原告刘X，男，19X年X月X日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区X幢X室。
委托代理人杜X，上海X律师事务所律师。
被告上海X设计工程有限公司，住所地上海市奉贤区X镇X办公楼X室，实际经营地上海市X路X弄X号X室。
法定代表人唐X，总经理。
委托代理人张X，上海X律师事务所律师。
被告刘X，男，19X年X月X日生，汉族，住所地上海市X路X弄X号X室。
原告刘X诉被告上海X设计工程有限公司（以下简称X公司）、被告刘X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员傅荣独任审判，于2010年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜X、被告X公司的委托代理人张X、被告刘X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋）的产权人，被告刘X是原告刘X的弟弟，原告因长期在国外，将系争房屋交给被告代为照看。2009年12月2日，被告刘X未经原告授权，将系争房屋出租给被告X公司使用。原告回国后得知房屋已被出租后，表示明确的反对，要求被告X公司限期搬离未果。故原告诉至本院，要求判令：1.被告刘X和被告X公司签订的关于系争房屋的租赁合同无效，被告X公司搬离系争房屋；2.本案诉讼费由两被告承担。
被告X公司辩称，原告陈述与事实不符，受原告委托，被告刘X从2006年8月起就开始占有、使用系争房屋，被告刘X一直对外出租房屋，原告对此明知，房屋租赁合同应属有效。被告X公司依据合同支付租金和押金，并无过错。请求法院驳回原告诉讼请求。
被告刘X辩称，同意原告诉讼请求。2006年8、9月份，原告将系争房屋交给被告刘X管理，但并未委托刘X买卖及对外出租系争房屋。将系争房屋出租给被告X公司是被告刘X的个人行为，愿意赔偿X公司的合理损失。被告X公司租金支付至2010年6月，其后并未支付租金。
经审理查明，原告于2008年1月23日取得系争房屋的产权。被告刘X是原告刘X的弟弟。2006年8、9月份，原告将系争房屋的钥匙交给被告刘X。原告取得产权证后，产权证也交给被告刘X保管。
2009年12月，被告刘X与被告X公司签订关于系争房屋的租赁合同，被告刘X保证系争房屋权属清楚、无物权及使用权纠纷。合同约定，被告X公司向被告刘X承租系争房屋，用于办公。租赁期限自2009年12月20日至2011年12月19日，押金6,000元，月租金6,000元，每三个月结算一次，提前7天支付下期租金。合同期满后，X公司付清所有应付费用并按约交还房屋及设施后，被告刘X将押金无息退还给X公司。合同还对其他事项进行了约定，落款处被告刘X以“刘X代刘X”的名义签名。合同签订后，被告X公司使用系争房屋至今，并向被告刘X支付了押金6,000元，2009年12月20日至2010年6月19日的房屋租金36,000元。被告刘X与被告X公司签订房屋租赁合同时提供了房屋产权证的复印件上有“仅供租房使用”的字样，被告刘X表示该字样是其书写的，并未取得原告授权。
被告X公司认为租赁合同签订时被告刘X电话联系了原告，刘X在得到了原告的授权后再与X公司签订房屋租赁合同。原告刘X及被告刘X对此予以否认，被告X公司未提供相应证据证明此节事实。
2010年3月20日，在被告X公司的要求下，被告刘X出具承诺书，表示将于2010年4月10日前向X公司提供系争房屋租赁事宜的委托书。截至本案庭审时，被告刘X未提供该委托书。
2010年4月23日，被告刘X向被告X公司发出提前终止合同告知书，表示由于产权人欲将房屋出售，故通知提前终止合同履行。合同终止履行后，刘X会根据租赁合同的实际租赁状况及退房时间，退还多支付的租金及押金，并承担提前终止合同的违约责任。若X公司有意以出售方到手价人民币468万元的价格购买系争房屋，产权人将优先考虑将房屋出售给X公司；若X公司放弃购买，产权人将把系争房屋出售给他人。
以上事实，有房屋产权人、租赁合同、承诺书、房屋租金及押金收据、提前终止合同告知书等及原、被告的一致陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原告刘X作为系争房屋的产权人，基于兄弟关系将系争房屋的钥匙及产权证交由被告刘X保管，较为符合情理。被告X公司在与被告刘X签订租赁合同时并未取得产权人同意出租的授权委托书，虽然其曾要求刘X提供授权委托书，被告刘X也出具了相关的承诺书。但自始至终，原告并未书面同意刘X对外出租系争房屋。被告X公司并未提供证据证明刘X在与其签订租赁合同时曾取得原告的委托授权或事后追认，应承担举证不能的法律后果。被告刘X并非房屋产权人，在未取得产权人委托授权的情况下，其与他人签订租赁合同的行为应属无权处分。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，两被告签订的关于系争房屋的租赁合同无效，侵害了原告的合法权益，被告X公司应迁出并向原告返还系争房屋。关于两被告之间房屋租赁的后续事宜，被告X公司可与刘X协商解决，协商不成，可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第之规定，判决如下：
一、被告刘X与被告上海X装饰设计工程有限公司签订的关于上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋的租赁合同无效；
二、被告上海X装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起五日内搬离上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员傅荣
书记员王昭
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