原告A（上海）商用置业有限公司，住所地×××。
法定代表人林a，董事长。
委托代理人陈a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人汪a，上海市A律师事务所律师。
被告李a，男，汉族，户籍地×××。
被告上海B餐饮管理有限公司，住所地×××。
法定代表人李a。
原告A（上海）商用置业有限公司与被告李a、上海B餐饮管理有限公司（以下简称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月1日立案受理。因被告下落不明，依法组成合议庭于2009年7月27日公开开庭进行审理。原告委托代理人汪a到庭参加诉讼，被告李a、被告B公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告A（上海）商用置业有限公司诉称，被告李a于2006年4月30日与原告签订了《上海市房屋租赁合同》，向原告租赁了“C广场”×××室商铺。合同约定，原告给予其2个月装修期，装修期间免去租金及物业管理费，第一年每月固定租金为22,564.91元，每月物业管理费为3,223.56元，被告应向原告支付租赁保证金87,036.09元，租赁期自2006年7月24日起至2009年9月23日。同时，被告李a在租赁房屋内注册成立了被告B公司，并开展经营。自2006年11月起，被告拖欠租金、物业管理费以及POS机使用费，并拖欠2007年9月、10月的电费和同年9月的水费，经原告多次催讨未果。为此，原告于2007年10月19日以律师函通知被告，依据租赁合同第9－2条之规定于2007年10月22日解除租赁合同，并要求被告支付欠款及承担违约责任。此后，原告又于2007年10月26日催告被告将该房屋交还原告，但被告仍未能依照原告催告履行，原告遂于2007年12月7日委托第三方将该房屋恢复原状。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，被告B公司是在该租赁房屋内经营，应当与李a一并承担连带责任，现被告拖欠租金等费用的行为已构成严重违约，故向法院提起诉讼请求：1、判令被告支付自2006年11月至2007年10月的租金264,761.61元，及自当月第一日起至实际支付日止按每日以日租金3％标准计算的逾期付款违约金；2、判令被告支付自2006年11月至2007年10月期间拖欠的物业管理费37,823.10元，及自当月第一日起至实际支付日止按每日以物业管理费1‰标准计算的逾期付款违约金；3、判令被告支付自2006年9月至2007年10月拖欠的POS机使用费5,186.66元，及自当月第一日起至实际支付日止按每日以POS机使用费1‰标准计算的逾期付款违约金；4、判令被告支付自2007年9月的水费33.54元，及自下月第一日起至实际支付日止按每日以水费1‰标准计算的逾期付款违约金；5、判令被告支付自2007年9月至2007年10月的电费1,439元，及自下月第一日起至实际支付日止按每日以电费1‰标准计算的逾期付款违约金；6、判令被告向原告支付装修期间的租金及物业管理费51,576.94元；7、判令被告向原告支付提前退租的违约金321,066.44元；8、判令没收保证金87,036.09元；9、判令被告按每日每平方米27元的标准支付2007年10月23日至2007年12月27日（恢复原状后）的房屋占用费185,994.90元；10、判令被告按每日27元的标准向原告支付自2007年11月22日起至实际变更或注销被告在该房屋的工商注册登记期间的违约金；11、判令被告支付房屋恢复原状的费用17,500元。
被告李a、被告B公司未作答辩。
经审理查明，位于上海市×××房屋产权人为上海D置业有限公司，原告向产权人承租了该房屋。
2006年4月30日，原告（签约甲方）与被告李a（签约乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市×××室房屋（建筑面积为105.98平方米）转租给乙方作为经营“××的果汁吧”使用。租赁期自2006年6月1日起至2009年7月31日止。甲方应于2006年6月1日将房屋交付乙方，自交付日起2个月为装修期，装修期内乙方不须支付租金和物业管理费。自装修期期满后的首日起，租金按照下述规定计算：固定租金或提成租金（金额较高者），a、固定租金第一、二年为每日每平方米7元，月固定租金为22,564.91元，第三年为每日每平方米8元，月固定租金为25,788.47元；b、月提成租金为乙方于该日历月营业额的12％。乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方预付该房屋一个月的固定租金。其后各月应付的固定租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清。逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3％支付违约金。双方约定，乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付房屋租赁保证金87,036.09元。如乙方擅自中途退租，和/或根据本合同其他约定，甲方行使解除合同权利的，甲方可全部没收保证金。乙方应于租金期（不包括装修期）内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费，每日每平方米1元，即每月3,223.56元，该物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司提前付清。租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气/天燃气费、通讯费等应由乙方承担，各项费用的支付方式和时间应以甲方和/或管理公司的书面通知为准。乙方逾期支付物业管理费、水、电、煤气等费用的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1％支付滞纳金。
合同还约定，甲乙双方同意，乙方逾期支付租金超过一个月的，除乙方有书面申请，并经甲方同意的除外；或乙方不支付租金以外的本合同规定的其它任何应付款项逾期超过一个月的，除乙方有书面申请，并经甲方同意的除外，甲方可书面通知乙方解除本合同。同时，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金、物业管理费等费用（无论该费用所对应的租赁期间是否届满）及乙方已支付的保证金均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费。此外，因乙方擅自中途退租，甲方据此解除本合同的，甲方除有权没收乙方的保证金外，还有权要求乙方按下述规定支付违约金：……（3）剩余租赁期超过一年（包括一年）但不满二年的，违约金相当于剩余租赁期内该房屋之租金款项的60％，但该违约金不得低于相当于保证金金额的款项。合同另约定，乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米27元的违约金。
合同同时约定，乙方最迟应于租赁期满日或本合同提前终止之日17时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋的，乙方除每逾期一日，按每平方米27元向甲方支付该房屋占用使用费外，还应承担该房屋在占用期间内的水、电、煤气等费用。乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。
同日，原告（甲方）与李a（乙方）还签订了《C广场POS专用收银系统使用协议书》，约定租赁期内，乙方应在租赁房屋内使用甲方提供的POS专用收银系统，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付月使用费400元，乙方逾期支付使用费的，每逾期一天，应按逾期支付之款项的0.1％向甲方支付滞纳金。乙方还应于本协议书签署之日起5日内向甲方支付押金1,200元，租赁期满之日或租赁合同提前到期时，在乙方交还的该房屋内的POS专用收银系统处于完好和可使用状态的前提下，甲方应在乙方将POS专用收银系统交还给甲方后三十个工作日内将押金退还给乙方（不计利息）。
合同签订后，原告依约向被告李a交付了该租赁房屋，李a向原告支付了租金、物业管理费押金87,036.09元及POS专用收银系统押金1,200元，并于2007年1月5日在租赁房屋内注册成立了B公司开展经营。
自2006年9月起被告拖欠租金、物业管理费及POS机收银系统使用费，原告于2007年9月25日向被告发《催款函》，要求被告3日内支付自2006年9月24日起拖欠的租金、物业管理费、POS机使用费288,699.84元和2007年9月的水费33.54元、电费985元，否则，被告不能享受原告给予的优惠政策，且将中断水、电、空调等服务设施的供应，同时解除双方的租赁合同，因此造成的一切后果由被告自行承担，原告还将追究被告的违约责任。
2007年10月19日，原告向被告发出《解除租赁合同函》，认为被告未能依约支付租金、物业管理费、POS机使用费及2007年9月的水电费，已构成严重违约，原告有权解除租赁合同，据此，原告正式函告被告，双方租赁合同于2007年10月22日解除，被告应于合同解除之日，办理房屋交还及支付拖欠款项等手续，并将房屋恢复原状。同年10月26日，原告再次发《律师函》给被告，重申合同因被告违约而解除，要求被告及时办理房屋交还和支付拖欠款项的手续，并于2007年10月29日前将房屋恢复原状。
嗣后，被告仍未能与原告结清拖欠款项，并办理房屋交还等手续，原告遂于2007年12月委托第三方对该房屋恢复原状，复原工程直至2007年12月27日结束，工程费用为17,500元。2008年2月25日，原告申请上海市某某区公证处对租赁房屋内的水表和电表读数进行了拍照公证。
庭审中，原告陈述，被告于2007年9月底已离开租赁房屋，不再经营。
上述事实，由原告提供的《上海市房地产权证》，房屋状况及产权人信息，产权人名称变更预先核准通知书，原告与李a签订的《上海市房屋租赁合同》和《C广场POS专用收银系统使用协议书》，水表电表读数的《公证书》，原告发给被告的《催款函》、《解除租赁合同函》、《律师函》，复原工程的招投标材料及工程款发票，被告B公司的工商档案材料等及当事人的相关陈述所证实。上述证据与本案有关联，具有证据效力，本院予以采信。
本院认为，原告与被告李a签订的租赁合同系双方真实意思表示，与法不悖，属合法有效。本案中，李a签约后，在租赁场所登记成立了B公司，合同履行期间，租赁场所由B公司实际经营使用。依据合同转让的一般原理，虽原告未同意将承租人在租赁合同中的权利义务转让给B公司，但在B公司成立后，已经实际享有了租赁合同的履约利益，与李a应视为事实上的合同一方，据此，原告要求李a和B公司共同承担合同义务，符合法律规定。
合同依法成立后，双方均应依约履行。对于租赁期间的租金，被告作为承租人，理应依约支付，现被告拖欠租金、物业管理费，显属违约，应当承担相应的违约责任，原告据此行使合同解除权，于2007年10月22日解除双方的租赁合同，并收回该租赁房屋，符合合同约定。被告虽于2007年9月底已撤离租赁房屋，但未能依约与原告办理退租的相关手续，因此对于2007年10月22日之前的租金等费用，被告仍应按约支付。故原告要求被告支付至2007年10月的租金、物业管理费、水电费及逾期付款滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同中约定水、电费的支付方式和时间以出租方书面通知为准，但原告除在2007年10月19日解除函和2007年10月26日律师函中要求被告支付水电费外，无其他要求被告支付水、电费的通知，故对于2007年9月的水、电费之滞纳金应自2007年10月23日起算，2007年10月的电费之滞纳金应自本案诉状送达之日，即2009年6月14日起算。原告要求POS机使用费和滞纳金的请求，亦符合双方协议约定，本院予以支持。
对于2007年10月23日起至2007年12月27日（房屋恢复原状之日）的房屋使用费，本院认为，被告未按约将房屋恢复原状后及时交还原告，理应偿付原告解除合同后至实际收回房屋期间，因房屋未能恢复原状而无法使用造成的租金损失，原告要求被告按每日每平方米27元标准计付该期间的房屋使用费请求，符合合同约定，本院可予支持。另，原告为租赁房屋恢复原状所支出的费用，根据合同约定，亦应由被告偿付，对于原告的该项诉请，本院予以支持。
根据合同约定，因承租人擅自退租或违约致使出租人解除合同的，出租人可没收承租人已交付的保证金，同时可按剩余租期的不同情况，计收违约金，出租人还有权要求承租人支付曾免去的装修期间租金和物业管理费。双方合同租期依约应至2009年7月31日终止，现因被告的违约导致合同于2007年10月22日解除，原告要求被告按剩余租期租金的60％标准计付违约金，符合约定，应予以支持，但计算有误，本院予以纠正。对于原告要求没收保证金，同时支付原先免去的装修期间租金和物业管理费的请求，亦符合合同上述约定，本院予以支持。
此外，被告在租赁合同终止时，应根据合同约定将注册在租赁房屋内的企业办理注销工商登记或变更营业地址，被告未能履行上述义务，应当承担违约责任，现原告要求被告按每天27元的标准支付违约金低于合同约定标准，系原告自行放弃相关权利，本院予以准许。
被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付自2006年11月1日起至2007年10月22日止的租金264,761.61元，并支付自2006年11月2日起至实际付清之日止，每日按拖欠租金3％标准计算的租金滞纳金；
二、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付自2006年11月1日起至2007年10月22日止的物业管理费37,823.10元，并支付自2006年11月2日起至实际付清之日止，每日按拖欠物业管理费1‰标准计算的物业管理费滞纳金；
三、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付自2006年9月24日起至2007年10月22日止的POS机使用费5,186.66元，并支付自2006年9月2日起至实际付清之日止，每日按拖欠POS机使用费1‰标准计算的POS机使用费滞纳金；
四、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付2007年9月水费33.54元，并支付自2007年10月23日起至实际付清之日止，每日按拖欠水费1‰标准计算的水费滞纳金；
五、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付2007年9月的电费985元和2007年10月的电费454元，并每日按拖欠电费1‰的标准计付电费滞纳金，其中9月电费的滞纳金自2007年10月23日起计算至实际付清之日止，10月电费的滞纳金自2009年6月14日起计算至实际付清之日止；
六、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付装修期间的租金45,129.82元及物业管理费6,447.12元；
七、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付违约金311,137.88元；
八、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司已交付的租赁保证金87,036.09元，原告A（上海）商用置业有限公司予以没收；
九、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付自2007年10月23日起至2007年12月27日止的房屋使用费185,994.90元；
十、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内按每日27元的标准向原告A（上海）商用置业有限公司计付自2007年11月22日起至被告上海B餐饮管理有限公司变更工商登记的营业地址或注销工商注册登记之日止的违约金；
十一、被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告A（上海）商用置业有限公司支付恢复房屋原状的费用17,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,524.18元，由被告李a、被告上海B餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员陈务宁
书记员李岳
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