重庆市涪陵区人民法院
行政判决书
（2007）涪行初字第X号
原告韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。身份号码x。
委托代理人李强，重庆市涪陵区敦仁法律服务所法律工作者。委托代理人朱荣莉，重庆市北碚区X镇法律服务所法律工作者。
被告重庆市涪陵区人民政府，住所地涪陵区X路X号。
法定代表人汤某某，区长。
委托代理人龚道伟，重庆元同律师事务所律师。
第三人戴某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）－X号。身份号码x。
委托代理人黄某某，男，X年X月X日出生，住（略）－X号。
委托代理人易某某，女，重庆柯大律师事务所律师。
原告韩某某不服被告重庆市涪陵区房地产业管理局（以下简称涪陵区房管局）及第三人戴某、段启宇房产行政登记纠纷一案，于2007年12月6日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2007年12月14日向被告涪陵区房管局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知诉讼权利义务通知书、执法监督卡；向第三人戴某和段启宇送达了起诉状副本、参加诉讼通知书、举证通知书、告知诉讼权利义务通知书、执法监督卡。本院依法组成合议庭，于2007年12月27日和2008年1月16日两次公开开庭审理了本案。原告韩某某及其委托代理人李强，被告涪陵区房管局的委托代理人龚道伟，第三人戴某及其委托代理人易某某、黄某某，第三人段启宇及其委托代理人梁君等到庭参加诉讼。因涪陵区房管局不是本案适格的被告，段启宇不是本案适格的第三人，经原告同意，2008年2月26日变更被告为重庆市涪陵区人民政府，涪陵区房管局和段启宇退出诉讼。因本案案情复杂，特向重庆市高级人民法院申请延长审限期至2008年5月5日。2008年3月10日，本院再次开庭进行了审理。本案现已审理终结。
2004年2月10日，涪陵区房管局涪房权证303字第x号《房屋所有权证》，将坐落在涪陵区X街X号－X号的2－3－X号房屋106.28平方米登记为戴某所有。
被告向本院提交并出示了下列证据：1.2003年7月31日重庆市涪陵区解决“两证”遗留问题工作领导小组（以下简称涪陵区两证办）的《关于开展解决办理〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉遗留问题工作的通告》、2003年12月1日涪陵区两证办《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》及附件、（2007）涪民初字第X号《民事裁定书》，证明原告未在规定的期间内申请产权登记，也未提出产权异议，已经超过诉讼时效；2.《涪陵地区天福装饰工程公司分层分户表》、《登记表》、（1995）涪证字第X号《还房协议公证书》及《换房偿还协议书》、《补充协议》、（2003）渝涪证字第X号《公证书》及《房屋赠与合同》、涪国用（2003）第x号《国有土地使用权证》，证明戴某具有争议房屋的产权;3.《房屋所有权登记申请书》、戴某的《身份证复印件》、《产权来源审查以及复查意见》、《收费通知单》、《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》、涪国用（2003）第x号《国有土地使用权证》、涪房权证303字第x号《房屋所有权证》存根，证明涪陵区房管局的登记行为程序合法，尽到了审查义务；4.《城市房地产权属登记管理办法》，证明被告的登记行为具有法律依据。
原告诉称，1994年涪陵地区天福建筑装饰工程公司第一分公司（以下简称天福公司一分司）在石嘴街建房时，欠原告水泥款6万元，1996年6月约定将涪陵黄某井在建工程集资房原X号三楼一套、X号二楼一套面积为160平方米以上抵偿给原告，并经公证。1996年12月2日，原告又与天福公司签订《集资建房协议书》，约定将黄某井新建办公宿舍大楼二单元三楼一号，建筑面积106平方米房屋一套归原告所有，待该协议全面履行后，前面的还房公证自行失效。该房建成后，却被石嘴后街X号的房主李佳玉占有，2003年12月30日李佳玉以1994年12月30日与天福公司签订的《换房偿还协议书》办理了《房屋赠与合同》公证，将该房赠与戴某。2004年2月10日被告向戴某颁发了涪房权证303字第x号《房屋所有权证》。1994年12月30日李佳玉与天福公司一分司签订的《换房偿还协议书》并未实际履行，当时天福公司一分司资金不足并未在李佳玉住房处新建楼房，现李佳玉的住房仍然存在。请求判决撤销被告颁发的涪房权证303字第x号《房屋所有权证》，并责令被告将该套房屋的产权证办理给原告。
原告向本院提交并出示了下列证据：1.国土部门的《界址调查表》、涪房权字第x号《房屋所有权证存根》，证明李佳玉在石嘴后街X号的旧房仍然存在，并属于李佳玉所有，《换房偿还协议》并未履行，被告将现在争议的房屋办给戴某不合法。2.1996涪证字第X号《还房协议公证书》及《协议》、《集资建房协议书》证明天福公司同意将争议的房屋抵偿给原告，协议中的二单元X－X号现在的房屋产权登记中并不存在，实际就是现在登记的2－3－X号，原告享有该房屋的产权，当然享有诉权；3.（1997）渝三中经破字第X号《终结破产程序公告》，证明1999年11月9日法院公告涪陵地区天福建筑工程公司破产一案已经终结。4.涪房函（2007）第X号《关于黄某井街X号2－3－X号房屋产权登记的回函》，证明原告2007年10月9日才明确知道涪陵区房管局登记行为的存在。
被告辩称：一、原告韩某某不具有诉权。因为原告对争议房屋不享有物权，不能根据抵债协议主张物权，韩某某不具有原告的主体资格。其次，2003年涪陵区政府两证办就发布了办理该房产权证的《通告》，要求在2003年8月10日前申报房屋产权登记，2003年12月1日又在讼争房屋处张贴了房屋登记、办理产权登记公告，并于2004年2月向第三人戴某颁发房屋产权证书。原告未在期限内申请办理产权登记，也未通过其它合法方式主张产权，早已超过诉讼时效。二、涪陵区房管局根据合法有效的《拆迁还房协议》和《赠与协议》办理产权登记，事实清楚。涪陵区房管局收到办证申请后，进行了审核，并张贴了询异公告，在原告没有提出异议的情况下才办理了产权过户登记，已经尽到谨慎的注意义务，程序合法。因此，请求人民法院依法判决维持被告作出的房屋产权登记行为，驳回原告的诉讼请求。
第三人戴某述称，一、戴某取得房屋所有权的协议是有效的，至今合同双方对合同的效力均无异议，房管局只对形式要件进行审查，在没有确认合同无效的情况下房管局据以办理房产证是合法的。二、原告请求责令被告将该套房屋的产权证办理给原告是错误的。原告与天福公司一分司是基于债权产生的还房协议，天福公司一分司不履行协议，原告享有的只是债权，而不是物权，只能通过民事诉讼解决，不能直接责令被告将房屋产权证办理在原告名下。
戴某向本院提交并出示了下列证据：1.《工程承包协议》、《补充协议》、天福公司与巴都公司、李佳玉三方签订的《协议》、《还房协议》、彭一波的证实、证明巴都公司对争议房屋有处分权；2.徐楚斌的证实,证明彭一波支付了李佳玉的过渡费;3.(2007)涪民初字第X号《民事裁定书》，证明原告曾要求确权，后又放弃确权。
段启宇在庭审中明确表示，争议的房屋是我代表公司抵偿给原告韩某某的，协议书中的X单元X－X号就是现在的X单元X－X号，我们编号在前，是根据一层楼三套，将1、X单元的号加在一起编的，房管局编号在后，是分单元编的。1996年12月我就将该房交给了原告，产权应归原告所有。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：1.被告提供的2003年7月31日涪陵区两证办的《关于开展解决办理〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉遗留问题工作的通告》、2003年12月1日涪陵区两证办《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》及附件、（2007）涪民初字第X号《民事裁定书》，原告及第三人对其真实性没有异议，但原告提出，《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》及附件应在重庆市范围内张贴，不能只贴在需要办证的房屋处，原告没有住在涪陵，因此就不知道该《公告》的内容，三份证据不能证明原告知道该房屋的产权已经办理登记，应从原告收到房管部门的回函时起算诉讼时效，同时原告提供了2007年10月9日涪陵区房管局作出的涪房函（2007）X号回函。本院认为，《关于开展解决办理〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉遗留问题工作的通告》、2003年12月1日涪陵区两证办《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》及附件客观真实，与案件相关，予以采信。但不能证明原告什么时间知道产权登记行为已经存在，只能证明涪陵区房管局履行了公告义务，原告未在公告规定的期间内申请产权登记或提出产权异议。（2007）涪民初字第X号《民事裁定书》，不能证明原告知道产权登记行为已经存在并有权提起诉讼，与本案无关，不予采信。2.被告提交的《涪陵地区天福装饰工程公司分层分户表》、《登记表》、（1995）涪证字第X号《还房协议公证书》及《换房偿还协议书》《补充协议》、（2003）渝涪证字第X号《公证书》及《房屋赠与合同》、涪国用（2003）第x号国有土地使用权证），各方当事人对证据的真实性没有异议，但原告提出，还房协议是指李佳玉在石嘴后街X号的房屋拆除后就地还房，与黄某井街的房屋没有关系，李佳玉没有取得黄某井街的房屋产权，赠与合同无效。本院认为，《涪陵地区天福装饰工程公司分层分户表》、《登记表》没有天福公司的印章，也不是天福公司制作，不能直接证明李佳玉对黄某井街X－3－X号的房屋享有产权；（1995）涪证字第X号《还房协议公证书》及《换房偿还协议书》《补充协议》，证明的是李佳玉在石嘴后街X号的房屋约定由天福公司一分司拆旧房还新房，不能证明天福公司一分司用黄某井街的房屋来换李佳玉在石嘴后街X号的房屋；因为没有证据证明李佳玉对黄某井街X－3－X号的房屋享有产权，所以（2003）渝涪证字第X号《公证书》及《房屋赠与合同》、涪国用（2003）第x号国有土地使用权证），自然不能证明戴某享有黄某井街X－3－X号的房屋产权。因此，上述证据不予采信。3.被告提交的《房屋所有权登记申请书》、戴某的《身份证复印件》、《产权来源审查以及复查意见》、《收费通知单》、《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》、涪国用（2003）第x号《国有土地使用权证》、涪房权证303字第x号《房屋所有权证》存根，原告及第三人对其没有异议。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定，房地产转让或变更时，应向房管部门申请登记，凭变更后的房屋所有权证书向土地部门申请土地使用权变更登记，因此涪国用（2003）第x号《国有土地使用权证》不能证明涪陵区房管局登记行为的合法性。该组其余证据与案件相关，能够证明被告程序合法。4.原告提供的国土部门的《界址调查表》、涪房权字第x号《房屋所有权证存根》，被告及第三人对其真实性没有异议，但认为与本案无关。本院认为，李佳玉在石嘴街X号的房屋是否办理产权过户，是否拆除，不能必然否定李佳玉可以获得黄某井街的房屋产权，不予采信。5.原告提供的1996涪证字第X号《还房协议公证书》及《协议》、《集资建房协议书》，被告及第三人对其真实性没有异议，但认为不能证明原告拥有争议房屋的产权。本院认为，上述证据虽然不能证明原告必然拥有争议房屋的产权。但能够证明天福公司一分司同意将自己在黄某井街建的房屋抵偿给原告，涪陵区房管局的房产登记行为与原告有直接的利害关系，原告享有诉权，予以采信。6.原告提供的（1997）渝三中经破字第X号《终结破产程序公告》，被告及第三人没有异议。本院认为，该证据能够证明涪陵地区天福建筑工程公司破产一案已经终结，予以采信。7.原告提供的涪房函（2007）第X号《关于黄某井街X号2－3－X号房屋产权登记的回函》，各方当事人没有异议，本院认为该证据客观真实，与案件有关，予以采信。8.第三人戴某提供的天福公司一分司与巴都公司签订《工程承包协议》、《补充协议》、天福公司一分司与巴都公司、李佳玉三方签订的《换房偿还协议》、李佳玉与巴都公司签订的《还房协议》、原告提出上述协议仅有彭一波的签名，巴都公司均没有加盖印章，《换房偿还协议》、《还房协议》李佳玉没有签名也没有委托丁子贤代签，并且上述证据不能证明巴都公司具有黄某井街X－3－X号房屋的处分权。对徐楚斌、彭一波的证实,原告提出没有证实人的基本情况，不符合证据规则规定的形式要求。本院认为，第三人提供的上述证据涪陵区房管局未作为行政登记行为的依据，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十条的规定，不能作为认定涪陵区房管局登记行为合法的依据，不予采信。
经审理查明，1996年6月17日天福公司一分司与韩某某签订《协议》，以天福公司一分司1994年欠韩某某水泥款为由，约定天福公司一分司将在建工程黄某井街原X号三楼一套、原X号二楼一套共计160平方米抵偿给韩某某，并经（1996）涪证字第X号《还房协议公证书》公证。1996年12月2日，天福公司一分司的负责人段启宇又与韩某某签订《集资建房协议书》，约定韩某某用水泥实物集资x元，将黄某井街X、127、X号旧房基上新建的房屋二单元三楼三号（即现在争议的2－3－X号）106平方米归韩某某所有，该协议全面履行后，（1996）涪证字第X号《还房协议公证书》自行失效。
1994年12月31日，天福公司一分司与李佳玉签订《换房偿还协议书》及《补充协议》，约定由天福公司一分司在石嘴后街X号李佳玉的旧宅基地上拆旧房建新房，旧房屋建筑面积142.7平方米，天福公司一分司偿还总建筑面积190平方米，其中还新建楼房两套，建筑面积为160平方米以上，尚差面积以每平方米现金400元计算。天福公司一分司负责办理新房产权证书，负责提供过渡房等。并经（1995）涪证字第X号《还房协议公证书》公证。
1997年底黄某井街X－127－X号新建房屋完工。1998年3月左右李佳玉入住本案争议的房屋2－3－X号。
2003年12月30日李佳玉与戴某、丁维签订《房屋赠与合同》，并经（2003）渝涪证字第X号《公证书》公证，李佳玉自愿将坐落于涪陵区X路X街X－127－X号2－3－X号房屋（混合结构，建筑面积106.28平方米）无偿赠与戴某个人所有，李佳玉生前对该房拥有居住权。
2003年7月31日，涪陵区两证办发出《关于开展解决办理〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉遗留问题工作的通告》，告知在通告之日起50日内，由房地产开发企业或房屋建设单位，按工程项目为单位，持相关有效证件和资料到“两证办”申报房屋、土地权属登记。房地产开发企业或房屋建设单位下落不明的，由房屋买受人成立的业主委员会代表或书面委托物业公司，集中房屋买卖合同、缴款凭证、身份证明等资料申报登记。2003年12月1日，涪陵区两证办《关于〈国有土地使用证〉和〈房屋所有权证〉权属登记公告》，告知权利人：经开发单位或业主委员会申报，权利人申请，位于黄某井X号房一幢，涉及购房户18户（附《分层分户表》）。拟纳入第一批两证办理工作计划，现将申报情况公告询异。凡持有异议者应当自公告之日起10日内，提交异议申请、证据等书面材料，经核实确有权属争议者，其房地产由“两证办”代为登记，待争议解决后，再予以办证。逾期无异议或放弃行政复议（诉讼）权利，国土、房管部门将按规定办理并发放权证。公告规定的期限内韩某某未提出异议。因天福公司一分司1999年9月已经注销，2003年12月3日，由涪陵区两证办对黄某井街X－127－X号的房屋代为申请办理初始登记。2003年11月17日戴某申请房产转移登记，2004年2月10日，涪陵区房管局涪房权证303字第x号《房屋所有权证》，将坐落在涪陵区黄某井124－127－X号的2－3－X号房屋106.28平方米转移登记为戴某所有。
本院认为，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人和其他组织对该行政行为不服的，可以依法提起行政诉讼。与具体行政行为有法律上的利害关系是指行政机关的具体行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响。原告韩某某认为涪陵区房管局登记在戴某名下的房屋是天福公司一分司抵偿给自己的，产权应当归其所有，韩某某与涪陵区房管局的产权登记行为就有利害关系，被告提出韩某某不具有物权就不具有诉权的理由不能成立，因此，韩某某具有原告的主体资格。韩某某虽然未在涪陵区两证办规定的期限内申报产权，也未在规定的期限内向房管部门提出产权异议，但不能由此认定韩某某超过3个月的起诉期限。因为涪陵区两证办公告的内容是针对申报情况进行询异，而不是对登记行为进行公告，涪陵区房管局进行产权登记后并未进行公告，不能证明韩某某何时知道登记行为的客观存在，只能以韩某某自己陈述的2007年10月9日才知道登记行为存在的时间为准。从韩某某知道登记行为的存在到提起行政诉讼，未超过3个月的起诉期限，因此，韩某某具有诉权。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款第三款、《城市房屋权属登记管理办法》第八条和《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第二款的规定，县级以上地方人民政府房产管理部门是房屋产权的登记机关，核实房屋产权并颁发房屋所有权证书是房产管理部门的法定职权。涪陵区房管局具有房屋产权登记的行政执法主体资格。但根据《重庆市人民政府关于创新行政管理培育六大区域性中心城市的决定》的规定，涪陵区内的土地房屋权属登记行政行为由重庆市涪陵区人民政府承担责任，因此，重庆市涪陵区人民政府是本案的适格被告。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条《重庆市土地房屋权属登记条例》第三十六条的规定，申请转移登记应当提交原权属证书和发生转移的资料等。涪陵区房管局收到办理产权转移登记的申请后，虽然进行了询异公告，作出了审查意见，但更应当对房屋产权的来源进行严格审查。在戴某申请办理产权转移登记的材料中，既无李佳玉的产权证书也无李佳玉房屋产权来源的直接证据。从戴某申请登记时向涪陵区房管局提供的李佳玉与天福公司一分司的《换房偿还协议书》及《补充协议》看，天福公司一分司是在石嘴后街X号李佳玉的旧宅基地上拆房建房并还房，而不是用黄某井街的房屋来与李佳玉换房，不能证明李佳玉在黄某井街的房屋产权的来源。因此，戴某要求转移登记的房屋产权的来源证据不足，不符合房产转移登记的条件。由于本案登记的房屋产权存在争议，应当在产权争议解决后才能进行登记。因此，原告韩某某要求将争议房屋的产权登记为其所有的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定判决如下：
一、撤销涪陵区房管局作出的涪房权证303字第x号房屋产权登记，责令被告重庆市涪陵区人民政府在本判决生效后10内收回涪房权证303字第x号《房屋所有权证》或公告涪房权证303字第x号《房屋所有权证》作废。
二、驳回原告韩某某要求被告重庆市涪陵区人民政府将该套房屋的产权登记给原告所有的诉讼请求。
本案受理费共计人民币50元，由被告重庆市涪陵区人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判长刘家林
审判员刘芸
审判员陈彬
二OO八年四月十四日
书记员张晓峰
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