南宁市青秀区人民法院
民事判决书
（2008）青民一初字第X号
原告汪某某，女，X年X月X日出生，广西锦绣壮乡文化产业有限公司董事长，住（略）-X号都市绿洲小区C座X室，身份证号码：x。
委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，广西锦绣壮乡文化产业有限公司职员，住（略），身份证号码：x。
被告广西江宇房地产有限责任公司，住所地：南宁市华侨投资区武侨大道嘉园阁三楼X号。
法定代表人刘某某，董事长。
被告南宁市江宇物业管理有限责任公司，住所地：南宁市X路X-X号东方明珠花园。
法定代理人彭某，执行董事。
两被告共同委托代理人吕伟良，广西永翰律师事务所律师。
两被告共同委托代理人毛青松，广西永翰律师事务所律师。
原告汪某某与被告广西江宇房地产有限责任公司（以下简称江宇房地产公司）、南宁市江宇物业管理有限责任公司（以下简称江宇物业公司）财产赔偿纠纷一案，本院于2007年11月23日受理后，依法由审判员陈某独任审判，于2008年1月23日公开开庭进行了审理。原告汪某某及其委托代理人陈某、被告江宇房地产公司与江宇物业公司的共同委托代理人吕伟良、毛青松到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2008年4月22日公开开庭进行了审理。原告汪某某及其委托代理人陈某、被告江宇房地产公司与江宇物业公司的共同委托代理人毛青松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年5月25日，原告向南宁市江宇房地产有限责任公司（后变更为被告江宇房地产公司）购买位于（略）-X号都市绿洲小区C座X室房产一套，双方在商品房买卖合同中约定的房屋设备标准包括“安防系统”——首层单元入口设置遥控电子对讲系统，电子红外线小区周界防范系统，公共区域电视监控系统。被告江宇物业公司（前身是南宁市东方物业管理有限责任公司）是被告江宇房地产公司聘请在都市绿洲小区从事物业管理服务的企业。2005年12月2日，由于被告江宇房地产公司未按合同全部提供房屋的安防系统设备、都市绿洲C座楼梯层与住户窗设计距离太近，从而存在安全隐患，被告江宇物业公司未尽安全防范管理义务，导致犯罪分子在楼梯间从窗户进入原告房屋，窃取原告财物，造成经济损失。原告被盗财物有手提电脑、数码相机、手表、金链、钻戒、现金8000元等共计x.07元。两被告未按约定和法律规定履行义务，应连带赔偿原告的财产损失，请求法院依法裁判。
被告江宇房地产公司辩称：一、江宇房地产公司作为商品房开发商已经履行了合同约定的义务，在《商品房买卖合同》中的附件（三）的安防系统包括：首层单元入口设置遥控电子对讲系统、地下停车场高感应式IC卡出入管理系统、电子红外线小区周界防范系统、公共区域电视监控系统。江宇房地产公司已将小区的安防系统委托广西南宁同为电子有限公司进行设计、安装，并经验收合格，正常使用。二、原告认为房屋存在安全隐患的说法不能成立，“都市绿洲”楼宇是经有资质设计部门设计并经国家行政机关核准的楼宇，不存在任何不合理的地方。因此，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
被告江宇物业公司辩称：一、江宇物业公司已履行了安全防范义务，不存在过错。作为物业管理公司，公司已制定严格的安全防范制度，安排保安每天轮换值班，并有详细的考勤表及交接物品值班记录、来访记录，物品的进出必须经过登记才能允许进出小区；小区X路电视监控系统正常使用，能够有效进行全方位的监控、实时录像，全面掌握小区内各处的动态。行人出入门大门处设有监控点，小门一般情况不开，仅为方便户主装修拉运建筑材料、垃圾而开设。原告发生盗窃事件的当天小区监控录像里，没有发现外来人员作案的迹象，故不排除小区内部人员作案的可能性。二、原告提供的发票不能证明原告当天被盗了这些财物，仅能证实原告曾经拥有这些财产，派出所也并没有出具原告丢失财产的种类及详细的清单。三、原告对自己的财产没有尽到谨慎保管的义务。业主临时公约中明确了物业公司只负责安全防范，公共秩序管理，不承担住户人身、财产的保管和保险责任，必要时各业主住户应为其自有房产、财产和人身进行保险。安防系统可以在一定范围内防止盗窃等犯罪事件的发生，但不可以防止所有犯罪的发生。业主本人也应该对自己的财产负责保管，原告不应当推卸责任。因此，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2004年5月25日，原告向被告江宇房地产公司（原名称某南宁市江宇房地产有限责任公司）购买（略）-X号都市绿洲小区C座X号房，在双方签订的《商品房买卖合同》的附件三中，约定小区配备有安防系统，首层单元入口设置遥控电子对讲系统，地下停车场设感应式IC卡出入管理系统，电子红外线小区周界防范系统，公共区域电视监控系统。被告江宇物业公司（原名称某南宁市东方物业管理有限责任公司）为都市绿洲的物业管理公司。在《业主临时公约》中，确定物业管理公司的义务有：物业公司对小区公共地方及共用设施实施物业管理服务，负责清洁卫生、绿化养护、小区秩序、设施设备的日常维护、保养等公共管理服务；物业公司配合当地派出所实施治安管理，负责安全防范、公共秩序管理，配备专职保安人员实行24小时值班、巡逻，对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前应谢绝进入，不承担住户人身、财产的保管和保险责任。2005年12月2日，原告在该小区的房屋被盗，并由原告朋友陈某向南宁市公安局星湖派出所报案。在星湖派出所的《接受刑事案件登记表》中，报案内容记载：2005年12月2日8时30分至18时30分，陈某离开桃村路X-X号C座X号房外出上班，18时30分回家发现被盗，被入室盗窃现金8000元、手提电脑一台价值x元、玉器价值3000元、金银制品价值2000元，涉案总值达x元。处理结果为：经初查，符合立案条件，经局领导批准，立为入室盗窃案侦查。后由南宁市公安局刑事侦查支队青秀大队对该盗窃案进行侦查，并绘制了《2005年“12.2”桃村路X号都市绿洲C座711房盗窃案现场图》。因原告认为其财物被盗与两被告违约有关，遂于2007年11月23日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。对于其财物损失，原告提交了购买东芝牌手提电脑9900元的发票，购买手表920元的凭证，钻戒3262.7元的发票，金手饰3573.67元的发票。
另查明，被告江宇房地产公司与广西南宁同为电子有限公司（以下简称：同为公司）于2005年1月10日就安装“智能化安防系统”达成了协议，由同为公司为都市绿洲的安防系统进行设计、施工，包括楼宇对讲系统、门禁系统、智能停车场系统、闭路监控系统、周界防范系统、背景音乐系统，并于1月22日安装完毕，被告江宇房地产公司已验收。就事发的当日，被告江宇物业公司有相关的值班记录，但未就保安的设置及具体轮班制度作出说明。两被告提交的光盘里，在小区的行人出入门处设有一监控点，正对着出入门的大门，对大门另一侧的小门未设有监控点，从大门的监控点处，可以看到小门有人员进出，未关闭，未见有保安人员询问、登记。
本院认为：原告房屋被盗的事实成立，已经由公安机关作为入室盗窃案立案侦查。至于原告被盗的财物，原告发现房屋被盗后，立即向公安机关报警，并陈某被盗的财物包括现金、手提电脑、玉器、金银制品，总价值为x元。原告作为失窃方，其在公安机关对失窃财物所作的陈某是出于协助公安机关破案的心理，一般与实际较为贴切。现原告提交了东芝牌手提电脑、手表、钻戒、金手饰的购物凭证及发票，基本与报案的内容一致。故从当事人的举证责任来看，原告的证据可以形成证据链，可以证实原告被盗的财物，即9900元的手提电脑、920元的手表、3262.7元的钻戒、3573.67元的金手饰和现金8000元，合计财物损失x.37元。至于两被告在本案是否存在过错，应当赔偿原告财物损失问题。原告认为被告江宇房地产公司未按合同约定全部提供房屋的安防系统、楼层与住户窗设计距离太近从而存在安全隐患，但原告未能提交证据证实。从两被告提交的证据来看，都市绿洲已就安防系统进行了安装，且小区不是法律规定的必须安装安全技术防范措施的场所，法律亦无强制性规定小区安装安防系统需公安机关进行验收。故被告江宇房地产公司不存在违约的情形，与原告财物被盗无因果关系，在本案中无需承担责任。被告江宇物业公司作为物业管理企业，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告与被告江宇物业公司虽未签订物业管理合同，但双方已形成事实上的物业合同关系，由被告江宇物业公司进行日常的物业管理工作。在《业主临时公约》中约定被告江宇物业公司负有安全防范、公共秩序管理的义务，但从光盘中可以看到行人出入门的小门并非一直关闭，人员进出具有一定的随意性，未见有保安人员的相关询问、登记。因此，在小区尚处于住户的装修时期对小区环境的注意义务应有所加强，被告江宇物业公司在安全防范方面的管理上有一定的瑕疵。但由于原告被盗的财物是在其房屋内，属于私人空间，在与被告江宇物业公司对财物无特别约定的情形下，原告对自己的财物有最大的注意义务。故综合本案的证据，由被告江宇物业公司对原告的财物损失承担20%的责任，即赔偿原告上述财物损失5131元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、国务院《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：
一、被告南宁市江宇物业管理有限责任公司应赔偿原告汪某某5131元；
二、驳回原告汪某某对被告广西江宇房地产有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费523元，由原告负担423元，被告南宁市江宇物业管理有限责任公司负担100元，被告南宁市江宇物业管理有限责任公司将所负担的诉讼费随同上述款项一并付给原告汪某某。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉受理费。逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判长陈某
审判员陈某
审判员赵会
二○○八年五月二十日
书记员申烨嘉
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