广东省深圳市福田区人民法院
民事判决书
(2003)深福法民三初字第X号
原告陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告吴某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上列二原告共同委托代理人王豪鸣，广东天浩律师事务所律师。
被告深圳市祈年实业发展有限公司，住所地深圳市福田区X路X号投资大厦X层A、F区。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人谢东斌，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人梁月莉，广东深天正律师事务所律师。
原告陈某某、吴某诉被告深圳市祈年实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2003年10月22日受理后，依法由代理审判员张华独任审判，于2003年11月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王豪鸣、被告委托代理人谢东斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉认为，2002年11月28日，原、被告签订了一份《深圳市福田区'安柏丽晶园'楼宇认购协议书》(以下简称《认购协议书》)，约定：原告向被告购买'安柏丽晶园'第X栋(安景阁2座)19C商品房一套，该物业的建筑面积约为103.73平方米，总房价为x元；付款方式为银行即供按揭，签订认购协议书时支付定金3万元，认购协议书签订后10日内付清第一期购房款，具体付款方式见附页；原告付清第一期购房款10日内，双方签订正式的房地产买卖合同。由于该《认购协议书》是被告统一制作的格式合同，无修改余地，故原告未作仔细审阅。认购协议书签订后，原告当即支付定金3万元，但未收到认购协议书约定的附页，据被告售楼代表张锦辉称，第一期购房款为总房价的10%，当原告准备支付第一期购房款时，却被告知须支付总房价的20%，双方因此发生争议。次年4月1日前后，被告未经通知和催告，即将原告定购的房地产售予他人，此后，原告多次要求被告退还定金3万元，均遭到被告拒绝。
原告认为双方签订的《认购协议书》显失公平，理由是：1、该《认购协议书》规定，原告在双方签订正式房地产买卖合同之前，须提前10天向被告交纳首期购房款，也就是说，原告在双方签订正式房地产买卖合同之前，须履行尚不存在的付款义务；2、该《认购协议书》规定，如原告在正式房地产买卖合同签订前10天不支付首期购房款，被告有权没收定金，而被告在此之前却有权随时取消《认购协议书》，无须承担任何法律责任；3、该《认购协议书》规定，原告所购房地产的建筑面积约为103。73平方米，对套内建筑面积未作任何约定，这种对房地产面积约定的随意性和不确定性，致使原告无法对合同标的物的价值无法作出正确的预期，损害了原告的合法权益，同时也违反了广东省和深圳市关于房地产买卖须以套内建筑面积计价的规定。原告同时对双方签订的认购协议书存在重大误解，由于原告没有收到和签署《认购协议书》的附页，致使双方对首期购房款的数额产生分歧，这是原告无法支付首期购房款的重要原因。综上所述，双方签订的《认购协议书》既显失公平，又存在重大误解，依法应予撤销。据此，诉请法院：1、依法撤销双方签订的《认购协议书》；2、判令被告返还原告交纳的3万元定金；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告对原告主张的双方签订《认购协议书》及其内容，原告向其交纳了3万元定金的事实没有异议，但认为双方签订的《认购协议书》符合当事人的真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。原告未按《认购协议书》约定在双方签订《认购协议书》后10日内缴付首期购房款构成违约，被告有权追究原告的违约责任，没收原告交纳的3万元定金，并且将原告定购的房地产转售他人。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
对当事人无争议的事实，本院予以确认。
对双方争议的《认购协议书》约定的首期购房款数额问题，本院查明，《认购协议书》虽然没有明确规定原告应付首期购房款的具体数额，但《认购协议书》签订当日，原告吴某签署的《认购协议书》附件《付款方式》明确记载了首期购房款的具体数额，2003年1月8日，原告吴某发给被告的传真件《业主╱客户变更申请表》也有关于首期购房款具体数额的记载，可以佐证首期购房款的具体数额为总房价的20%。对原告提出的《认购协议书》对首期购房款具体数额约定不明的主张，本院不予支持。
本院认为，《认购协议书》是被告预先拟定，在签订《认购协议书》时未与原告协商的格式合同，被告在拟定《认购协议书》时一味照顾已方利益，没有平等地对等原告的合法权益，致使《认购协议书》的主要条款显失公平，如《认购协议书》规定原告须在双方签订商品房买卖合同前支付首期购房款，《认购协议书》是双方约定为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，《认购协议书》的签订只是表明双方对将来签订商品房买卖合同达成了初步意向，双方尚未就商品房买卖的具体权利义务协商一致，在双方的商品房买卖关系尚未最终确定之前，《认购协议书》要求原告提前支付首期购房款，履行尚未成立的商品房买卖合同才能规定的付款义务，这显然超出了预约合同的性质范围，不适当地加重了原告的责任；又如，《认购协议书》规定如果原告未提前支付首期购房款，视为原告放弃认购，被告有权没收原告交纳的定金，将原先认购的房地产他售，而与此同时，《认购协议书》又规定在双方签订正式房地产买卖合同之前，被告有权拒绝原告承购，无需承担任何违约责任，双方的权利、义务明显不对等。综上所述，被告凭借自己在商品房买卖中所处的优势地位，在《认购协议书》中作出了种种不合理的规定，明显违反了公平原则，致使双方的权利、义务严重失衡，应予撤销，《认购协议书》被撤销后自始无效，被告应将其收取的3万元定金无条件地返还原告。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。原告关于双方对首期购房款的具体数额约定不明，原告对此存在重大误解的主张，与本院查明的案件事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销原告陈某某、吴某与被告深圳市祈年实业发展有限公司签订的《认购协议书》；
二、被告深圳市祈年实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈某某、吴某返还定金3万元。
案件受理费1210元由被告承担。原告预交的案件受理费本院不予退还，被告应于本判决生效之日起10日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在递交上诉状之日起七日内向该法院预交上诉案件受理(金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同)。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员张华
二00三年十一月二十八日
书记员崔载飞
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