原告（反诉被告）许某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人范某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告（反诉原告）徐某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人夏某，上海市A律师事务所律师。
委托代理人高某，上海市A律师事务所律师。
原告许某诉被告徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁伟独任审理。2010年3月16日，被告徐某提出反诉，本院则于2010年3月23日公开开庭进行了审理。原告许某及其委托代理人范某，被告徐某的委托代理人夏某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许某诉称：2009年11月14日，原告经第三方居间与被告签订房屋买卖合同及协议书，约定原告购买被告位于上海市松江区某房屋，总房价款为1,010,000元。合同就房款的支付方式、支付时间、违约责任等问题予以明确约定。合同签订之后，原告按照约定时间支付了首笔款项250,000元，然而被告未在约定的时间清偿贷款，该房屋的抵押也未能注销，并且拒绝按照合同约定时间办理房屋的过户登记手续，以致合同及补充协议无法履行。在双方交涉无果的情形之下，原告向法院起诉要求判令：一、解除原、被告于2009年11月14日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、被告返还原告购房款250,000元；三、被告支付原告违约金220,000元（以约定的房价款乘以百分之二十）。
被告徐某辩称：原、被告确实于2009年11月就房屋的买卖签订了书面合同及协议书，但是在履行合同过程中，原告未按照合同约定支付被告偿还贷款的房款，以致于被告无法将抵押注销，因此导致合同无法履行的责任在于买受方即原告。现原告提出解除合同，被告予以同意，并且愿意返还购房款。但需要指出的是，违约方应为原告。根据以上理由，原告要求被告承担违约责任，依据不足，其请求应当予以驳回。同时，被告徐某反诉称，基于本诉中反诉原告辩称的理由，本案导致合同未能履行的责任在于反诉被告，本案是反诉被告违约在先，故反诉被告应按照合同约定承担违约责任。为此，反诉原告要求判令反诉被告支付违约金202,000元。
经审理查明：讼争房屋位于上海市松江区某，房屋的权利人为被告徐某。
2009年11月14日，原告许某作为买受人在第三方上海某房产经纪事务所（以下简称“某事务所”）的居间之下，与徐某签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定许某受让徐某位于位于上海市松江区某房屋（以下简称“该房屋”），房屋建筑面积90.42平方米，房屋转让价款为970,000元。合同第四条约定：甲（徐某）乙（许某）双方同意，甲方于2009年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；第六条约定：甲乙双方确认，在2009年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；合同第九条第三款双方就乙方未按约定期限付款的，处理意见为：每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款的万分之三作为违约金，逾期超过十五天，甲方可单方面解除本合同，同时乙方应向甲方支付总房款的百分之二十作为违约金，但甲方应于解除合同后的七日内退还乙方除违约金外已付的房款；合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，处理意见为：每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过十五日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到乙方书面解除合同通知书之日起七日内退还乙方已付的房款并向乙方支付总房价款的百分之二十作为违约金。在合同的“附件三”中，双方就付款时间约定为：乙方于签约前，直接支付甲方定金20,000元；乙方于签约当日直接支付甲方230,000元；乙方于银行放贷当日由贷款银行直接支付甲方720,000元。同时，双方又签订以下补充条款：1、甲方应在收到乙方支付的还贷款项15日内办妥银行还款手续,并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。若由于甲方之原因，未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房价款的百分之二十向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任。2、若乙方在上述甲方办理该房地产的抵押登记注销手续期间，乙方反悔不购买上述房地产的，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房价款的百分之二十向甲方支付违约金；若乙方在甲方办妥上述手续后反悔不购买上述房地产，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。3、上述第1、2条及本条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款对甲乙双方发生效力。4、甲乙双方应于乙方办妥贷款手续及甲方办妥抵押注销手续后的5个工作日内至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。补充条款的第十条、第十一条另明确约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分；乙方于2009年11月20日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续的，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应按本合同第九条第三款之约定的违约金比例承担违约责任；如由于甲方原因不能转按揭，则甲方将该套房屋尚欠贷款还清。
签订上述房屋买卖合同的当日，原、被告又签订协议书一份，协议书明确：房屋实际成交价为1,010,000元，双方的合同申报价为970,000元，其中差额40,000元作为甲方空置补偿款，乙方于房产交易过户当天一次性支付给甲方。此外1,010,000元为甲方净到手价，所有税费含中介服务费由承购方承担。
合同及协议书签订之后，原告按照约定偿付了相应款项，被告则出具收条一份，收条上写明：今收到许某购买本人名下松江区某，房屋房款250,000元（内含定金20,000元）。2009年11月17日，原告将有关贷款申请材料递交渣打银行，因故未果之后，原告又与中国银行股份有限公司上海市分行签订个人住房（二手房）抵押借款合同，审核通过的贷款金额为720,000元，审核通过的时间为2009年12月7日。之后，因被告未将贷款清偿，也未能注销抵押，故双方未能按照约定办理过户登记手续。
审理中,原告许某为证明其与被告签订房屋买卖合同及履约过程，申请某事务所的工作人员廖甲福作为证人到庭，廖甲福陈述：其是原、被告买卖事宜中中介方的经办人，在原、被告签订的买卖合同中，双方约定的付款方式应为由原告支付首笔款项250,000元，被告则在15日内将该房屋尚余的贷款予以清偿并注销抵押，并在约定的时间内过户。清偿贷款可以采用转按揭或者由被告直接还款。但是，之后中介方通知被告递交转按揭所需材料，被告则予以拒绝，且一再坚持要求原告另付钱款给其还贷，而原告未同意，以致双方未能办理过户登记。此外，根据2010年3月的市场行情，该套房屋的市值大约在1,100,000左右。
以上事实，由原告许某提供的双方于2009年11月14日签订的《上海市房地产买卖合同》、协议书、收条、银行贷款申请表、中国银行上海市分行签订个人住房（二手房）抵押借款合同、廖甲福的证人证言以及双方当事人的陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：就讼争房屋的买卖，原、被告于2009年11月签订了书面的合同及协议书，上述合同及协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反相关法律规定，因此所签合同及协议均为有效，双方在合同签订之后，均应按约履行。案件的审理中，原告在庭审之日当庭表示要求解除合同，被告对此予以同意，因此根据合同法的相关规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故本院确认原、被告于2009年11月14日所签的合同及协议书于2010年3月23日解除。
合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在合同解除之后，双方的买卖合同不再履行，原告已经偿付的房屋首付款250,000元，被告应当及时返还原告。就上述250,000元的返还问题，被告并无异议，而本案争议的关键在于：导致所涉合同解除的责任究竟归咎于原、被告哪一方的问题，即双方在履约过程中，哪一方存在违约行为。
本院认为，综观双方所签合同及协议内容，其约定的付款方式、付款时间、交付节点均非常明确，即原告需在2009年11月14日支付首付款，余下的款项只需在约定的期限内办理贷款则宜。而作为被告则应将其在房屋中尚余的贷款在限定期限内清偿，之后注销抵押，以便于在2009年12月末前办妥过户。然而被告则始终坚持认为原告在支付首付款之后，另需支付足以使其归还贷款的款项。其该理解在合同中并无约定，至于其对补充条款第一条的解释既不合理也有失偏颇，因此本院认为导致合同不能履行的责任在于被告，被告理应按照合同约定承担相应的违约责任。
根据双方所签合同约定，被告违约之后，应当以房款的百分之二十作为违约金。本案中，鉴于原告并未举证证明其实际损失的具体构成和金额，本院综合合同的约定情况、合同的实际履行情况、双方的过错程度等因素，酌定被告支付原告违约金150,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）许某与被告（反诉原告）徐某于2009年11月14日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：x）及协议书，于2010年3月23日解除；
二、被告（反诉原告）徐某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许某250,000元；
三、被告（反诉原告）徐某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许某150,000元；
四、驳回被告（反诉原告）徐某的反诉请求。
如果负有金钱履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,350元，减半收取4,175元，反诉案件受理费2,205元，合计诉讼费6,380元，由原告（反诉被告）许某负担1,175元（已付），由被告（反诉原告）徐某负担5,205元（已付2,205元，余款3,000元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
审判员丁伟
书记员沈韵
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