原告赵某
被告陈某
被告方某
被告陈某
第三人上海市某房地产销售有限公司
原告赵某与被告陈某、方某、陈某、第三人上海市某房地产销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托代理人闫某，被告陈某、方某、陈某的共同委托代理人严某，第三人上海市某房地产销售有限公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某诉称：原告与被告陈某于2007年10月6日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告向被告陈某租赁上海市X路X号X室房屋一套;租赁期限为2007年10月14日至2008年10月13日;月租金9500元，保证金x元；物业管理费由被告承担。合同签订后，原告支付了租金及保证金，并代被告支付了租赁期限内的物业管理费x.2元。合同到期后，原告要求被告陈某返还保证金并支付物业管理费，但被告陈某以各种理由拖延。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告陈某返还原告租赁保证金x元及利息2593.5元；2、被告陈某向原告支付物业管理费x.2元及利息1866.9元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告陈某、方某、陈某辩称：原告租赁系争房屋用于第三人在此经营，原告是第三人的法定代表人。原告与陈某的合同期满后，租赁关系仍在继续，由被告方某代表产权人一方与原告为法定代表人的本案第三人续签了《上海市房屋租赁合同》，约定月租金x元，物业管理费由承租人承担。《上海市房屋租赁合同》是原告赵某与被告陈某签订的《房屋租赁合同》的延续，保证金延用于《上海市房屋租赁合同》，因第三人在履行《上海市房屋租赁合同》有过错，被告要向第三人追究违约责任。另外，在赵某与陈某的《房屋租赁合同》中虽然书面约定物业管理费由出租人支付，但由于租金较低，双方又作了口头约定，物业管理费由承租人支付。如果未对此项约定作过口头变更，原告不可能在支付租金时不扣除其代付的物业管理费。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
（一）三被告为上海市X路X号X室房屋的共同共有人，该房屋为办公楼。2007年10月6日，原告赵某与系争房屋的产权人之一陈某就租赁系争房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁期限为2007年10月14日至2008年10月13日止，月租金9500元，保证金x元，物业管理费由被告承担。合同签订后，原告支付了租金及保证金，并支付了租赁期限内的物业管理费x.2元。该房屋的实际使用人为第三人，原告系第三人的法定代表人。
（二）《房屋租赁合同》届满期间，第三人与另一产权人方某就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2008年10月14日起至2009年10月13日止，每月租金x元，物业管理费由第三人承担，第三人应付保证金x元。合同生效后，第三人未向被告支付保证金，被告也未向原告赵某退还保证金。第三人与方某签订的《上海市房屋租赁合同》对争议的解决作出约定，提交上海市仲裁委员会仲裁。
（三）2010年1月13日，原告就《房屋租赁合同》向本院提起对被告陈某的诉讼，请求判决如其诉请。被告陈某提出异议，认为系争房屋为三人共同共有，所有产权人应当为共同被告，房屋的实际使用人为上海市某房地产销售有限公司，该公司也应当是本案的当事人。鉴于被告所述是事实，本院追加共有产权人方某、陈某为本案共同被告、上海市某房地产销售有限公司为本案第三人。审理中，第三人坚持《上海市房屋租赁合同》纠纷应当提交上海市仲裁委员会仲裁，被告已向上海仲裁委员会提交仲裁。
双方主要争议焦点是，被告方某与第三人签订的《上海市房屋租赁合同》是否是原告与被告陈某签订的《房屋租赁合同》的延续。
本院认为：两份合同在签订的主体和争议解决机构的选择上均不同，但合同标的均为系争房屋，两份合同既各自独立、又相互关联。《上海市房屋租赁合同》约定争议解决机构为仲裁机构，第三人坚持要求由双方选定的仲裁机构解决双方的争议，本案不予涉及。原告赵某与陈某签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其余产权人未提出异议，该合同合法有效，双方均应按约履行。现该合同履行期限已满，原告向陈某支付的租赁保证金，陈某应当予以返还。至于利息，因双方约定保证金为无息退还，所以，对利息一节，本院不予支持。
关于物业管理费，合同中约定由出租方承担。被告称双方口头变更了该条款，该费用变更为由原告支付。其依据是原告实际支付物业管理费，并未向被告追索，也未在租金中直接扣除，结合《上海市房屋租赁合同》的约定，该合同中约定的租金高于《房屋租赁合同》约定的租金，物业管理费由承租方支付，被告基于上述事实及理由，证明物业管理费已由双方口头变更由承租人支付。对此本院认为，原告如果为被告垫付物业管理费，按照通常操作方式，可在支付租金直接扣除，而原告支付租金时并未扣除物业管理费，可见，原告对物业管理费约定的变更是默认的。结合原告赵某为法定代表人的第三人与系争房屋的共有人方某签订的《上海市房屋租赁合同》的约定，该合同约定的租金高于《房屋租赁合同》约定的租金，而物业管理费由承租人支付。虽然两合同签订主体不一，但两份合同及签订主体有一定的关联性，《上海市房屋租赁合同》对被告的说法有一定的印证作用。据此，本院采信被告关于物业管理费条款变更为由承租人支付之说。故对原告要求被告支付物业管理费x.2元及利息的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告陈某、方某、陈某应于本判决生效之日起十日内向原告赵某返还房屋租赁保证金人民币x元；
二、对原告赵某的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1136元，由原告赵某负担531元、被告陈某、方某、陈某负担605元（原告已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长周鸣
审判员陆红英
代理审判员杨长林
书记员蒋平
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