四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2008）成民终字第X号
上诉人（原审被告）成都武侯房地产开发有限责任公司。住所地：成都市X街X号。
法定代表人张某，总经理。
委托代理人王某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）文某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）马某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
上诉人成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房地产公司）因与被上诉人文某某、马某某商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2007）高新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年1月25日，文某某、马某某与武侯房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》约定：文某某、马某某购买由武侯房地产公司开发的位于成都市高新区X路X号国际花园的商品房一套，房屋建筑面积88.86平方米，房屋总价x元，房号X-X-X-1。同时该合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，文某某、马某某按合同约定向武侯房地产公司支付全部的购房款，但武侯房地产公司至今未按约定协助文某某、马某某办理房屋权属证书。
另查明，2007年4月13日，成都高新区国土局向武侯房地产公司发出《通知》，该《通知》称：“经查，你公司位于成都高新区X路X号附X号的项目用地（“国际花园”住宅项目，土地证编号为成国用（2003）字第X号），其西侧现状围墙与规划用地红线不符，实际超越红线占用了城市绿化用地……三、在相关款项、税费结清后，国土高新分局将在5个工作日内完成该宗土地变更登记发证工作，以后即可受理该宗土地分户登记……”。
原审法院判决认为，双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，依法应属有效。文某某、马某某按约履行了合同义务，但武侯房地产公司未按照合同约定协助文某某、马某某在商品房交付后365日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，武侯房地产公司应承担违约责任。武侯房地产公司提供的高新区国土局的通知上表明，导致分户国土证未办理，是因为武侯房地产公司在建设时超越红线占用了城市绿化用地，且在与文某某、马某某约定的合同履行期内未按正常用地申请程序取得合法用地资格，导致迟迟不能进行土地的分户登记，从而未依约协助文某某、马某某办理好房地权属证书。故武侯房地产公司辩称不是自己原因导致迟办证书的理由不能成立。虽双方约定了买受人退房的条款，但文某某、马某某已实际接收房屋，并以其行为表示其不予退房，且在合同中也约定了“买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”，故延期办理房产证的违约金为x×0.05＝x元。另，武侯房地产公司还应继续承担协助文某某、马某某办理产权的义务。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，判决：一、武侯房地产公司应于本判决生效后十日内向文某某、马某某支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金x元。二、武侯房地产公司应于本判决生效后十五日内协助文某某、马某某办理房屋权属证书。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告武侯房地产公司不服，向本院提起上诉，其主要理由为：2005年6月3日武侯房地产公司即按规定向成都市国土资源局缴纳了土地出让金，由于成都市国土资源局一直未予以审批，致使武侯房地产公司无法取得本案所涉项目的国有土地使用证，并最终导致武侯房地产公司未按约定协助文某某、马某某办理房屋权属证书。为此，按照武侯房地产公司与文某某、马某某签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，非因武侯房地产公司的责任，文某某、马某某不能在规定期限取得房地产权属证书的，武侯房地产公司不应承担逾期办证的违约责任。据此，请求本院重新依法裁决。
被上诉人文某某、马某某答辩称，武侯房地产公司与国土部门是否存在纠纷与文某某、马某某无关，且事实上导致武侯房地产公司不能在规定的期限内取得国有土地使用证系武侯房地产公司违法占地所致，故原审查明及认定的事实清楚，请求本院维持原判。
上诉人武侯房地产公司及被上诉人文某某、马某某在二审期间均未提交新证据。
经审理，本院查明本案的基本事实与原审法院查明本案的基本事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据2007年4月13日成都市国土资源局高新分局及成都市规划管理局高新分局给武侯房地产公司出具的通知中载明的事实，即“武侯房地产公司位于成都高新区X路X号附X号的项目用地，其西侧现状围墙与规划用地红线不符，实际超越红线占用了城市绿化用地”，及要求“成都武侯房地产公司自接到本通知之日起10日内，按本通知附图标注的位置打围，推出公共绿化地；打围工作完成后，请及时向国土高新分局申请复核宗地界线和面积，并以实测后的宗地面积为基础……；在相关款项、税费结清后，国土高新分局将在5个工作日内完成该宗土地变更登记发证工作，以后即可受理该宗土地分户登记……”，可以认定导致武侯房地产公司在2005年6月3日缴纳了土地出让金，仍一直未得到成都市国土资源局的审批，致使武侯房地产公司未取得本案所涉项目的国有土地使用证，系武侯房地产公司在建设时超越红线占用了城市绿化用地所致，故武侯房地产公司提出非因自身原因导致逾期办证的主张，本院不予支持。为此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费108元，由成都武侯房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费216.9元，由成都武侯房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长杜渝
代理审判员杨塞兰
代理审判员唐骥
二00八年二月二十六日
书记员罗毅
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
