四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2008）成民终字第X号
上诉人（原审被告）申晓华，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住xx省x县x镇x街x号x单元x号
委托代理人王小宇，四川律大律师事务所律师。
委托代理人杨大军，四川律大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人盛骏毅，四川发现律师事务所律师。
委托代理人李将军，四川发现律师事务所律师。
原审被告吕某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王大勇，四川律大律师事务所律师。
上诉人申晓华因与被上诉人贺某某、原审被告吕某某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2007）成郫民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年6月20日，经申晓华与吕某某通过多次电话商定房屋出售价格后，吕某某代表申晓华与贺某某在郫县易安居房产中介部签订了一份房屋购销合同，合同约定：吕某某以68万元人民币的价格将位于犀浦镇X街西区花园绿之韵8-X幢号X楼X号以申晓华名字登记的房产转让给贺某某，贺某某支付定金5万给吕某某，并于2007年9月20日前办理产权过户手续。吕某某代申晓华在合同上签字。合同签订后，贺某某当即向吕某某支付了定金5万元。吕某某与申晓华于2007年9月18日将该房产转让给了案外人，并办理了过户手续。
另查明，一、申晓华与吕某某于2003年3月18日办理结婚登记。二、申晓华按揭购买了位于犀浦镇X街西区花园绿之韵8-X幢号X楼X号的房产并于2007年7月10日取得该房屋产权证书。三、2007年6月20日吕某某与贺某某签订房屋购销合同时，吕某某向郫县易安居房产中介部提供了房屋产权证书，申晓华与开发商签订的商品房买卖合同和按揭手续、抵押合同原件、维修基金票据、不动产发票以及吕某某与申晓华的夫妻关系证明和申晓华的身份证原件。
原审法院认定上述事实，采信了商品房买卖合同、抵押合同、房屋购销合同、公证书、贺某某交纳定金的收条、催告函、协议书、吕某某与申晓华的结婚证、申晓华的房屋产权证、郫县易安居房产中介部情况说明、证人冯某某、汤春晏的证人证言、房屋买卖过户申请、房屋买卖合同等证据。
原审法院认为，吕某某与申晓华在夫妻存续期间共同取得的房产，在未作出有效约定前应属于夫妻共同财产。吕某某在向中介机构提供了相关手续，并与申晓华通过电话商定房屋出售价格后，与贺某某签订了房屋购销合同，是对其夫妻共同财产进行转让的行为，贺某某完全有理由相信吕某某的处分行为代表了夫妻双方的共同意思表示，故贺某某与吕某某签订的房屋购销合同合法有效。因申晓华与吕某某未提供客观真实的证据证明其对夫妻共同财产有约定，故申晓华以不同意或不知道为由对抗善意第三人贺某某的主张不成立。鉴于吕某某、申晓华已将该房产转让给案外人，导致吕某某与贺某某签订的房屋购销合同无法履行，故对贺某某要求解除房屋购销合同的诉讼请求予以支持。吕某某与申晓华违约，应承担双倍返还定金的责任。对贺某某要求吕某某、申晓华支付定金占用期间利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、第十八条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除贺某某与吕某某于2007年6月20日签订的房屋购销合同。二、吕某某、申晓华在本判决生效后30日内双倍返还定金10万元与贺某某。三、驳回贺某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由吕某某、申晓华负担，此款已由贺某某预交，吕某某、申晓华在支付上列款项时一并支付给贺某某。
宣判后，原审被告申晓华不服，向本院提出上诉，要求撤销原判，改判申晓华不承担责任。其主要上诉理由是：申晓华和吕某某在一审中均提交了双方关于婚后财产归属的协议，明确约定登记在一方名下的财产属于一方所有，另一方无权处分，一审法院认定涉案的房产是夫妻共同财产有误。申晓华并不知道吕某某擅自处分该房产，一审法院认定申晓华知道此事实有误。贺某某在与吕某某签订合同时，该房屋尚在按揭期间，申晓华不可能持有产权证，一审法院认定吕某某向中介出具了产权证和夫妻关系证明缺乏依据。吕某某的行为不构成表见代理，贺某某没有尽到谨慎注意义务，吕某某签订无效合同产生的责任与申晓华无关。即使贺某某不知道房屋为申晓华个人财产，误认为是夫妻共同财产，吕某某作为部分共有人擅自处分共有财产，也应认定为无效，一审法院判令申晓华双倍返还定金无法律依据。
被上诉人贺某某辩称，贺某某有理由相信吕某某有代理权，吕某某向中介方出具了房屋所有权人才能控制掌握的所有材料，只有产权证因当时还没有领取而未提供。中介工作人员证明签订合同前吕某某多次与申晓华电话联系，且申晓华、吕某某一起在中介人员的陪同下到银行办理了结按手续，申晓华关于其不知道吕某某与贺某某签订合同的陈述不符合事实。吕某某和申晓华之间关于财产归属的约定不能对抗第三人，本案涉及的房屋买卖合同有效。要求驳回上诉，维持原判。
原审被告吕某某述称，申晓华不知道吕某某向贺某某出售房屋一事。对申晓华的上诉请求无异议。
本院在二审中查明的事实及采信的证据与原审基本一致。
本院另查明，一、吕某某于2007年6月20日与贺某某签订房屋购销合同时，向郫县易安居房产中介部提供的资料包括申晓华于2004年11月8日与开发商签订的商品房买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据、不动产发票，并出示了吕某某与申晓华的结婚证原件及申晓华的身份证原件。二、在吕某某与贺某某签订房屋购销合同后不久，申晓华、吕某某将涉案房屋另行出售给案外人李志芬，并于2007年9月18日到郫县房屋产权监理所办理了产权变更登记手续，其递交郫县房屋产权监理所备案的房屋买卖合同、过户申请及承诺书均由申晓华和吕某某作为卖方共同签字。三、2007年9月19日，申晓华委托律师以邮政特快专递的方式向郫县易安居房产中介部发出催告函，内容为：涉案房屋所有权人为申晓华，吕某某出售给贺某某的行为系无权处分，房屋买卖合同无效，请转告贺某某办理5万元的退款手续。发函事实经四川省成都市蜀都公证处公证。
上述事实，有郫县易安居房产中介部出具的收条和情况说明、证人冯某某的证言、房屋买卖过户申请、房屋买卖合同、承诺书、公证书、催告函等证据在案为证。
本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除夫妻有约定外，归夫妻共同所有，但夫妻关于财产的约定不能对抗善意第三人。涉案房屋为申晓华在婚姻关系存续期间购买，吕某某在签订合同时并未向贺某某出示过夫妻财产约定，贺某某有理由相信该房屋系夫妻共同财产。故申晓华、吕某某在诉讼中提交的婚后财产约定不影响本案的处理。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本院认为，吕某某与贺某某签订的房屋买卖合同有效，理由如下：一、吕某某代申晓华签订合同时，提交了申晓华购买该房屋的买卖合同原件、抵押合同原件、借款合同原件、维修基金票据，并出示了吕某某与申晓华的结婚证原件和申晓华的身份证原件，且吕某某就价款问题接、打电话并声称是与申晓华协商，贺某某据此有理由相信出售房屋系吕某某、申晓华共同意思表示。二、不久后申晓华、吕某某将房屋另行出售给案外人李志芬，表明申晓华、吕某某有出售房屋的共同意愿。在此前提下，吕某某持有申晓华身份证原件、房屋相关合同及票据原件应当是基于夫妻共同售房的事由，吕某某在签订合同前打电话与申晓华商量价格也应属实，申晓华对吕某某与贺某某签订合同的事实是应当知道并认可的。申晓华关于其不知道吕某某与贺某某签订合同的陈述不符合情理，本院不予采信。
综上，原审法院认定吕某某与贺某某签订的合同有效并判决吕某某、申晓华双倍返还定金无误。申晓华的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费1150元，由上诉人吕某某、申晓华负担。
本判决为终审判决。
审判长张俊
审判员陈苹
代理审判员靳玉馨
二○○八年六月二十五日
书记员何科
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