原告陈某。
被告高某。
第三人上海某事务所。
原告陈某诉被告高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月28日立案受理后，依法由代理审判员邵霞独任审判。本案于2010年2月9日第一次公开开庭进行了审理，原告陈某及其委托代理人，被告高某到庭参加了诉讼。原告于2010年2月11日提出保全申请，本院依法审查后于当日作出保全裁定。因案件审理需要，本院依法通知上海某事务所作为第三人参加诉讼。本案于2010年3月10日第二次公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人，被告高某，第三人投资人到庭参加了诉讼。原告于2010年3月16日提出对系争房屋在2010年1月31日的市场价值提出评估申请，本院经审查，依法委托上海某有限公司进行评估。本院于2010年4月12日收到评估报告书。本案于2010年4月19日第三次公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人，被告高某及其委托代理人到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：2009年9月27日，原告与被告经第三人居间达成协议，被告将位于本区X路X弄X号X室的房屋以总价人民币89.8万元的价格出售给原告。原告于签署合同当天支付被告3万元定金，2009年10月14日又支付部分房款23万元。剩余款项根据合同约定，在原告贷款到位时支付。2009年10月中旬，原、被告一起向邮政储蓄报送了贷款材料，后因主体资格问题贷款未能成功，2009年11月初，被告再次配合原告向青浦农业银行申请贷款。由于被告急需用钱不断向原告催款，11月底原告借款几十万欲完成交易。但是被告却违背合同约定拒绝收取剩余房款同时要求解除合同。故原告起诉到法院，要求判令：1、被告支付违约金3万元；2、被告继续履行合同并配合原告办理过户手续。诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求：1、确认原、被告双方的买卖协议于2010年1月31日解除；2、被告赔偿房屋差价损失232,378元；3、被告返还原告购房款26万元，并支付2009年11月27日起至实际归还之日的利息损失，按照中国银行同期贷款利率计算。
被告高某辩称：同意双方的合同于2010年1月31日解除；同意返还23万元购房款；但是不同意其他的诉讼请求。原告第一次申请贷款未获批准时，被告给过原告又一次机会，但是经被告向银行询问，原告第二次申请贷款还是未获批准。被告向中介询问过，都是因为原告个人的信用问题而无法获得贷款。被告本来打算将房屋出售后，另外购买本区X路的门面房，但是因为原告购房款迟迟不到位，导致被告未能买到该处门面房，被告只能在2010年2月购买了昆山的房子。原告在知道了被告不打算将房屋出售后，就提出要求以现金方式支付房款，但是被告并不同意，并明确告知原告不再出售该房屋。之后被告通过短信的方式、向中介发出告知书的形式告知原告，不再将房屋出售给原告，提出将房款返还给原告。所以被告不存在违约的行为。
第三人上海某事务所述称：只要原、被告双方同意终止合同，第三人也没有意见，并表某中介费不在本案中处理，另案处理。
经开庭审理查明，2009年9月27日，原告、被告、第三人签订一份《购房协议书》，约定原告向被告购买本区X路X弄X号X室房屋，建筑面积为112.97平方米，转让价款为898,000元，包括空调四只等，付款方式约定为定金3万元，第二期164,000元贷款签字日2009年10月12日，第三笔贷款62万元，余款过户日全部付清，被告于款清交房，违约责任为如果原告违约则付给被告的定金3万元作为赔偿金付给被告，如果被告违约则被告返还原告支付的定金外，另再赔偿原告3万元，其中违约的任何一方应支付房地产转让过程中的全部费用和中介费用。合同还对其他内容进行了约定。协议书签订当日，原告支付给被告3万元作为购房定金。第三人开具收据，被告在该收据上签字确认。2009年10月14日，原告支付给被告23万元购房款，第三人开具收据，被告在该收据上签字确认。当日，原、被告以及贷款中介公司一起到青浦邮政储蓄事务所办理贷款申请，后因原告的信用问题贷款未获批准。被告在2009年11月10日左右协助原告到青浦农业银行第二次申请银行贷款。被告认为原告贷款无法办理下来，双方在2009年11月21日到第三人处，原告表某要以现金方式支付剩余房款，被告表某不同意。2009年11月26日，被告以短信方式告知原告，不再将系争房屋出售给原告。2009年12月3日，被告将书面告知书送达第三人，要求取消与原告间的购房约定，要求第三人通知原告及贷款银行，取消原告在农业银行对该房屋的贷款进程及备案合同，并表某不追究原告因信用问题无法按期贷到款导致协议无法履行的违约责任，退还定金3万元，首付23万元按法定利率返还原告，要求第三人通知原告将银行账号提供给被告等。2010年12月10日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告继续履行合同未果而起诉到法院。
另查明，系争房屋位于上海市青浦区X路X弄X号X室，原、被告签订合同前，该房屋登记的产权人为被告（青x）。该房屋于2010年1月31日过户给张月根、朱祥珍（青x）。
又查明，户名为原告的中国农业银行卡（卡号x）在2009年11月26日有可用现金存款640,116.47元。
还查明，上海富申房地产股价有限公司出具报告书，载明：系争房屋土地使用权来源为出让，土地批准用途为住宅，其所在建筑物总高某X层，混合1结构，房屋类型为公寓，1996年竣工，建筑面积112.97平方米于估价时点2010年1月31日、在满足全部假设和限制条件下的房地产市场价格为1,130,378元，平均每平方米建筑面积单价10,006元。原告为此支付了评估费4,800元。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈某，原告提供的《购房协议书》、收据、房地登记信息、短信记录、银行卡存款业务回单、报告书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表某，被告同意配合原告第二次申请银行贷款代表某告第一次银行贷款未获批准已经得到被告的认可并给予第二次机会，但是被告却拒绝收取原告以现金方式支付房款的要求，而且在诉讼过程中将房屋出售给案外人，故原告认为被告存在过错，要求被告按照评估报告的金额承担差价损失。因为被告将房屋已经出售给案外人，双方合同不能继续履行，故要求被告将已经收到的房款返还给原告。因为被告在2009年11月26日以短信的方式告知原告不再将房屋出售给原告，故原告要求被告赔偿利息损失。原告承认中介告诉原告因原告信用问题而要求原告不要申请做贷款人了，并由原告的父母亲作为贷款申请人，就购买系争房屋而向银行申请抵押贷款。
被告表某，被告从农业银行了解到原告申请贷款未获批准，在2009年11月21日已经明确向原告表某不再将房屋出售给原告，也明确告知不会接受原告以现金方式支付购房款，房屋价值的涨跌都是被告自己的事情，因为直到2009年11月26日之前系争房屋还在被告名下，对原告不会产生任何损失。3万元是定金，因为原告个人信用问题导致贷款无法办下来而违约，所以被告不同意返还该3万元。被告还表某，由于原告个人信用问题导致贷款无法办下来而违约，故应由原告承担房屋差价损失。经法庭释明，被告选择要求原告承担房屋差价损失。
第三人表某，2009年11月21日，原、被告双方到第三人处，原告表某要求以现金方式支付房款，并向中介索要纸笔，但不清楚具体内容，是否交给被告不清楚。原告提出写的是承诺原告会在2009年11月26日之前将剩余房款以现金方式交付给被告。被告表某确实收到过一份书面材料，但是写的什么不清楚，并提出当天就拒绝原告以现金方式支付剩余房款。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告双方签订的买卖协议系双方真实意思的表某，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方当事人均应严格履行各自的义务。被告提出已经将解除合同的通知以短信及向中介送达告知书的形式通知原告，第三人表某口头告知过原告，但是原告表某并未收到上述通知，被告未提供其他依据予以证实，故本院对被告该项主张不予采信。被告已经将系争房屋出售给案外人，并登记在案外人名下，原告要求确认合同在系争房屋过户给案外人的当日即2010年1月31日已经解除，被告对此表某同意，第三人也无异议，此为合同当事人处分自己权利的行为，本院予以准许。合同解除后，原、被告就该合同取得的财产应予返还，如果由此使得对方产生损失，受损方还可以主张损失赔偿。原告自认第一次、第二次申请贷款均因自己个人信用问题而未获批准，之后原告确因购买系争房屋而更换了贷款申请人，本院有理由相信原告因个人信用问题而致使贷款无法获批，基于原告个人信用问题而导致贷款无法办理下来，此系原告违约。原告第一次贷款未获批准，但是被告继续配合原告申请贷款的行为本身已经表某被告对原告的第一次贷款的结果表某谅解，但是被告认为原告第二次贷款仍未获准，且明确表某不同意原告以现金方式支付购房款，对此本院认为，被告作为出售方，收取房款是被告的权利也是被告的义务，在原告明确表某以现金方式替代贷款方式给付房款的时候，被告应给予原告合理期限来接受原告以现金支付等方式替代贷款方式支付房款，被告明确表某不同意接受该种付款方式而径直要求解除双方间的买卖合同，显然有过错。换言之，被告在未给予原告合理期限内以现金方式支付该笔房款的情况下，被告不具有合同的解除权。现被告在双方未协商解除合同的情况下，擅自出卖房屋属于违约。系争房屋从签订合同之日到过户给案外人之日止的差价损失，原、被告对此均有过错，但被告的过错程度显然高某原告。本院酌情判令被告承担70%的责任。评估机构对被告的异议都予以了答复，本院对报告书予以确认，对报告书上的金额予以认可。合同已经解除，被告理应返还原告已经支付的购房款。若被告无理由拒绝归还房款，应负担房款之利息损失，并从合同解除之日之次日计算，原告主张从2009年11月27日开始计算损失，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高某民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：
一、原、被告双方于2009年9月27日签订的《购房协议书》于2010年1月31日解除；
二、被告高某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某房屋差价款损失162,664.60元；
三、被告高某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某购房款230,000元；
四、被告高某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某定金30,000元；
五、被告高某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某利息损失（以本金26万元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，从2010年2月1日开始计算到被告实际归还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8,683.66元,减半收取，由原告负担771.41元，被告负担3,571.42元；财产保全费5,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高某民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审判员邵霞
书记员张莉
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