云南省高级人民法院
民事判决书
（2008）云高民一终字第X号
上诉人（原审被告）张某某，男，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，农民。
上诉人（原审被告）杨某某，女，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，农民。
委托代理人汤勇，云南聚朋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）王某某，男，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，农民。
被上诉人（原审原告）赵某某，女，X年X月X日生，白族，云南省大理市人，农民，。系王某某之妻。
委托代理人韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人韩炳华，云南崇圣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人张某某、杨某某因与被上诉人王某某、赵某某房屋买卖纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2007）大中民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年1月16日受理后，依法组成合议庭于2008年2月27日进行了调查。上诉人张某某、杨某某及委托代理人汤勇，被上诉人王某某、赵某某及委托代理人韩炳辉、韩炳华参加调查。本案现已审理终结。
原判确认：2000年3月16日，张某某、杨某某和王某某、赵某某签下了《契约书》，王某某、赵某某以x元的价格将自己所建的一院房屋出卖给张某某、杨某某，并约定房款当晚全部付清，由王某某、赵某某负责办理房产证。在协议签订后，王某某、赵某某履行了合同的主要义务，已交付房屋给张某某、杨某某，但张某某、杨某某未按合同的约定在当晚支付房款。张某某、杨某某分别于2000年3月20日支付购房款x元，于2000年4月24日支付房款x元，2007年7月11日支付房款5000元。
原判认为：双方当事人于2000年3月16日签订的房屋买卖《契约书》是自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，该《契约书》是合法有效的协议。协议签订后，王某某、赵某某已依据《契约书》的内容将买卖的标的——房屋，在七年前交付给张某某、杨某某使用，已履行了合同义务。但张某某、杨某某至今仅支付了总房价x元的四分之一，构成了迟延履行主要合同的事实，且时隔七年都未付清房款，张某某、杨某某的行为已构成违约，现王某某、赵某某要求解除买卖房屋协议的主张有事实和法律依据，应予支持。庭审中张某某、杨某某主张已支付过房款x元，但张某某、杨某某就支付x元房款未充分举证证明，张某某、杨某某主张双方签订协议当晚支付过x元，对此仅有两位证人证明，当晚张某某、杨某某用x元冲抵房款，但未证明x元的来由，同时无在案证据予以印证，故张某某、杨某某的该项主张无充分的证据证明，不予支持。张某某、杨某某主张x元的转账单属支付的房款，但双方签字的转账单无债权人的签字认可和已实现债权的相关证据印证，债务转移不能成立，故张某某、杨某某现有证据仅能证明其支付给王某某、赵某某的房款为x元。王某某、赵某某主张由张某某、杨某某支付给其x元房租的诉讼主张，因王某某、赵某某没有充分举证证明张某某、杨某某使用该房屋时收获x元，且王某某、赵某某在卖房屋时也收到了部分房款，为此，双方各自使用的房屋和房款应房无租，款无息，故王某某、赵某某的该项主张不予支持。综上所述，由于张某某、杨某某迟延履行交付主要房款的债务，经王某某、赵某某催告后仍未履行，双方于2000年3月16日所签的《契约书》为可撤销的合同，双方应相互返还各自取得的财产。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项的规定，判决：“一、解除原告王某某、赵某某，被告张某某、杨某某双方于2000年3月16日签订的《契约书》；二、被告张某某、杨某某支付给原告王某某、赵某某的购房款x元由原告王某某、赵某某全部返还给被告张某某、杨某某。(于判决生效后十五日内支付)；三、驳回原告王某某、赵某某要求被告张某某、杨某某承担使用房屋期间的费用x元的诉讼请求。”案件受理费x元，由王某某、赵某某承担3940元，张某某，杨某某承担7000元。
一审宣判后，张某某、杨某某不服，向本院提起上诉。请求：依法撤销一审判决，改判驳回一审原告的诉讼请求。理由是：1、一审判决认定事实不清。原审判决中，已经认定上诉人在签约当晚有证人证明其用x元冲抵房款，但是，又以“上诉人未证明x元的来由，同时无在案证据予以印证”的理由，不支持上诉人的主张，自相矛盾。2、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人在买卖房屋之前，即存在债权、债务关系，双方签订买卖房屋《契约书》之后，上诉人就以现金和债权冲抵的方式，先后支付给被上诉人x元。加上签约当晚支付的x元，目前仅有x元房款没有付清。3、一审法院认定违约责任错误。上诉人从购房签约当日，先后以现金和债权冲抵，支付给被上诉人42万多元，至今近8年时间，被上诉人既没有向上诉人提供所售房产的证照，也没有办理产权变更登记手续，是被上诉人违约。4、一审判决适用法律错误。一审法院在审理中，先是干涉了双方当事人自愿、合法的民事行为，后又强行撤销了合法、有效已经履行的民事行为，违反了我国民事诉讼的相关法律，也违反了《合同法》。
被上诉人王某某、赵某某答辩称，原判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经征询双方当事人对原判确认事实的意见，上诉人张某某、杨某某认为，在《契约书》签订后，一共支付给王某某、赵某某x元购房款，而非一审判决中认定的x元。被上诉人王某某、赵某某对原判确认的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
上诉人张某某、杨某某提交了三组新证据：第一组，借条一张，收条二张，转账单二张，欲证明王某某、赵某某收到张某某、杨某某支付款项x元，该款项已经冲抵房款。第二组，证人证言二份，欲证明订约当天王某某、赵某某欠张某某、杨某某x元债务，并以该款抵购房款。第三组，大理市X镇X村委会证明，欲证明证人杨某友、张贵书不能出庭作证的原因。
王某某、赵某某质证认为，第一组证据中的收条二张，转账单二张一审已提交过，不属于新证据，质证意见同一审。1999年9月20日借条上的签字是赵某某签的，但借条上x元是“打賨款”，具有民间非法借贷的性质，所产生的关系至今仍存在很大争议，故对此份借条的真实性不予认可。二张对账单中其中一份上有“壹万伍仟元整（x元）由护泽代高云转付给赵某某”的批注，是对方伪造的证据，不符合法律的规定。对第二组证据中的二份证人证言不属于一审无法提交的证据，形式要件不合法，证人是上诉人的亲朋好友，与对方存在利害关系，合法性、真实性无法确定。第三组证据中的村委会证明，村委会没有资格出具此证明，张贵书因病不能出庭作证应提交治疗证明。
本院认为，对于上诉人提交的第一组证据，借条的形式要件合法，赵某某本人也认可借条上的签名，本院予以采信。二张收条和二张转账单不属于新证据。借条、二张收条和二张转账单能否证明上诉人的主张，本院将结合其它事实和证据作出综合评判。对于上诉人提交的第二组、第三组证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（五）项的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。村委会的证明不能做为二位证人不能出庭作证的证据，因第二、三组证据形式要件不合法，本院不予采信。
二审中，双方当事人争议的问题是：1、张某某、杨某某共支付了多少购房款2、《契约书》是否应当继续履行
一、关于张某某、杨某某共支付了多少购房款的问题
上诉人认为，其先后以付现金和债权冲抵的方式，支付给被上诉人x元购房款。其中，签约当晚支付购房款x元，2000年3月16日支付购房款x元，2000年8月14日支付购房款5000元，2000年8月18日支付购房款x元，2000年4月24日支付购房款x元，2007年7月11日支付购房款5000元，后又用1999年9月20日借条一份，金额为x元冲抵房款。
被上诉人认为，其只收到上诉人所付购房款x元，分别是上诉人于2000年3月16日支付的购房款x元，2000年4月24日支付的购房款x元，2007年7月11日支付的购房款5000元。上诉人所说签约当晚支付过x元不是购房款，被上诉人在一审时也未认可这笔款，因“打賨”的原因，双方对这笔款一直存在争议。如按上诉人所说x元冲抵房款，在契约中应该直接扣除，证人证言曾经说过，但没有确定是购房款。2000年8月14日和2000年8月18日二张转账单上的签字是被上诉人所签，但二张转账单上没有债权人、债务人和第三人的共同签名，故该两笔共计x元的债务转移没有发生法律效力。1999年9月20日借条上的x元，是“打賨款”，对其真实性不予认可。
本院认为，被上诉人承认已收到上诉人于2000年3月16日、2000年4月24日、2007年7月11日支付的购房款共计x元，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”因此，可以认定上诉人已支付过以上三笔共计x元的购房款给被上诉人。对于上诉人主张在签订《契约书》当晚用x元抵销购房款的问题。一审时上诉人提供的三位证人证明在签约时听说被上诉人欠上诉人x元的款，但具体欠什么款不清楚，也没听说过用x元抵房款。诉讼中上诉人未提供被上诉人欠其x元的书面凭条，另，在双方的房屋买卖《契约书》中也未约定用x元抵销购房款，故上诉人的该项主张无充分证据证明。对于2000年8月14日和2000年8月18日二张转账单上x元的债务转移，根据《合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”上诉人未能提供二张转账单已经债权人同意和已实现债权的相关证据，且其中一张转账单上所作的批注，与债务转移的意思相矛盾，故二张转账单不能证明已实现了债务的转移。对于1999年9月20日借条上的x元，有赵某某认可的本人签名，被上诉人认为借条上款项是“打賨款”，具有民间非法借贷的性质，但未提供相关证据证明。上诉人主张以借条上的款项抵销《契约书》中的购房款，根据《合同法》第九十九条第一款的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”因双方所负皆为到期金钱债务，债务的标的物种类、品质相同，故借条上的款项可以抵销上诉人所欠的部分购房款。
综上，上诉人所提供的现有证据仅能证明其支付过x元购房款给被上诉人。
二、关于违约责任的认定和《契约书》是否应当继续履行的问题上诉人认为，从购房签约当日，上诉人先后以现金和债权冲抵，支付给被上诉人42万多元，至今8年时间，被上诉人既没有向上诉人提供所售房产的证照，也没有办理任何房产产权变更登记手续，是被上诉人违约。上诉人与被上诉人订立买房契约后，实际居住了七年多，并对该房屋进行维护和管理，因此，双方订立的买卖房屋的《契约书》应当继续履行。
被上诉人认为，双方当事人签订了《契约书》，在该契约书中约定了房屋的价格x元，并约定双方在签订合同的当晚就将房款付清。随后，上诉人实际占有和使用了该房屋，可是就是一直拒绝支付购房款。被上诉人曾多次找上诉人要求其支付拖欠的房款，双方还为此多次争吵，到现在已经过去7年，可是现在上诉人才支付了四分之一的房款，已经构成根本违约，被上诉人的合法权益已经严重的受到侵犯，继续履行合同只会使自己的利益进一步无法得到保障，故请求解除双方之间签订的《契约书》。
本院认为，张某某、杨某某与王某某、赵某某同属于大理市X镇X村委会村民，双方在平等自愿基础上所签订的《契约书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。《契约书》签订后，被上诉人依约将诉争房屋交给上诉人占有和使用，已履行了合同的义务。上诉人未按约定付清购房款，已构成违约。鉴于《契约书》中未约定解除契约和违约责任的条款，上诉人已支付部分款项，实际占有和使用房屋达七年之久，并对房屋进行了相关的管理和维修，一审认定该《契约书》为可撤销的合同不当，根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人主张应当继续履行契约的请求应予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。上诉人上诉理由的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销云南省大理白族自治州中级人民法院（2007）大中民初字第X号民事判决；
二、张某某、杨某某与王某某、赵某某双方签订的房屋买卖《契约书》继续履行；
三、本判决生效后十五日之内，由张某某、杨某某将购房余款x元支付给王某某、赵某某；
四、驳回王某某、赵某某的诉讼请求。
一审案件受理费x元，由王某某、赵某某承担3147元，张某某、杨某某承担7343元。二审案件受理费x元，由王某某、赵某某承担用3147元，张某某、杨某某承担7343元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如张某某、杨某某未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若张某某、杨某某不自动履行本判决，王某某、赵某某可在判决履行期限届满后一年内向大理白族自治州中级人民法院申请执行。
审判长王某
审判员段菁
代理审判员张永生
二OO八年三月五日
书记员许萍萍
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