上诉人（原审被告、反诉原告）：海南榆海实业发展公司，住所地：海口市X路１９号榆海大厦９楼。
法定代表人：尚某某，该公司董事长。
委托代理人：刘某某，该公司职员。
委托代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南宾盛某地产交易有限公司，住所地：海口市X路景瑞大厦一楼。
法定代表人：盛某某，该公司董事长。
委托代理人：王朝辉，海南维特律师事务所律师。
上诉人海南榆海实业发展公司（以下简称榆海公司）为与被上诉人海南宾盛某地产交易有限公司（以下简称宾盛某司）房屋包销合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（２００６）海中法民一初字第１３号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于２００７年６月４日公开开庭进行了审理。上诉人榆海公司的委托代理人李志前和刘某某、宾盛某司的法定代表人盛某某及委托代理人王朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：２００５年５月８日，宾盛某司与榆海公司签订《榆海华庭承包销售合同》约定：乙方（宾盛某司）代理包销甲方（榆海公司）位于海口市X路＂榆海华庭＂项目的三层至十三层商住楼，面积约１９０１２㎡（以房产部门正式核准面积为准），全部为经过验收合格的毛坯房。乙方于合同签订后三个工作日内向甲方支付定金１００万元。包销期限为：自合同签订之日，到甲方总房产证出证日的两个月。分四个销售阶段，即三个月内必须完成全部销售的２０％，六个月内必须完成全部销售的５０％，九个月内必须完成全部销售８０％，１２个月内必须完成全部销售的１００％；所有客户的购房款（含定金、押金等）由甲方收取，存入以甲方为名称开户的银行共管账户，房屋销售款项进入该共管账户。经房产部门同意，甲方可以在自己的范围内动用资金，用以支付工程款及其他用途，超过甲方应得部分的款项，甲方不能动用。包销期满，如有未销售出去的房产，则由乙方在包销期满的十个工作日内自行出资进行买断；乙方在不低于双方所约定的包销底价前提下，对所包销的房产享有销售权、房价确定权；乙方自签订合同之日起，可以对该项目进行促销活动和联系购房客户，并进行洽谈。但不得超出甲方的书面授权，随意答复、承诺客户，更不得作出有损于甲方名誉、利益的言论和行为。超出甲方授权时，产生的一切经济责任和法律责任均由乙方承担；乙方的实际销售价格，在包销底价表（含）以内的部分，归甲方所得，超出包销底价表（不含）的部分归乙方所得。有关的税费按国家的规定，由各方自行承担。甲方在支付乙方所得时，乙方必须首先提供由税务机关开具的相关税务发票。否则，甲方有权拒绝支付乙方所得款；乙方在销售过程中，必须按照本合同规定销售进度完成。如按销售进度完成，并且售房款到达双方的共管账户后，在市房产局解除该帐号监管的情况下，乙方可以按四阶段进度结算销售差价，但必须扣除应由甲方承担的税费。如果乙方按本合同规定的包销期限将本项目销售完毕并将全部项目的销售款项到达双方共管账号，则甲方应将１００万元定金退还给乙方，同时给乙方结清销售差价；如果乙方没有按本合同规定的包销期限将本项目销售完毕并又没有在合同规定的期限内将自行出资款一次性汇入甲方指定账户内，甲方有权对乙方未按合同规定的期限销售完的房产另行作出处理，并没收乙方未完成销售任务（未结算部分）的销售差价，同时没收乙方的全部定金；如甲方在和乙方合作过程中不履行本合同条款，乙方除有权向甲方追回定金外，甲方还要赔偿乙方所支付定金的等额作为乙方的损失费。合同签订后，宾盛某司于同年５月１６日前向榆海公司支付定金１００万元并开始销售。期间，榆海公司于同年８月２５日对其下属财务审计部、市场销售部和策划运作部作出《关于〈榆海华庭承包销售合同〉中＂包销商完成销售任务＂认定的通知》，对于如何认定包销商完成销售明确如下：１、购房客户在与被告签订正式购房合同后，并将全部购房款的９５％到达共管账户，即可视为完成该房的销售；２、按揭贷款的客户，在与被告签订正式购房合同后，并将首付购房款到达共管账户，同时该购房客户已与银行签订了按揭贷款合同，即可视为完成该房的销售。同年９月９日，榆海公司复函宾盛某司，提出整楼所有客厅的落地门改为四页门，三楼３０６房原设计不合理，可以答复客户该层向西有一阳台（按实际测绘计算面积，计算房款），使用朝南的阳台。同年１０月２７日，榆海公司复函宾盛某司，答应有条件同意其提出的分期付款销售方法，即必须在榆海公司办理好项目总体竣工手续的１５天内，购房客户必须支付第二次应支付的４５％购房款。２００６年３月１０日，榆海公司向宾盛某司提出在共管账户支付工程款，宾盛某司提出异议后，榆海公司承诺只要宾盛某司按照合同完成销售任务，其会严格按照合同支付销售差价。同年５月９日，宾盛某司向榆海公司提交《保证金返还申请函》，提出其已按规定全部销售房屋完毕，要求榆海公司退还定金。榆海公司收函后，答复尽快拿出意见。同年５月１２日，榆海公司复函确认宾盛某司除１００２房没有最后落实外，其他房间已完成任务，并提出宾盛某司代１００２房业主将９５％款项的剩余款项交付，没有得到业主的确认，要求宾盛某司将该业主带到榆海公司及由业主承诺同意购买该房，保证今后不退房和不与开发商发生任何争议，如这一户没有处理完毕，则视为宾盛某司没有完成任务。同年５月２０日，宾盛某司发函提出，自己已按约定销售了１００２房屋，该房屋的买受人冯漪已与榆海公司于２００５年８月９日签订了正式的《商品房买卖合同》，约定２００６年４月３０日交房，要求榆海公司告知１００２房业主冯漪拒绝交房的情况。同年５月２５日，榆海公司向宾盛某司作出《关于榆海华庭１００２房买受人交房款相关情况的说明》，提出１００２房业主的母亲由于对榆海华庭《建设工程规划许可证》及房屋工程质量提出疑问而拒绝办理交房手续。但宾盛某司认为已完成该１００２房屋的销售任务，多次要求榆海公司按照双方的约定返还定金并结算代理费未果，遂成讼。
另查，２００５年６月６日，买房人冯漪与榆海公司签订购买１００２房的《榆海华庭认购书》并交付定金１万元。同年８月９日，双方又正式签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期定为２００６年４月３０日，冯漪分三期交付房款，即合同签订当日付７７％的购房款２０万元，交房当日付１６％的房款４万元，７％的余款１８４０６元于交房产证之日付清。合同签订后，买房人冯漪依约支付给榆海公司７７％的购房款２０万元。后冯漪的母亲由于对榆海华庭《建设工程规划许可证》及房屋工程质量提出疑问而拒绝交付购房尾款及办理交房手续。２００６年５月７日，宾盛某司代冯漪向榆海公司支付购房余款４５４８６元，榆海公司出具了付款单位为＂冯漪（榆海华庭１００２房）＂，业务内容为＂收房款＂的收据。同年５月１２日，宾盛某司向榆海公司提出如１００２房业主退房，由原告自己出资购买的承诺。诉讼中，冯漪于同年７月２８日向榆海公司声明，确认宾盛某司代其支付购房款４５４８６元是其本人的真实意思表示，承诺其１００２房在没有质量问题的情况下，与榆海公司办理交房手续。
诉讼中，榆海公司提出：宾盛某司擅自对三楼的购房客户作出不可能实现的承诺，如可以在阳台上自行开设小门，享受空中花园的乐趣，可以除外墙外，怎么改造装修房屋是由自己决定，将价格最低的楼层卖出了高价的违约行为，并申请３０５房和３０７房的业主陈新、３１１房业主林杨博出庭作证，两证人陈述称宾盛某司售房时口头承诺可以另行开门享受空中花园，宾盛某司对此予以否认，且两证人的认购书及购房合同中均没有约定。
诉讼中，宾盛某司根据双方合同约定的榆海华庭销售底价表及宾盛某司销售房屋的价格，计算出包销榆海华庭三层至十三层房屋后，榆海公司应支付的销售差价为４３８７０６６．９０元，扣除榆海公司已支付的５５万元，余款３８３７０６６．９０元。
宾盛某司一审以榆海公司拒绝返还定金和结算包销费违约为由，提起诉讼，请求：判令榆海公司支付包销代理费３８３７０６６．９０元，返还双倍定金２００万元，榆海公司负担全部诉讼费用。
榆海公司以宾盛某司违约没有完成该项目的销售任务和擅自对购房客户作出承诺为由，提出反诉请求：不返还宾盛某司的１００万元定金。
一审法院经审理认为：宾盛某司与榆海公司在平等互利、协商一致基础上签订的《榆海华庭承包销售合同》，主体适格，当事人意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应予保护。在合同履行过程中，宾盛某司于２００６年５月９日函告榆海公司已依约完成了全部包销房屋任务。榆海公司亦于同年５月１２日复函确认宾盛某司除１００２房没有最后落实外，其他房间已完成任务。因此，宾盛某司是否已在约定的期限内完成对１００２房屋的销售，是判断其是否已全部完成销售房屋任务及可否请求支付房屋包销代理费的依据。由于榆海公司在２００５年８月２５日对其下属财务审计部、市场销售部、策划运作部作出的《关于〈榆海华庭承包销售合同〉中＂包销商完成销售任务＂认定的通知》第１条中，已经明确购房客户在与榆海公司签订正式购房合同后，并将全部购房款的９５％到达共管账户，即可视为宾盛某司完成该房的销售。买房人冯漪于２００５年８月９日与榆海公司签订购买１００２房的《商品房买卖合同》后，已支付７７％的购房款２０万元。后因冯漪的母亲对榆海华庭《建设工程规划许可证》及房屋工程质量提出疑问而拒绝交付购房尾款及办理交房手续。但宾盛某司在２００６年５月７日（包销期限内）已代冯漪向支付购房余款４５４８６元，榆海公司出具了收据，诉讼中冯漪已确认宾盛某司代其支付购房款４５４８６元是其本人的真实意思表示，即使冯漪没有对该款进行追认，按双方合同约定，在包销期满如有未销售出去的房屋，宾盛某司在包销期满的十个工作日内有权自行出资进行买断，因此，宾盛某司代付购房款的行为，既没有违反法律规定，亦未违反双方的约定，榆海公司要求买房人支付购房款达９５％的权利已实现，宾盛某司的合同义务已经履行，因此，宾盛某司在合同约定的期限内已经全部完成包销义务，榆海公司以宾盛某司未完成房屋销售任务并违约的理由不成立，其应当向宾盛某司支付包销代理费。关于包销代理费的计算问题，根据双方合同约定的榆海华庭销售底价表及宾盛某司销售房屋的价格，宾盛某司包销榆海华庭三层至十三层房屋后，榆海公司应支付的销售差价为４３８７０６６．９０元，榆海公司虽对该款提出异议，并认为应扣除税款，因双方约定＂有关的税费按国家的规定，由各方自行承担＂，故双方应承担的税款，应由国家税务机关向交税义务人征缴，如法定由榆海公司代扣、代缴的，可由宾盛某司向榆海公司支付，但在举证期限内，榆海公司未能提交相应的证据予以佐证，故榆海公司的抗辩理由不成立，不予支持。扣除榆海公司已支付的５５万元，余款３８３７０６６．９０元应由榆海公司支付。由于榆海公司在宾盛某司全部销售房屋完毕并将购房款按双方约定到达共管账户后，未将１００元定金退还宾盛某司并结清销售差价，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任，即由榆海公司退还宾盛某司定金１００万元外，按宾盛某司所支付定金的等额赔偿宾盛某司损失１００万元，故宾盛某司要求榆海公司双倍返还定金的请求，本院应予支持。关于榆海公司提出宾盛某司于２００６年５月２２日起诉时尚某１３２．２万元的银行按揭贷款未到共管账户，不具备结算条件的问题。榆海公司在《关于〈榆海华庭承包销售合同〉中＂包销商完成销售任务＂认定的通知》第２条中确认＂按揭贷款的客户，在与榆海公司签订正式购房合同后，并将首付购房款到达共管账户，同时该购房客户已与银行签订了按揭贷款合同，即可视为完成该房的销售＂，由于按揭贷款购房的客户与榆海公司签订购房合同后，已将首付购房款到达共管账户，并与银行签订了按揭贷款合同，按榆海公司认可的标准宾盛某司已完成销售，另榆海公司于２００６年５月１２日已确认宾盛某司除１００２房没有最后落实，其他房间已完成任务。因此，榆海公司以此作为宾盛某司违约及未具备结算条件的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于榆海公司提出宾盛某司故意违反合同约定擅自对三楼的购房客户作出不可能实现的承诺问题。诉讼中，榆海公司申请３０５房、３０７房的业主陈新、３１１房业主林杨博出庭作证，两证人陈述称宾盛某司售房时口头承诺可以另行开门享受空中花园，宾盛某司已对此予以否认，榆海公司及证人均无证据证明宾盛某司有过上述承诺，另外榆海公司２００５年９月９日复函宾盛某司时，曾提出整楼所有客厅的落地门改为四页门，三楼３０６房原设计不合理，可以答复客户该层向西有一阳台（按实际测绘计算面积，计算房款），使用朝南的阳台，故宾盛某司即使答复三楼的客户＂使用朝南的阳台＂亦不违反双方的约定，至于三楼卖的价位比别的楼层高，则与宾盛某司是否违约没有必然的因果关系，因此，榆海公司提出宾盛某司擅自对三楼的购房客户提出承诺并构成违约的理由不成立，本院不予支持。综上所述，宾盛某司在履行合同中没有违约，榆海公司认为宾盛某司违约并反诉要求不返还宾盛某司定金１００万元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（一）海南榆海实业发展公司须于本判决发生法律效力之日起十五日内支付海南宾盛某地产交易有限公司包销房屋代理费３８３７０６６．９０元；（二）海南榆海实业发展公司须于本判决发生法律效力之日起十五日内双倍返还海南宾盛某地产交易有限公司定金共计２００万元；（三）驳回被告海南榆海实业发展公司的反诉请求。本案诉讼费共计８４７２５元（其中，本诉受理费３９１９５元，反诉受理费１５０１０元，诉讼保全费３０５２０元），由榆海公司负担。因宾盛某司已预付本诉受理费、诉讼保全费共计６９７１５元，故榆海公司应在给付宾盛某司上述款额的同时，一并将应负担的诉讼费６９７１５元给付宾盛某司。
榆海公司不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉，请求：１、撤销一审法院判决；２、驳回宾盛某司的诉讼请求；３、支持榆海公司的反诉请求即不返还１００万元定金；４、宾盛某司承担一、二审诉讼费用。其主要理由是：一、一审判决认定上诉人存在违约行为错误。双方签订的包销合同第四条第８项约定：＂乙方按本合同规定的包销期限将本项目销售完毕并将全部项目的销售款项到达上述双方共管账户，则甲方应将人民币１００万元定金返还给乙方，同时给乙方结清销售差价＂。该条第６项约定：＂甲方在支付乙方所得时，乙方必须首先提供由税务机关开具的相关税务发票。否则，甲方有权拒绝支付乙方所得款。＂按照上述约定，我方退还定金和结清包销代理费的条件：１、被上诉人按本合同规定的包销期限将本项目销售完毕；２、将全部项目的销售款项到达上述双方共管账户；３、双方结清销售差价；４、被上诉人提供由税务机关开具的相关税务发票。但宾盛某司提起诉讼时，尚某１３２．２万元的银行按揭贷款没有到达共管账户，没有提交结清包销代理费的报告，没有提供约定的税务发票，客户的房产证尚某办完，无法最终确认房屋面积及价款。宾盛某司起诉前，仅于２００６年５月９日提交了《保证金返还申请函》，要求退还保证金１００万元。我方的《关于〈榆海华庭承包销售合同〉中＂包销商完成销售任务＂认定的通知》仅是内部文件，不是双方商定的结算条件，不构成对合同的变更。在不具备结算条件的情况下，我方不可能向宾盛某司支付包销代理费用，也不存在违约问题。二、宾盛某司没有完成销售任务，即没有完成１００２房的销售。我方与１００２房客户冯漪签订的《商品房买卖合同》第六条约定：买受人在签订本合同当日支付总房款的７７％，即人民币２０万元整，交房当日（指办理交房手续时的２００６年４月３０日）支付１６％即人民币４万元整，余款７％即人民币１８４０６元整在交房之日（指交房屋钥匙时，见我方第１２份证据涂改的部分）付清，而冯漪至今没有办理房屋交接手续及支付购房余款。宾盛某司已严重违约。而且，１００２房《房屋买卖合同》是２００５年８月９日签订的，我方的通知是２００５年８月２５日的，故该通知的内容与１００２房的买卖合同无关。宾盛某司在包销期限的最后一天代该房客户支付４５４８６元，至今没有取得客户的确认。其提交的该房客户的《声明》，未经客户出庭作证，不符合证据认定条件。三、宾盛某司存在违约行为。１、没有依约提供相关税务发票，即其应当承担的土地增值税、营业税、印花税等的税务发票，违反合同第四条第６项约定。２、擅自向客户承诺，即２００５年１１月２７日向５１５房客户刘某杰出具《承诺书》承诺：该户卧室向阳台落地门由原四页门改为二页门，及该户所有窗户有做纱窗外筐。该承诺书与我方２００５年９月９日《复函》的内容完全不同，琼劳仲裁字［２００６］第１８８号仲裁裁决书及一审出庭证人证言可以佐证，明显违反合同第四条第１项约定。而一审均判决不予采纳，违反法律规定。宾盛某司的擅自承诺，已经造成了客户向我方主张权利的严重后果。有些承诺内容涉及房屋结构及外观的变更，需要原设计单位同意并办理相关的审批手续，实际上是不可能实现的。因宾盛某司存在上述违约行为，其支付的定金，不应返还。一审竟然判令上诉人双倍返还定金，没有事实依据和法律依据。四、宾盛某司请求支付包销费，不符合合同约定，也违反法律法规的有关规定。一是合同第一条约定：包销的＂商住楼建筑面积约１９０１２平方米（最终以政府房产部门正式核准面积文件为准）＂，不是以《榆海华庭认购书》或《商品房买卖合同》中约定的面积为准。宾盛某司一审起诉时，房产证尚某办完，实际面积差异尚某确定，不具备合同约定的结算条件，也没有双方当事人的结算认可或司法鉴定结论。一审法院依据宾盛某司的单方材料作出判决，是错误的。五、一审判决程序错误。我方一审依法申请证人出庭作证，宾盛某司没有提出任何相反证据反驳。一审法院仅以其不承认，就不采纳证人证言。
宾盛某司答辩请求：驳回榆海公司的上诉请求，依法维持原判。其主要理由是：一、一审判决依据证据查明和认定的案件事实清楚。我方依约完成了代销任务并多次协商结算代理费，榆海公司以１００２房的余款和不办理交房手续为由，拒绝签收我方的《已完成销售任务差价结算表》，拒绝结算包销费用构成违约。无奈之下，我方于２００６年５月７日（包销期内），代１００２房买受人冯漪向上诉人代交了购房余款４５４８６元。对方收款后出具了收据。５月９日，我方再次函告完成了销售任务并提出先退还保证金１００万元的请求，还承诺如１００２房买受人退房，我方全额出资买下。榆海公司于５月１２日回函后，我方提出异议，认为余款应当在交房当日支付，买房人冯漪不办理交房手续的原因是其对该房的质量问题，与我方没有关系。况且，我方既然已经代交了全额的购房余款并承诺，也应当视为已经完成任务。同年７月２８日，为表示诚意，我方在三亚找到买房人冯漪，得到其书面追认。二、我方在履行合同过程中，没有违约行为，没有对业主乱承诺。三、本案包销费结算数额是根据双方与购房客户共同签订的《榆海华庭认购书》所确认的销售价格和《合同》附件《榆海华庭销售底价表》确认的价格之差，并减去我方已经预支的５５万元计算的，符合双方在《合同》中约定的结算标准。我方依据《榆海华庭认购书》确认的价格计算差价应该得到支持。榆海公司提出的＂可能最后发放房产证时会因房屋面积的差异导致实际销售价格的变化，因此答辩人应得的代理佣金也会发生变化＂的上诉理由是不成立的。榆海公司关于结算代理费时应当由我方预先提供税务机关开具的发票和扣除答辩人各项税费的主张，同样没有合同及法律依据，榆海公司也不具备代缴、代扣的法定主体资格，无权在结算代理费时直接扣除答辩人应缴纳的税款。
二审查明：榆海公司一审举证并经质证的宾盛某司２００５年１１月２７日的《承诺书》载明：本公司向榆海华庭５１５房客户刘某杰承诺，该户卧室向阳台落地门由原四页门改为二页门，及该户所有窗户有做纱窗外筐（不含纱网），以上两项改造项目在通知该客户交房后七日内完成，特此承诺。该承诺书盖有＂海南宾盛某地产交易有限公司第一分公司＂公章和承诺人＂董军＂印章。海南省劳动争议仲裁委员会琼劳仲裁字〔２００６〕第１８８号《仲裁裁决书》载明，被诉人（宾盛某司）辩称：…２００５年５月１８日申诉人（王菁，宾盛某司榆海华庭现场售楼处的现场经理）超越工作权限与购房者王光志签订《榆海华庭认购书》…并擅自以出卖人的名义向买受人作出赔偿承诺。１１月２７日，申诉人再次超越权限，私自向买受人刘某杰出示承诺书，以出卖人的名义许诺在房屋交付后的七日内完成房屋的两项改造项目。…本委认为：被诉人辩称申诉人在售楼时违反规定，擅自向客户作出承诺，但被诉人出示的证据显示《承诺书》的承诺人、《认购书》的卖方委托代理人及《销售合同》的经办人均非申诉人…。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院在查明本案主要事实的基础上进行调解，双方当事人经多次协商，就除违约外的其他争议事项于２００７年９月１１日自愿达成协议并已开始履行，本院已以（２００７）琼民一终字第２１号民事调解书确认。双方当事人的协议还约定将双方争议的违约问题提请法院依法判决。
针对双方争议的违约问题，本院认为：宾盛某司与榆海公司签订的《榆海华庭承包销售合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，应认定为有效，对双方当事人具有约束力。
一、关于榆海公司是否违约问题。宾盛某司一审主张：在其完成委托销售房屋任务后，榆海公司拒绝返还定金和结算包销费，构成违约。一审判决认定：由于榆海公司在宾盛某司全部销售房屋完毕并将购房款按双方约定到达共管账户后，未将１００元定金退还宾盛某司并结清销售差价，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任，即由榆海公司退还宾盛某司定金１００万元外，按宾盛某司所支付定金的等额赔偿宾盛某司损失１００万元。榆海公司上诉主张其不构成违约。
本院认为：虽然本案《榆海华庭承包销售合同》第四条第９项约定了榆海公司不履行合同条款的违约责任及赔偿宾盛某司所付定金等额的损失费。但该条的第６项和第８项明确约定了榆海公司退还定金及支付佣金的两个条件，即＂全部项目的销售款项到达双方共管账户＂和＂乙方必须首先提供由税务机关开具的相关税务发票＂，同时还约定了在宾盛某司未先提供相关税务发票时，榆海公司享有拒绝支付权。宾盛某司主张榆海公司拒绝返还定金和结算包销费构成违约，但未能举证证明其已履行合同第四条第６项和第８项所约定的义务。一审判决认定＂宾盛某司全部销售房屋完毕＂正确，但认定＂并将购房款按双方约定到达共管账户＂缺乏事实依据。虽然合同明确约定＂有关的税费按国家的规定，由各方自行承担＂，但先行开具税务发票并不违反现行法律法规的强制性规定及交易结算的常理。而榆海公司２００５年８月２５日对其下属部门作出的《关于〈榆海华庭承包销售合同〉中＂包销商完成销售任务＂认定的通知》，虽然注明抄送宾盛某司，但其内容仍是对视为完成房屋销售任务情形的认定标准，并不构成对合同第四条第６项和第８项约定条款的变更。宾盛某司关于榆海公司构成违约及应支付１００万元损失赔偿金的请求不能成立。
二、关于宾盛某司是否违约问题。本院认为：榆海公司一审举证《承诺书》和《仲裁裁决书》的内容，尽管能够证明宾盛某司在代理销售房屋过程中，确实对个别购房人作出过承诺，而这些承诺可能影响榆海公司与购房人签订的《商品房买卖合同》的正常履行。其中，宾盛某司对５１５房刘某杰所作的承诺，与２００５年９月９日榆海公司复函的内容不同。故宾盛某司的上述承诺违反了《榆海华庭承包销售合同》第四条第１项关于＂不得超出甲方的书面授权，随意答复、承诺客户＂的约定。但该合同第四条同时又约定＂甲方有权…没收乙方全部定金＂的条件，是＂如果乙方没有按本合同规定的期限将本项目销售完毕＂。宾盛某司已完成了房屋销售，榆海公司关于没收宾盛某司定金的上诉请求，缺乏合同依据，应予驳回。一审法院该项判决正确，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持海南省海口市中级人民法院（２００６）海中法民一初字第１３号民事判决第三项；
二、撤销海南省海口市中级人民法院（２００６）海中法民一初字第１３号民事判决第一项和第二项；
三、驳回海南宾盛某地产交易有限公司关于海南榆海实业发展公司支付１００万元损失赔偿金的诉讼请求。
一审案件受理费３９１９５元，诉讼保全费３０５２０元，合计６９７１５元，由宾盛某司负担４０％即２７８８６元，榆海公司负担６０％即４１８２９元；反诉受理费１５０１０元，由榆海公司负担。二审案件受理费５４２０５元，按调解部分核减后为３２５０５元，由宾盛某司负担１６２５３元，榆海公司负担１６２５２元。
本判决为终审判决。
审判长王志刚
审判员张明安
审判员曲永生
二○○七年九月二十九日
书记员贺莺
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