北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2008）一中民终字第X号
上诉人（原审原告）隋某某，女，X年X月X日出生，满族，无业，住（略）。
上诉人（原审原告）冯某，女，X年X月X日出生，蒙古族，无业，住（略）。
上诉人之委托代理人杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区X路X号一层西小厅。
法定代表人胡某某，总经理。
委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。
委托代理人马某某，男，X年X月X日出生，北京金城阜业房地产经纪有限公司经理，住（略）。
被上诉人（原审被告）北京市琉璃河水泥有限公司,住所地北京市房山区琉璃河车站前街X号。
法定代表人赵某某，经理。
委托代理人戴仁辉，北京市博维律师事务所律师。
上诉人隋某某、冯某因一般买卖合同纠纷（应为委托合同纠纷）一案，不服北京市门头沟区人民法院（2007）门民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2007年7月，隋某某、冯某诉至原审法院称，二原告系母女关系，二人共同买房用于居住。2006年2月8日，隋某某与北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）签订《委托代理买房协议》，该协议约定，由隋某某购买位于北京市门头沟区倚山嘉园X号楼X门X号房屋。协议签订后，原告依约定，先后向金城阜业公司交纳购房定金5万元。之后，原告在向金城阜业公司催办房产手续事宜时，得知原告准备购买的楼房原系北京筑安基业混凝土有限责任公司（以下简称筑安公司）所有，2005年12月23日，北京市琉璃河水泥有限公司（以下简称琉璃河水泥公司）与该公司签订了《债务抵偿协议书》，该公司将位于门头沟区倚山嘉园楼房三套（其中含有本案原告准备购买的一套房屋）转让给琉璃河水泥公司，用来抵偿欠款x元。2006年1月28日，琉璃河水泥公司与金城阜业公司签订了《房屋委托出售协议书》，准备出售抵偿债务得到的三套楼房。2006年4月16日，经原告隋某某同意，琉璃河水泥公司向北京信立得房地产开发有限公司发出办理房产手续通知，要求其将位于北京市门头沟区倚山嘉园X号楼X门X号房屋产权办理在原告冯某名下，但由于被告的原因，至今未办理房屋过户手续，导致原告无法购买该房屋，买卖合同无法履行。因此，原告不得不另行购买房屋，且承担了房价上涨的巨额费用，给原告造成了巨大的经济损失。要求二被告双倍返还定金10万元，赔偿经济损失x元；本案的诉讼费由被告负担。
金城阜业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：首先，原告与我公司签订的合同是《委托代理买房协议》，原告委托我公司购买房屋，并非我公司出售房屋。其次，我公司只收取原告的定金4万元，并不是原告所述的定金5万元。再次，原告的经济损失与我公司没有关系。
琉璃河水泥公司辩称，我公司与原告不存在任何法律关系，当然也不存在权利义务关系。我公司与金城阜业公司于2006年4月16日签订《房屋转让协议书》，根据该协议的约定，我公司将位于北京市门头沟区倚山嘉园的三套楼房以x元的价格卖给金城阜业公司，金城阜业公司分两次支付购房款。协议签订当日，金城阜业公司给付我公司房屋价款x元，剩余房款待购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并出具正式发票后付清。金城阜业公司直接从事房产吞吐业务，至于金城阜业公司将房屋卖予何人，房价是多少，我公司并不知道，也与我公司无关，两原告与我公司并没有合同关系，所以我公司不应为本案被告。关于原告主张的定金和损失问题，我公司与原告没有签订任何合同，也没有收取原告的定金，原告要求我公司和金城阜业公司共同赔偿损失，双倍返还定金的诉讼主张，没有合法理由，不同意原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告隋某某与冯某系母女关系，2006年2月8日，隋某某与金城阜业公司签订《委托代理买房协议》，协议约定：隋某某购买位于北京市门头沟区倚山嘉园X号楼X门X号房屋（简称X号楼房），2006年6月31日前办理与开发商订立购房协议的手续，签约时间由开发商通知，金城阜业公司协助办理房屋所有权变更登记手续，隋某某向金城阜业公司交纳购房定金、购房款和代理费，如果隋某某违约，则丧失定金和代理费，如果金城阜业公司违约，隋某某有权收回已付购房款和代理费。协议签订后，隋某某向金城阜业公司交付定金5万元。
另查，2005年12月23日，琉璃河水泥公司与筑安公司签订《债务抵偿协议书》，约定：筑安公司将位于门头沟区倚山嘉园的商品房三套（包括X号楼房）抵偿欠琉璃河水泥公司的水泥款x元。2006年1月28日，琉璃河水泥公司与金城阜业公司签订《房屋委托出售协议书》，协议约定：琉璃河水泥公司将抵偿债务所得位于门头沟区倚山嘉园的商品房三套（该房屋为北京信立得房地产开发公司所开发）委托金城阜业公司进行出售，金城阜业公司于签订合同当日支付房款x元，剩余房款待购房客户与开发商签订《商品房买卖合同》并出具正式发票后一次性付清。2006年4月16日，琉璃河水泥公司与金城阜业公司签订《房屋转让协议书》，协议约定，琉璃河水泥公司将位于门头沟区倚山嘉园的三套楼房以x元的价格卖给金城阜业公司，金城阜业公司分两次支付购房款。协议签订当日，金城阜业公司给付琉璃河水泥公司房款x元，剩余房款待购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并出具正式发票后付清。2006年10月17日，琉璃河水泥公司与金城阜业公司签订《解除委托协议》，约定：双方于2006年1月28日签订的委托金城阜业公司出售的位于门头沟区倚山嘉园楼房三套，因抵帐方出现变动，琉璃河水泥公司未能取得该房屋，无法再委托出售，双方解除该委托协议。2006年11月3日，琉璃河水泥公司给付金城阜业公司违约金4万元。2006年12月6日，隋某某起诉，要求金城阜业公司继续履行双方于2006年2月8日签订的《委托代理买房协议》。2007年2月5日，本院出具（2007）门民初字第X号民事判决书，驳回隋某某的诉讼请求。隋某某因此上诉，亦被驳回上诉，维持原判。2007年6月19日，隋某某、冯某及北京国信易家房地产经纪有限公司签订《委托代理居间合同》，北京国信易家房地产经纪有限公司作为居间人，由冯某将北京市门头沟区倚山嘉园X号楼X单元X号房屋以x元的价格卖给隋某某。之后隋某某按照约定支付了房款，房屋所有权证现正在办理中。
本案在审理中，隋某某、冯某认为：1、因金城阜业公司不作为造成签订的《委托代理买房协议》不能履行，其责任在二被告，应由被告双倍返还定金10万元；2、因二原告另行购买其它房屋时，房价上涨，导致自己损失x元，该损失应由二被告共同承担。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、委托代理买房协议、隋某某交付定金的收据、房屋转让协议书、解除委托协议、收条、债务抵偿协议书、房屋委托出售协议书、委托代理居间合同、（2007）门民初字第X号民事判决书、（2007）一中民终字第x号民事判决书等证据在案佐证。
原审法院判决认为，隋某某委托金城阜业公司购买房屋，且签订委托协议，双方形成委托合同关系。根据查明的事实，金城阜业公司在与隋某某签订委托协议前，未将协议涉及房屋的全面情况告知隋某某，在一定程度上影响了隋某某对协议涉及房屋的判断。并且，琉璃河水泥公司与金城阜业公司解除委托协议后，直接导致隋某某与金城阜业公司间所签协议无法履行，协议目的无法实现，而金城阜业公司在此情况下未及时解除与隋某某之间的委托协议。综上，金城阜业公司应酌情赔偿因此给隋某某带来的损失。应当指出，隋某某在知晓委托协议失去履行基础后，仍坚持要求金城阜业公司继续履行委托协议，由此造成的不利后果其亦应承担责任。
根据隋某某与金城阜业公司所签委托协议的约定，隋某某向金城阜业公司交付的定金属于购房定金，不具有履约定金的性质。因房屋交易失败，金城阜业公司应当返还隋某某购房定金5万元。隋某某要求双倍返还的主张，缺乏法律依据，不予支持。金城阜业公司提出隋某某交付定金4万元的答辩意见，缺乏证据佐证，法院不予采信。需要指出，本案的争议系隋某某与金城阜业公司之间因委托协议而引起，与琉璃河水泥公司无直接法律关系，故隋某某要求琉璃河水泥公司承担责任的主张，法院不予支持。关于原告隋某某、冯某共同购房的事宜，应由二人另行处理，本案中不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条之规定，判决：一、北京金城阜业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内返还隋某某定金五万元；二、北京金城阜业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内赔偿隋某某经济损失一万元；三、驳回原告隋某某、冯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，隋某某、冯某不服，上诉理由为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，原判没有认定上诉人和哪个被上诉人形成买卖关系，应向谁主张责任；金城阜业公司明知房屋权属有争议，但为赚取中介费用，在和我方签订合同后又和琉璃河水泥公司签订买卖合同，在我方起诉前并不知道房屋的所有权人是谁；原判没有说我方与中介公司签订的合同无效，既然有效，没有判决双倍返还定金；金城阜业公司在整个过程中没有遭受任何损失，琉璃河水泥公司与金城阜业公司签订合同时，又给我方出具了一份证明，琉璃河水泥公司是有责任的，明知房屋在卖给上诉人的时候，又与金城阜业公司解除了协议，上诉人没有办法在同一个小区再购买相同的房屋，给上诉人造成了20多万的损失。请求依法改判或发回重审，支持上诉人的一审诉讼请求。金城阜业公司、琉璃河水泥公司同意原审法院判决。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，隋某某委托金城阜业公司购买房屋，签订有委托协议，双方之间形成委托合同关系。根据该协议内容，可以认定金城阜业公司并非房屋的出卖人，但金城阜业公司在与隋某某签订委托协议前，未将协议涉及房屋的全面情况告知隋某某，在一定程度上影响了隋某某对协议涉及房屋的情况的判断，金城阜业公司存在一定过失，由此，原审法院判决金城阜业公司赔偿隋某某经济损失1万元是适当的。关于隋某琴、冯某主张的因琉璃河水泥公司解除委托金城阜业公司出售房屋的委托协议，直接导致隋某某与金城阜业公司间所签协议无法履行，隋某琴、冯某的购房目的无法实现，致使其另购房屋，造成20多万元损失，并要求金城阜业公司与琉璃河水泥公司赔偿一节，本院认为，隋某某、冯某并未与房屋的卖方签订买卖合同，且没有证据表明未能签订合同系金城阜业公司及琉璃河水泥公司的原因所致，故其要求赔偿20余万元损失，本院不予支持。根据隋某某与金城阜业公司所签委托协议的约定，如果隋某某违约，则丧失定金和代理费，如果金城阜业公司违约，隋某某有权收回已付购房款和代理费。鉴于隋某某并未支付购房款及代理费，原审法院判决金城阜业公司返还隋某某购房定金5万元是正确的。综上所述，隋某某、冯某的上诉请求，没有法律依据，对此，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千四百九十一元，由隋某某、冯某负担二千八百四十一元（已交纳），由北京金城阜业房地产经纪有限公司负担六百五十元（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费六千九百八十二元，由隋某琴、冯某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长赵某
代理审判员陈伟
代理审判员温志军
二○○八年四月八日
书记员于涛
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