原告上海X置业有限公司，住所地上海市X路X号X楼。
法定代表人胡X，董事长。
委托代理人吴X，公司职员。
委托代理人张X，公司职员。
被告上海X餐饮管理有限公司，住所地上海市X路X号X室。
法定代表人沈X，董事长。
委托代理人张X，公司职员。
委托代理人张X，上海市X律师事务所律师。
原告上海X置业有限公司为与被告上海X餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年8月27日向本院起诉，本院于2009年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪超峰独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2009年10月20日、2009年11月10日、2010年2月9日分别公开开庭进行了审理，原告上海X置业有限公司的委托代理人吴X、被告上海X餐饮管理有限公司的委托代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海X置业有限公司诉称，原、被告于2005年4月8日签订上海市房屋租赁合同，约定，被告作为承租人租赁原告享有合法权利的上海市X路X号X国际广场地上X层X室房屋（以下简称系争房屋），开设餐饮；被告承租房屋使用面积为1130.90平方米，租期6年，装修免租期70天，该房屋租金每日每平方米使用面积为人民币5.10元，租金每月支付一次，每月的第25日支付下月租金。自2009年4月起，被告无故拖欠租金，至2009年8月24日止，被告拖欠房屋租金计873,092.48元，原告多次催讨未果。现要求1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将房屋恢复原状后返还给原告，2、被告支付拖欠的2009年4月1日至8月24日间的房屋租金计873,092.48元（按每日每平方米使用面积5.304元，承租房使用面积为1130.90平方米），实际租金支付至房屋实际交付日，3、被告支付房屋70天装修免租期的租金计233,907.81元，4、被告支付因逾期支付房屋租金产生的违约金（按月租金的0.3％，从欠租之日起计算至2009年8月24日止）计232,992.71元及因违约导致原告提前解除合同应承担的违约金（按照三个月的租金计算）计526,292.58元。
被告上海X餐饮管理有限公司辩称，对原告主张146天租金计873,092.48元、70天免租期租金计233,907.81元及原告主张违约金之数额无异议。对原告诉称被告无故拖欠租金有异议，这不是事实。原、被告签订房屋租赁合同后，被告一直按约支付租金，但原告按照写字楼标准建设包括系争房屋在内的上海市X路X号房屋，无法满足被告经营餐饮所需空调、排风系统的标准，导致被告在夏秋两季无法正常营业，造成被告的一定营业损失。被告要求原告对系争房屋的排风等系统进行改造，但原告一直不修理排风等系统，故原告违约在先，被告行使同时履行抗辩权，不支付租金，并保留追究原告责任的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年4月8日原、被告签订上海市房屋租赁合同，约定，原告出租给被告的房屋坐落在上海市X路X号X国际广场地面X层X室房屋，该房屋暂测使用面积为1201.62平方米；该合同第二条第2.1款同时约定，被告向原告承诺，租赁该房屋作为餐饮业使用；该合同第三条第3.1款同时约定，该房屋租赁期为6年，自房屋交付日起计算满6年止，被告按照第3.2款的约定享有70日的装修免租期，并自装修免租期期满之次日起支付租金；第3.2款约定，该房屋交付时间为双方确认，该房屋通过政府有关部门单体验收合格后交付，被告应于交付日与原告共同验收该房屋，双方应当签署房屋交付确认书，自交付日起算，被告享有70天的装修免租期，在被告违约导致租赁合同终止的情况下，被告应向原告支付其已经使用的装修免租期的租金；第四条第4.1款同时约定，（2）月租金按照日租金乘以当月实际天数和该房屋使用面积计算，该房屋每日每平方米使用面积的租金为人民币5.10元，（3）月营业额抽成租金为该房屋每月税前营业额收入的8％；第4.2款约定，该房屋租金自该房屋起租之日起3年内保持不变，第4年起，租金一次性递增4％，递增基数为递增前一年的日租金为计算依据，日租金递增后，仍按照月租金与月营业额抽成租金两者取其高为准；第4.3款约定，租金每月支付一次，每月的第25日支付下月租金，起租日当天，被告将当日至月底的租金按实结算，如最后一期租金不足一个月，则按照当期的实际天数计算；第五条第5.1款同时约定，被告应于签署本合同之同时向原告支付金额相当于60日的租金标准的租赁保证金，即人民币367,695.70元（包含被告在签署租赁预订书时已向原告缴纳的定金人民币50,000元）；第5.2款约定，租赁期结束时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，原告应在被告交还该房屋后一个月内将租赁保证金及任何其他尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还被告；第5.6款约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、停车费、滞纳金、违约金及其他有关费用等由被告承担；第六条第6.1款同时约定，租赁期间，被告发现附件二、附件三原告所属的该房屋及其设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的二十四小时内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；第6.3款约定，租赁期间，原告保证附件二、附件三原告所属的该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，原告对该房屋进行检查、养护，应提前三日通知被告，检查养护时，被告应予配合，原告应减少对被告使用该房屋的影响；该合同第九条第9.1款同时约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，…（二）原告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或原告交付的房屋存在缺陷、危及被告安全的，…（六）被告逾期不支付租金、租赁保证金、以及本合同第五条第5.6款被告应支付的任何一项费用累计超过30日的；第十条第10.4款同时约定，被告逾期支付租金、租赁保证金以及本合同第五条第5.6款被告应支付的任何一项费用，则每逾期一日按月租金的0.3％支付违约金，累计超过90日的，原告有权解除合同，被告应按照提前收回天数的租金的20％向原告支付违约金；该合同补充条款第一条第1.1款同时约定，年指连续365日；第1.2款约定，X国际广场商铺部分位于上海市徐汇区X路X号，为上海X房地产开发有限公司开发的房产项目，该项目商铺部分属在建工程，暂定于2005年3月底通过相关部门的竣工验收，原告受上海X房地产开发有限公司的委托，对该项目商铺部分进行出租；该合同附件二该房屋交付时的装修、附属设施及设备状况约定，原告提供空调（原告负责提供风冷式热泵机组、变风量控制和风机盘管主管道至商铺位置，被告负责提供及安装分支管道、新风管等设备，并负责装修前提交设计图纸呈交原告审核批准验收）、厨房通风系统（原告提供外墙排风口或排风管井位置，被告负责厨房排气及通风系统，并准备设计图纸呈交原告及政府部门审核批准，以及有关执照、审批、施工、验收等费用）；该合同附件五同时约定，双方确认，该房屋的实测使用面积为1130.90平方米。2005年6月6日原、被告签订会议纪要，约定，原告同意将2005年6月6日定为各承租方进场施工之日，各承租方同意进场装修之后，原告对于正式房屋交付日期的延迟享有免责之权利。
另查明，2005年3月31日上海市消防局出具建筑工程消防验收的意见书给上海X房地产开发有限公司，抽查防排烟系统，基本正常。2005年4月1日上海X房地产开发有限公司取得建设地址为X路、X路的上海市建设工程竣工规划验收合格证。
以上事实，除双方庭审陈述外，另有原告出示的上海市房屋租赁合同、会议纪要、建筑工程消防验收意见书、建设工程竣工规划验收合格证等书证，并经庭审质证无疑，本院予以确认。
本案在审理过程中，原告表示，被告在与原告签订房屋租赁合同前后向原告支付保证金367,695.70元，该保证金在房屋租赁合同解除且被告付清全部欠款后次日，退还给被告，或者由被告直接冲抵欠款。被告对原告出示的保证金收款凭证的真实性表示无异议，提出数额需要核实，但未出具书面核实意见书。
审理中，原告于2010年2月4日委托物业公司对系争房屋的排风管道系统进行整改，但被告认为，原告整改的效果不好，原告未更换风机，未对风机位置进行调整，故不愿支付租金，待原告更换风机、将排风距离位置调整（缩短20米）后，支付相应的租金。原告提出，解除租赁合同、被告迁让后，系争房屋内被告投资的装修不利用，故不同意赔偿装修；被告则不同意迁让，对装修问题未提出。由于双方意见不一，致使调解不成。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且于法无悖，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约全面履行自己的义务。同时履行抗辩权是指双务合同的当事人一方，在对方未为对待给付以前或者履行不适当时，有权拒绝自己的履行。合同签订后，原告于2005年6月6日向被告交付系争房屋，被告自2009年4月1日起未按约支付租金。至于被告提出，原告未提供符合标准的排风、新风系统，致使被告在每年6月份、7月份、8月份无法正常营业，被告行使同时履行抗辩权，而原告在本案审理中进行排风系统之整改效果不好、未更换排风机、未进行排风距离位置调整之答辩意见，因被告所称排风等系统，属系争房屋附属设备设施，合同第六条6.1款对设备设施损坏或故障时维修作了相应的约定，设备设施维修与系争房屋的租金无对价关系；由于被告至今未提供租赁物需要维修的相关证据，系争房屋进行建筑工程消防验收时，防排烟系统属基本正常，本案审理过程中，原告也对系争房屋的排风管道等系统进行了整改，故被告以此抗辩不支付租金，有违诚实信用原则，被告的答辩意见，本院不予采信，被告不支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。现原告依据租赁合同之约定要求解除租赁合同、被告返还系争房屋、支付租金、支付装修免租期租金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，原告要求被告恢复原状后返还系争房屋，未提供系争房屋交付时房屋状况之相关证据，故该诉请本院不予支持。原告要求被告支付逾期付房屋租金的违约金以及因违约导致原告提前解除合同应承担的违约金之诉讼请求，理由正当，本院可予支持，但根据租赁合同第十条第10.4款之约定，原告计算违约金有误，具体由本院判处。因被告在本案审理中对系争房屋的装修未提出主张，原告又明确表示对系争房屋的装修不予利用，故该装修问题，本案不予处理。租赁合同解除后，原告收取的租赁保证金367,695.70元应返还给被告；如被告对上述保证金数额有异议，有证据可另案起诉主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告上海X置业有限公司与被告上海X餐饮管理有限公司签订的上海市房屋租赁合同；
二、被告上海X餐饮管理有限公司于本判决生效后二十日内迁出上海市X路X号X室房屋，该房屋由原告上海X置业有限公司收回；
三、被告上海X餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告上海X置业有限公司支付2009年4月1日至2009年8月24日期间的房屋租金计人民币873,0923.48元并支付自2009年8月25日起至迁出之日止按每日每平方米使用面积5.304元、使用面积1130.90平方米计算的房屋租金；
四、被告上海X餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告上海X置业有限公司支付房屋装修免租期70天的租金计人民币233,907.81元；
五、被告上海X餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告上海X置业有限公司支付逾期付房屋租金的违约金（以逾期90天为限）计人民币193,433.92元及因违约导致原告提前解除合同应承担自被告迁出上海市X路X号X室房屋之日起至2011年6月5日止每日每平方米使用面积5.304元、使用面积1130.90平方米计算租金之20％的违约金（以三个月的租金为限）；
六、原告上海X置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
七、原告上海X置业有限公司在本判决生效后二十日内向被告上海X餐饮管理有限公司返还被告已付保证金人民币367,695.70元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币30,641元，由原告负担821元，被告负担29,820元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长汪俭蓉
审判员徐国增
代理审判员倪超峰
书记员印旭晴
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