吉林省梨树县人民法院
民事判决书
(2000)梨榆民初字第X号
原告王某，男，X年X月X日出生，汉族，村医生，住（略）。
委托代理人刘某，男，X年X月X日出生，汉族，四平市兴合边贸公司职员，住（略）。
被告贺某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人贾冲鹏，吉林奇谋律师事务所律师。
委托代理人陈敏，吉林奇谋律师事务所律师。
原告王某与被告贺某房屋买卖债务一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王某及其委托代理人刘某，被告贺某及其委托代理人贾冲鹏、陈敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王某诉称：1999年8月1日梨树县X镇X村民委员会(以下称村委会)用村所有的西厢房五间以（略）元的价格卖给原告，抵欠原告的债款，并签订了买卖房屋合同书。后原告将此房屋卖给被告，价格为（略）元，被告给付房款（略）元，尚欠9500元未支付，被告给原告出具了欠据，约定于1999年年末还清。到期后被告却未予清偿，故原告诉至法院，要求被告给付欠款，并支付债务利息975元。
被告贺某辩称：原告购买村委会管理的西厢房五间，按照《中华人民共和国村X组织法》第五条、第十九条，国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》国发(1995)X号，《吉林省农村集体资产管理条例》第二十四条的规定，村民委员会系村集体财产的管理者，出卖其管理的村集体所有的房屋，必须召开村X组织成员大会或成员代表大会讨论决定，并须经有关部门对房屋进行价值评估；按照国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条的规定，房屋买卖应当向县级以上人民政府土地行政部门申请就宅基地进行变更登记，房屋买卖关系才能成立。原告购买村集体所有的房屋，村委会未按照法律和国家政策性文件的规定召开村X村民代表会议，所买卖的房屋也没有经过价值评估，另外双方又未办理房屋产权变更登记手续。因此，原告与其所在的村委会签订的房屋买卖合同是无效的，原告对所购买的村X组织的房屋没有合法的所有权，故原告与被告的房屋买卖关系自然也是无效的。按照《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，被告应当返还原告房屋，原告返还被告已付的购房款。
在开庭审理时，原被告为证实各自的主张，原告出示和宣读了三份书证，被告提出了支持其主张的法律依据。双方对下列案件事实没有争议，可以认定：1999年7月20日，经双方所在的村党支部成员，村委会成员及村民代表会议研究决定，将村委会办公室西厢房(五间砖瓦结构房屋，无房产执照)卖掉，价格为（略）元。同年8月1日，村委会与原告签订买卖房屋合同书，将上述房屋卖给原告，价格为（略）元，原告支付现金3500元，余款（略）元抵欠原告债款。后原告将该房屋以（略）元的价格卖给被告，同时将其与村委会签订的买卖房屋合同书交与被告，被告支付现金（略）元，余款9500元给原告出具了欠条，载明于1999年年末还清，但至今未予给付。原、被告均未申请办理房屋产权执照，现该房屋由被告居住。被告购买房屋后，对房屋进行了修缮和电力等的安装，支付了一定的金钱。双方诉讼争议的焦点主要为：一、村委会与原告、原告与被告之间的房屋买卖是否有效二、被告应否支付欠据载明的事实，应否支付债务利息现根据双方的请求和确认的案件事实，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下：
一、原被告之间的房屋买卖有效
村委会将其管理和使用的村X组织的房屋卖与原告，召开了村民代表会议，经会议讨论所卖房屋价格（略）元，双方签订了买卖房屋合同，原告给付现金3500元，余款以债权相抵，足以说明双方之间名为买卖关系，实质上是以物抵债，解决村X组织欠原告债务问题。原告以（略）元的价格将取得的房屋转卖给被告，原告购入价与卖出价相差500元，且卖出价偏低，足以证明村委会出卖的房屋价格较适当。虽未经有关部门评估作价，但未使集体资产流失。因此被告提出村委会出卖房屋未召开村民代表会议与事实不符，其提出未经有关部门评估作价虽是事实，但因该项程序并非严格意义上的法律所规定，且又未使集体资产流失，故被告的上述两项主张均不能成立。
本院应当指出，村委会为了偿还债务，将其管理并使用的房屋抵债给原告并无不当之处。原告未入住即将取得房屋转卖给被告，并将村委会与其签订的买卖房屋合同交与被告，可视为双方之间签订了买卖契约。被告虽未能支付全部购房款，但已支付了近2/3的价款，同时约定了所欠部分的还款日期，被告居住所购房屋至今并进行了电力等的安装和修缮，实际已管理了该房屋。故原、被告之间具备了基本的房屋买卖关系的法律要件，即签订了买卖契约，支付了房屋价款，交付房屋，实际居住和管理了房屋。本院同时也注意到村委会、原告、被告之间在房屋产权流转上均未办理产权和变更登记，房屋买卖关系也是要式法律关系，应进行权属登记和变更登记，但法律并未规定在村屯和集镇房屋买卖关系中，不进行产权变更登记，房屋买卖关系当然无效，而是有条件地承认其效力，即前述的基本要件具备，可承认其效力，只是应责令其补办登记手续。本案涉及的房屋没有房产执照，原被告均是清楚和无争议的，而村委会、原告、被告均未约定由谁负责房屋产权登记或变更权属登记。被告实际居住并管理至今，且进行了修缮和设施安装，应考虑由被告负责产权申请登记。故原被告之间房屋买卖法律关系内容虽有欠缺，但仍为有效的房屋买卖关系，被告以房屋买卖未办理权属登记和变更登记抗辩不成立，不能使原被告双方的房屋买卖归于无效。
二、被告应当清偿欠据载明的债务，并支付相应的债务利息。
被告在购买原告房屋时未付清房款并给原告出具了欠据，约定了还款日期，是其真实意思的表示，因而在原被告之间产生了债的法律关系，被告未按约履行偿债义务是有过错的。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”原告要求被告给付债款9500元有理，应予支持，被告未按规定时间付清债款，原告要求其给付债务利息有理，但应按同期中国人民银行公布的同类贷款利率月0.6%计息，从2000年1月1日起至6月30日，被告应支付利息为342元。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款的规定，判决如下：
被告贺某给付原告王某债款9500元，支付债务利息342元，计9842元，于判决生效后立即支付。
案件受理费及其他诉讼费用共计750元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长刘某木
审判员张喜才
代理审判员杨占宇
二○○○年六月三十日
书记员蒋伟光
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