四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2007）成民终字第X号
上诉人（原审被告）成都江东置业有限公司。住所地：成都市锦江区幸福梅林某香路精品梅园。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人刘霞、李某某，四川蓉城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）朱某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
法定代理人林某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杜某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
上诉人成都江东置业有限公司（以下简称江东置业公司）因与被上诉人林某某、朱某某商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年4月18日，林某某、朱某某与江东置业公司签订《商品房买卖合同》，约定林某某、朱某某购买江东置业公司开发的位于成都市锦江区X路X号“阳光水岸”X栋X单元X楼X号房屋，商品房的用途为住宅，建筑层数地上六加一层，地下局部一层，该套房屋建筑面积99.69平方米，房屋价款x元，交房时间为2005年6月30日。合同第十五条约定，江东置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因江东置业公司的责任，林某某、朱某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江东置业公司应按已付房款的银行同期贷款利息向林某某、朱某某支付违约金。合同签订后，林某某、朱某某实际支付房款x.73元，江东置业公司于2005年6月21日交付房屋。江东置业公司于2006年5月15日取得“阳光水岸”的大产权，2006年7月11日，林某某、朱某某取得所购房屋分户产权证。直至起诉之日，林某某、朱某某尚未取得所购房屋的国土使用证。
另查明，“新沙河阳光水岸”小区X、11、X号楼下修建了地下层停车场。
上述事实有双方均无异议的《商品房买卖合同》、《四川省成都市销售（转让）不动产发票》、“阳光水岸”大产权证、《建设工程规划许可证》以及“阳光水岸”总平面图、“阳光水岸”X栋X单元X楼X号房屋分户产权证、成都市房管局所有权登记信息告知单及双方在庭审中的陈述在案为证。
原审法院判决认为，林某某、朱某某与江东置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，江东置业公司应当在商品房交付使用后180日内即2005年12月20日，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因江东置业公司的责任，林某某、朱某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江东置业公司应承担违约责任。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，故江东置业公司协助林某某、朱某某取得房屋权属证书不仅是合同约定义务亦是其法定义务。江东置业公司虽于2006年5月15日办理“阳光水岸”初始产权登记即大产权，但却未能在合同和法律规定的期限内协助林某某、朱某某取得房屋权属证书，江东置业公司无证据证明其不能在规定期限协助林某某、朱某某办理房屋分户产权登记非自身原因，故江东置业公司应支付从2005年12月21日起至林某某、朱某某取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。关于双方争议的逾期办证违约金计算的截止日期以及房地产权属证书是否包括国土使用证的问题。本院认为，买卖合同中，出卖人的交付行为不仅包括实物交付还包括权利交付。江东置业公司交付房屋的行为，仅是完成实物交付，还应履行权利交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了房地产权属登记制度，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。基于上述规定，我国房屋的权属证明文件应包括房屋产权证及国土使用证，房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现林某某、朱某某尚未取得房屋的国土使用证，江东置业公司应承担违约责任即按约支付违约金至房屋的两证办理齐全为止。江东置业公司计算违约金截止至开始办理分户房屋产权证之日的辩称主张有违法律规定，不予支持。从2005年12月21日起至2007年6月20日，江东置业公司逾期办证18个月，应向林某某、朱某某支付违约金x.73元×4.8‰×18(月)=x元。林某某、朱某某多主张部分，原审法院不予支持。从2007年6月21日起至所购房屋的国土证办理完毕之日止，江东置业公司继续按银行同期贷款利率向林某某、朱某某支付违约金。林某某、朱某某认为江东置业公司未按照合同约定在交付的商品房楼下修建地下局部一层，而江东置业公司辩称合同中所载明的“地下局部一层”，并非针对小区内某栋楼的“局部”，而是针对整个楼盘的“局部”，即整个小区中有几栋楼下按规划修建有地下层停车场，因江东置业公司辩称的意见与本案所涉小区的规划及现状相符，即本案所涉小区中10、11、X号楼下修建地下层停车场，故对江东置业公司的辩称意见予以支持。林某某、朱某某请求江东置业公司赔偿未修建地下局部一层的损失3000元，理由不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条（全文条文附后）之规定，判决：一、江东置业公司成都江东置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林某某、朱某某林某某、朱某洁支付违约金x元。二、江东置业公司成都江东置业有限公司从2007年6月21日起至成都市锦江区X路X号“阳光水岸”X栋X单元X楼X号房屋的国土使用权证办理完毕之日止，以本金x.73元的银行同期贷款利率向林某某、朱某某林某某、朱某洁支付违约金。三、驳回林某某、朱某某林某某、朱某洁对成都江东置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费258元，由江东置业公司负担。
宣判后，原审江东置业公司江东置业公司不服，向本院提起上诉。江东置业公司上诉的主要理由：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。林某某、朱某某与江东置业公司签订的《商品房买卖合同》，系江东置业公司统一在成都市房地产交易中心购买，该合同中约定的办理权属证书的部门及时间仅针对房地产交易中心，而国有土地使用权证的办理只有在房屋产权证办理完毕后，再由产权人提供相应申请资料交开发商协助办理，且双方未就办理国有土地使用权证的时间作明确约定。二、《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中约定的江东置业公司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。
综上，江东置业公司承担逾期办证的违约金的时间应从江东置业公司交付房屋180天后至江东置业公司将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2006年1月1日至2006年5月24日止。
被上诉人林某某、朱某某辩称，合同第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证的登记；同时该条中的约定，江东置业公司就办理权属证的义务不仅仅是备案义务，还包括交付义务，并且约定的办证“规定期”亦是指180天。
本院在审理中，江东置业公司向本院提交了有关办理国有土地使用权程序的相关材料。
经本院审理查明，一、本案的基本事实与原审法院查明本案的基本事实一致，本院予以确认。
二、另查明，成都市办理国土使用证及相关产权资料的备案均需以取得房屋分户产权证为前提。
江东置业公司认可其房屋履行房屋产权的备案时间为2006年5月24日。
本院认为，一、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。
二、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。
三、江东置业公司承担违约责任的时间应如何计算。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期限，则应承担违约责任。
本案中江东置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故江东置业公司应按约承担逾期办证的违约责任。因江东置业公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故江东置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。江东置业公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，至此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为江东置业公司的原因，故应从此时再行计算其违约时间。至于违约金的起算时间，因林某某、朱某某认可从2005年12月21日起计算，且江东置业公司亦无异议，对此本院予以确认。为此，原审认定不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（三）款的规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第X号民事判决。
二、成都江东置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向林某某、朱某某支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2005年12月22日起至2006年5月23日止，以本金x.73元，按中国人民银行同期贷款利率计算）、逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年7月12日起至办理国有土地使用权证备案登记之日止，以本金x.73元，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回林某某、朱某某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案第一审案件受理费258元，由成都江东置业有限公司承担；第二审案件受理费516元，由成都江东置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长杜某
代理审判员唐骥
代理审判员杨塞兰
二OO七年十二月五日
书记员罗毅
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