广东省深圳市福田区人民法院
行政判决书
（2003）深福法行初字第X号
原告黎某某，男，汉族，X年X月X日出生，香港居民，住所（略）。
原告陈某甲，女，汉族，X年X月X日出生，香港居民，系黎某某之妻，住所（略）。
上列原告共同委托代理人王成义，系广东鹏都律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人袁宝平，系广东鹏都律师事务所律师。
被告深圳市规划与国土资源局，住所地广东省深圳市福田区X路建艺大厦。
法定代表人陈某乙，该局局长。
委托代理人李某丙、刘某丁，均系该局干部。
第三人深圳市深华集团公司，住所地广东省深圳市X路X号。
法定代表人陈某戊，该公司总经理。
委托代理人王心、林某，均系该公司法律顾问。
第三人陕西省国际信托投资股份有限公司，住所地陕西省西安市X路南段X号。
法定代表人孙某某，该公司董事长。
委托代理人李某己、刘某庚，均系该公司员工。
上列原告请求撤销被告作出的深规土函字x号的答复及要求被告对海滨广场集华大厦华飞阁20B的房屋面积作出实地测量的具体行政行为一案,本院于2003年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2003年6月19日公开开庭进行了审理。原告黎某某及其与原告陈某甲的共同委托代理人王成义、袁宝平，被告委托代理人李某丙、刘某丁、第三人深圳市深华集团公司委托代理人王心、第三人陕西省国际信托投资股份有限公司委托代理人李某己、刘某庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我们于1997年6月26日向第三人深圳市深华集团公司购置了位于集华大厦华飞阁20B商品房一套，1999年元月18日被告向我们核发了深房地字x号《房地产证》，该证书上载明，房屋面积为159.83平方米。后经有关专业人士指点，方知该房屋实际面积远远小于《房地产证》上登记的面积。我们在向深圳市地籍测绘大队查询该房屋的测绘情况时发现，该房屋在1996年办理登记时并未进行实地测绘丈量。证书上登记的面积是深圳市地籍测绘大队根据开发商1993年报建时的图纸资料计算的结果。为此，我们于2002年12月17日向被告递交了书面报告，要求对该物业进行实地测量并撤销原来的登记。被告却以"该房的登记面积是依据1993年4月深圳市房屋测绘所查丈的成果登记的，原告的请求不符合有关法律规定"为理由，决定不予撤销。随后，我们又向有关部门申请了复议，复议机关维持了被告的行政行为。我们认为：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（七）项之规定，房地产初始登记时必须具有登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。作为被告的下属机构深圳市地籍测绘大队是深圳市唯一的测绘机构，在第三人深圳市深华集团公司申请竣工验收时要求出具测绘报告时，理应对该物业进行实地丈量；被告作为法定的登记机关，在第三人深圳市深华集团公司申请该物业初始登记时，理应依法要求第三人深圳市深华集团公司提供深圳市地籍测绘大队出具的实地测绘报告；但被告未履行上述法定的职责。被告在没有上述报告书的情况下，为第三人深圳市深华集团公司办理了初始登记是违法的。被告答复中"该房的登记面积是依据1993年4月深圳市房屋测绘所查丈的成果登记的，原告的请求不符合有关法律规定，决定不予撤销"是认定事实错误。因为该房实际上是1996年2月才建成。正是因为被告的上述违法行为，直接导致了其给我们办理房地产证登记时登记的房屋面积与实际面积严重不符，相差30多平方米，给我们造成了巨大的经济损失。为维护我们的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，请求法院撤销被告作出的深规土函字x号的答复，判令被告依法对海滨广场华飞阁20B的房屋面积进行实地测量，并判令被告撤销深房地字x号《房地产证》登记的建筑面积事项，根据实际测绘结果作出重新登记。
被告深圳市规划与国土资源局辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。经原告和第三人申请，被告根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，于1999年1月18日向原告颁发了深房地字第x号《房地产证》。原告在1999年1月18日就应知道其房产面积，但于2003年4月才向人民法院起诉，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因此原告起诉已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回。二、我局向原告颁发的深房地字第x号《房地产证》是房地产转移登记。我局颁发该《房地产证》的程序合法，原告和第三人提交的申请材料齐全，不具备《深圳经济特区房地产登记条例》规定的撤销登记的条件。三、我局作为房地产登记机关，并无对房地产面积进行测绘查丈的法定职权或职责。按照《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，房地产核准登记中有关建筑面积事项，是依照登记申请人提交的符合法律规定的测绘成果确定的。本案所涉房地产在办理初始登记时，已依法提交了符合规定的测绘机构的测绘成果资料，因此，我局决定不予撤销并无违法或不当。
第三人深圳市深华集团公司述称，一、原告房屋的实际面积与《合同书》中所写的面积是一致的。《合同书》中所写的面积是经过测丈大队的合法测量的，原告的理由不成立。二、我司只是房屋的销售代理人，与原告没有直接法律关系。原告的产权已经深圳市中级人民法院裁定转给了陕西省国际信托投资股份有限公司。三、原告起诉的诉讼时效已过。被告的答复适用法律正确，应予以维持。
第三人陕西省国际信托投资股份有限公司述称，一、原告的购房行为与我方没有关系，主要理由如下：原告于1997年6月26日与本案第三人深圳市深华集团公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，向其购买了位于深圳市福田区X路集华大厦华飞阁20B房屋一套，被告于1999年1月18日核准并向原告发放房地产证。该合同经过公证后在被告处办理了房地产权转移登记手续，原告与深圳市深华集团公司的上述买卖行为均合法有效。因此，原告是向深圳市深华集团公司而不是向我方购买集华大厦华飞阁20B，我方不是该房屋买卖关系的当事人。被告及深圳市深华集团公司提交的证据清楚地表明，原告交付的购房款全部汇入了深圳市深华集团公司在深圳发展银行红宝支行开设的帐户，深圳市深华集团公司收齐全部售房款后向原告出具了《深圳市转让（销售）房地产收入发票》和《付清楼款证明书》，我方没有直接收取原告的房款。至于我方对该房款的监管，是因我方与深圳市深华集团公司的债权债务关系，主要是为了确保我方对深圳市深华集团公司债权的实现，与本案无关。在原告向深圳市深华集团公司购房之前，我方虽与深圳市深华集团公司签订了有关以房抵债的协议，并有深圳市中级人民法院下达的关于以房抵债的裁定书，但原告购买集华大厦华飞阁20B时，我方与深圳市深华集团公司尚未到被告处办理有关房屋的产权转移登记手续，该物业的产权仍在深圳市深华集团公司的名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第四十条、第五十九条及第六十条的规定：房地产转让时，当事人应当签订书面转让合同，并向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产转移登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三条的规定：房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记，依法登记的房地产权利受法律保护。我方与深圳市深华集团公司没有按以上规定办理集华大厦华飞阁20B的有关房产转移登记手续。因此，在原告购买房屋时，该房的产权所有人仍然是深圳市深华集团公司，而不是我方。二、深圳市深华集团公司是集华大厦的发展商，作为发展商的职责是按期、保质、保量将房屋建好。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十八条的规定：权利人应自取得建筑物竣工验收证明之日起六十日内申请初始登记。该条例第三十条规定：申请建筑物初始登记应提交登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。而华飞阁20B房地产核准登记中有关建筑面积的事项依据的就是该测绘资料，因此，申请测绘是发展商深圳市深华集团公司的基本义务，准确测量是测量机构的职责，原告所购买房屋的房地产证所记载建筑面积的真实性、准确性应该由深圳市深华集团公司与有关测绘机构负责，与我方无关。
原告向本院提交了下列证据：1、深府复决[2003]X号《行政复议决定书》；2、深房地字第x号《房地产证》；3、集华大厦竣工情况摘要；4、2003年1月15日，被告的《深圳市规划与国土资源局承办文件复函》；5、集华大厦立面图；6、集华大厦华飞阁20B平面图；7、售楼广告；8、照片；9、《深圳市地籍测绘大队档案查阅利用登记表》；10、《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》；11、集华花园房屋建筑面积汇总表及说明。
在法定的期间内，被告向本院提交了下列证据：1、集华花园初始登记产权资料电脑查询结果表；2、深房地字第x号《房地产证》；3、集华花园房屋建筑面积汇总表；4、《深圳市房地产买卖合同（预售）》；5、《公证书》；6、购房业主身份证；7、《广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票》；8、《付清楼款证明书》；9、《深圳市房地产转移登记申请书》；10、二级转移登记产权资料电脑查询表；11、深房地字第x号《房地产证》；12、深府复决[2003]X号《行政复议决定书》。
在法定的期间内，第三人深圳市深华集团公司向本院提交了下列证据：1、1995年4月28日，深圳市深华集团公司与陕西省国际信托投资股份有限公司签订的《协议书》；2、（1995）深中法执字第61-X号《民事裁定书》。
在法定的期间内，第三人陕西省国际信托投资股份有限公司向本院提交了下列证据：1、《深圳市房地产买卖合同（预售）》；2、《公证书》；3、《广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票》；4、《付清楼款证明书》；5、《深圳市房地产转移登记申请书》。
本院于2003年5月20日组织各方当事人进行了证据交换，开庭过程中进行了质证。各方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议。经庭审质证，本院确认原告、被告及第三人所提供的证据取得的程序和收集的方法合法，可以作为本案定案的依据。
根据上述有效证据，本院确认以下事实：1997年6月26日，原告与第三人深圳市深华集团公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该合同约定由原告向深圳市深华集团公司购买集华大厦华飞阁20B商品房一套，建筑面积为159.83平方米，占地分摊面积27.52平方米。1999年1月18日被告向原告颁发了深房地字第x号《房地产证》，该《房地产证》上载明：集华大厦华飞阁20B商品房面积为159.83平方米。2002年12月17日，原告向被告递交了一份书面报告。原告认为其所购买的上述商品房在1996年办理初始登记时并未进行实地测绘丈量，房地产证书上登记的面积是深圳市地籍测绘大队根据开发商1993年报建时的图纸资料计算的结果。为此，原告要求被告对该物业进行实地测量并撤销原来的登记。2003年1月15日，被告向原告作出一份深规土函第x号承办文件复函，复函内容为："深房地字第x号《房地产证》登记的集华大厦华飞阁20B的建筑面积为159.83平方米，是依据1993年4月深圳市房屋测绘所查丈的成果登记的。您要求撤销深房地字第x号《房地产证》登记的建筑面积事项，不符合有关法律规定，不予撤销。"原告对被告的答复不服，向深圳市人民政府复议办公室申请行政复议。2003年3月24日，深圳市人民政府作出深府复决[2003]X号《行政复议决定书》，决定维持被告的深规土函第x号承办文件复函的决定。原告为此不服，遂诉至本院。
1995年4月28日，深圳市深华物业公司、深圳市深华工贸总公司与第三人陕西省国际信托投资股份有限公司签订了一份以房抵债的《协议书》。1995年5月10日，深圳市中级人民法院以（1995）深中法执字第61-X号《民事裁定书》裁定：位于深圳市福田中心区南面海滨广场集华花园`华飞阁`商品住宅房91套、商场一楼合计建筑面积x.39平方米，`华腾阁`商品住宅房22套、商场二楼合计建筑面积4492.54平方米，办完债权债务与楼款转还款手续后，上述产权归陕西省国际信托投资股份有限公司所有，以清偿深圳市深华物业公司及深圳市深华工贸总公司所欠全部债务。1996年6月，深圳市深华工贸总公司变更为深圳市深华集团公司，深圳市深华物业公司系深圳市深华集团公司的下属子公司。原告于1997年6月26日与深圳市深华集团公司签订房地产买卖合同购买集华大厦华飞阁20B时，第三人陕西省国际信托投资股份有限公司与第三人深圳市深华集团公司尚未到被告处办理有关房屋的产权转移登记手续，该物业的产权仍在第三人深圳市深华集团公司的名下。
《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条规定：申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：…（七）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
深圳市机构编制委员会的深编[1993]X号《关于市规划国土局系统机构编制问题的批复》第12条规定：（市规划国土局）主管全市的测绘和地籍工作……。第18条规定：（市规划国土局）主管全市规划、土地、测绘、地籍、地名及房地产档案和信息工作。
本院认为，被告系深圳市人民政府主管全市城市规划、国土和房地产权及其市场管理的职能机构，根据深圳市机构编制委员会深编[1993]X号文件的规定，测绘工作系被告的基本职能之一。
本案双方争议的主要焦点问题是原告的起诉是否超过诉讼时效；被告是否应对海滨广场集华大厦华飞阁20B的房屋面积进行实地测量，即被告该不该作为的问题。
至于原告起诉是否超过诉讼时效问题。因为原告仅知道被告向原告颁发的深房地字x号《房地产证》上所登记的房屋面积。到目前为止，原告尚不知道该房的实际面积，原告质疑其所购买的房屋的实际面积，申请被告进行实地测绘并没有过诉讼时效。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（七）项的规定，房地产初始登记时必须提交登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。从被告向本院提交的证据材料来看，被告给集华大厦办理初始登记时，仅仅有深圳市地籍测绘大队根据发展商于1993年就集华大厦报建时所作的测绘数据，没有该大厦竣工时的测绘查丈报告，即被告在办理集华大厦初始登记时并没有委托测绘机构对该大厦进行竣工实地测绘。而测绘是被告的基本职能之一，未对集华大厦进行实地测绘，实际上就构成了行政不作为，被告理应作为。原告请求被告对集华大厦华飞阁20B进行测绘的请求合理，本院予以支持。至于原告请求撤销被告作出的深规土函字第x号的答复的具体行政行为的请求，因该答复仅是被告针对其以前的具体行政行为所作的重述，该答复行为本身并没有给原告重新设定权利义务，因此被告的该答复行为是个不可诉的具体行政行为，原告不能就此向法院提起行政诉讼，对原告的该项请求应予以驳回。对原告提出判令被告根据实际测量结果撤销深房地字x号《房地产证》登记的建筑面积事项，并作出重新登记的请求，因为被告尚未进行实地测量，该《房地产证》是否该撤销应在被告履行实地测绘职责之后的下一步工作。毕竟测绘结果会有三种情况：和原房屋面积一致；大于或小于原房屋面积。因此目前不存在撤销问题，对原告的该项请求亦予以驳回。
综上所述，被告应对原告所购买的集华大厦华飞阁20B的房屋面积进行实地测绘。对原告的其他诉讼请求应予以驳回。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（三）项及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告深圳市规划与国土资源局应在本判决发生法律效力后1个月内对原告所购买的位于深圳市X路海滨广场集华大厦华飞阁20B的房屋面积进行实地测绘；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告负担（原告已交纳，被告应径付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在递交上诉状之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费（金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同）。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判长黄劭辉
审判员孙某军
审判员陈某萍
二○○三年七月二十五日
书记员刘某
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