天津市X区人民法院
民事判决书
(1999)北民初字第X号
原告黄某甲(反诉被告)，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告黄某乙(反诉被告)，女，1952年出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人黄某甲(姐妹关系)，基本情况（略）。
被告任某(反诉原告)，男，X年X月X日出生，汉族，天津市大铁勺餐厅经理，住（略）。
委托代理人时某，建工局退休干部，住（略）。
原告黄某甲、黄某乙与被告任某房屋租赁一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄某甲、原告黄某乙的委托代理人，被告及委托理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄某甲、黄某乙(反诉被告)诉称：原告购置座落河北区建国道、银丰公寓C座底层1.X号租予被告，租期五年，一年租金（略）元，每年分两次付租。但被告不按时某租，虽经多次交涉未果，其行为是违约行为，侵害了原告的合法权益，故起诉要求解除双方的租赁关系，给付所欠租金和违约金以及其他费用。
被告任某(反诉原告)辩称：与原告签订的房屋租赁合同是事实，合同言明由原告负责装修和动力电增容，但原告未严格履行合同，因原告装修未到位，影响我的经营，而且动力电迟迟未办增容手续，一直使用临时某。因临时某，电压不稳，经常停电，并烧坏我的不少电器，经济损失达8000余元，所以我才拒付租金，要求原告装修到位，履行动力电增容的义务，赔偿我的经济损失，不同意解除租赁合同。
经审理查明，原告系姐妹关系。1998年2月原告黄某甲向天津开发区银丰房产开发有限公司按揭贷款购置座落河北区建国道银丰公寓C座底商X号，建筑面积235.305平方米，原告黄某乙购置C座底层X号建筑面积52.22平方米。由于二原告共同向银行申请贷款，贷款期限十年，所以至今原告未取得该房的所有权证。1998年7月21日原、被告为上开之房签订房屋租赁合同。租赁期限为五年，1998年9月13日至2003年9月12日止。年租金（略）元，每年的3月11日和9月11日为给付租金日。每次付（略）元，如不按期交付租金，逾期按日加付应付租金的千分之八滞纳金，逾期两个月拒不付房租及滞纳金，原告有权终止合同。合同第八条规定，房屋内外装修，动力电增容的费用由原告承担。期限为两个月，从1998年7月21日到9月21日止，如不能按期交付，应返还被告多付的租金。合同第9条规定了被告在租用期间要维护好原告方装修好的房屋，不得擅自改动，造成损坏应修缮或赔偿等。经双方同意，被告于1998年7月进住承租房，协助装修和监督装修。同年10月8日被告大铁勺餐厅开业。1999年3月11日前双方未发生任某纠纷。因被告未按时某纳租金，原告故此起诉。被告提起反诉，要求原告迅速履行双方所签订的租赁合同，办理动力电增容手续，赔偿因电压不稳，停电所造成的经济损失，因装修未到位，三个雅间未贴壁纸，降低了装饰等级，直接影响了餐厅的收费标准，应重新制定租金标准。庭审中，被告举出了三个雅间未贴壁纸，临时某力电的照片。1998年9月22日大铁勺餐厅装修工程仍在进行的证人证言。1998年12月30日冯钱志出具的因电压不稳损坏电器设备的清单的证据。经质证，原告提出三个雅间不贴壁纸及部分改动是被告同意的，装修进度及质量，由被告监督负责并协助，被告应负全责，与原告无关，原告只是负责出资。关于因电压、停电造成的电器损坏是电力部门的事与原告无关。原告提出了被告进住讼争房协助并负责监督装修以及开业后双方从未发生任某纠纷事实，被告对此无异议，经调解双方仍各持己见。
本院认为，原告通过银行按揭贷款购置讼争房，还贷期限十年，未还清贷款前不给办理房屋所有权证，按照国家建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，未取得房屋所有权证的房屋不得出租，以及本办法第十六条规定符合出租条件的房屋必须申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审理合格后颁发的《房屋租赁证》房屋方能出租。原告所购置的讼争房即没有房屋所有权证，亦没有《房屋租赁证》，不符合房屋出租条件，因此原、被告对讼争房建立租赁关系违背建设部颁发的管理办法，所签订的房屋租赁合同是无效合同。无效合同不受法律保护。被告反诉要求继续履行合同本院不予支持。对合同中规定的不按期交纳租金，逾期按日交付应付租金8‰滞纳金的部分本院不予保护，根据公平合理原则，被告使用讼争房，经营此期间应给付租金标准的房屋使用费较为适宜。电话一部是出售房屋单位赠予购房人的，所以该电话仍归原告所有。关于被告所提讼争房的装修未到位，影响其经营效益要求赔偿，该房装修是被告负责装修工程的管理和质量监督、装修项目的变更等，应由被告负责。被告所提与理有悖。对于因供电电压造成的被告方部分电器设备的损坏与本案非同一法律关系，不属该案处理之列。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的房屋租赁合同无效；
二、待判决生效后一个月内被告将讼争房腾交原告；
三、自1999年3月11日起至房腾空之日止，被告每月按（略）元计算，给付原告房屋使用费，逾期按银行同期一年定期存款利率计算；
四、电话一部号码为（略）归原告所有；被告协助办理过户手续；
五、被告对讼争房的装修不得损坏，如出现损坏照价赔偿；
六、双方其他要求驳回。
案件受理费323元，由原告承担；反诉费391元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判长王金锋
代理审判员王子亮
代理审判员包秀英
一九九九年六月十七日
书记员吴静
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