江西省赣州市人民法院
民事判决书
（2008）赣中民一终字第X号
上诉人（原审原告）赣州市百利实业有限公司（下称百利公司）。
住所地：赣州市章贡区X路。
法定代表人杨某，该公司经理。
委托代理人华军，江西创兴律师事务所律师。
被告中国联通赣州分公司（下称联通分公司）。
住所地：赣州市章贡区X路X号。
法定代表人罗某，该公司总经理。
委托代理人欧阳浩，江西南芳律师事务所律师。
上诉人百利公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2008）章民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：赣州市市章贡区X路X号农行综合楼系农行赣州市分行营业部及其下属单位赣州市金利房地产投资开发公司所有的房产。
2000年8月25日，赣州市金利房地产投资开发公司（为甲方）将该综合楼一楼店面270㎡以及二楼写字楼Xl0㎡租赁给被告联通分公司（为乙方）使用，双方签订了《租赁协议》。该协议约定：租赁期限自2000年10月1日起至2010年9月30日止，共计10年，合同期满，若乙方需要继续租用，甲方应优先租给乙方。一楼租金按每月20元／㎡标准计算，二楼租金按每月6元／㎡标准计算，年租金l～5年不变，从第6年起，每年在上一年基础上递增2％，首年租金总计捌万柒千壹佰贰拾元。乙方每年分两次向甲方缴付租金，即分别在每年的l0月1日及次年的4月1日之前各缴付年租金50％，乙方收到甲方发出的租金催缴通知书及提供正式租赁税务发票后七个工作日内付租金，租金以转帐方式支付，开户行及帐号以甲方的书面通知为准。
2001年3月26日，农行赣州市分行营业部（为甲方）将该综合楼七楼的一间面积约20平方米的房屋以及楼顶平台天线所占位置租赁给被告联通分公司（为乙方）使用，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期限自2001年4月11日至2010年4月10日,共计九年，合同期满，若乙方需要继续租用，甲方应优先租给乙方。租金为3600元／年，租金每年付一次，支付时间为：每年的四月乙方收到甲方发出的租金催缴通知书及提供正式税务发票后七个工作日内付租金，租金以转帐方式支付。
2001年7月26日，赣州市金利房地产投资开发公司（为甲方）又将该综合楼三楼租赁给被告联通分公司（为乙方）使用，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期为10个月，即从2001年8月1日至2002年5月31日止，月租金为1860元，年租金为x元，租金按年计付，合同签订后乙方在7月份以前一次性付清当年租金。
上述三份合同签订后，双方均按约履行。后因赣州市金利房地产投资开发公司资不抵债，中国长城资产管理公司南昌办事处接管了上述房产。2006年7月，原告通过债权转让的方式取得了该综合楼所有权。2007年9月14日，中国长城资产管理公司南昌办事处向被告下达了《租金支付通知书》，告知被告所租赁的房屋所有权已转让给原告的情况。同年10月9日，被告收到原告要求其缴纳2006年7月至2007年4月的租金共计x.60元的《催缴租金通知书》及租赁费发票，发现原告要求其缴纳的租金金额与合同约定的不一致，漏算了x.10元。因此，被告方工作人员主动与原告方联系，要求其提供准确的租赁费票据，但原告方一直未提供。同年12月18日，原告向被告发出了《关于要求解除房屋租赁合同的函》，要求解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告在一个月内做好腾房准备。同年12月25日，被告回函给原告，要求继续履行合同，并按原告的要求向原告帐户转入租金x.60元。同年l2月31日，原告再次致函被告，重申原告已解除合同，要求被告腾房。双方因此争执不下，原告遂提起诉讼，要求被告立即腾出环城路lX号综合楼l～X楼及X楼的一间房屋和楼顶平台，并支付2007年5月至2008年3月的租金共计x.50元(含2006年6月至2097年4月漏算租金x.10).
一审法院认为：赣州市金利房地产投资开发公司(含中国农业银行赣州市分行营业部)与被告就环城路X号综合楼所签订的房屋租赁合同是合法有效的，原告2006年7月通过债权转让的方式对该综合楼所有权的取得，并不影响原房屋租赁合同的效力。按照合同约定，原告应当以发出书面租金催缴通知书并提供正式税务发票的方式通知被告缴纳房屋租金，被告在收到原告的租金催缴通知书及提供的正式租赁费税务发票后七个工作日内将租金转给原告。由于原告2006年7月取得所租赁房屋所有权时，中国长城资产管理公司南昌办事处未及时告知被告债权转让的情况，原告取得所租赁房屋的所有权后，一直又怠于通知被告，致使被告在长达一年多的时间里无法履行缴纳租金义务。2007年10月被告虽然在收到原告的租金催缴通知书及租赁费发票后未及时缴纳租金，但确是事出有因，是原告计算有误，漏算了租金，致使被告不能正常支付租金。被告也一直积极地与原告协商沟通，并非被告主观上拒绝履行。且被告事后在无法得到原告协助配合的情况下已变通履行，按原告的要求付清了应缴租金，虽然有所迟延，但并不构成根本违约。原告在未进行合理催告情况下就此单方解除合同，有违公平原则及诚实信用原则。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条之规定，判决：一、原、被告继续履行赣州市金利房地产投资开发公司（含中国农业银行赣州市分行营业部)与被告联通分公司签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告百利公司要求被告联通分公司腾房的诉讼请求。案件受理费1243元，减半收取621.50元，由原告百利公司承担。
一审判决宣判后，百利公司不服，上诉至本院。其上诉理由及请求为：2007年12月18日，百利公司基于联通公司迟延履行，经催告后在合理期限内仍不履行的违约事实，书面通知联通分公司，解除双方的租赁合同，联通分公司收到该通知后，既未提起诉讼，也未申请仲裁确认解除合同的效力，因此，百利公司与联通分公司之间的租赁合同关系已依法解除。百利公司在一审的诉讼请求是腾房和给付租金，联通分公司没有对解除合同的效力提出确认无效的反诉请求。原审判决对百利公司解除合同行为效力的审理超出本案审理范围。本案当事人之间的租赁关系存在三份租赁合同，其中2001年7月26日订立的综合楼三楼租赁合同的期限为10个月，自2001年8月1日起至2002年5月31日止。这份合同的履行期限早已届满，在百利公司不同意续展合同期限的情况下，原审判决判令继续履行，显失公正。请求二审查明事实，依法撤销原判，并判令联通公司立即腾房并给付拖欠的租金。
被上诉人联通分公司答辩称：百利公司行使合同解除权违反法定程序，不发生合同解除的效力，原合同依然有效，双方理应继续履行。因为百利公司没有正确履行先合同义务，所以导致联通公司未能按时支付房租，该责任归责于百利公司。联通分公司虽迟延支付租金，但不构成根本违约。故百利公司不享有合同解除权。原判处理正确，请求二审予以维持。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，2000年8月25日赣州市金利房地产投资开发公司与联通分公司就环城路X号农行综合楼一楼店面及二楼写字楼签订的《租赁协议》，2001年3月26日农行赣州市分行营业部与联通分公司就综合楼七楼的一间房屋及楼顶平台天线所占位置签订的《房屋租赁合同》，2001年7月26日赣州市金利房地产投资开发公司与联通分公司就综合楼三楼房屋签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故这三份租赁合同均合法有效。百利公司通过债权转让的方式取得了综合楼房屋的所有权，其依法享有上述三份合同中的房屋出租人的权益。在合同履行过程中，因综合楼房屋所有权人的变更及百利公司在计算2006年7月至2007年4月的租金时漏算了x.10元，联通分公司提出漏算租金的问题后，百利公司未提供相应的租赁费税务票据，造成联通分公司迟延支付这一时间段的租金，百利公司以此为由主张解除2000年8月25日的《租赁协议》和2001年3月26日的《房屋租赁合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，其于2007后12月18日给联通分公司《关于要求解除房屋租赁合同的函》，系其单方意思表示，对联通分公司不具有法律约束力。原审判决对百利公司解除合同行为的效力进行审理，并无不妥。因2001年7月26日签订的《房屋租赁合同》规定的期限已届满，百利公司不同意将综合楼三楼房屋继续出租给联通分公司使用，故联通分公司应将综合楼三楼房屋腾出返还给百利公司。
综上所述，上诉人百利公司提出的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、变更赣州市章贡区人民法院（2008）章民一初字第X号民事判决的第一项为：上诉人赣州市百利实业有限公司与被上诉人中国联通赣州分公司继续履行2000年8月25日赣州市金利房地产投资开发公司与中国联通赣州分公司签订的《租赁协议》、2001年3月26日农行赣州市分行营业部与中国联通赣州分公司签订的《房屋租赁合同》。
二、变更赣州市章贡区人民法院（2008）章民一初字第X号民事判决的第二项为：驳回上诉人赣州市百利实业有限公司主张被上诉人中国联通赣州分公司腾出赣州市章贡区X路X号综合楼一楼店面、二楼写字楼、七楼的一间房屋及楼顶平台天线所占位置的诉讼请求。
三、被上诉人中国联通赣州分公司付给上诉人赣州市百利实业有限公司租金x.84元（其中：1、2007年5月至2008年3月一、二楼租金x.74元，三楼租金x元，七楼租金3300元；2、2006年7月至2007年4月漏算租金x.10元）。限于判决生效后10日内付清。
四、解除2001年7月26日赣州市金利房地产投资开发公司与被上诉人中国联通赣州分公司签订的《房屋租赁合同》。
五、被上诉人中国联通赣州分公司腾出赣州市章贡区X路X号综合楼三楼房屋返还给上诉人赣州市百利实业有限公司并支付该房屋的租金（从2008年4月起按每月1860元计算至返还房屋时止）。限于判决生效后二个月内履行完毕。
一审案件受理费621.50元，二审案件受理费1243元，合计人民币1864.50元，由赣州市百利实业有限公司承担1264.50元，被上诉人中国联通赣州分公司承担600元。
本判决为终审判决。
审判长常方平
审判员袁海
代理审判员郑小兵
二○○八年七月十八日
代理书记员黄中林
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