广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：佛山市鸿业综合开发总公司，住所：佛山市禅城区X路X号。
法定代表人：戴某某，总经理。
委托代理人：李军、刘某某，广东天伦律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：运喜发展有限公司，住所：香港九龙大角咀洋松街X号地下。
法定代表人：杨某某，董事长。
委托代理人：吴毅，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：杨某明，广东天地正律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告)：区某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
原审被告：南海市福源地产发展有限公司，住所：佛山市南海区某沥横岗。
法定代表人：郭某某，经理。
原审被告：郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人佛山市鸿业综合开发总公司(以下简称鸿业公司)、运喜发展有限公司(以下简称运喜公司)因与被上诉人区某某、原审被告南海市福源地产发展有限公司(以下简称福源公司)、郭某某土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区某民法院(2003)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
本院经审理查明：1998年10月15日，区某某向南海市运喜发展公司交付认购位于佛山市X路大镇段佛山高尔夫大道旁高尔夫花园编号为A52商住用地订金x元。1998年10月22日，区某某与福源公司签订一份《高尔夫花园商住用地转让合同》，约定：福源公司向区某某转让座落于佛山市X路大镇段佛山高尔夫大道旁高尔夫花园编号为A52的商住用地，转让款x元。签后即付订金5万元，四通一平后付总额80%，出契后10天内付清全部款项；福源公司应在12个月内将该地块交付给区某某使用。上述《高尔夫花园商住用地转让合同》签订后，1999年7月25日，区某某再向福源公司支付首期款x元，而福源公司一直没有履行交付土地的义务。尔后，2003年10月31日，区某某向广东省佛山市南海区某民法院提起本案诉讼，请求：1、确认区某某与福源公司签订的《高尔夫花园商住用地转让合同》无效；2、判令福源公司立即返还区某某合同订金x元，并从订金交付之日起至判决确定还款日止按银行同类商业贷款利率计付利息(暂计至2003年9月30日为x.44元)，共x。44元；3、判令郭某某、鸿业公司、运喜公司对福源公司的上述债务承担连带清偿责任。
此外，本院依据已生效的本院(1999)佛中法房初字第X号民事判决、(2003)佛中法民一初第X号民事判决、广东省高级人民法院(2003)粤高法民一终字第X号民事判决、(2003)粤高法民一终字第X号民事判决以及相关的工商登记资料等查明以下事实：
1988年4月7日，郭某某、吕其生、吕侨生、杨某明与南海市大沥区X村经济合作社(原南海县X镇X村旋湾经济合作社)签订承包合同，由郭某某等四人向南海市大沥区某湾经济合作社承包“旋湾砖厂”，郭某某等四人每年向南海市大沥区X村经济合作社上缴包干款和向大沥横岗管理区某纳管理费。原南海县横岗建力红砖厂(以下简称原建力砖厂)于1990年正式注册成立，登记的经济性质为集体所有制企业，主管部门为南海市大沥区X村经济合作社，于1994年5月13日变更为南海市旋湾建力红砖厂，1996年4月30日经工商行政管理部门批准歇业。南海市大沥区X村经济合作社于1999年10月20日出具证明称：南海市旋湾建力红砖厂的实际投资者、经营者都是郭某某，当时因政策需要，登记为集体企业，但实际为个体企业。吕其生、吕侨生、杨某明于2000年7月12日出具证明称：横岗旋湾建力红砖厂只有吕其生、郭某某两股东，杨某明、吕侨生是挂名，并无出资，属打工性质，而吕其生股份也早已退出，所有的债权债务与吕其生无关，同意由郭某某参加房地产官司诉讼，一切结果与吕其生无关。
1992年9月8日，原建力砖厂、鸿业公司共同作为一方当事人与南海市X镇国土管理所签订一份《土地有偿使用合同书》，南海市X镇建设委员会在该合同书上盖章，该合同约定：南海市X镇国土管理所将其所有的位于原南海市X镇横岗管理区某名为大岗、瓦岗、松子岗地段的200亩土地使用权转让给原建力砖厂和鸿业公司作为商品房用地，有关手续由南海市X镇国土管理所办理。
1992年10月29日，原建力砖厂与鸿业公司签订一份《合作开发合同》，约定：双方合作购买前述土地使用权约200亩以作共同开发经营，鸿业公司出资80%，占73％的股权，原建力砖厂出资20%，占27%的股权。
1993年12月28日，南海市国土局以南国地政(1993)X号、X号文件，同意征用南海市X镇横岗管理区某湾经济社位于土名“松口岗”、“杭仔岗”地段用地红线范围内的山岗地x平方米(折合198亩)，协议出让土地使用权给鸿业公司作兴建商品房住宅用地。同一日，鸿业公司与南海市国土局签订南国出让字(1993)甲X号和南国出让字(1993)甲X号《南海市国有土地使用权出让合同》，鸿业公司正式受让位于南海市大横岗管理区某湾经济社地段，面积为x平方米(折合198亩)的土地使用权。
1994年2月3日，鸿业公司作为甲方，郭某某作为鸿业公司的授权代表，与运喜公司作为乙方签订一份《土地使用权有偿转让协议》，原建力砖厂在协议上盖章。该协议约定：鸿业公司将座落于南海市X镇横岗管理区某144.54亩土地使用权有偿转让给运喜公司，该土地东至大岗、松岗、瓦岗边线，南至旋湾村地界，西至水塘路，北至新公路；每亩土地使用权转让费为人民币12万元，按144.45亩计算，有偿转让费共计人民币1734.48万元。土地使用权有偿转让费的支付分五期进行：1、1994年2月5日前，运喜公司向鸿业公司支付首期转让费人民币300万元；2、于鸿业公司申办国有土地使用证时，运喜公司直接支付申办费用给予有关发证之政府部门，而于土地使用证发出后10天内(该土地证必须以运喜公司为使用权人)，运喜公司向鸿业公司支付第二期转让费594万元，有关转名手续费由运喜公司支付，该土地使用权证暂由鸿业公司保管，于第五期付款时交予运喜公司；3、于运喜公司向鸿业公司完成第二期转让费当日起计两个月，运喜公司向鸿业公司支付第三期转让费346.896万元；4、于运喜公司向鸿业公司支付完成第三期转让费当日起计1个月，运喜公司向鸿业公司支付第四期转让费200万元；5、1994年12月31日前，运喜公司在收到鸿业公司交付的国有土地使用证的同时，将剩余的转让费全部付清给鸿业公司293。584万元。运喜公司在支付转让费时，如遇资金周转方面的问题，而未能按时支付，可给予逾期三十天，如超过三十天，由双方友好协商共同解决合理完成本合同。转让土地的标准为：1、所转让的土地是按南海市X路总体规划布置小区X路，把电力低压线、自来水主干管拉到小区某线，平整土地按附近公路标高填土；2、水电及排污要求：通往运喜公司使用土地的日供水、供电量，在交付使用时，鸿业公司保证按当地的总体规划正常供给。区X路、管中由运喜公司负责处理，小区X排污系统由运喜公司依南海市城区某体规划的要求进行建设，鸿业公司提供小区X排污系统的接驳口。鸿业公司必须于1996年1月31日前将土地交付运喜公司使用。
上述《土地使用权有偿转让协议》签订后，鸿业公司与运喜公司之间的上述土地使用权转让行为取得了南海市国土局的批准。运喜公司亦先后于1994年2月3日支付人民币339万元，1994年11月16日支付人民币600万元，1995年1月16日支付人民币600万元，合计通过郭某某支付给鸿业公司土地使用权转让款折合人民币1539万元。运喜公司出具委托书(没有委托日期)，委托郭某某代为办理运喜公司在南海注册成立公司手续。
1994年2月7日，鸿业公司与原建力砖厂签订《股权转让合同书》，约定：鸿业公司将其所持的横岗土地198亩的73％股权转让给原建力砖厂开发建设使用，原建力砖厂应支付鸿业公司已支出的定金300万元，同时另付100万元作股权转让金。该合同书签订后，原建力砖厂支付了155万元给鸿业公司。
1994年6月15日，原建力砖厂与鸿业公司签订一份《委托书》，约定：原建力砖厂将200亩土地中所占股份的27％委托鸿业公司开发经营，以鸿业公司的名义办理有关手续，进行房屋销售、土地转让等。
1994年6月16日，鸿业公司与运喜公司签订一份《合作开发合同书》，约定：双方共同购置南海市X镇横岗乡的200亩土地作合作开发经营用地，开发用地甲方占股27%，乙方占股73%，开发经营双方按占股比例投入资金，税后利润占股比例分成。原则上以鸿业公司名义销售商品楼宇，各方手续由各方办理，双方选派适当人员组成董事会，决定开发方针和计划。上述合同签订后，运喜公司与鸿业公司均没有履行合同约定的义务。另外，本院在(1999)佛中法房初字第X号一案中查明：该合同书一式四份，郭某某在部分合同文本的第三条“双方选派适当人员组成董事会，决定开发方针和计划(董事会章程另订)”后面的空白处加上了“并委托郭某某为执行经理，负责本合同事务”的内容。
1994年10月8日，郭某某将位于南海市X镇横岗管理区某144。54亩土地使用权的国有土地使用证办至“运喜发展有限公司”名下，但郭某某、鸿业公司均未将该证向运喜公司交付，亦无将土地交付给运喜公司使用。
1995年8月11日，靳广松、邓朝辉共同成立南海市大沥运喜房地产服务有限公司，公司注册资本为50万元，法定代表人为靳广松。1998年1月22日，南海市大沥运喜房地产服务有限公司申请变更登记，增加股东郭某某，公司注册资本增加至300万元，并将公司名称变更为南海市运喜发展有限公司，法定代表人变更为郭某某。郭某某随即擅自以“更正”为名将上述位于南海市X镇横岗管理区某144。54亩土地使用权的国有土地使用证的使用者由“运喜发展有限公司”变更为“南海市运喜发展有限公司”。1999年3月25日，南海市运喜发展有限公司将公司名称变更为南海市福源地产发展有限公司。1999年7月23日，郭某某将上述位于南海市X镇横岗管理区某144。54亩土地使用权的国有土地使用证的使用者由“南海市运喜发展有限公司”随即变更为福源公司，以福源公司名义领取了国有土地使用证三本，地号分别为x、x、x。
1999年10月，郭某某作为另案原告(以运喜公司、鸿业公司作为被告，福源公司作为第三人)向本院提起诉讼[另案，案号为(1999)佛中法房初字第X号]，请求判令：解除1994年2月3日原建力砖厂、鸿业公司与运喜公司签订的《土地使用权有偿转让协议》，该协议项下的土地使用权归郭某某所有，运喜公司向郭某某支付违约金x.2元。运喜公司对此提起反诉，请求判令：将南府国用(94)字第特X号及X号土地使用证项下的土地使用权归运喜公司所有，郭某某赔偿损失x.5元，福源公司承担连带责任。鸿业公司对郭某某的起诉提出反诉，请求判令：郭某某偿还鸿业公司已支出的土地定金和股权转让金245万元及利息x元。本院为此已于2001年1月15日作出(1999)佛中法房初字第X号民事判决。该判决已发生法律效力，该判决确认鸿业公司与原建力砖厂于1994年2月7日签订的《股权转让合同书》、于1994年6月15日签订的《委托书》、鸿业公司与运喜公司1994年6月16日签订的《合作开发合同书》无效，确认鸿业公司与运喜公司于1994年2月3日签订的《土地使用权有偿转让协议》合法有效，并判决郭某某和福源公司将198亩土地中的144.54亩土地归还给运喜公司，协助运喜公司将上述144.54亩土地使用权变更登记到运喜公司的名下。经运喜公司申请执行上述判决，上述144。54亩土地的土地使用权证于2002年1月29日办至运喜公司名下。
2002年1月8日，鸿业公司与郭某某、福源公司围绕涉讼198亩土地转让过程中产生的无效合同、土地投入款及其中的54亩土地的使用权归属等问题签订了一份《协议书》，约定：郭某某及福源公司需履行给付土地定金款、征地补偿款及相关诉讼费用等款项，以及履行提供充分证据与鸿业公司共同起诉追偿运喜公司所欠的土地转让款和土地投资开发款等义务后，鸿业公司方同意郭某某、福源公司享有54亩土地的使用权，否则该土地的使用权归鸿业公司所有。上述《协议书》签订后，郭某某、福源公司并未依约履行相应的合同义务。
2002年1月15日，鸿业公司、郭某某、福源公司作为另案的共同原告向本院提起诉讼[另案：本院一审案号为(2002)佛中法房初字第X号、广东省高级人民法院二审案号为(2003)粤高法民一终字第X号]，请求判令运喜公司偿还土地投资款x。96元。2003年4月2日，本院作出(2002)佛中法房初字第X号民事判决，判决驳回鸿业公司、郭某某、福源公司的诉讼请求。广东省高级人民法院于2003年10月9日作出(2003)粤高法民一终字第X号民事判决，判决维持原判，并认定郭某某是鸿业公司在该土地使用权转让中的授权代表，福源公司是为了鸿业公司转让土地的需要而代鸿业公司对讼争之土地进行投入，运喜公司未曾委托过福源公司或郭某某开发讼争之土地。
2002年1月15日，鸿业公司、郭某某作为另案的共同原告向本院提起诉讼[另案：本院一审案号为(2002)佛中法房初字第X号、广东省高级人民法院二审案号为(2003)粤高法民一终字第X号]，请求判令运喜公司支付尚欠的土地使用权转让款519.7万元及利息382.94万元。运喜公司为此提出反诉，请求判令鸿业公司赔偿损失人民币x.23元。2003年4月2日，本院作出(2002)佛中法房初字第X号民事判决，判决：一、运喜公司应向鸿业公司支付尚欠的土地使用权转让款人民币x元。二、鸿业公司应向运喜公司赔偿损失人民币x.30元。上述两项相抵后，鸿业公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付赔偿金人民币x。30元给运喜公司。逾期，则按中国人民银行规定的同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回鸿业公司的其他诉讼请求。四、驳回运喜公司的其他反诉请求。五、驳回郭某某的诉讼请求。广东省高级人民法院于2003年10月9日作出(2003)粤高法民一终字第X号民事判决，判决：一、维持原判第一、三、四、五项；二、变更原判第二项为：鸿业公司应向运喜公司支付违约金人民币x元。鸿业公司与运喜公司应支付的款项相抵后，鸿业公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付运喜公司人民币x元。
2003年5月6日，鸿业公司依据2002年1月8日与郭某某、福源公司签订的《协议书》，以郭某某、福源公司为被告向本院提起诉讼[另案：本院案号为(2003)佛中法民一初第X号]，请求判令1、位于佛山市南海区某沥横岗管理区x.35平方米(约54亩)土地的使用权归鸿业公司所有[《国有土地使用证》国用(2002)特x号及国用(2002)特x号]；2、郭某某、福源公司承担因将上述土地使用者变更为鸿业公司名下所需的一切费用。2003年7月5日，本院作出(2003)佛中法民一初第X号民事判决，判决：一、座落于佛山市南海区X村民委员会，现登记于福源公司名下，地号分别为x号及x号的约53.46亩土地使用权归鸿业公司享有；二、郭某某与福源公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，将上述53.46亩土地归还给鸿业公司，并协助鸿业公司将该53。46亩土地使用权变更登记到鸿业公司名下，办理变更登记手续所需的费用由郭某某、福源公司负担。上述判决已经发生法律效力，判决所确认的土地使用权证已经办至鸿业公司名下。
广东省佛山市南海区某民法院经审理认为：福源公司虽然在法律形式上曾经对讼争所涉的198亩土地拥有使用权，但其取得土地使用权的途径是不合法的，并且佛山市中级人民法院民事判决已经确认该198亩土地的使用权分别属于运喜公司与鸿业公司，判决发生法律效力后运喜公司与鸿业公司已经依法办理了使用权变更登记手续。故福源公司对讼争所涉的198亩土地并没有合法的土地使用权，没有处分权，依法不能进行转让，其与区某某所签订的《高尔夫花园商住用地转让合同》无效。合同无效，当事人因合同取得的财产应当返还，有过错的承担赔偿责任。造成合同无效的过错在于福源公司，区某某没有过错。区某某请求福源公司返还合同订金5万元、首期款x元及从支付之日起至判决确定返还日止的银行贷款利息，理据充分，予以支持。郭某某用非法手段以福源公司名义取得土地使用权而进行转让，使区某某有理由相信福源公司可以转让涉讼土地使用权，从而与福源公司签订转让合同，郭某某的行为是造成合同无效的最基本最直接的原因；已经发生法律效力的佛山市中级人民法院的民事判决也确认郭某某应当与福源公司共同归还土地、协助办理变更登记及承担所需费用，故郭某某应当对合同无效造成区某某的损失承担连带责任。围绕讼争土地所签订的《合作开发合同》、《股权转让合同书》、《委托书》、《合作开发合同书》均是无效合同，对造成上述合同无效鸿业公司、运喜公司均存在过错，福源公司正是基于无效合同(委托书)以及通过郭某某用非法手段而取得土地使用权的，故造成区某某与福源公司的转让合同无效，鸿业公司、运喜公司也有过错；同时，鸿业公司、运喜公司已经是讼争土地的使用权人，但在本应由鸿业公司、运喜公司承担的征地款中有众多买受人给付的转让款(订金)，鸿业公司、运喜公司是实际受益者；另外，鸿业公司根据自己的意思表示实际已经退出土地开发并收回投资但仍可以拥有土地使用权，违反公平合理的原则。因此，鸿业公司与运喜公司应当对合同无效造成区某某的损失承担连带责任。运喜公司经依法传唤没有到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，判决如下：一、区某某与福源公司于1998年10月22日签订的转让高尔夫花园编号为A52的商住用地的《高尔夫花园商住用地转让合同》无效。二、福源公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还区某某合同订金5万元和首期款x元，并分别从1998年10月15日、1999年7月25日起至本判决确定返还日止按中国人民银行同期商业贷款利率计付利息。三、郭某某、鸿业公司、运喜公司对福源公司的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费3665元，由福源公司承担。
鸿业公司不服广东省佛山市南海区某民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定鸿业公司对区某某与福源公司签订的土地使用权转让合同无效存在过错没有任何事实和法律依据。主要体现在以下几点：(一)郭某某将原登记在运喜公司名下的土地使用权非法转移到南海市运喜发展有限公司名下系福源公司取得198亩土地使用权的唯一原因。佛山市中级人民法院(1999)佛中法房初字第X号民事判决和原审判决均查明了下列事实：1994年2月3日，鸿业公司与运喜公司签订《土地使用权有偿转让》。1994年10月8日，郭某某将198亩土地的国有土地使用证办至“运喜发展有限公司”名下。1995年11月8日，郭某某与靳广松、邓朝辉三人成立南海市大沥运喜房地产服务有限公司。1998年1月22日，南海市大沥运喜房地产服务有限公司变更为南海市运喜发展有限公司，郭某某即以“更正”为名将198亩土地的使用者变更为南海市运喜发展有限公司。1999年3月25日，南海市运喜发展有限公司变更为南海市福源地产发展有限公司(福源公司)。1999年7月23日，郭某某将讼争土地的使用者随即变更为福源公司，以福源公司名义领取了国有土地证三本，地号分别为x、x、x。综上所述，福源公司名下的198亩土地使用权来源于运喜公司，若郭某某不将登记在运喜公司名下的198亩土地使用权非法转移到南海市运喜发展有限公司名下，福源公司不可能取得上述198亩的土地使用权，从而区某某亦不会与其签订有关土地使用权转让合同。因此，郭某某实施的上述非法行为是导致区某某与福源公司签订的土地使用权转让合同无效的唯一原因。(二)《合作开发合同》、《股权转让合同书》、《委托书》、《合作开发合同书》与福源公司取得198亩土地没有任何法律上的因果关系。郭某某将运喜公司名下的198亩土地非法转移到南海市运喜发展有限公司名下是通过向南海市国土局申请以土地使用者由原“运喜发展有限公司”更正为“南海市运喜发展有限公司”的行为实现的，郭某某实施上述行为时并没有将上述文件作为其申请办理更正手续的依据，南海市国土局也不是基于上述合同而核准郭某某的上述申请。因此，上述合同根本不能引起福源公司取得198亩土地使用权的后果，两者之间没有任何法律上的因果关系。二、原审判决判令鸿业公司对福源公司的债务承担连带清偿责任没有任何法律依据，并且严重违反合同相对性原则。(一)原审判决判令鸿业公司承担连带责任没有任何法律依据。原审判决引用的法律依据有：《民事诉讼法》第130条、《合同法》第5条、第52条、第56条、第58条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条。上述规定，没有一条与合同当事人以外的人承担连带清偿责任有关，没有一条是鸿业公司对福源公司的债务承担连带清偿责任的法律依据。显然，原审判决将合同当事人以外的鸿业公司对福源公司的债务承担连带清偿责任没有任何法律依据。(二)原审判决判令鸿业公司承担连带责任严重违反了合同相对性原则。根据合同关系的相对性原则，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方基于合同提出请求或提起诉讼，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三方不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务或责任。本案系区某某与福源公司因签署《高尔夫花园商住用地转让合同》产生的土地使用权转让合同纠纷，合同的双方当事人分别是区某某与福源公司。根据合同关系相对性原则，若区某某与福源公司因签署和履行《高尔夫花园商住用地转让合同》产生纠纷，应当由区某某与福源公司承担相应的民事责任。区某某无权要求与该合同没有发生合同上权利义务关系的鸿业公司承担责任。因此，原审判决判令鸿业公司承担连带责任严重违反了合同关系的相对性原则。三、原审判决判令鸿业公司对福源公司承担连带责任严重不公。(一)鸿业公司取得53.46亩土地使用权完全合法。原审判决认定：“鸿业公司根据自己的意思表示实际已经退出土地开发并收回投资但仍可以拥有土地使用权，违反公平合理的原则。”但事实上，鸿业公司拥有的53。46亩土地使用权经原南海市国土局同意征用并出让，系依法取得。由于郭某某的违法行为，导致本该属于鸿业公司的上述土地的使用权错误的登记在运喜公司名下，后被郭某某非法的转移到福源公司名下。为了取得该宗土地，鸿业公司通过诉讼，法院判决福源公司将上述土地使用权归还鸿业公司。因此，鸿业公司取得上述土地使用权完全合法。(二)鸿业公司取得53.46亩土地付出了相应的对价，完全符合公平原则。原审判决认定：“鸿业公司、运喜公司已经是讼争土地的使用权人，但在本应由鸿业公司、运喜公司承担的征地款中有众多的买受人给付(包括买受人代福源公司支付给第三人及由福源公司直接支付)的转让款(订金)，鸿业公司、运喜公司是实际受益者；”原审判决上述认定与事实不符，鸿业公司不是实际受益者。从区某某提交的证据大沥横港村民委员会列的《福源地产发展有限公司已支旋湾村征地款》可知，x.59元的征地款中有x.59元由鸿业公司交纳，另外439万元虽由福源公司交纳，但鸿业公司将144。56亩土地转让给运喜公司时，郭某某代鸿业公司收取运喜公司土地转让款1539万元，扣除向国土局交纳的土地出让金1116万元，剩余的423万元则由郭某某以福源公司名义交纳了征地款，福源公司向大沥横港村民委员会交纳征地款的时间集中在1993年1月16日至1996年9月5日(1997年全年无)，1998年1月19日以后只交纳了78万元；而作为买受人的区某某等向福源公司缴纳的x元的转让款(订金)的绝大部分集中在1998年1月19日以后至2002年4月15日(只有15万元发生在1998年1月19日以前)。因此，从时间上看，福源公司先交征地款，后收土地转让款。显然，福源公司交纳的征地款只可能是运喜公司已付给鸿业公司并由郭某某代收的土地转让款，而不是尚未发生的区某某交纳给福源公司的土地转让款。原审判决认定“征地款中有众多买受人给付的转让款(订金)”与事实不符，属认定事实错误，鸿业公司不是讼争土地的实际受益者。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均存在严重错误，恳请二审法院查明事实，并依法改判：1、撤销原审判决第三项关于鸿业公司承担连带清偿责任的判决，改判驳回区某某对鸿业公司提出的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由区某某承担。
运喜公司亦不服广东省佛山市南海区某民法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决理由不当。判决书第13页称：“围绕讼争土地所签订的《合作开发合同》、《股权转让合同书》、《委托书》、《合作开发合同书》均是无效合同，对造成上述合同无效鸿业公司、运喜公司均存在过错，福源公司正是基于无效合同(委托书)以及通过郭某某用非法手段而取得土地使用权的，故造成原告的转让合同无效，两公司也有过错；同时，两被告已经是讼争土地的使用权人，但在本应由两被告承担的征地款中有众多买受人给付的转让款(订金)，两公司是实际受益者，因此，鸿业公司与运喜公司应当对合同无效造成原告的损失承担连带责任。”此是错误的。1、运喜公司没有过错。《合作开发合同书》的合同当事人是鸿业公司与运喜公司，而非郭某某和福源公司，且此合同是一份没有履行的合同，跟郭某某及福源公司非法取得土地使用权毫无关联。且《合作开发合同》、《股权转让合同书》、《委托书》的当事人是原建力砖厂和鸿业公司，与运喜公司无关。本案讼争转让合同无效是郭某某和福源公司非法所致，是郭某某非法将讼争土地变更到其控制的南海市运喜发展有限公司(福源公司)名下，然后非法转让给区某某，从而造成本案讼争合同无效。显然，本案讼争转让合同无效与运喜公司无关。运喜公司没有过错。2、合同无效归责。依合同相对性原理，合同无效效力及于合同双方，双方已承担过错责任。对此，相应生效判决书已作处理。难道一审法院可在本案再予追究且郭某某、福源公司恶意侵占运喜公司土地，转卖运喜公司土地谋取非法利益，运喜公司本身就是受害人，难道运喜公司还应为郭某某、福源公司的非法行为承担连带责任3、关于征地款与土地转让款(订金)。运喜公司受让144。54亩土地使用权的转让方是鸿业公司而非郭某某和福源公司，运喜公司与鸿业公司签订《土地使用权有偿转让协议》后已付土地转让款1539万元给鸿业公司，已履行支付土地转让款的义务。本案讼争合同转让款(订金)全部由郭某某、福源公司收取及花费，并非是代鸿业公司支付征地款。至于征地款，讼争土地村委会已另案起诉鸿业公司并已审结。一审法院故意混淆其中的复杂法律关系，将其简单化，而归责于运喜公司。此与相应生效判决书相矛盾，亦与事实不符。二、运喜公司不应承担连带责任。1、鸿业公司和运喜公司均没有履行《合作开发合同书》。已生效的佛山市中级人民法院(2002)佛中法房初字第X号民事判决书认定“一直以来讼争土地是以南海市大沥运喜房地产服务有限公司的名义兴建，既非鸿业公司的名义，亦非运喜公司的名义，据此应当认定鸿业公司与运喜公司均未实际履行双方所签订的《合作开发合同书》”。此认定正确，一审法院没有依此认定确认相应事实不妥。2、运喜公司只委托郭某某办理成立公司手续，没有委托其开发经营。对此，佛山市中级人民法院(2002)佛中法房初字第X号民事判决书认定“运喜公司未曾委托过福源公司或郭某某开发讼争土地”，广东省高级人民法院(2003)粤高法民一终字第X号民事判决书也对此予以确认。可见，授权委托书的内容是明确的。3、福源公司与运喜公司无关。福源公司不是运喜公司设立的单项公司。(1)依现在工商登记资料，该公司股东名称是：靳广松(30万)、邓朝辉(20万)、郭某某(250万)。(2)福源公司根本不是外资企业，而且其设立和名称、法定代表人、经营范围、注册资金等变更，运喜公司均不知情。(3)福源公司的两原始股东靳广松和邓朝辉否认福源公司是运喜公司开办的。(2002)佛中法房初字第X号民事判决书确认“称福源公司是郭某某代运喜公司在南海市设立的公司缺乏证据，而且福源公司的两原始股东对此亦予以否认”。因此，福源公司与运喜公司无任何关系。区某某起诉称运喜公司委托郭某某设立福源公司毫无依据。4、福源公司非法谋取土地。郭某某作为鸿业公司代理人，非法将有关土地的使用者变更为其控制的南海市运喜发展有限公司(后更名为福源公司)。郭某某与福源公司的这一行为严重损害了运喜公司的利益。在此过程中，运喜公司是受害者，而非一审法院所认定的实际受益者。一审法院判决运喜公司承担连带清偿责任没有法律依据，也不合情理。5、运喜公司与本案无关。(1)运喜公司与区某某没有合同关系。向区某某销售讼争土地的是南海市运喜发展有限公司(后变更为福源公司)，而非运喜公司。(2)运喜公司不应对他人转让土地的行为承担责任。2002年1月29日相关土地的土地使用权证才办至运喜公司名下。运喜公司对在此之前讼争土地被分割转让的情况不知情。一审法院判决运喜公司承担连带责任没有事实和法律依据。三、运喜公司是受害者而非受益者。佛山市中级人民法院(1999)佛中法房初字第X号、(2003)佛中法民一初字第X号、(2002)佛中法房初字第X号民事判决书、广东省高级人民法院(2003)粤高法民一终字第X号民事判决书等一系列的生效判决已确认运喜公司是受害者。运喜公司耗费大量人力物力，损失惨重。一审法院认为运喜公司是受益人，与事实严重不符。四、运喜公司没有缺席审判。一审法院2004年1月7日第一次开庭时，运喜公司代理人吴毅律师、杨某明律师均到庭参加诉讼并提交了相应授权书、答辩状等材料。因区某某原委托的代理人叶耀良律师曾在一审法院工作，一审法院以此为由暂缓开庭。其实，当时区某某都在场，一审法院仅因原告律师代理问题，不征询双方意见，轻率不开庭显然不当。2004年3月26日第二次开庭时，因运喜公司代理人吴毅律师另有庭开，不能兼顾，故由运喜公司代理人杨某明到庭应诉。但因当时其执业证未能办妥(其执业证于2004年5月27日正式领取)，只能以律助身份出庭。但一审法院法官认为杨某明不能代理出庭，杨某明只能坐在旁听席上旁听。运喜公司代理人吴毅律师于2004年3月29日还向一审法院递交代理词。这同样是参与诉讼活动的一种表现形式。一审法院认为运喜公司缺席，不仅剥夺了运喜公司的诉权，也轻易否认了运喜公司代理律师的工作。一审法院据此认定运喜公司弃权答辩、缺席审判不当。对此，恳请二审法院一并予以纠正。综上所述，运喜公司与本案无关。运喜公司对本案讼争转让合同无效没有过错。依合同相对性原理，有关法律责任应由合同相应方承担。一审法院判决运喜公司承担连带清偿责任错误，恳请二审法院依法改判：1、撤销一审判决第三项，改判驳回区某某对运喜公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由区某某承担。
区某某答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。首先，区某某与福源公司签订的《高尔夫花园商住用地转让合同》无效，区某某无过错，造成合同无效的过错在于福源公司，故原审法院判令福源公司返还区某某合同订金，并从付款日起至返还日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息，正确合法。其次，郭某某用非法的手段以福源公司的名义取得土地使用权而进行转让，使区某某有理由相信福源公司可以转让涉讼土地使用权，从而与福源公司签订转让合同，郭某某的行为是造成合同无效的最基本最直接的原因；已经发生法律效力的佛山市中级人民法院的民事判决也确认郭某某应当与福源公司共同归还土地、协助办理变更登记及承担所需费用，故原审法院判令郭某某对合同无效造成区某某的损失承担连带亦是正确的。第三，围绕讼争土地所签订的《合作开发合同》、《股权转让合同书》、《委托书》、《合作开发合同书》均是无效合同，对造成上述合同无效，鸿业公司、运喜公司均有过错，福源公司正是基于无效合同(委托书)以及通过郭某某用非法手段而取得土地使用权的，故造成区某某与福源公司的转让合同无效，两公司也有过错；同时，两公司是讼争土地的使用权人，但在本应由两公司承担征地款中有众多买受人给付的转让款(订金)，两公司是实际受益者；另外，鸿业公司根据自己的意思表示实际已经退出土地开发并收回投资但仍可以拥有土地使用权，违反公平合理的原则。因此，鸿业公司与运喜公司应当对合同无效造成区某某的损失承担连带责任。原审对此判决是合法合理的。而鸿业公司、运喜公司均在上诉状中强调自己没有过错且不是区某某的转让合同的相对方，认为不应承担连带责任。佛山市中级人民法院生效的民事判决，已经认定福源公司是郭某某根据鸿业公司与运喜公司签订的无效的合作开发合同书及运喜公司的委托书而设立的开发涉案土地的公司且郭某某是鸿业公司与运喜公司办理土地变更手续的共同代理人，两公司的授权不明及用人不当，直接导致郭某某非法将土地登记到福源公司名下，引起区某某与福源公司的合同亦无效，两公司的过错明显存在，不用置疑；两公司的过错行为及郭某某、福源公司的非法行为共同侵害了区某某的合法权益，造成了区某某的损失，是共同侵权，且郭某某及福源公司怠于行使债权，故原审法院判决郭某某、鸿业公司、运喜公司对福源公司的债务承担连带责任是合法有理的。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分确凿，程序合法，处理正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
福源公司述称：鸿业公司的上诉没有事实依据，对运喜公司的上诉没有异议。福源公司所收区某某所有款项均代鸿业公司支付了征地款及三通一平款，并未向运喜公司支付任何费用。福源公司所收取54户购地者的全部款项中，作为征地款支付给横岗村委会439万元，对198亩土地基建投入x.45元，投入平整山头以达到转让合同约定标高的土方工程款530万元，三项合共达1219。6万元。
郭某某述称：与福源公司的意见一致。
本院认为：本案各方当事人对于原审判决福源公司与区某某所签订的土地使用权转让合同无效、福源公司及郭某某应当承担返还已收款项给区某某的处理结果均无异议，且原审判决处理得当，本院对此判项予以维持。本案上诉争议焦点为鸿业公司、运喜公司是否应当在本案承担连带责任的问题。合同具有相对性是合同的重要法律特征，合同相对性是指合同只对特定的合同当事人双方具有法律约束力，对于合同当事人以外的第三人不具有法律约束力，但法律有明确规定要承担责任的除外。运喜公司、鸿业公司均不是本案福源公司与区某某所签订的土地使用权转让合同的当事人，从合同相对性原则来看，鸿业公司、运喜公司均不应当承担责任。但是，如果作为上述转让合同一方当事人如果与他人存在合作合同或者委托合同关系时，存在合作合同或者委托合同关系的第三人也应当一并承担连带责任。因此，本案的关键在于认定鸿业公司、运喜公司与福源公司之间对于讼争之土地使用权是否存在合作合同或者委托转让土地使用权之合同关系。
首先，关于鸿业公司应否承担连带责任之问题。根据本案查明的事实可知，1992年9月8日，原建力砖厂(其歇业后权利义务由郭某某一人承受)、鸿业公司共同作为一方当事人与南海市X镇国土管理所签订一份《土地有偿使用合同书》，约定原建力砖厂与鸿业公司共同向南海市X镇国土管理受让讼争之约200亩土地使用权，1992年10月29日，原建力砖厂与鸿业公司签订一份《合作开发合同》约定双方合作购买前述土地使用权约200亩以作共同开发经营，鸿业公司出资80%，占73％的股权，原建力砖厂出资20%，占27%的股权，1994年2月7日，鸿业公司与原建力砖厂签订《股权转让合同书》，约定鸿业公司将其所持的横岗土地198亩的73％股权转让给原建力砖厂开发建设使用，原建力砖厂应支付鸿业公司已支出的定金300万元，同时另付100万元作股权转让金。该合同书签订后，原建力砖厂支付了155万元给鸿业公司。也就是说，鸿业公司与原建力砖厂就讼争之土地使用权存在共同合作的关系，原建力砖厂的权利义务承受人郭某某将讼争之198亩土地的土地使用权权属证书办至运喜公司名下之后，其权属证书亦一直由郭某某所持有，再由郭某某变更土地使用权至其投资开办的福源公司名下，亦得到鸿业公司的认可，这在2002年1月8日鸿业公司与郭某某、福源公司签订的《协议书》中的约定可以得到进一步的证实。广东省高级人民法院(2003)粤高法民一终字第X号民事判决亦认定鸿业公司、郭某某、福源公司是作为共同一方对讼争土地进行投入，依照鸿业公司与运喜公司的土地转让协议，鸿业公司有义务对讼争土地进行“三通一平”等投入，向原征收前的土地所有人横岗村民委员会支付征地补偿款。而福源公司收取土地使用权转让款之后用于支付鸿业公司应当向原土地所有人支付的征地款，鸿业公司是实际的受益人。综上，原审判令鸿业公司在本案承担连带责任正确，依法应予维持。鸿业公司上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。
其次，关于运喜公司应否承担连带责任的问题。根据已生效的本院(1999)佛中法房初字第X号民事判决以及广东省高级人民法院(2003)粤高法民一终字第X号民事判决确认鸿业公司与原建力砖厂于1994年2月7日签订的《股权转让合同书》、于1994年6月15日签订的《委托书》、鸿业公司与运喜公司1994年6月16日签订的《合作开发合同书》等3份合同书无效，并且认定一直以来讼争土地是以南海市大沥运喜房地产服务有限公司(即福源公司的前身)的名义兴建，既非鸿业公司的名义，亦非运喜公司的名义，运喜公司只曾委托郭某某办理成立公司手续，没有委托其开发经营，《合作开发合同书》并未实际履行，即运喜公司与鸿业公司、福源公司、郭某某之间不存在合作开发合同关系。而广东省高级人民法院(2003)粤高法民一终字第X号民事判决确认运喜公司已依约支付土地使用权转让款1539万元，鸿业公司未能按约履行《土地使用权转让合同》，未及时将土地使用权证交付给运喜公司，一直未将土地交付给运喜公司使用，鸿业公司构成了违约，并判决鸿业公司向运喜公司赔偿不能按期交付土地所造成的损失。运喜公司自1999年起一直为取得其依《土地使用权转让合同》所应当享有的土地使用权进行民事诉讼，其本身也是受侵害一方。福源公司转让讼争之土地使用权予原告时，运喜公司既未能按约实际取得讼争之土地使用权的权属证书，亦未委托其开发经营及转让，其实际不知道也不存在应当知道之情形，其对于该土地使用权的转让之无效及由此而造成的损失及财产返还，并无过错。综上可知，从本案查明的事实来看，运喜公司与鸿业公司、福源公司均不存在合作开发合同之关系，亦无委托转让土地使用权之合同关系，再结合前述运喜公司与鸿公司、福源公司、郭某某的另外几件案件判决所确认的事实与结果，以及本案区某某没有提供充分的证据证实运喜公司在福源公司转让土地使用权给原告中存在过错，因此，运喜公司在本案依法不应当承担连带责任。原审判决认定运喜公司是福源公司转让土地使用权予区某某的实际受益人并判令其在本案承担责任不当，予以纠正。运喜公司的上诉理由成立，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区某民法院(2003)南民三初字第X号民事判决第一项、第二项；
二、变更广东省佛山市南海区某民法院(2003)南民三初字第X号民事判决第三项为：郭某某、佛山市鸿业综合开发总公司对南海市福源地产发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回区某某的其他诉讼请求；
四、驳回佛山市鸿业综合开发总公司的上诉请求。
本案一审受理费的负担仍按一审判决执行。本案二审受理费3665元，由上诉人佛山市鸿业综合开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员仇文华
二00四年九月十日
书记员林彦
书记员肖建国
书记员林程
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