上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部。住所地：海口市X路６号。
负责人：符某某，该营业部总经理。
委托代理人：程某，该营业部职员。
委托代理人：王伟，海南富岛律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：海口市设备租赁股份公司。住所地：海口市X路３号。
法定代表人：黄某某，该公司总经理。
委托代理人：程某，中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部职员。
委托代理人：王伟，海南富岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国嵩海实业海南公司。住所地：海口市X路杭州大厦Ｂ座３楼。
法定代表人：常某某，该公司董事长。
委托代理人：刘长征，海南大弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南大正实业开发公司。住所地：海口市X路６７号铨宝大厦７楼。
法定代表人：徐某某，该公司总经理。
委托代理人：覃某，湖北圣大投资有限公司法务主管。
被上诉人（原审被告）：海南森能房地产开发有限公司。住所地：海口市X路３８号国际商业大厦１０３９室。
法定代表人：孙某某，该公司董事长。
委托代理人：陈某某，该公司总经理。
上诉人中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部（以下简称海南工行）、海口市设备租赁股份公司（以下简称租赁公司）与被上诉人中国嵩海实业海南公司（以下简称嵩海公司）、海南大正实业有限公司（以下简称大正公司）、海南森能房地产开发有限公司（以下简称森能公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（２００６）海中法民二初字第２４号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于２００７年３月６日公开开庭审理了本案。上诉人海南工行、租赁公司的委托代理人王伟、程某和被上诉人嵩海公司的委托代理人刘长征、大正公司的委托代理人覃某及森能公司的委托代理人陈某某等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：１９９３年９月１０日，嵩海公司与大正公司签订一份《联合开发＂南天大酒店＂旁９．３２亩土地合同书》，约定由嵩海公司提供其位于＂南天大酒店＂与＂万华宾馆＂之间的９．３２亩（６２１３．９７８平方米）土地、大正公司提供全部资金，联合建设＂江峰大厦＂，项目建成后，嵩海公司得总建筑面积的３５％，大正公司得总建筑面积的６５％；该项目的土建、房屋销售统一由大正公司负责，同时房屋销售的盈亏也由大正公司负责；合同签订后，大正公司向嵩海公司支付５００万元定金，嵩海公司办理项目报建审批手续后，大正公司需付给嵩海公司１３００万元；大正公司预先支付嵩海公司１８００万元，从嵩海公司应得的建筑面积中扣除，并转为大正公司支付给嵩海公司所得利润的一部分；大正公司除向嵩海公司支付上述１８００万元外，嵩海公司还应分得６０００平方米的房屋，并由大正公司负责建造；嵩海公司要协助大正公司代售房屋，并代为办理客户所需房产证及其他有关手续，大正公司也要协助嵩海公司销售房屋。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等条款作了约定。合同签订后，嵩海公司于１９９５年５月办理了＂江峰大厦＂６２１３．９７８平方米的《国有土地使用权证》及以自己的名义先后办理了＂江峰大厦＂《建设用地规划许可证》、《海口市建设工程某划临时许可证》、《建设工程某工任务通知书》和《海口市房产预售许可证》，大正公司也对该项目进行了投资开发。１９９５年７月３日嵩海公司出具售楼委托书称：位于海口市X路的＂江峰大厦＂系由我中国嵩海实业海南公司与海南大正房地产开发公司联合投资开发的房地产项目。从即日起我司全权委托海南大正房地产开发公司销售＂江峰大厦＂及＂江峰大厦＂售后物业管理工作。
１９９６年６月１２日，嵩海公司与中国工商银行海口市分行（以下简称海口工行）签订一份《房地产预售（购）契约》，约定：嵩海公司已收到海口工行的购房定金１８０万元，嵩海公司将海口市X路的在建房地产（房屋建筑面积２３９８．８２１平方米）预售给海口工行，上述房产成交价格为每平方米５０００元，共计１１，９９４，１０５元，海口工行应于１９９７年４月３０日前付清购房款，嵩海公司也应于１９９７年４月３０日前交付房产，双方还约定了其他条款。同日，大正公司与租赁公司签订了一份《房地产预售（购）契约》，内容、标的与嵩海公司和海口工行签订的合同完全一致。诉讼中租赁公司承认其是受海南工行的旨意订立该协议的。合同签订后，海口工行及租赁公司共向大正公司支付了９８３万元，其中海口工行支付３００万元，租赁公司支付６８３万元。大正公司分别出具了收款收据，余款则未支付。１９９６年８月２２日，大正公司致函海口工行，承诺到１９９７年年初封顶，４月完成装修并交付使用。１９９８年３月６日，大正公司再次向海口市工行致函，主要说明了＂江峰大厦＂工程某影响微波通道，被海口市规划局振东分局责令停工，导致其不能按期交房。由于＂江峰大厦＂一直未能竣工，致使上述合同约定的房屋未能按时交付。
另查明：１９９６年１１月２２日，大正公司与中国人民建设银行海南省分行琼海市支行（以下简称琼海建行）签订一份《借款合同》，约定：琼海建行向大正公司贷款３００万元。同日，嵩海公司与琼海建行签订一份《资产抵押协议书》，嵩海公司将上述土地为大正公司的３００万元借款提供抵押担保。签约后，琼海建行将３００万元借款付给了大正公司，嵩海公司也办理了上述土地的抵押登记手续，但大正公司在借款到期后未能按期偿还该３００万元借款。后琼海建行将该笔贷款剥离给中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称信达公司）。２００４年５月１３日，信达公司通过海南招标拍卖有限公司公开拍卖其拥有的大正公司６９６１万元帐面债权（该笔债权中的３００万元债权以位于海口市X路＂南天大酒店＂右侧＂江峰大厦＂９．３２亩项目用地作抵押，并办理了抵押登记手续）。森能公司竞得并与海南招标拍卖有限公司签订一份《成交确认书》，双方确认森能公司以６，１４２，５００元的价格购买了信达公司拥有的大正公司６９６１万元帐面债权。２００５年５月３０日，森能公司与大正公司、嵩海公司签订一份《合同转让抵债协议》，约定：确认森能公司通过海南招标拍卖有限公司的拍卖，通过公开竞价，合法取得了信达公司拥有的大正公司的６９６１万元债权；森能公司与大正公司双方协商，大正公司以出让＂江峰大厦＂开发权的方式抵偿所欠森能公司部分债务，因＂江峰大厦＂与嵩海公司有直接的利害关系，嵩海公司同意与大正公司一起共同转让＂江峰大厦＂土地使用开发权；三方同意大正公司将其于１９９３年９月１０日与嵩海公司签订的《联合开发＂南天大酒店＂旁９．３２亩土地合同书》中大正公司权利义务全部转让给森能公司，森能公司承接大正公司合同主体地位，继续开发＂江峰大厦＂，该土地开发权实际抵偿大正公司所欠森能公司６００万元债务；嵩海公司同意将＂江峰大厦＂土地使用权转让给森能公司，也不再参与＂江峰大厦＂的开发，并同意协助森能公司办理土地使用权的过户手续，但涉及到权属有争议的租赁公司２３９８．８２１平方米房产所对应的土地面积仍保留在嵩海公司的名下；为有利于＂江峰大厦＂的建设，地面１０层建筑物除涉及租赁公司２３９８．８２１平方米房产有争议外的其余部分产权归森能公司所有，由森能公司自主开发；凡属大正公司与他人发生的债务与森能公司、嵩海公司无关，大正公司有义务自行处理好与＂江峰大厦＂相关联的历史遗留问题，以保证森能公司的顺利开发；三方权利义务按＂江峰大厦＂现状１０层转让，凡涉及现状以后所得利益均与大正公司、嵩海公司无关，大正公司、嵩海公司不得对＂江峰大厦＂现状后所产生利益提出主张。２００４年５月３１日，嵩海公司与森能公司签订一份《土地使用权转让合同》，约定由嵩海公司将其位于海口市X路＂南天大酒店＂旁５６８４．５１平方米的土地使用权转让给森能公司，转让单价为每平方米１４０７．３３元，总价款共计８００万元。２００４年６月１５日，森能公司向海南工行出具一份《＂森能大厦＂协作意见》，主要内容为：贵行与原开发商签订房屋预售合同后，没有在法定期限内到政府主管部门登记备案，其合同自然无效，贵行的权利实际未取得，贵行作为房屋所有权人的身份至今还没有被依法确认。目前，本公司已通过合法程某成为新的开发商，没有法定义务解决贵行的遗留问题，贵行只能找原出卖人解决。但为最大限度保护贵行利益，我公司愿意以现金方式受让贵行权利，具体办法为：一是如贵行坚持目前付款，则按建筑面积２０３０．４２１平方米、单价５００元计算为１，０１５，２１０．５０元；二是如贵行同意一年后付款，我公司同意在支付上述款项的情况下，另向贵行支付１００万元。２００４年７月１０日，嵩海公司与森能公司向海口市国土资源局、海口市土地交易所递交《土地使用权转受让申请书》，申请核准办理土地使用权变更登记手续。２００４年７月２６日、２９日、８月１３日、３０日、９月１５日，嵩海公司与森能公司先后向海南省处置办、海口市国土资源局出具＂江峰大厦＂土地转让过户意见书、紧急报告及法律意见书等，对租赁公司提出的权利主张提出了异议，并要求尽快为森能公司办理＂江峰大厦＂土地使用权过户登记手续。２００４年９月３０日，海口市人民政府为森能公司颁发了《土地使用权证》，该《土地使用权证》注明该宗土地使用面积为６２１３．９８平方米，其中：嵩海公司分摊５２９．４７平方米、森能公司分摊５６８４．５１平方米。２００４年１０月２０日、１１月２９日、１２月２０日，森能公司以自己的名义先后办理了＂江峰大厦＂（后改为世纪生活港）的《建设用地规划许可证》、《建设工程某划临时许可证》、《建设工程某工许可证》、《海口市房产预售许可证》。该项目由森能公司投资建设并已竣工。
原判认为：（一）关于海南工行与嵩海公司、租赁公司与大正公司签订的两份《房地产预售（购）契约》的效力问题。＂江峰大厦＂系嵩海公司与大正公司依据双方签订的《联合开发＂南天大酒店＂旁９．３２亩土地合同书》开发建设的，嵩海公司也按相关规定办理了＂江峰大厦＂《土地使用权证》、《海口市房产预售许可证》等相关手续，因此，嵩海公司具备预售＂江峰大厦＂的条件。由于海南工行与嵩海公司签订的《房地产预售（购）契约》是双方的真实意思表示，协议内容未违反有关法律禁止性及强制性规定，属于有效协议。而租赁公司承认其与大正公司签订《房地产预售（购）契约》是受海南工行的旨意订立的，并不是其真实的意思表示，故租赁公司与大正公司签订的《房地产预售（购）契约》无效。
（二）关于海南工行是否对所购房产面积２３９８．８２１平方米的８２％享有所有权的问题。虽然海南工行与嵩海公司签订的《房地产预售（购）契约》为有效协议，但双方之间的权利义务关系为一般债权债务关系。而海南工行要取得协议约定的房屋所有权，嵩海公司须将协议约定的房屋交付给海南工行，并将房屋产权证过户到海南工行的名下，即海南工行是否对其依协议约定购买的房屋享有所有权，应以有关部门颁发的产权证为准。从海南工行与嵩海公司签订的《房地产预售（购）契约》的履行情况看，嵩海公司并未将协议约定的房屋交给海南工行，也未为海南工行办理房屋产权过户手续。因此，海南工行请求对所购房产面积２３９８．８２１平方米的８２％享有所有权的诉讼请求不成立。
（三）关于嵩海公司、大正公司是否应当向海南工行履行交房义务的问题。１、由于嵩海公司与海南工行签订《房地产预售（购）契约》后，海南工行并未向嵩海公司支付购房款，嵩海公司也未履行交房义务，该协议实际并未履行。在海南工行并未依照协议的约定履行付款义务的情况下，海南工行要求嵩海公司承担交房的责任，没有合同依据。２、大正公司与嵩海公司已通过《合同转让抵债协议》将＂江峰大厦＂的开发建设权及土地使用权转让给了森能公司，大正公司与嵩海公司即丧失了其对＂江峰大厦＂的权益，即嵩海公司及大正公司对＂江峰大厦＂已无处分的权利。因此，嵩海公司、大正公司也无法向海南工行履行交房的义务。３、因大正公司向琼海建行借款３００万元，嵩海公司已将＂江峰大厦＂９．３２亩土地为大正公司的该借款提供了抵押担保，且办理了抵押物登记手续，该抵押符某《中华人民共和国担保法》的有关规定，合法有效。当森能公司通过拍卖取得了信达公司海口办事处对大正公司享有的６９６１万元的帐面债权（包含大正公司的该３００万元借款）时，也应同时取得了＂江峰大厦＂９．３２亩土地的抵押权。大正公司、嵩海公司为偿还其所欠森能公司的上述债务，通过与森能公司签订《合同转让抵债协议》，将＂江峰大厦＂土地使用权及开发建设权转让给了森能公司，由森能公司取代大正公司继续开发＂江峰大厦＂。森能公司接受＂江峰大厦＂后，即将＂江峰大厦＂的《建设工程某工许可证》、《建设用地规划许可证》、《海口市房产预售许可证》等证件办到了自己名下，也对＂江峰大厦＂进行了开发建设并已竣工。综上，大正公司、嵩海公司已不再对＂江峰大厦＂项目享有权益。森能公司根据其与大正公司、嵩海公司签订的《合同转让抵债协议》的约定，在以自己的名义办理《土地使用权证》及《海口市房产预售许可证》时，海口市国土资源局虽因海南工行、租赁公司与大正公司、嵩海公司签订《房产预售（购）契约》中约定的房产相对应的土地发生争议，未将其中的５２９．４７平方米的土地使用权过户到森能公司名下，而仍保留在嵩海公司名下，但这并不意味着海南工行就当然的对该部分土地及相对应的房产享有使用权及产权。因森能公司对＂江峰大厦＂土地享有抵押权，该抵押权具有担保物权性质，而海南工行与嵩海公司之间的购房关系是一般的债权债务关系。根据抵押物权优于一般债权的民法原则以及大正公司、嵩海公司与森能公司签订的《合同转让抵债协议》的约定，森能公司应当对＂江峰大厦＂项目享有全部权益。因此，嵩海公司已无法向海南工行履行交房义务。海南工行与嵩海公司签订的《房地产预售（购）契约》虽为有效协议，但因双方均未履行协议约定的义务。目前，嵩海公司已无法继续履行协议约定的交房义务，故该《房地产预售（购）契约》应予以解除。对该协议的未履行，双方均有过错，应各自承担相应的过错责任。故海南工行提出的请求嵩海公司、大正公司向其履行交房义务的主张，不予支持。
（四）关于本案应如何处理的问题。鉴于租赁公司与大正公司签订的《商品房预售（购）契约》无效，按照《民法通则》规定的合同无效，双方应各自将从对方取得的财产返还给对方的原则，大正公司应将其收取的９８３万元购房款返还给租赁公司。但租赁公司认为该款实际是由海南工行支付的，其对该款并不主张权利，同意将该款返还给海南工行。租赁公司的该主张是对其权利的处分，并不违法，应予支持，大正公司应将其收取的９８３万元本金及利息返还给海南工行。嵩海公司与海南工行签订的《商品房预售（购）契约》实际并未履行，嵩海公司也未收取租赁公司支付的９８３万元购房款。因此，海南工行要求嵩海公司与大正公司共同承担归还９８３万元购房款的责任，没有事实依据，不予支持。
（五）关于森能公司是否应当对大正公司的上述债务承担责任的问题。森能公司与海南工行、租赁公司之间并无直接的合同关系，因而也不存在直接的债权债务关系。森能公司取得＂江峰大厦＂项目的权益，是基于其与大正公司、嵩海公司签订的《合同转让抵债协议》的约定，属有偿的合法的取得。由于大正公司与租赁公司之间的购房关系，同森能公司与大正公司及嵩海公司之间的项目转让关系，是两个不同的法律关系。因此，各方应当依照合同的约定或法律的规定独立的承担相应的民事责任。故海南工行提出要求森能公司与大正公司共同承担向海南工行归还全部购房款的主张，没有合同依据及法律依据，不予支持。判决：一、解除海南工行与嵩海公司签订的《房地产预售（购）契约》；二、大正公司应于本判决书生效之日起１０日内向海南工行返还购房款本金９８３万元及利息（利息的计算方法为：自１９９６年６月２７日至１９９６年９月１５日，以１８０万元为本金、自１９９６年９月１６日至１９９７年２月１３日，以４８０万元为本金、自１９９７年２月１４日至１９９７年３月２４日，以５８０万元为本金、自１９９７年３月２５日至１９９７年８月２７日，以６８３万元为本金、自１９９７年８月２８日至付清之日止，以９８３万元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付）；三、驳回海南工行、租赁公司的其他诉讼请求。本案案件受理费５９１６０元，案件保全费４９６７０元，由大正公司负担。
判后，海南工行和租赁公司共同向本院上诉称：一、原审未认定＂大正公司代嵩海公司收取工行９８３万元购房款＂的重要事实，导致判决严重不公。上诉人在一审举证的１９９５年７月３日《售楼委托书》和（１９９９）振民二初字第６１号《民事判决书》，以及被上诉人提交的《联合开发＂南天大酒店＂旁９．３２亩土地合同书》，同法院向两被上诉人（嵩海公司、大正公司）的询问回答内容相互印证。足以认定＂嵩海公司将江峰大厦的房屋销售已全部委托给大正公司＂的重要事实。两被上诉人之间是典型的委托代理关系。
１、从海南工行与嵩海公司所订立１９９６年６月１２日《房地产预售（购）契约》中载明的＂由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）壹佰捌拾万元整＂的内容，以及大正公司于１９９６年６月２６日开给租赁公司的１８０万元《收款收据》、１９９７年８月２８日开给海南工行的３００万元《收款收据》等一系列证据综合分析，理应认定＂大正公司收取的海南工行支付３００万元和租赁公司支付６８３万元＂系受托代理行为，该９８３万元应当视为嵩海公司已经收到。
２、原审错误认定＂森能公司对江峰大厦土地享有抵押权＂的事实，故意回避＂嵩海公司并未将江峰大厦地面１０层建筑中２３９８．８２１平方米转让给森能公司＂和＂森能公司恶意将未支付对价购买的２３９８．８２１平方米房产办理房屋预售许可证＂的事实，判决明显错误。
３、原审本已查明：１９９６年１１月２２日嵩海公司将其名下的９．３２亩土地为大正公司向琼海建行借款３００万元提供抵押担保，嵩海公司与琼海建行办理了土地抵押登记手续。琼海建行是抵押权人。此后，琼海建行虽将对大正公司的债权转让给信达公司，信达公司虽然将该债权拍卖转让给了森能公司，但森能公司从未与嵩海公司重新就该地办理抵押登记手续，故原审认定＂森能公司对江峰大厦土地享有抵押权＂没有事实根据。更重要的是，根据《担保法》第５５条的明文规定，森能公司对地面建筑物即江峰大厦１０层半拉子并没有任何优于海南工行的民事权利。其次，原审判决书称＂根据物权优于一般债权的民法原则以及大正公司、嵩海公司与森能公司签订的《合同转让抵债协议》的约定，森能公司应当对江峰大厦项目享有全部权益＂。嵩海公司最终办理的５２９．４７平方米土地证、海口市国土局过户审批表以及森能公司２００４年８月１３日给海口市国土局的《关于加快办理半拉子工程＂江峰大厦＂土地转让相关情况的紧急报告》第五＂处理意见＂中＂对于地面附属物，本公司采取两种方式解决，第一，对已签定预购合同的租赁公司，按照其实际付款数额所对应的面积留置处理＂等证据，足以认定＂海南工行所购江峰大厦２３９８．８２１平方米房产并未转让给森能公司＂的事实。因此，嵩海、大正两公司先将＂江峰大厦＂部分房产卖给了海南工行，又将整栋半拉子房产（除海南工行购买部分外）转让给森能公司，森能公司并未取得全部房产所有权。此外，原审采信的森能公司《房屋预售许可证》，已经足以证实森能公司恶意将自己未支付对价购买且已书面保证留置给租赁公司的２３９８．８２１平方米房产纳入了更名后的＂世纪生活港＂整栋大厦销售范围。综上所述，原审认定事实和适用法律均存在严重错误。请求：１、撤销（２００６）海中法民二初字第２４号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即＂确认《房地产预售（购）契约》合法有效，海南工行对所购房产面积２３９８．８２１平方米的８２％享有所有权，三被上诉人立即向海南工行交房，办理房产证，海南工行不再支付剩余购房尾款；如三被上诉人无法交付房产，请求判令解除购房合同，由三被上诉人归还海南工行全部购房款及利息；＂２、本案一、二审全部诉讼费用由三被上诉人连带负担。
嵩海公司答辩称：一、我公司从未委托大正公司收取购房款，大正公司也未将该购房款交予我公司。上诉人将房款直接交给大正公司，应自行承担协议责任。１、我公司与大正公司是合作开发关系，＂江峰大厦＂土地使用权、项目开发权、房屋预售权均属于我公司，联合开发合同约定，我公司分得大厦建筑面积３５％，大正公司分得６５％。２、大正公司与租赁公司签订《房产预售契约》并收取其购房款９３８万元，履行的是该双方自己的合同，并不是履行我公司与海南工行的合同，事实上根本不存在大正公司代我公司收取购房款的事实。３、我公司虽在合同中有收到海南工行购房定金１８０万元的字样，但事实上我公司没有收到该行的一分钱。４、我公司从未委托过大正公司收取房款和其自行签订销售合同。按双方联合合同约定，大正公司除应向我公司支付１８００万元利润外，还应分配我公司６０００平方米，大正公司未向我公司支付１８００万元利润款，我公司不能同意其向租赁公司售房和收取购房款。双方的合同无效。二、关于保留在我公司名下２３９８．８２１平方米房产问题。１、森能公司是购买信达公司对大正公司和我公司账面债权６９６１万元，才享有对＂江峰大厦＂整体权利，包括土地使用权和地上物所有权及后续开发权。在办理土地使用权过户手续时，租赁公司提出异议，经海口市国土局与森能公司协商，暂时搁置有争议的部分土地，建议将２３９８．８２１平方米房产相对应的５２９．４７平方米土地保留在我公司名下。可见，保留在我公司名下的房产并不是为了履行大正公司与租赁公司的合同。２、森能公司购买了信达公司对我公司和大正公司的债权，自然取得了土地抵押权，无需重新办理抵押登记。根据最高法院关于适用《担保法》若干问题的解释第七十二条：主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。３、大正公司在开发＂江峰大厦＂时多次向琼海建行借款，均以该大厦项目作抵押，明确抵押范围包括已建成的房屋。森能公司是购买信达公司的债权而取得该大厦的项目权益。该法律关系是债权转让，不是大正公司重组。大正公司仍是独立法人。森能公司并无承担大正公司与租赁公司合同中的权利义务。请求驳回上诉，维持原判。
大正公司答辩称：原判认定答辩人与租赁公司签订的售房合同无效正确。１、双方在签订该协议时，该项目产权在嵩海公司名下，我公司无权处分该部分房产。２、该合同约定本协议经海口市房产管理部门审查批准后生效。而协议未经有关部门批准。３、租赁公司代海口工行签约，真实目的是为了逃避工行部门规章，非其真实意思表示。答辩人收取的９８３万元购房款不是为嵩海公司代收的，也未支付给嵩海公司。该款项是基于我公司与租赁公司协议收取的，该协议中没有任何条款约定为嵩海公司代收款。答辩人不应支付购房款利息。
森能公司答辩称：原判认定事实和适用法律正确。我公司通过竞拍合法取得大正公司债权后，为不影响开发，同意海口市国土局搁置因柯爱凤查封的８５０平方米房产和租赁公司预售合同涉及的２３９８．８２１平方米房产和所对应的土地面积５２９．４７平方米仍保留在嵩海公司名下的建议，将５６８４．５１平方米土地使用权过户到我公司名下，并取得了其他＂四证＂，对该项目进行了开发及销售。但海口市国土局的建议并不意味着留在嵩海公司的土地权益就是属于海南工行或租赁公司。即使确定嵩海公司或大正公司有交房的义务，也对抗不了我公司实现抵押权而取得的该房产。１、海口工行与嵩海公司签订的《预售合同》因未支付房款也未办理预售房备案登记；２、大正公司与租赁公司的合同因大正公司无售房主体资格和未向嵩海公司交付房款，没有取得嵩海公司的追认并为其办理预售备案登记；３、森能公司取得大正公司债权含该项目抵押权之前，设定抵押时的土地上的附属物已建至５层，根据《城市房地产管理法》第５１条：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。《担保法》第３６条：以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该土地上的房屋同时抵押。据此，森能公司享有该房产含第５层以下的优先受偿权。请求维持原判。
二审期间，上诉人未提供新的证据，被上诉人嵩海公司、大正公司亦未提供新的证据。森能公司提交两份证据，一是信达公司于２００４年５月２１日向海口市国土局与海口市国土交易所出具的《抵押转让证明》。证明森能公司享有优先受偿权。二是两份海南省质检站分别于２００６年２月５日和２月７日出具的《混凝土试件抗压试验报告》，证明设定抵押之前＂江峰大厦＂房产已经建到５层，这部分房产应属于抵押范围。上诉人认为该证据不属于新证据，不予质证。本院认为，森能公司二审提交的证据从证据形成时间上看，不属于新形成或新发现的证据，且该部分证据不是本案事实的直接证据。
本案主要的争议焦点：１、海南工行对＂江峰大厦＂中的２３９８．８２１平方米的８２％房产是否享有所有权２、三被上诉人是否应承担９８３万元的还款连带责任
本院认为：一、关于海南工行与嵩海公司及租赁公司与大正公司签订的两份《商品房预售（购）契约》是否有效以及嵩海公司与大正公司是否应当承担连带责任的问题。就海南工行与嵩海公司所签订的《商品房预售（购）契约》，原判认为嵩海公司按照规定办理了＂江峰大厦＂的《土地使用权证》、《海口市房产预售许可证》等相关的手续，符某法律规定及当事人意思表示，为有效合同是正确的。但认定租赁公司与大正公司之间的《商品房预售（购）契约》因租赁公司承认系受海南工行的旨意而订立，非其真实意思表示，因而为无效合同不当。大正公司与嵩海公司联合开发＂江峰大厦＂项目，同为该项目的产权人，且大正公司对外销售房屋系受嵩海公司委托，租赁公司与大正公司签订《商品房预售（购）契约》系基于海南工行的旨意，海南工行、租赁公司分别与嵩海公司、大正公司签订的《商品房预售（购）契约》内容、标的物等均完全一致，故该两份契约实为同一契约，大正公司收取的９８３万元房款，亦应认定为海南工行履行其与嵩海公司签订的《商品房预售（购）契约》的房款。租赁公司与大正公司签订的《商品房预售（购）契约》并不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。嵩海公司与大正公司应当对海南工行及租赁公司承担连带责任，但鉴于租赁公司承认其与大正公司签订的《商品房预售（购）契约》系受海南工行的旨意，且大正公司收取的９８３万元购房款实际上系由海南工行支付，相关权利应归属于海南工行，海南工行对此亦无异议，故嵩海公司与大正公司仅需对海南工行承担连带责任。原判以嵩海公司与海南工行签订的《商品房预售（购）契约》实际并未履行，嵩海公司也未收取租赁公司支付的９８３万元购房款为由，认定嵩海公司不应与大正公司共同承担责任不当。
二、关于嵩海公司、大正公司是否应当向海南工行履行交房义务的问题。海南工行和租赁公司分别与嵩海公司和大正公司签订的《商品房预售（购）契约》均为有效合同，双方并已向嵩海公司和大正公司交付购房总款的８２％计９８３万元，现该房屋的产权尚未确定给任何第三人，且该房屋所对应的土地使用权仍在嵩海公司的名下，故嵩海公司与大正公司应当履行其与海南工行和租赁公司所签订的《商品房预售（购）契约》，依照海南工行及租赁公司的请求，按照其业已支付的购房款９８３万元计８２％的比例，将其应分得的８２％的房屋产权，即２３９８．８２１平方米的８２％计１９６７．０３平方米的房屋产权过户给海南工行。《商品房预售（购）契约》尚未履行的部分不再履行，依法予以解除。原判认定嵩海公司、大正公司不应向海南工行履行交房义务不当，应予纠正。
三、森能公司对于海南工行应否承担责任的问题。森能公司与海南工行及租赁公司之间均无合同关系，也未取得海南工行与嵩海公司及租赁公司与大正公司签订的《商品房预售（购）契约》中所约定的房屋产权及其所对应的土地使用权，故对于海南工行，森能公司不应承担责任。
综上，原判关于本案的事实认定基本正确，但关于租赁公司与大正公司之间所签订的《商品房预售（购）契约》效力的认定及适用法律和对案件的实体处理结果等错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销海南省海口市中级人民法院（２００６）海中法民二初字第２４号民事判决。
二、由中国嵩海实业海南公司及海南大正实业开发公司自本判决生效之日起三个月内将位于海口市X路１２号＂世纪生活港＂项目中１９６７．０３平方米（第一、二层各半）的房屋产权过户到中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部名下，过户税费按有关规定各自承担。
三、解除中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部与中国嵩海实业海南公司及海口市设备租赁股份公司与海南大正实业开发公司签订的《商品房预售（购）契约》中未履行的部分。
四、驳回中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部及海口市设备租赁股份公司对海南森能房地产开发有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费１１８３２０元，财产保全费４９６７０元，共计１６７９９０元，由中国嵩海实业海南公司及海南大正实业开发公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张明安
审判员王志刚
审判员曲永生
二○○七年八月二十三日
书记员贺莺
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