同及龙某、陈某付款给叶某有后，由叶某有请人加建上面的二层，并于1995年底交付龙某、陈某进行装修。叶某某提出其在1995年8月建成三层半房屋，但只有其提出的包工头罗海华、潘灶金证实及购买建材的凭证，因包工头罗海华、潘灶金在1993年间曾经为叶某某建造其现住的佛山市X路X村X巷三号房屋，叶某某购买建材的凭证难以证实所购材料是为建造讼争房屋所用，也难以证实足以建成全部房屋；而龙某、陈某认为签订协议买房时该房不过是一层半，有证人关佑佳、卖房人叶某有、建房装修包工头黎天福、无利害关系证人陈某贤、程国樑、黎淑芬(均为讼争房屋邻居)等人的证言、叶某有与黎天福签订的建房协议以及龙某、陈某交纳的1995年10月至1996年4月建房用电款等证据予以证实，故本院确认讼争房屋为1995年底建成，叶某某所提1995年8月建成依据不足，不予采纳。(二)关于讼争房屋产权归属问题。讼争房屋所在土地是叶某有、叶某某在婚姻存续期间私下向他人购买。叶某有、叶某某离婚后，该土地归叶某某名下，并于1998年经佛山市国土局办理有关手续后由叶某某合法取得使用权，根据房与地的不可分性，讼争房屋应确权给叶某某。龙某、陈某在购买前后均没有依法办理有关产权手续，虽入住讼争房屋亦不因此而取得房屋产权。讼争房屋为叶某有、叶某某离婚后所建，叶某某应为产权人，叶某有提出房屋全部是其所建没有证据予以证实，不予采纳。(三)关于上诉人是否同意叶某有将讼争房屋卖给两上诉人的问题。虽然叶某有在卖房给龙某时与叶某某同住佛山市X路X村X巷三号，但叶某有在卖房给龙某的过程中，没有直接证据证实叶某某参与卖房或明知叶某有卖房而无提出异议，故本院认为不应确认叶某某同意叶某有出卖讼争房屋。叶某有不是讼争房屋的所有权人，其卖房行为无效，被上诉人龙某、陈某应将讼争房屋返还给叶某某。原审认定离婚后叶某某、叶某有二人在佛山市X路X村X巷三号以夫妻名义同住不当，虽然二人同住的事实有(1997)佛石法民初字第X号调解书予以证实，且二人同住虽可能使人误以为二人仍是夫妻，但因无证据证实叶某有、叶某某以夫妻同住，亦无证据证实叶某某对造成他人误解有过错，故不应认定叶某有转让讼争房屋系处理夫妻共同财产，而本案亦无足够证据证实叶某某对叶某有卖房有同意的表示，故原审判决对此问题认定不当，应予纠正。(四)关于购房款、装修款及使用费的处理问题。讼争房屋虽应归叶某某所有，但对叶某有后来加建部分，叶某某应补偿建房款给叶某有。由于叶某有卖房行为无效，故叶某有负有返还收取的x元购房款的责任，而叶某有已死亡，叶某某应将其应付给叶某有的建房款x元直接返还给龙某、陈某。龙某、陈某的装修，直接依附于讼争房屋上，也应由叶某某以评估价承顶该装修物。叶某某提出龙某、陈某使用房屋多年，应支付使用费，本院认为龙某、陈某虽向叶某有买房，但一层部分是叶某某所建，龙某、陈某不能无偿使用，应当支付该层房屋的使用费。考虑到该层房屋当时未装修、未完工、未安装水电等多项不符合使用条件的情况，该层房屋的使用费可按佛山市拆迁临时安置标准的一半即每月每平方米5元计算，龙某、陈某应从1996年4月1日开始按使用面积74.8平方米每月每平方米5元计付使用费至搬迁日止。(五)法律程序问题。上诉人叶某某上诉提出一审判决的程序违法问题，一是没有收到被上诉人的反诉状，二是没有对评估报告进行质证。因龙某、陈某在法庭上口头提出反诉，并已交纳反诉费，原审按反诉处理并无不当；对装修的评估报告，原审已交上诉人核实并征求意见，原审判决将该评估报告作为本案证据并无不当。综上所述，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项的规定，判决：一、维持广东省佛山市石湾区人民法院(1998)佛石法民初字第X号民事判决第三项；二、变更广东省佛山市石湾区人民法院(1998)佛石法民初字第X号民事判决第一项为：上诉人叶某某应于本判决发生效力之日起一个月内将该建房款x元、装修款x元，合计x元支付给被告，被上诉人龙某、陈某搬出位于佛山市石湾区X镇石头管理区X村X巷五号的房屋，交回叶某某营业；三、变更广东省佛山市石湾区人民法院(1998)佛石法民初字第X号民事判决第二项为：被上诉人龙某、陈某应于本判决发生效力之日起一个月内向上诉人叶某某支付首层房屋使用费，按使用面积74。8平方米每月每平方米5元从1996年4月1日开始计付至龙某、陈某搬迁日止。
叶某某不服本院上述二审判决，向人民检察院提出申诉。广东省人民检察院抗诉认为：本院二审判决程序违法，适用法律不当，判决显失公平。理由如下：一、责任划分不清，程序违法。终审法院已认定讼争房屋的所有权归属叶某某，叶某有和龙某、陈某的买卖合同无效，对于该纠纷的产生，叶某有负有主要过错，应承担主要的民事责任；龙某、陈某向没有所有权的对方购买房屋，也负有一定过错，应承担次要责任，而叶某某并不存在任何过错，无须承担责任。因此，对于该纠纷而产生的损失，应由叶某有和龙某、陈某双方分担。终审法院没有正确划分责任，导致作出了将叶某有应承担的责任判由叶某某和龙某、陈某分担的错误判决。合同无效，叶某有须将收取的购房款27.3万元返还给龙某、陈某，因此，叶某有应是本案的第三人，但由于叶某有在诉讼期间就已经死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第四十九条“被继承人生前所欠的合法债务，应从遗产中偿还。继承人对被继承人的债务，应在遗产实际价值范围内负有清偿责任。”的规定，27.3万元的购房款应从叶某有的遗产中支付给龙某、陈某，法院应依法追加叶某有的财产继承人为第三人参加诉讼。程序违法，是造成本案判决不当的主要原因之一。二、法院根据评估判决叶某某全价承顶装修物，是适用法律错误。装修物对于房屋而言，是添附。对于该添附物的处理，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(修改稿)第八十八条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价划归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”因此，对于房屋的装修，能拆除的，应责令龙某、陈某拆除，无法拆除的，也可以折价归财产所有人叶某某，但如果给叶某某造成损失的，龙某、陈某还应负赔偿责任。但终审法院判决由叶某某全价承顶装修物，实际上是要求叶某某承担了赔偿责任，显然是适用法律不当。根据该判决，龙某、陈某不仅可以得到29.2565万元，而且还可以另行起诉要求叶某有的财产继承人偿还18.0435万元(27.3-9.2565)。龙某为此房屋支付的47.3万元可以全部拿回，没有承担任何损失。而叶某某因无法支付29.2565万元，该案最后执行时整栋房屋仅拍卖22万元，导致叶某某起诉要求保护其房屋所有权，但最后在房屋被龙某占用7年后，不仅房屋归属他人，而且欠下龙某7。2565万元的债务，判决显失公平。三、本案案由应为房屋所有权纠纷，而不是房屋搬迁纠纷。
本院再审认为：(一)关于是否责任划分不清，程序违法问题。原审判决在认定讼争房屋所有权属叶某某所有的同时，要求叶某某将加建部分的建房款9.2565万元支付给龙某、陈某，是基于叶某有与龙某、陈某签订卖房合同卖房给龙某、陈某之时，该房屋仍只建至一层半的未完工状态，而讼争房屋的交易价格27.3万元是房屋建成三层半时的价格。由于加建部分是叶某有所建，但加建部分的代价是由龙某、陈某所付。一旦讼争房屋确权给叶某某后，叶某某即成为加建部分的受益人，叶某某须为该受益结果支付对价。叶某某应支付的9.2565万元并非是纠纷损失，而是叶某某所受益的加建部分的折价。原审判决根据本案具体案情，在认定讼争房屋所有权属叶某某的同时，要求叶某某直接返还加建房款9.2565万元给龙某、陈某并无不妥，并无责任划分不清、程序违法问题。(二)关于法院根据评估判决叶某某全价承顶装修物，是否适用法律错误问题。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价划归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”在本案中，装修物属不能拆除的添附，本着经济效率和物尽其用的原则，在判决中折价给财产所有人即叶某某承顶，正是依法处理的结果。而装修承顶价格20万元是资产评估部门依法评估的结果，并未造成叶某某的经济损失，也就不存在要求叶某某承担赔偿责任的问题。本案之所以出现“房屋归属他人，而且欠下龙某7。2565万元的债务”的结果，主要是由于房屋的拍卖市场价格决定的，并非本院适用法律不当所致。而且，从确权的角度看，讼争房屋从一层半变为三层半且经过装修，叶某某理应为这种于其有利的变化支付成本，也就并不存在判决显失公平的问题。(三)本案的案由认定并未影响本案实体结果的正确处理。原二审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百八十四条之规定，判决如下：
维持本院(2000)佛中法房终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长李少锋
代理审判员焦艳
代理审判员黄维
二00四年十月二十日
书记员黄志敏
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