抗诉机关海南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）海口长信房地产开发有限公司，住所地海口市X路长信海景花园雅翠居Ｇ４栋１Ｂ。
法定代表人莫某某，董事长。
委托代理人叶某，该公司职员。
委托代理人王国仲，海南泽田律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）邬某某，男，１９６６年３月１３日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈凯，海南东方国信律师事务所律师。
邬某某因与海口长信房地产开发有限公司（以下简称长信公司）商品房预售合同纠纷，诉至海口市秀英区人民法院，海口市秀英区人民法院于２００６年７月３日作出（２００６）秀民一初字２１７号民事判决。邬某某不服，向海口市中级人民法院提出上诉。海口市中级人民法院于２００６年１０月１２日作出（２００６）海中法民一终字第７７３号民事判决（以下简称原判）。长信公司不服原判，向海南省人民检察院提出申诉，海南省人民检察院以（２００７）琼检民行抗字第１６号民事抗诉书向本院提起抗诉。本院于２００７年４月２９日作出（２００７）琼民抗字第２４号民事裁定书。裁定本院提审本案。本院于２００７年７月１９日公开开庭审理了本案，长信公司委托代理人王国仲、叶某，邬某某及委托代理人陈凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原判查明，邬某某于２００２年７月２２日与长信公司签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，邬某某购买长信公司开发的长信海景花园雅景居第１０层Ｃ号房，该房建筑面积共１７２．１３平方米，房价总金额７１１，００７元。长信公司应在２００２年１０月３１日且邬某某付清全部房款日将验收合格的该商品房交付邬某某使用。双方还在合同中约定，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，上述总房价款保持不变；面积误差比绝对值超出３％时，双方同意每平方米价格不变，房价总额按房产登记面积与约定面积差额互补差价。逾期付款与逾期交房的违约责任分别按日应付款和已付款的万分之五支付违约金。合同签订后，邬某某按照双方约定付款方式于２００２年７月２２日支付了定金２００００元、２００２年３月１５日电汇２０１９０８．５０元给原告，余款原告按双方约定的付款方式于２００２年１０月８日办理完银行按揭贷款。长信公司出卖给邬某某的房屋经具有资质的有关部门于２００１年５月２９日验收合格。２００２年１０月１１日，长信公司在邬某某付清购房款后向邬某某发出收楼通知书，要求邬某某于２００２年１０月２１日前到长信海景花园物业管理处办理收楼手续。因房屋面积误差双方产生争议，交付房屋手续一直没有办理。２００４年５月２４日，邬某某向海口市消费者协会投诉，该协会派员与长信公司协调后，该司于２００４年５月２８日同意按房产管理部门核定该房面积１６８．０４平方米，将房屋面积误差减少的４．０９平方米房价款退还给邬某某。该房屋面积误差比绝对值为２．３８％，符合双方在合同中关于房屋面积误差比绝对值在３％以内的约定，２００４年５月３１日，邬某某与长信公司办理房屋接收手续。另查明，长信公司提供了有海口市质检站签字盖章的２００１年５月２９日验收的《初装饰竣工验收证明单》，以证明该司在交付房屋前已经有关部门验收合格，符合房屋的交付条件。再查明，经长信公司申请，海口市房产管理部门已于２００２年４月３０日向长信公司颁发了本案涉争房屋产权证，房屋面积为１７２．１３平方米。经长信公司申请，２００３年３月１９日海口市房管部门又给该司重新发证，该证记载的本案涉争房屋的面积为１８２．８８平方米。２００３年６月１８日，房管部门又把本案涉争房屋的面积变更为１６８．０４平方米。邬某某最后办理至自己名下房产证的面积为１６８．０４平方米。
原判认为，双方签订的合同属有效合同，应受法律保护。本案的关键是长信公司发出收楼通知后邬某某未按长信公司的通知要求去收楼的原因。邬某某称其收到收楼通知书后，长信公司又电话通知房屋的面积发生了变化，需其补交清房屋差价后才同意实际交房。而长信公司则称房屋的面积发生变化并没有告知邬某某，邬某某不收房是邬某某自身的原因，因而长信公司不存在违约的问题。综合全案来看，第一、在邬某某已付清了全部款项，邬某某没有任何违约的情况下，邬某某不如期收房不符合购房者的心理状态。第二、从邬某某向长信公司出具的函件及邬某某向海口市消费者协会投诉的信函上来看，邬某某一直是要求长信公司交房的。第三、自２００２年１０月１１日长信公司向邬某某寄交了收楼通知后，本案涉争房屋的面积已由签订合同时的１７２．１３平方米调整到１８２．８８平方米，产权登记面积超过了合同面积，且面积误差比在３％以上，根据双方签订的《合同》第５条规定，这种情况对买受人而言是有利的，买受人没有理由不接收房屋。由此可见，邬某某的陈述符合情理，而且有其他证据相佐证。与此相反，在面积发生如此大的变化情况下长信公司不告知购房者对开发商而言明显不利，因而长信公司的陈述不符合情理。由此可以认定长信公司发出收楼通知后又因房屋的面积发生了重大变化而又未实际向邬某某交付房屋这一事实。合同约定长信公司的交房日期为２００２年１０月３１日，长信公司的实际交房时间为２００４年５月３１日，期间共有５７０天。根据双方签订的《合同》第９条的规定，长信公司应当向邬某某支付每日万分之五的违约金，长信公司共应向邬某某支付７１１００７×５Ｏ／ＯＯＯ×５７０＝２０２６５６元的违约金。双方约定的房屋出卖方逾期交房的违约责任条款并不违反法律规定，责任设定也比较合理，长信公司的观点不予支持。判决：一、撤销海口市秀英区人民法院（２００６）秀民一初字第２１７号民事判决；二、限长信公司于本判决生效之日起二十日内向邬某某支付违约金额共计人民币２０２６３６元。
检察院抗诉称，原判认定事实不清，并适用法律错误。其理由如下：一、本案所涉房屋是否具备交付条件的问题。首先，双方签定的《商品房买卖合同》为有效合同。该合同第十一条对买卖房屋的交付条件已有明确约定，同时长信公司也于２００２年４月３０日就已经将该楼房产证办理到自己公司名下，本案并没有出现上述合同约定不能交付的情形。其次，鉴于在商品房买卖中房屋面积的最终核准权属于房管部门，故双方在《商品房买卖合同》中第五条对此也专门另设了约定，本案中＂面积没有最终核准＂不得成为邬某某拒绝收楼的理由，对于出现了面积误差的情形时，也只能在交接后，根据最终核算的面积多退少补或行使退房的权利。二、二审判决在认定＂长信公司向邬某某发出收楼通知后又因房屋面积发生重大变化而又未实际向邬某某交付房屋＂的事实，缺乏相应的证据和法律依据。相关证据表明２００２年１０月１１日长信公司向邬某某交寄了《收楼通知书》，同时邬某某在起诉状中也明确承认当时之所以拒收房屋是认为该房屋尚不具备交付条件而拒绝接受的。但原判在长信公司已按照合同约定寄交收楼通知书，邬某某承认拒绝收楼等这些证据都齐备的情况下，脱离本案事实，错误认定长信公司拒绝交楼而让长信公司承担巨额违约责任，显然对证据的采信缺乏客观性和公正性，并最终导致判决不公的结果。
邬某某辩称，我们拒收的真正原因是长信公司交付的房屋未经验收不具备交房的条件，长信公司只有一份《初装饰工程验收证明单》，没有规划、消防、人防等有关部门的验收证明。依据《商品房销售管理办法》的有关规定，房产测绘是交房的前提条件。房产局两次注销了长信公司的房产证，最终对该房屋测绘的时间为２００３年６月１８日，其要求２００２年１０月３１日收房时原核定的１７２．１３平方米的面积已被注销，而新申报的面积还没有被核准。显然，被注销的房产证说明长信公司没有办理房产证。合同约定的房屋面积是指房管部门核定的面积，长信公司未完成测绘，显然不能交付符合合同约定的房屋。长信公司于２００２年１０月向我寄发收楼通知书后，又电话通知我地下车库面积公摊部分摊入到业主，房屋面积发生变动为１８２．８８平方米，要求我补足房款方可交房。我为了收房与其交涉往返于宁波海口多次但无结果。无奈，我才向长信公司发传真进行交涉要求交房，但均未果。我才投诉消协。消协的证据表明我方是一直在要求长信公司交房，而不是拒收，也没有证据表明我拒绝收房。按合同的约定，房产面积的误差比绝对值３％，而该房屋第二次申报的面积为１８２．８８平方米，比原约定的面积１７２．１３平方米，误差面积为１０．７５平方米，误差比达到６．２５％，我无偿获得５．５９平方米的房屋产权，不接收房屋违背常理。所以长信公司在不具有法定验收合格及不符合合同约定的条件下其所发通知无效。故原判事实清楚，适用法律正确应予维持。
再审期间，长信公司提供证据：１、海口市房产管理局２００３年６月１３日《海口市房产管理局关于长信海景花园部分业主反映购房面积等有关问题的调查报告》２、海口市（２００２）海公消（建验）字第０２０号《关于长信海景花园Ｊ１、Ｊ２型公寓消防验收合格的意见》、３、海口市环境保护局市环保复（２００２）６６号《关于信海景花园住宅小区竣工环境保护验收的批复》、４、海口市规划局颁发的２００２Ｂ０００１５《中华人民共和国建设工程规划许可证》。
邬某某提供以下证据：１、２００３年５月２７日其乘坐的宁波至海口的机票；２、２００４年２月１６日邬某某给长信公司传真，其内容要求长信公司交付房屋；３、２００４年３月２日长信公司复邬某某的传真信件，其内容要求邬某某补交２００２年１０月１１日起的物业管理费。
本院再审另查明，因房管部门的工作人员对文件理解有误，将长信花园小区地下车库面积分摊给业主。房管部门对公摊面积作出明确答复之后，长信公司工作人员不予配合。因此，邬某某所购买的房屋面积曾发生三次变化。邬某某于２００３年５月２７日前来海口与长信公司对房屋交接事宜进行交涉。２００４年２月邬某某曾给长信公司发传真要求收房，同年３月２日长信公司复函邬某某，要求其从２００２年１０月开始补交物业管理费至收楼之日止。双方为此未达成一致意见，２００４年５月２８日邬某某投诉到海口市工商局消费者协会。在市消协的调解下长信公司将房屋钥匙交给邬某某。
另查明，原判已执行完毕。
其它事实与原判查明的事实基本一致。
本院认为，长信公司是否履行了按时交付房屋的义务，邬某某是否按时收楼为本案争议的焦点。双方当事人在签订《商品房买卖合同》后，邬某某依合同约定按时交付全部房款，履行了合同约定的购房义务。邬某某主张长信公司工作人员在寄发收楼通知书的同时，用电话通知其房屋面积发生变化，要求其补交房屋多出的面积款，否则不予交房。该主张虽然没有提供电话录音等直接证据，但该房屋产权证上登记的面积发生三次变更的事实双方均没有异议。三次房屋面积误差最高的比合同约定的面积多１０．７５平方米，比实际面积多１４．８４平方米。对于房屋面积的变化原因，从海口市房产管理局２００３年６月１３日作出的《关于长信海景花园部分业主反映购房面积等有关问题的调查报告》中证实，尽管在商品房买卖中房屋面积的最终核准权属于房管部门，但是长信公司在房管部门确认房屋面积过程中不予配合工作存在着过错。长信公司在向邬某某寄交收楼通知书时，本案涉争房屋的面积的为１７２．１３平方米房产证已被撤销，面积为１８２．８８平方米的产权证正在申报过程中，两证面积相差１０．７５平方米。根据常理，长信公司通知邬某某收房时不可能在申报房产证面积为１８２．８８平方米的情况下不要求邬某某补交超出合同约定面积房款，而让邬某某按合同约定的面积收房。而补交比合同约定的面积多出１０．７５平方米房款对作为消费者的邬某某来说，对此产生异议也是符合常理的。为此，邬某某曾来人来函与长信公司交涉收楼事宜。对此，邬某某提交的与长信公司传真信件、往来机票等间接证据，可以形成证据链对其主张予以佐证，本院予以采信。另，海口市房产管理局于２００３年６月１３日已对该小区的公共设施明确了不应计入房屋面积后，邬某某于２００４年２月１６日曾给长信公司发传真要求长信公司交房。长信公司复函中要求其收楼时＂补交２００２年１０月１１日以后的物业管理费、日常维修养护费＂，长信公司以不交物业费就不交房屋钥匙来约束邬某某，致使邬某某向海口市消费者协会投诉，在消协的调解下双方才达成交接房屋的一致意见。从上述事实上来看，邬某某接到长信公司的收楼通知书之后，其收楼的行为是积极的。而长信公司向邬某某发出收楼通知书后，既要求邬某某补交超出面积的房款，又要补交不合理的物业费等事实，可以证实长信公司不予实际交付房屋的行为已构成违约。因此，原判认定长信公司承担违约责任并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。抗诉机关抗诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持海口市中级人民法院（２００６）海中法民一终字第７７３号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长韩艳玲
审判员钱志勇
审判员张红菊
二○○七年十一月三十日
书记员王显芳
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