上诉人（原审第三人）定安县财政局。
法定代表人张某某，该局局长。
委托代理人吴某，海南鹏达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海南美源实业发展公司。
法定代表人吴某甲，该公司总经理。
委托代理人戴坚，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）定安滨海实业开发有限公司。住所地：定安县X排坡村。
法定代表人莫某乙，该公司经理。
第三人定安县X村信用合作社。
法定代表人罗某某，该信用社主任。
委托代理人吴某平，海南鹏达律师事务所律师。
第三人唐某某，男，１９７７年１０月出生，汉族，定安县工程质量监督站职工，住（略）。
第三人莫某丙，男，１９３８年１月出生，汉族，定安县建设委员会退休职工，住（略）。
第三人莫某丁，男。１９７４年３月出生，汉族，定安县工程质量监督站职工，住（略）。系莫某丙的委托代理人。
第三人邱某某，男，１９６８年８月出生，汉族，住（略）。
第三人莫某戊，女，１９６８年１２月９日出生，汉族，住（略）。系邱某某的委托代理人。
第三人王某某，女，１９５０年４月出生，汉族，住（略）。
第三人吴某己，男，１９５２年１０月出生，汉族，住（略）。
第三人郑某某，男，１９６９年１２月出生，汉族，定安县X乡X村委会南阳村农民。
原审原告海南美源实业发展公司（以下简称美源公司）与原审被告定安滨海实业开发有限公司（以下简称滨海公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原经海南省海南中级人民法院（以下简称海南中院）于２００１年９月５日作出（２００１）海南民初字第１号民事判决，该判决已发生法律效力。海南中院在执行该生效判决以及提级执行由海南省定安县人民法院一审生效的原告定安县X村信用合作社（以下简称定城信用社）与被告滨海公司抵押借款合同纠纷一案中，定安县财政局于２００４年８月向海南中院提出了异议。海南中院于２００６年４月７日作出（２００６）海南民监字第５４号民事裁定，对本案进行再审。海南中院经审查，准许定安县财政局、定城信用社作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼；还依法通知唐某某等八人作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼。海南中院于２００７年３月２３日作出（２００６）海南民再初字第５号民事判决（以下简称再一审），原审第三人定安县财政局不服，于２００７年４月１３日上诉至本院，滨海公司下落不明，进行公告送达开庭传票，本院依法组成合议庭于２００７年１２月６日对本案进行公开开庭审理。定安县财政局的委托代理人吴某、美源公司的法定代表人吴某甲、委托代理人戴坚、第三人定城信用社的委托代理人吴某平、第三人唐某某、莫某丁（莫某丁亦是莫某戊、莫某丙、邱某某的委托代理人）到庭参加诉讼。被上诉人滨海公司、第三人王某某、吴某己、郑某某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告美源公司诉称：１９９５年８月３１日，原、被告双方签订一份《联合兴建定城第二集贸市场协议书》，该协议约定，由被告提供２３．５亩土地，原告投入约６００万元资金在定安县X镇X路修建第二集贸市场（后改称定安中心市场）。市场兴建后出售和出租所得款项除去管理费按被告得４．５成，原告得５．５成。协议签订后，原告依约投入５００万元资金，使主体工程完成了９５％，到９８年５月，主体市场已基本达到开业经营的条件。１９９８年１１月１９日，原、被告双方又签订了一份《合作定安中心市场补充协议书》，该补充协议对原、被告双方所占主体市场及四面铺面的面积进行划分，并约定在双方对原由被告所负责的主体市场第一工程结算清楚，双方签字确认之日起一个月内办好各方所得主体市场房产及四周铺面土地证。但被告方在补充协议签订后，却拒不与原告对由其负责的工程部分进行结算，也不办理相关房产证、土地证，给原告造成巨大的经济损失。故诉请：判令被告立即协助原告办理定安中心市场原告方所有的房产证及土地证，并赔偿原告因其违约造成的损失人民币５９８，５００元。
一审查明，原、被告双方于１９９５年８月３１日、１９９８年１１月１９日分别签订了《联合兴建定城第二集贸市场协议书》、《合作定安中心市场补充协议书》。该两份协议书的主要内容是：被告滨海公司提供其位于定安县X镇X路东北边１４８４１．３６ｍ２的国有土地，原告美源公司提供开发资金，联合兴建定城第二集贸市场（后改称定安中心市场），滨海公司负责土地权界、规划报建、工商税务、公安环保等工作，合作期限七十年。双方所得权益比例包括主体市场（含空间面积）与四边铺面的土地面积，原告得５．５，被告得４．５；市场主楼工程与公共设施工程决算后，清理债权债务，欠资方在决算清楚之日起一个月内还清出资方的款额，否则从一、二层楼面积划分补偿，已完成和尚未完成的公共设施按原告５５％，被告４５％分担建设费用。铺面兴建由双方各自出资兴建，市场内的公共设施，归双方共有，包括室外道路、室外水沟、停车场、公共厕所、绿化、室外水电由双方共同管理。协议签订后，从１９９５年１１月开始，原告美源公司陆续投入资金，由定安城东建筑装修工程公司施工建设中心市场主体工程，至１９９７年７月，主体工程基本竣工，尔后，原、被告双方又分别投入资金建设后续工程及公共设施，至９８年１０月份，该中心市场基本施工完毕，可以投入使用。经原、被告双方当事人共同委托，定安县琼建工程造价咨询有限公司及原、被告双方当事人共同结算，中心市场建筑面积为７１２０．５ｍ２，总造价为４６０５１６２．１２元，每平方米造价为６４６．７５元；水沟、道路、水电设施、厕所、避雷针、消防设施、室外高压电设备、电塔等公共设施造价为７３１４９５．８３元。按合同约定，公共设施造价中，原告美源公司、被告滨海公司应分担的建设费用分别为４０２３２２．７１元和３２９１７３．１２元。在合资、合作兴建中心市场过程中，被告滨海公司法定代表人莫某乙从１９９６年１月９日至１９９７年７月３０日，共１７次从原告处支取现金人民币４０２０００元的垫资费用；原告美源公司法定代表人吴某甲１９９５年１１月１日从莫某乙处借用人民币４０００元，吴某甲同意从双方往来款项中冲抵；被告滨海公司垫资６６５１７６．８７元；上述款项相冲抵后，被告滨海公司尚欠原告美源公司出资款６１９９６．２５元。此外，被告滨海公司于１９９８年下半年，在中心市场大门左侧独自兴建了１２间临街铺面，造价为１５０７８７．８５元。又查明，定安县人民政府于１９９５年８月８日以定府函（１９９５）９４号文批复同意滨海公司招商合作兴建中心市场；１９９５年４月３０日，定安县建设委员会向被告滨海公司颁发了中心市场建设工程规划许可证。
一审认为，原、被告双方签订关于合资、合作兴建定安中心市场的两份协议均为有效合同。对于双方当事人的在中心市场主体工程中应占的房屋面积份额，应严格按照双方签订的协议约定履行，具体划分；被告滨海公司所欠美源公司的垫资款应予返还；至于滨海公司在中心市场门口左边兴建的１２间铺面，事先未与美源公司达成合建的协议，事后又未取得原告的认可，不应视为双方的合资项目，而属于被告方单方面独资兴建的民事行为，该片铺面可归被告所有，可将门口西侧的临街铺面土地使用权交给原告予以补偿。判决：１、定安中心市场主体工程东侧５５％的房屋面积归美源公司所有，西侧４５％的房屋面积归滨海公司所有；２、滨海公司在本判决生效之日起一个月内返还给美源公司出资款６１９９６．２５元，逾期不履行，从被告应享有的上述房产份额中划拨９５．９ｍ２抵偿给原告；３、定安中心市场门口东侧的铺面（１２间）归滨海公司所有，西侧的铺面土地使用权归美源公司使用；４、定安中心市场范围内的空余庭地，按原、被告双方占有的主体工程面积比例享有相应的土地使用权；５、公共设施包括水沟、道路、厕所、水电设施、避雷针、消防设施、室外高压电设备、电塔等，归原、被告双方当事人共同共有、共同使用；６、限原、被告双方当事人在本判决生效之日起一个月内，办理土地使用权变更登记手续，项目合作登记手续，并办理相关的房产证、土地使用权证，相关费用由原、被告按５５％和４５％的比例分担；７、驳回美源公司的其他诉讼请求。案件受理费２６７５２元，鉴定费１３０００元，共计３９７５２元，由原告负担２１８６４元，被告负担１７８８８元。
再一审中，美源公司以一审的同事实、理由、诉讼请求进行陈述。原审被告滨海公司辩称：美源公司并没有依合同约定投入６００万元的建设资金。我公司只收到美源公司的３５０万元的投资资金。依照合同约定，美源公司只能在这３５０万元的投资款中享有５５％的分成。第三人定安县财政局诉称：１９９７年，滨海公司在承建定安县中心市场期间，由于资金紧缺，向我局借用周转金，经定安县人民政府批准，双方于１９９７年９月２５日签订了借款合同和抵押担保书，并办理了房屋及土地的他项权益登记。我局依约将３００万元出借给滨海公司使用。借款期满后，滨海公司未依约还款，经我局多次书面和派员催还，滨海公司以种种借口推拖，我局向定安县人民法院提起民事诉讼后，该院判决滨海公司应在判决生效之日起十日内还清借款３００万元及占用费、逾期还款占用费。现请求依法判决我局对＂定安中心市场＂的房产及土地优先受偿。第三人定城信用社诉称：我社与滨海公司于１９９５年１２月３１日签订抵押借款协议书，由我社出借２９６万元给滨海公司。借款期限届满后，滨海公司没有还款。经我社诉至法院后，定安县人民法院于２００１年５月３１日作出（２００１）定经初字第４－５号民事判决：滨海公司拖欠定城信用社的贷款本金２９６万元及利息、逾期罚息，限滨海公司在判决生效后一个月内全部还清，利息及罚息的计算时间分别从１９９５年１２月３１日与１９９７年１月１日起至还清之日，按国家银行规定计算。该判决已发生法律效力。美源公司与滨海公司合作开发的土地是滨海公司的借款抵押物。请求法院依法保护我社对该土地的优先受偿权。唐某某等八位第三人各自诉称：我们八位第三人是与美源公司各自签订《国有土地使用权转让合同》后受让建房用地的，对美源公司与滨海公司合作开发以及滨海公司与定安县财政局、定城信用社的抵押借款事宜不清楚。法院应依法保护我们受让方的合法权益。
再一审查明：１、关于滨海公司与定城信用社抵押借款的相关事实。滨海公司因与定安县人民政府整体受让定安食品厂的产权而承担了该食品厂的原有债务，为此，滨海公司、定城信用社、食品厂三方在１９９４年１１月２２日签订了《贷款偿还保证协议书》。１９９５年１２月３１日定城信用社与滨海公司重新签订《抵押借款协议书》，约定由定城信用社向滨海公司出借２９６万元，借款期限至１９９６年１２月３１日止，滨海公司以２３．７亩土地作为抵押。１９９６年８月２０日滨海公司以位于定城镇X路北边的１４８４１．３６平方米的土地一块（注：即美源公司与滨海公司合作开发房地产中由滨海公司提供开发的土地）作抵押，并经定安县土地管理局办理抵押登记手续，抵押期限为一年。此后，因滨海公司一直拖欠定城信用社的借款本息，２００１年定城信用社便提起诉讼。定安县人民法院经审理认为，双方签订的《抵押借款协议书》以及抵押行为合法有效，滨海公司没有按约定的期限偿还借款本息，已构成了违约。于２００１年５月３１日作出（２００１）定经初字第４－５号民事判决：滨海公司拖欠定城信用社贷款本金２９６万元及偿付其利息与逾期罚息，限滨海公司在本判决书生效后一个月内全部偿还。利息及罚息的计算时间分别从１９９５年１２月３１日与１９９７年１月１日起至还清之日。利息与罚息分别按国家银行规定计。对该判决，滨海公司和定城信用社均未提起上诉。２、关于滨海公司与定安县财政局抵押借款的相关事实。１９９７年９月１９日，原定安县财政税务局与海南省财政税务厅签订借款合同一份，由海南省财政税务厅借给定安县财政税务局人民币５００万元，用途为定安县城中心市场建设项目。依据上述合同，定安县财政税务局于同年９月２５日，与滨海公司签订了《定安县财政税务局周转资金借款合同》一份，由定安县财政税务局借给滨海公司人民币５００万元，用途为定安县城中心市场项目建设。同日，还出具了《抵押担保书》，以该公司位于定城镇X路的定安县城中心市场的房屋及其土地（国有土地使用权证号为：定安国用９５字第６４号）作借款抵押，并在定安县房产所办理了房屋及土地的他项权利登记。登记的抵押存续期间为１９９７年９月２５日～１９９９年９月２５日。定安财政税务局先后共借给滨海公司人民币３００万元。在定城信用社向定安县人民法院申请执行滨海公司所欠的债务中，定安县财政局于２００２年８月１６日向定安县人民法院发出《关于请求注意依法保护财政局债权的函》，请求定安县人民法院在执行滨海公司债务时注意保护该局的抵押权。借款期限在１９９９年９月２５日届满后，滨海公司仍拖欠定安县财政局的借款本金及合同约定的占用费用。２００４年４月１６日定安县财政局诉至定安县人民法院，请求法院判令滨海公司归还借款３００万元及资金占用费。定安县人民法院经审理，于２００４年７月１９日作出（２００４）定民初字第８６－５号民事判决：滨海公司应在本判决书生效之日起十日内还清定安财政局的借款３００万元及占用费、逾期还款占用费用。占用费按年１．２％计算，计算日期分别为：１００万元从１９９７年１０月１４日计算；５０万元从１９９７年１０月２２日起计算；２０万元从１９９７年１１月６日起计算；３０万元从１９９７年１１月７日起计算；５０万元从１９９７年１１月２５日起计算；４０万元从１９９７年１２月１０日起计算；１０万元从１９９９年１月１日起计算，均计至还清借款之日止。逾期３０％占用费从２００１年１月１日起计算至还清借款之日止。对该判决，滨海公司和定安县财政局均未提起上诉。３、上述二案和美源公司与滨海公司合作开发房地产合同纠纷一案的执行情况。美源公司与定城信用社于２００２年１０月２０日达成的协议约定：双方共同向海南中级法院申请执行，属于美源公司名下５．５成的权益及划分面积执行至美源公司所有，属于滨海公司的４．５成的权益及划分面积作为滨海公司向定城信用社借款的抵押财产执行归定城信用社所有，并由定城信用社负责对该中心市场的评估费。定城信用社与滨海公司抵押借款合同纠纷一案，海南中院于２００３年５月２３日提级与美源公司申请执行滨海公司合作开发房地产合同纠纷案合并执行。同年１１月１０日该院作出裁定：座落于定城镇X路＂中心农贸市场＂范围内西侧铺面土地１０８１平方米（东南大众东路起垂直２３米；西北临围场起沿大众东路４７米）使用权归美源公司所有；＂中心农贸市场主体工程＂所占有的土地使用权与范围内的空余庭地使用权的５５％归美源公司所有，其他４５％的空地使用权归定城信用社所有，＂中心农贸市场＂范围内东南角已建的１２间铺面的土地８０６．６５平方米使用权归定城信用社所有，冲抵滨海公司所欠的定城信用社的１６５９５１８．８元的债务。该铺面及土地已办证并交付给美源公司及定城信用社。中心市场因涉及定安财政局的抵押问题暂没有办理过户手续。该院在２００３年１１月已裁定终结（２００１）定民初字第４－５号民事判决书的执行，并在２００４年１２月６日给美源公司颁发了债权凭证。由定安县人民法院执行的定安县财政局与滨海公司抵押借款合同一案，因执行标的物同该院执行的美源公司与滨海公司合作开发房地产合同一案的标的物同一，并未得到执行。４、定安中心市场主体工程于１９９５年１１月开工，于１９９７年７月结束。５、２００４年４月１５日，美源公司将本院执行划分的＂中心农贸市场＂范围内西侧铺面的三块土地各１８４平方米的使用权分别协议转让给唐某某、郑某某和莫某丙、莫某丁，转让款各为１０６７２０元；协议转让２７６平方米的土地使用权给邱某某、莫某戊，转让款１６００８０元；协议转让２５３平方米的土地使用权给吴某己、王某某，转让款１４６７４０元。以上八位第三人受让的土地面积共计１０８１平方米。美源公司转让上述土地，共收得转让价款６２６９８０元。上述转让的土地，定安县国土环境资源局已在２００４年６月办理了土地使用权变更登记手续。其他事实与原审认定的基本一致。
再一审认为，美源公司与滨海公司签订的《联合兴建定城第二集贸市场协议书》及其《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，协议内容又不违反法律及行政法规的禁止性规定，原审认定有效是正确的。原联建协议约定，美源公司出资约６００万元，滨海公司负责提供开发的土地，建设主体市场大楼第一层和主楼外围铺面，项目建成后美源公司分的５５％，滨海公司分得４５％，但从原审的评估结果来看，美源公司的出资是不足的。在主体工程（二楼）竣工后，双方于１９９８年１１月签订的补充协议约定：双方所得权益比例包括主体市场与四周铺面的土地面积，美源公司分得５５％，滨海公司分得４５％。铺面的土地具体方位是：主体工程的正前面的西南面的土地５５％归美源公司，４５％归滨海公司；东南面的土地５５％归美源公司，４５％归滨海公司。由于原协议约定，该市场建成后由双方成立联合公司来管理市场，但补充协议却约定将主楼及其四周铺面的土地进行分割。因此，该补充协议约定的内容已对原协议进行了变更。如仍按原约定的投资额标准来衡量美源公司的出资是否存在违约是欠当的。在再审中，美源公司与滨海公司对对方提供的证明各自投入情况的证据持有异议，但均没能提供新的证据来推翻原审所作的认定，故双方在本方投入情况上的主张不能成立。《担保法》第五十二条规定：＂抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押物也消灭＂。定城信用社和定安县财政局对滨海公司享有的债权，已分别在２００１年和２００４年经定安县人民法院判决得以保护。对各自所享有的抵押权，定成信用社已通过申请人民法院强制执行的途径得到保护；定安县财政局也已在定安县人民法院强制执行（２００１）定经初字第４－５号民事判决（滨海公司与定城信用社抵押借款合同案）的２００２年８月向该院提出了保护其抵押权的主张，符合最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》（以下简称《〈担保法〉解释》）第十二条＂当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持＂的规定，因此，定安县土地管理局和定安县房屋管理所在办理上述抵押物的他项权利登记时，所限定的担保期间，不具法律约束力。本院对本案启动再审程序后，抵押权人定城信用社和定安县财政局申请保护其抵押权，在诉讼权利上的应予保护。《〈担保法〉解释》第四十七条规定：＂已依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效＂；第五十四条规定：＂按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。＂滨海公司以位于定安县定城大众东路北边的定安中心集贸市场建设用地１４８４１．３６平方米为其借款设置抵押担保，双方于１９９６年８月２０日经定安县土地管理局办理了抵押登记；以中心集贸市场的主体房屋为其与定安县财政局借款设置抵押担保，债权人定成信用社、定安县财政局各自与滨海公司签订的借款合同（主合同）已分别经定安县人民法院审理，并已确认有效，对各自的从合同，也本应确认有效。但由于滨海公司与美源公司合作兴建中心集贸市场的行为发生在先，与定城信用社及定安县财政局的抵押借款行为发生在后，美源公司对抵押物享有共有权。定城信用社、定安县财政局甚至是滨海公司，在再审中，均未能提供滨海公司的抵押行为事先取得美源公司同意的证据，尽管该两次抵押担保均到相关的职能部门办理了抵押的他项权利登记，但所登记的抵押已侵犯了共有人美源公司的权益，抵押担保所涉及共有人美源公司的部分，应属无效；办理土地使用权抵押登记的机关是土地管理局，定安县房屋管理所给滨海公司与定安县财政局办理土地抵押登记前，定安县土地管理局已为滨海公司办理了与定城信用社的抵押借款的土地他项权利登记，定城信用社已享有抵押权，因此，滨海公司与定安县财政局的土地使用权抵押不得对抗定城信用社享有的抵押权。美源公司将本院在执行过程分割得来的定安中心集贸市场使用范围内的土地分别有偿转让给唐某某等八位第三人，并办理了土地使用权变更登记手续，因此，唐某某等八位第三人的受让行为均应属有偿的善意取得，应受法律保护。综上，滨海公司未经美源公司同意，将双方合作开发的定安中心集贸市场的土地和主体房屋分别抵押给定成信用社和定安县财政局，侵犯了共有人美源公司的权益，侵犯到的部分因属无效。因此，抵押权人定成信用社仅对抵押人滨海公司享有的定安中心集贸市场１４８４１．３６平方米土地面积的４５％即６６７８．６１平方米土地享有优先受偿权；抵押权人定安县财政局仅对抵押人滨海公司所有的定安中心集贸市场主体工程和那个房屋的４５％（西侧）享有优先受偿权，其请求判令从折价、拍卖或变卖该市场主楼所占用土地的所得价款中优先受偿滨海公司所欠债务，不符合法律规定，应予驳回。八位与美源公司有偿受让建房用地的第三人，属善意取得，其合法权益应受法律保护。原审认定事实基本清楚，原判第三至第七项的处理结果也并无不当，应予维持；原判第二项判决滨海公司返还美源公司出资人民币６１９９６．２５元，但同时又判决滨海公司逾期不履行，从其享有的４５％的市场房产中划拨９５．９平方米抵偿给美源公司，处分并侵犯了抵押权人定安县财政局的权益，实属不当，应予撤销。判决：１、维持海南中院（２００１）海南民初字第１号民事判决第三、四、五、六、七项；２、撤销海南中院（２００１）海南民初字第１号民事判决第一、二项；３、定安中心集贸市场主体工程房屋的５５％面积（东侧）归美源公司所有，４５％面积（西侧）归滨海公司所有。在滨海公司不履行已生效的（２００４）定民初字第８６－５号民事判决所确定的偿还债务的义务时，定安县财政局有权从折价或拍卖、变卖其享有的上述房屋所得价款中优先受偿；４、在滨海公司不履行已生效的（２００１）定经初字第４－５号民事判决所确定的偿还债务的义务时，定城信用社有权从折价或拍卖、变卖其享有的定安中心集贸市场６６７８．６１平方米的土地使用权所得价款中优先受偿；五、滨海公司在本判决生效之日起一个月内返还美源公司出资款人民币６１９９６．２５元。六、驳回定安县财政局从折价或拍卖、变卖定安中心集贸市场主楼所占用土地所得价款中优先清偿滨海公司对其所负债务的诉讼请求。案件受理费人民币２６７５２元，鉴定费人民币１３０００元，共计３９７５２元，由美源公司负担２１８６４元，滨海公司负担１７８８８元。
上诉人定安县财政局上诉请求：海南中院再一审判决认定事实错误，导致判决不当，请求予以撤销第三条判决，并改判定安县财政局对定安中心市场主体工程房屋享有优先受偿权。再一审判决认定＂滨海公司未经美源公司同意，将双方合作开发的定安中心集贸市场的土地和主体房屋分别抵押给定城信用社和定安财政局，尽管到相关的职能部门办理了抵押物的他项权利登记，但所设定的抵押已侵犯了共有人美源公司的权益，侵犯到的部分应属无效。因此，抵押权人定城信用社仅对抵押人滨海公司享有的定安中心集贸市场１４８４１．３６平方米土地面积的４５％即６６７８．６１平方米土地使用权享有优先受偿权；抵押权人定安财政局仅对抵押人滨海公司所有的定安中心集贸市场主体工程房屋的４５％（西侧）享有优先受偿权＂是完全错误的。其理由是：１、滨海公司用于抵押给上诉人的定安中心市场主体工程房屋的所有权证上只登记所有权人为滨海公司。由于在我国不动产（房屋）的权属关系实行登记公示公信原则，即使登记记载的权利人与实质权利不符，在法律上也只能推定其为真正的权利人，其所进行的交易、抵押、出租等行为，就应受到法律的保护。因此滨海公司与上诉人的抵押关系合法有效，上诉人对该抵押房屋享有优先受偿权。２、虽然美源公司与滨海公司合资、合作开发定安中心市场，但是双方并未在该中心市场的房屋所有权证上将美源公司登记为共有人。因此，如果滨海公司将该房屋抵押给上诉人造成美源公司损失，就应由滨海公司对美源公司进行赔偿。而美源公司与滨海公司的这种债权债务关系不得对抗上诉人依法取得并享有的抵押权。美源公司辩称，原再一审判决适用法律正确，财政局对中心市场房屋和土地中答辩人专有的部分不享有优先受偿权。１、上诉人办理抵押手续过程中的抵押物房屋所有权是不存在的，其对中心市场房屋不享有优先受偿权。上诉人与滨海公司于１９９７年９月２５日签订借款合同，同日办理抵押担保书，约定抵押物是中心市场房屋及全部土地，并同时办理了《房屋他项权证》，从形式上看合乎抵押担保的相关法律规定。但实际情况是，中心市场的房屋直至１９９８年底主体才基本竣工，美源公司与滨海公司直到２０００年才共同向定安县建设局委托验收房屋。在上诉人提供的所谓《房屋所有权证》显示的颁证时间１９９６年１２月２６日，市场中心房屋才建到第一层，连框架都没有建好。而财政局的抵押物设定时间是１９９７年９月２５日，当时房屋尚未建成，怎么可能办出房产证，当然就更谈不上办理《房屋他项权证》了。根据《〈担保法〉解释》第４７条，作为在建房屋，要想办理抵押手续，应当是办理土地抵押手续，将在建房屋一并抵押，这才符合法律规定。在财政局办理抵押手续过程中，抵押物－－房屋所有权是不存在的，其对中心市场房屋不享有担保权益。２、滨海公司将其与答辩人共有财产进行抵押，侵犯答辩人共有部分的抵押无效。前已述及，定安中心集贸市场的房屋和土地是答辩人与滨海公司共有的财产，根据《＜担保法＞解释》第５４条：＂按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效，但是其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效＂，滨海公司未经答辩人同意，将双方共有的财产抵押，侵犯了答辩人的利益，侵犯的部分应属无效。３、县财政局在向滨海公司借款和接受滨海公司抵押物的时候即非善意第三人，不能主张自己不知共有关系的存在而接受了抵押：（１）定安县人民政府于１９９５年８月８日以定府函（１９９５）９４号文批复同意滨海公司招商合作兴建中心市场，而县财政局在向滨海公司借款时，是经过了定安县人民政府批准的，财政局理应知道该项目存在合作建房人，却没有征求合作建房人的同意。（２）财政局在向滨海公司借款时，滨海公司已经将土地使用权抵押给定城信用社，并在国土部门办理了抵押登记，而财政局与滨海公司签订抵押合同虽然约定同时抵押房屋与土地，却只在房管局办理了《房屋他项权证》，而未要求滨海公司到国土局办理土地使用权的抵押登记手续。定城信用社答辩：对抵押土地我们享有优先受偿权。１９９５年１２月３１日滨海公司与信用社进行贷款，也办理了土地抵押手续。滨海公司与美源公司的合作是在１９９５年，滨海公司把房子抵押给财政局也是在我们与滨海公司进行抵押之后，因此，我们对抵押的土地享有优先受偿权。
二审查明事实与一审、再一审认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人定安县财政局主张其与滨海公司抵押行为有效的问题。定安县政府人民政府于１９９５年８月８日以定府函（１９９５）９４号同意滨海公司进行招商合作兴建中心市场批复，已抄送给上诉人，上诉人在明知中心集贸市场为滨海公司与他人合资兴建。且对中心市场建设状况未核实的情况下，仍然与滨海公司单方办理抵押借款，其行为存在过错。滨海公司虽在１９９８年１１月１９日与美源公司签订的《合作定安中心市场补充协议书》双方又进一步明确＂甲、乙双方的分成所得归双方各自所有，任何一方不得侵犯＂。但滨海公司却背着产权共有人，于１９９６年１２月２６日将尚未建成的共有财产登记在自己的名下，并背着产权共有人将共有人的部分财产进行房屋、土地抵押，侵犯了产权共有人美源公司的利益。因此，滨海公司将共有人美源公司所拥有的房屋产权部分抵押给上诉人的抵押行为无效。上诉人主张抵押关系合法有效没有法律依据。对此，上诉人在抵押借款中存在着过错责任，造成的损失应自行承担。现上诉人要求二审改判其对中心市场主体工程美源公司拥有房屋所有权部分的抵押权享有优先受偿权的理由不能成立。
综上，再一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持海南省海南中级人民法院（２００６）海南民再初字第５号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长韩艳玲
审判员李庆
审判员张红菊
二○○八年三月二十八日
书记员王某芳
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
