海南省海口市中级人民法院
民事判决书
（2002）海中法民终字第X号
上诉人（原审被告）海南南玻实业发展有限公司。住所地海口市X路X路１６号华阳新村１０号别墅。
法定代表人卢某，董事长。
委托代理人陈某甲，该公司总经理。
委托代理人陈某乙，该公司职员。
被上诉人（原审原告）程某，男，１９６２年１２月８日出生，汉族，住（略）。
上诉人海南南玻实业发展有限公司因购房款纠纷一案，不服海口市X区人民法院（２００１）新民初字第６６７号民事判决，向本院提起上诉。本院于２００２年８月７日立案受理后，依法指定审判员沈斌担任审判长，与审判员蔡红曼、李燕组成合议庭，于２００２年８月２８日对本案公开开庭进行了审理。上诉人海南南玻实业发展有限公司的委托代理人陈某甲、陈某乙，被上诉人程某到庭参加诉讼，陈某了案件事实并发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人与被上诉人双方于１９９５年１月１３日订立的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效依法予以保护，但双方在履行该合同过程某，于１９９７年７月１日对该合同进行了变更，并以新变更合同为标准交纳税金、办理产权过户手续。对此，上诉人认为，第二份合同是其单方制作的合同，是为了减少交纳税金而制作的，且被上诉人也未在合同上签名，“程某”两字系上诉方代理人陈某甲所书写，因而是无效的合同。原审判决认为，双方于１９９７年７月１日订立的合同，被上诉人虽未签字确认，但对上诉人的这一代理行为，被上诉人事后表示追认，其代理行为合法有效，该合同亦是双方真实意思表示，是对１９９５年１月１３日订立的房屋买卖合同的变更。因此，双方应以后一合同为准，履行双方权利义务。被上诉人已依照合同交付的购房款３０８０００元，依照变更后的合同，被上诉人应支付的购房款是１６０１７０元，故上诉人应退回被上诉人多付的购房款１４７８３０元，扣除上诉人已退回的１４３５５元，上诉人应退回被上诉人１３３４７５元。另，上诉人以被上诉人从１９９５年１月１３日以后未主张过其权利，其诉讼请求已超过诉讼时效为由要求驳回被上诉人诉讼请求。原审判决认为，本案系购房合同纠纷，应以合同履行完毕时起计算诉讼时效，该合同于２００１年４月１日才履行完毕，故被上诉人起诉未超过诉讼时效。因此，对上诉人的这一主张不予支持。原审法院据此判决：上诉人在判决发生法律效力之日起十日内退回被上诉人购房款１３３４７５元。
上诉人上诉称：
一、原审将上诉人为办理房产证减少税费而制作的且根本没有被上诉人签字的合同认定为有效合同，从而错误地支持了被上诉人的起诉；
二、原判将上诉人总经理陈某甲代被上诉人签名的行为认定为代理行为，根本不符合法律规定的委托代理行为的特征；
三、在合同的实际履行过程某，大量的事实和双方所实施的行为，都非常明显地表明双方履行的是１９９５年１月１３日双方所签订的前一份合同，而绝非１９９７年７月１日所签订的后一份合同；
四、退一万步来讲，即使１９９７年７月１日签订的后一份合同有效，被上诉人的起诉早已超过两年的诉讼时效，丧失了胜诉权，依法也应予以驳回。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人二审没有新的证据提交。
被上诉人答辩称：
一、原审认定事实清楚．１９９７年７月１日被上诉人委托上诉人经营部经理签订购房合同且事后被上诉人对这一代理行为表示追认，其合同有效，并不是为办理房产证减少税费而制作的；
二、在合同实际履行过程某，事实上和双方所实施的行为，都非常明显地表明双方是按１９９７年７月１日合同履行双方权利义务，而绝非１９９５年１月１３日双方所签订的合同；
三、上诉人与被上诉人双方于１９９７年７月１日签订的后一份合同有效，２００１年４月１日才履行完毕，未超过诉讼时效。综上所述，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。所以，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人在庭审中向本院提交了“海口市房地产评估管理所房屋交易过户纳税价格评估审批表”和“海口市房产交易管理所房产交易征收契税通知书”。
法庭围绕双方当事人争议的焦点问题，查明事实如下：
１９９５年１月１３日，上诉人海南南玻实业发展有限公司与被上诉人程某签订房屋买卖合同一份，约定上诉人向被上诉人出售“南玻现代公寓”北区第Ｅ１幢３０１房、共１１２平方米，每平方米销售价格为人民币２７５０元，总售价为３０８０００元。合同签订后，被上诉人于１９９５年７月１７日付清了全部购房款，上诉人亦依约将房产交付被上诉人使用。１９９７年７月１日，被上诉人就前述房产重新制作了一份房屋买卖合同，约定上诉人向被上诉人出售前述房产，共１０６．７８平方米，每平方米销售价格调整为人民币１５００元，总售价为１６０１７０元，被上诉人“程某”两字由上诉方代表陈某甲代签，被上诉人事后没有在该合同上补签。１９９９年１月２１日，上诉人向被上诉人开具了总额为人民币１９２２０４元的房地产交易专用发票。此后，上诉人与被上诉人双方持后一份合同到海口市房产管理局办理房产产权过户手续，被上诉人于２００１年３月２０日向税务机关缴纳了房产交易税。同年５月１４日，被上诉人领取了证号为海房字第ＨＫ０２１７１６号房权证，该房权证上载明位于海口市X路５号南玻公寓北区１＃楼第Ｅ１幢３０１房建筑面积为１０６．７８平方米。上诉人于同年５月２３日向被上诉人收取了用于办理房产证的印花税、办证交易费、登记费、工本费、档案费共人民币２０３７．０４元，并于当天将多收的房款人民币１４３５５元退还给被上诉人。后被上诉人认为上诉人未按后一合同所约定的每平方米人民币１５００元的价格计算，将其多付的房款退回，侵犯了其合法权益，双方遂起讼争。
上述事实及相关证据经双方当事人质证无异议，法庭作出确认。
本院认为：上诉人海南南玻实业发展有限公司与被上诉人程某于１９９５年１月１３日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，被上诉人依合同约定付清了全部购房款，上诉人亦依约将房产交付被上诉人使用，该合同合法有效，依法应予以保护。至于１９９７年７月１日所签房屋买卖合同，系由上诉人单方制作，其实际目的是在办理房屋产权证时少交税费及相关办证费用。虽然被上诉人表述其口头认可上诉人的代表陈某甲代其所签的名字且事后对这一行为及合同效力予以追认，但被上诉人事后并未在该合同上补签。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的“房地产转让，应当签订书面转让合同”以及《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定的“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”，房屋买卖合同的委托代理属法定的须用书面形式订立委托代理书，被上诉人没有与上诉人共同签订该房屋买卖合同，亦未书面委托他人代理，其虽然对陈某甲代其签名口头予以追认，但由于陈某甲既是上诉人的代理人，同时又是被上诉人的委托代理人，即上诉人代理他人与自己签订房屋买卖合同，且该合同明显损害自己利益，于理不通，该合同的法律效力也不应依法确认，故该份由上诉人单方制作的房屋买卖合同无效，该合同系为规避国家税收而制作，该非法行为应由税务管理部门予以处罚。此外，上诉人于２００１年５月２３日退还给被上诉人房款人民币１４３５５元，是按每平方米２７５０元将多算的５．２２平方米建筑面积应退的房款退还的，该事实亦印证了双方所履行的仍是双方于１９９５年１月１３日签订的房屋买卖合同。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。上诉人上诉请求有理，本院予以支持。被上诉人的抗辩明显违背客观事实，其主张依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市X区人民法院（２００１）新民初字第６６７号民事判决。
二、驳回被上诉人程某的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各４４６６元，均由被上诉人程某负担。
本判决为终审判决。
审判长沈斌
审判员李燕
审判员蔡红曼
二00二年九月十七日
书记员何芳
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