云南省高级人民法院
民事判决书
（2008）云高民一终字第X号
上诉人（原审被告）云南东陆饭店有限公司。住所地：云南省昆明市X路西华小区。
法定代表人卢某某，该公司董事长。
委托代理人林某某，该公司副董事长。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组。住所地：云南省昆明市西山区卢某营。
负责人赵某某，该居民小组组长。
委托代理人何京，云南世方达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人陈梅，云南世方达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人云南东陆饭店有限公司（以下简称东陆饭店）因租赁合同纠纷一案不服昆明市中级人民法院(以下简称昆明中院)（2007）昆民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2008年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2008年5月15日公开开庭审理了本案，上诉人东陆饭店的委托代理人林某某，被上诉人昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组（以下简称卢某营居民小组）的负责人赵某某，委托代理人何京、陈梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决确认以下法律事实：1995年11月8日，西山区X镇X村民委员会（以下简称卢某营村委会)与中机昆明公司签订《租赁协议书》，约定卢某营村委会将8亩乡镇企业用地出租给中机昆明公司作为经营场地使用，租金每年每亩7500元，每年租金共计6万元，租用期每满5年，按每亩以7500元计的租金的5％进行递增加租金；租期20年，自1995年12月1日至2015年12月31日；中机昆明公司对原地面上的建筑物及设施已赔偿昆明市滇池钢窗厂，中机昆明公司可按照自己的使用要求进行规划建设；双方并就租赁的其他权利义务进行了约定。2000年8月23日，昆明中院发出《公告》，公告中机昆明公司申请破产一案的债权人可申报债权。2001年1月19日，昆明中院作出(2000)昆法经初字第473-X号民事裁定书，裁定宣告申请人中机昆明公司破产还债。2004年12月31日，原告与被告签订《关于东陆饭店租用土地的补充协议》，约定双方在原告与原中机昆明分公司签订的租地合同基础上增加补充条款为：若东陆饭店拍卖或其他方式转让给其他人或单位，或在场地上增加建设时必须经原告同意后方能进行；被告拍卖时，原告土地及附属建筑不属拍卖范围，若拍卖成功，原告将收回土地及土地上所属建筑物；被告超期不支付租金，原告有权要求终止合同，收回土地及土地上的所有建筑，并承担一切经济损失；土地租金支付时间为每年元月30日以前付全年租金一半，7月30日以前付清全年租金；双方并补充约定了其他相关权利义务。2007年3月20日，云南信息报刊登了一份《拍卖公告》，公告云南经纬有限公司将再次对位于昆明市X路X号的东陆饭店所有财产进行公开拍卖，并公告了拍卖的时间、地点等相关内容。2007年6月6日，原告向被告发出一份《通知》，载明现东陆饭店大楼已成功拍卖，其决定于2007年6月13日接收东陆饭店以北场地及地上的全部建筑设施，通知被告及时撤出该场地上的供水、供电设施，保护好场地及地上建筑物，并及时清理场地上的商家商户。次日，被告向原告发出一份《通知》，明确不接受原告的上述通知。
1998年3月25日，昆明市西山区计划与经济贸易委员会作出西计经贸(1998)第X号《关于下达近华办事卢某营村委会建东陆饭店附属停车场基建计划的批复》，同意卢某营村委会于1996年4月与东陆饭店共建饭店附属停车场，同意补办停车场基建计划。2007年7月至8月，昆明市西山区近华社区居民委员会、卢某营社区居民委员会、昆明市国土资源局西山分局棕树营管理所以及昆明市西山区人民政府金碧街道办事处在原告所出具的关于东陆饭店旁停车场约7.2亩土地属原告所有的《证明》上签署了“情况属实”字样，并加盖了印章。2007年11月14日，昆明市西山区人民政府金碧街道办事处在原告所出具的其名称变更情况的《证明》上签署了“情况属实”字样，证明原卢某营村委会更名为西山区近华居民委员会卢某营居民小组，后又于2007年10月更名为西山区卢某营居民委员会卢某营居民小组。另确认：中机昆明公司原系被告的出资人。2001年10月，被告股东之一由中机昆明公司变更为天津汽车工业销售云南有限公司。同时，本案所争议的部分场地由被告转租给昆明西山东陆蓝豹汽车装饰服务部经营使用，租期自2007年1月1日至2011年12月31日止。原审判决认为：首先，关于原、被告之间所建立的土地使用权租赁关系的效力。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案被告所使用的场地属原告集体所有，其性质为农村集体土地，但原告将该土地出租给中机昆明公司经营使用时，仅取得了昆明市西山区计划与经济贸易委员会同意补办该停车场基建计划有关手续的批复，而并未依该批复向土地管理部门补办建设用地的相关批准手续，以变更土地用途并取得建设用地使用权。之后，被告在中机昆明公司破产后，于2004年12月31日与原告签订《关于东陆饭店租用土地的补充协议》，实际使用该场地，与原告建立了土地使用权租赁关系后，仍无证据证明双方依照《中华人民共和国土地管理法》的上述规定补办了用地批准等手续，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，原、被告之间所建立的土地使用权租赁关系违反了该禁止性规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，本案原、被告双方所签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，对于原告要求确认原、被告建立的土地租赁合同关系已经解除的诉讼请求，不予支持。
其次，关于本案争议的地上建筑物是否应当由原告向被告补偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告与被告签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》无效，故对于原告要求被告归还租赁土地及地上建筑物的请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其经济损失210万元的请求，原告明确该210万元包括支付与王龙签订的《联营协议书》所约定的违约金150万元，以及自2007年6月1日至当年12月1日的土地使用费7万元和土地联营收益费53万元。因原告未充分举证证明该《联营协议书》的真实性，以及其已实际向王龙支付了150万元违约金，且其与王龙联营必将获得53万元收益的真实性，故对原告的上述请求不予支持。同时，因双方当事人在庭审中均认可被告土地使用费仅支付至2007年5月，而被告至今仍未向原告返还土地，故自2007年6月1日至当年12月1日的土地使用费，参照双方签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》中约定的递增租金，即2005年10月1日至2010年10月1日期间租金递增为每年x元予以支持，为x元。对于地上建筑物的补偿问题，因双方在《关于东陆饭店租用土地的补充协议》中约定东陆饭店拍卖时，原告土地及附属建筑不属拍卖范围，若拍卖成功，原告将收回土地及地上建筑物，同时还约定被告超期不支付租金，原告有权要求终止合同，收回土地及土地上的所有建筑，并承担一切经济损失。故虽然双方签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》无效，但对于双方在合同中所约定的地上建筑物的处理方式，系合同中独立存在的双方就地上建筑物解决方法的真实意思表示，该补充协议的无效不影响上述解决方式的效力，因此，被告认为原告应就争议地上建筑物对其进行补偿的主张与双方的上述约定不符，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：“一、原告昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组与被告云南东陆饭店有限公司于2004年12月31日签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》无效。二、被告云南东陆饭店有限公司于本判决生效之日起一个月内腾还原告昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组位于本市原东陆饭店的停车场土地及地上建筑物。三、被告云南东陆饭店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组土地使用费x元。四、驳回原告昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组的其他诉讼请求。”案件受理费x元，由原告昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组负担x元，被告云南东陆饭店有限公司负担2360元。
一审判决宣判后，东陆饭店不服，向本院提起上诉，其上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法确认上诉人享有争议场地的地上建筑物的索赔权。3、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由为：争议场地上的地上建筑物现已被云南汇升房地产公司实际使用，停车场早已出租给他人使用，故不存在由上诉人返还的问题。根据《合同法》的规定，合同无效是指实体内容无效，而程序方面的约定是独立有效的，一审法院混淆实体条款与程序条款的差别，确认合同无效的同时又按无效的条款来认定事实，导致上诉人丧失了索赔权利，故请求确认上诉人对地上建筑物享有索赔权。
卢某营居民小组答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，除上诉人认为遗漏昆明市政府1997年已同意该地块补办用地手续这一事实外，双方当事人对一审认定事实均无异议。对上诉人的该项主张，经查，昆明市土地局及规划局昆土字（1997）X号文件关于《昆明市非农建设用地清查补办用地手续的规定》中要求，对清查出的非农建设用地要按规定程序补办用地手续，但双方当事人并未按该规定办理相关手续，故上诉人认为一审认定事实有遗漏的理由不成立。对一审认定事实，本院予以确认。
上诉人提交一组新证据，即2008年4月14日及4月30日被上诉人出具的两份《收据》，证明被上诉人已向蓝豹汽车服务部收取了2007年6月至12月的租金x元，2008年1月至4月的租金x元，上诉人不应再向被上诉人支付土地使用费x元。
被上诉人质证对两份《收据》的真实性及合法性都认可，因在本案起诉前上诉人未向被上诉人再支付任何费用，为了广大村民的合法权益，被上诉人才与蓝豹汽车服务部协商后按一审判决金额先收取了这部分费用。
本院依职权通知蓝豹汽车服务部相关人员及双方当事人对租金缴纳问题进行了核实，查明蓝豹汽车服务部与东陆饭店之间签订过两份合同，一份是承包洗车场合同，期限从2003年4月15日至2008年4月15日，每月租金5600元，租金交纳至2007年8月；一份是承包停车场合同，期限从2007年1月1日至2011年12月31日，每月租金2500元，租金交至2007年12月。本案一审判决宣判后，蓝豹汽车服务部向被上诉人支付了上述两笔土地使用费。
本院认为，被上诉人对两份收据的真实性认可，并陈述了收取款项的原因，结合蓝豹汽车服务部所举证据，本院对该组证据予以采信，可以证明蓝豹汽车服务部代上诉人支付了2007年6月至12月的租金x元，2008年1月至4月的租金x元。
二审中，本院组织双方当事人进行了现场勘查，查明在租赁地块上有南北向两层楼房（长约40米）、东西向三层楼房（长约30米）各一栋及配电房等附属设施。
综合双方诉辩主张，二审的争议焦点是:被上诉人是否应对上诉人在租赁地块上的建筑物进行补偿。
上诉人认为：中机公司租用该土地前，该地被租给滇池钢窗厂，后中机公司与滇池钢窗厂达成协议，补给该厂75万元后，才与被上诉人签订《租赁协议书》，证明被上诉人在这块土地上无投资。上诉人承接该租赁协议中中机公司的权利义务后，投入292万元平整场地、修建了一栋两层楼房、一栋三层楼房及配电室等附属设施。按协议被上诉人在2015年才能享有这些建筑物。因东陆饭店被拍卖，被上诉人现无任何风险并不尽任何义务就提前收回了土地并得到了几百万元的资产，使上诉人受到几百万的损失，故双方签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》是显失公平的，请求判令被上诉补偿给上诉人投资292万元的60%，约175万元。
被上诉人认为：首先，上诉人在一审中并未就合同解除或者无效后是否需要补偿的问题提起诉讼，但却在二审中提出此项新的诉讼请求，根据民事诉讼法的相关规定，二审法院不应对上诉人是否享有争议场地的地上建筑物的索赔权问题进行审理，否则即违反法律规定，且会剥夺被上诉人对此新的诉请提起上诉以获得再次审理的机会。其次，从一审到二审开庭，上诉人未提交任何证据证明地上建筑物是其投入建盖的。双方《关于东陆饭店租用土地的补充协议》约定清楚，若东陆饭店拍卖，被上诉人将无偿收回土地及房屋，且现上诉人也无权代表中机公司来主张权利，故被上诉人对地上建筑物不应补偿。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的《关于东陆饭店租用土地的补充协议》无效，现双方对归还租赁土地无异议，仅对地上建筑物是否补偿有争议。该土地卢某营村委会原是租赁给滇池钢窗厂，地上建筑物最早是由滇池钢窗厂建盖，中机公司与钢窗厂签订协议，由中机公司补偿给钢窗厂75万元。后中机公司与村委会签订了《租赁协议书》，东陆饭店成立后，该合同由东陆饭店实际履行，后东陆饭店与村委会签订《关于东陆饭店租用土地的补充协议》，故东陆饭店承接了原中机公司的合同权利义务。现合同被确认无效，根据上述法律规定，对地上建筑物理应进行补偿，但本案中，在1995年11月8日卢某营村委会与中机昆明公司签订的《租赁协议书》中约定，租期满后地上建筑物归村委会所有。现租赁协议不能履行到期是因为中机公司申请破产及东陆饭店差欠债权人的款项东陆饭店被拍卖所致，并非村委会原因所致，加之双方签订的补充协议当中也明确约定东陆饭店拍卖时，卢某营居民小组土地及附属建筑不属拍卖范围，若拍卖成功，卢某营居民小组将收回土地及地上建筑物，同时还约东陆饭店超期不支付租金，卢某营居民小组有权要求终止合同，收回土地及土地上的所有建筑，并承担一切经济损失。其中并没有明确卢某营居民小组对地上建筑物要有偿收回，进行补偿，故在东陆饭店无证据证实地上建筑物是有偿收回的情况下，其要求补偿无依据。上诉人认为补充协议显失公平的理由也不成立。且从现地上建筑物的情况看，东陆饭店均未提交地上建筑物的合法建盖手续及产权证明，其二审开庭后所提交的建盖房屋及平整场地的相关证据也不能证明其要求补偿175万元的主张，故对其上诉请求由居委会补偿其175万元的主张不成立，本院不予支持。
另外，关于上诉人主张其不应再支付土地使用费x元的问题，因本案与蓝豹汽车服务部与上诉人之间是两个法律关系，且蓝豹汽车服务部代上诉人支付2007年6月至12月的租金x元是在一审判决后，虽三方均认可一审判决第三项已履行完毕，但一审判决第三项并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元由云南东陆饭店有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若云南东陆饭店有限公司不自动履行本判决，昆明市西山区近华居民委员会卢某营居民小组可在本判决规定的履行期限届满后两年后向云南省昆明市中级人民法院申请执行。
审判长施静春
审判员吴立宏
审判员马艳玲
二OO八年六月十七日
书记员杜晓蕾
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