原告邹某
被告石某
被告董某
原告邹某与被告石某、董某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陆红英独任审判，于2010年2月9日、2010年3月25日公开开庭进行了审理。原告邹某及其委托代理人，被告董某到庭参加诉讼、被告石某参加了第一次庭审，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹某诉称：本市X路X号3-X室商铺是原告承租而来。2008年2月23日，原告将该处商铺转租给被告石某，双方签订了《房屋租赁协议》。协议约定：租赁期限为2008年3月1日至2009年12月31日；2008年的月租金为人民币1800元（本案中均为人民币），2009年的每月租金为2400元。2008年9月，石某将商铺转给董某经营。2008年12月，房屋发生的漏水现象，原、被告双方因此发生争执，被告就停止支付租金。原告认为，被告石某应当按合同履行付款义务，被告董某与被告石某共同经营上述商铺，应当对石某的合同义务承担连带责任。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、终止原、被告之间的租赁关系，被告向原告返还某路X号3-X室商铺；2、被告石某给付原告租金x元，并按每月2400元的标准支付至商铺返还日止；3、被告董某对上述支付租金义务承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告负担。
被告石某辩称：被告石某与原告之间的《房屋租赁协议》已终止履行，原告与董某之间的租赁与石某无关，故不同意原告的诉讼请求。
被告董某辩称：原告提供的房屋严重漏水，被告无法正常使用，被告要求原告进行维修，但原告不予理睬。由于房屋漏水致被告无法正常经营，被告同意解除租赁关系，但被告以6万元的代价从石某处转让饭店，因房屋漏水而无法经营，原告应当向被告赔偿上述损失。另外，被告在向石某转让饭店时与原告言明，租金为每月2000元，原告要求自2009年起以2400元计算，无合同依据，本被告支付过租金6000元，原告向本被告的服务员借过500元，共计支付了6500元。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告向案外人租赁了上海市X路X号经营用房2间，面积为200平方米，每月租金为1600元。2008年2月23日，原告与被告石某签订《房屋租赁协议》，原告将上述房屋中的80平方米出租给被告石某，租期自2008年3月1日起至2009年12月31日止，每月租金为2000元，自2009年1月1日起租金为每月2400元，保证金为1800元。协议还约定，乙方（承租方）转让费和装修费与甲方（出租方）无关，房屋漏水乙方自行解决。石某承租系争房屋后用于经营饭店。2008年10月，石某将饭店内的所有设备、设施、物品以6万元的价格转让给董某。原告认可了两被告之间的转让行为。2008年12月，双方因房屋漏水问题发生争执，被告董某要求原告修复房屋，原告认为合同约定房屋漏水问题应当由被告自行解决，双方无法达成一致意见，被告董某以不支付租金进行抗辩。由于双方无法自行协调纠纷，原告于2010年1月11日向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。
双方的主要争议焦点为：1、董某是独立与原告建立租赁关系还是承继了石某与原告的租赁关系；2、被告董某已付租金是6000元还是4000元。。
本院认为：
（一）董某整体承让了石某经营的饭店，对石某与原告之间《房屋租赁协议》的内容是知道或者应当知道的，从董某未与原告签订合同以及按原合同约定的租金额向原告支付租金的行为可见，董某承继了石某与原告签订的《房屋租赁协议》。
（二）原告与石某签订的《房屋租赁协议》，协议第六条约定，“乙方转让费和装修费与甲方无关，房屋漏水乙方自行解决”。在发生房屋漏水现象后，原告即凭此条约定拒绝了被告的修复房屋的要求。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务”；“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”。从上述规定可见，原告对其出租的房屋有进行维修的义务，《房屋租赁协议》中关于房屋漏水的条款，加重了被告的责任，排除了被告的权利，该条款违反了法律规定，对该条款的效力，本院不予认定。原告对出租的房屋仍负有维修义务。
（三）关于租金。被告董某承继了原告与石某的《房屋租赁协议》，应当按协议履行。协议约定自2009年1月1日起租金为每月2400元，被告应当按此履行。但考虑到原告未履行房屋维修义务，影响了被告对房屋的使用，应当相应减少租金，本院认为，减少至每月2000元为宜。至于已付租金，被告董某对自己已付租金情况负有举证义务，被告无证据证明其已付租金至2009年1月，本院采信原告的收到董某租金4000元之说。被告董某应当支付自2008年12月起至2009年12月31日止的租金。在《房屋租赁协议》期满后至被告迁出之日止，被告仍应按此支付实际使用费。至于原告向被告的服务员借的钱款，属于民间借贷关系，不能作为被告支付的租金，借贷当事人之间可另行处理。
（四）关于被告董某所主张的转让费，本院认为，董某有受让饭店时就知道或者应当知道房屋租赁的期限，其投资应当经过核算，其成本收回与否，应当视为投资风险，无理由要求他人赔偿或者补偿。
（五）关于连带责任问题，本院认为，石某与原告的《房屋租赁协议》已由董某继续履行，对此原告是认可的，据此，《房屋租赁协议》所约定的权利义务均由董某承担与享受，与石某无关。故对原告要求石某支付租金并由董某负连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
（六）关于石某已付的保证金1800元，应当在结清所有费用后退还。因《房屋租赁协议》已由董某承继，该款应当向董某退还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、原告邹某与被告董某之间就上海市X路X号房屋的租赁关系自本判决生效之日起解除；
二、被告董某应当于本判决生效之日起30日内迁出上海市X路X号，并按每月2000元的标准向原告支付自2008年12月起至迁出之日止的租金、使用费；
三、原告邹某应当于被告董某迁出之日结清租赁中发生的费用后向被告董某退还保证金；
四、对原告邹某的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币570元减半收取，计人民币285元，由被告董某负担（原告已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员陆红英
书记员蒋平
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