原告：益阳维克仓储房地产开发有限公司，公司住所地湖南省益阳市X路。
法定代表人：高某某，该公司董事长。
委托代理人：贾钢，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：郭XX，男，X年X月X日出生，汉族，系益阳富泰城建材超市有限公司总经理，住益阳市维克仓储市场富泰城超市。
委托代理人：孙浩军，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告益阳维克仓储房地产开发有限公司（以下简称维克公司）诉被告郭XX民间借贷纠纷一案，本院于2007年10月30日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。在此期间，双方以“郭XX诉维克公司商品房买卖合同纷一案在赫山法院一审。两案的审理有一定牵连，且双方均有和解意愿，为妥善解决本纠纷，请求法院对本案暂缓开庭”为由，申请庭外和解，本院予以准许。2008年7月15日，维克公司增加、变更诉讼请求，本院重新指定举证期限。2008年11月17日本案公开开庭审理。原告维克公司的法定代表人高某某、委托代理人贾钢，被告郭XX及其委托代理人孙浩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告维克公司诉称：2002年10月13日，维克公司与郭XX签订《商品房买卖合同》，郭XX向维克公司购买商品房门面一栋，价款为512.4109万元，郭XX仅支付500万元，欠12.4109万元。2003年7月29日，维克公司与郭XX签订《购房补充协议》，维克公司为支持郭XX的经营发展，向郭XX提供借款80万元，郭XX应当在1年之内还清，如不能还清，则应当在60个月内等额还清，但至起诉之日，郭XX仅还款7万元。维克公司请求解除双方于2003年7月29日签订的《购房补充协议》第3条中关于60个月内按月等额还款的约定，请求判令郭XX偿还欠款85万余元、支付利息31万元及逾期付款违约金77万元（应支付至实际还款之日止，暂计算至2008年7月15日），并承担本案诉讼费用。
原告维克公司为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、郭XX所购维克公司门面的产权证4份，以证明郭XX向维克公司购买商品房的事实以及所购房屋的面积。
2、付款凭证存根4份，以证实郭XX向维克公司支付首期购房款50万元。
3、《商品房买卖合同》1份，以证实双方在商品房买卖合同中的权利与义务。
4、《购房补充协议》1份，以证实郭XX向维克公司借款80万元，以及双方约定的权利义务。
5、郭XX出具的借支单1份，以证实维克公司按约向郭XX支付了80万元。
6、维克公司的收据2份，以证实郭XX于2004年3月2日、2005年4月19日，分别归还5万元、2万元。
被告郭XX当庭答辩称：一、本案应为商品房买卖合同纠纷。维克公司的诉状有歧义，该公司在诉状中明确了本案为商品房买卖合同纠纷，但又认为双方是借款合同纠纷。二、依据合同约定，郭XX只欠维克公司73万元，在维克公司增加、变更的诉讼请求中，增加了购房款12.4109万元，违背了合同计价方式。三、郭XX拒付少量的购房款不是违约行为，是因维克公司未按合同约定按时、按质交付商品房。四、维克公司在诉状中即计算了利息又计算了逾期违约金，于法无据。五、维克公司请求解除其60个月等额还款的约定没有法律依据。六、本案的被告郭XX已经作为原告在益阳市赫山区人民法院起诉，该案已经开庭，益阳市赫山区人民法院在审理中针对房屋质量有问题的部分已经作了两次鉴定和价格认定，本案的审理应等益阳市赫山区人民法院的审理结果出来以后才能确认双方究竟应如何付款。
被告郭XX在本案中没有提供证据。
被告郭XX对原告维克公司提交的证据的真实性、合法性均没有异议，但对于所要证明的目的有异议。合同约定的是固定的计价方式，所以证据1产权证的面积并不是购房计价变更的依据。证据2只是以现金方式支付的购房款，其他的购房款已经以按揭方式支付完毕。根据证据3，郭XX向维克公司购房的计价方式及购房款的总额，合同有明确约定，这是固定的价格，不应再予以变更。合同第三条一款对于计算面积作了明确约定，合同第四条对于计价方式和价款作了明确的约定，是固定的价格。维克公司追加12万余元购房款，违背合同约定。根据补充协议的约定及综合本案的交房及房屋计算标准的相关事实，合同第七条在本案中是不能适用的，不存在计算违约金。证据4，《购房补充协议》的法律性质不是借款协议，是双方在支付购房款方面所达成的共识，维克公司依据该份协议起诉，本案应为商品房买卖合同纠纷不是借款款纠纷，补充协议第二条已对此作出明确约定。本案不是郭XX付款不积极，而是因为房屋的质量有问题，才所拒付73万元，不应承担违约责任。补充协议第三条明确约定了借款80万元的归还方式有两个，按60个月分期还款方式是双方共同确认的，维克公司在变更诉讼请求中要解除该条款的约定无法律依据。该笔借款是双方在支付购房款方面达成的另一种约定。证据5，说明现在只欠维克公司73万元。
经本院审查，对原告维克公司提供的证据的真实性、合法性，被告郭XX没有异议，对上述证据本院予以确认。
根据采信的证据，本院查明如下案件事实：
2002年10月13日，以维克公司为甲方、郭XX为乙方，双方签订了合同编号为房字301的《商品房买卖合同》，郭XX向维克公司购买由维克公司开发建设的维克仓储式建材市场二期B区第四栋X-X号的预售门面一栋。双方约定：该栋商品房的用途为建材超市，是根据乙方要求特别设计与建设，其二楼由乙方委托甲方与施工队统一洽谈并代建。双方重点在三个方面进行了详细约定：
一是关于计价面积和计价方式。双方在合同第六条约定：计价面积（墙体外侧边对边）约为4320平方米（第一层与第二层各为2160平方米），按上述面积计算方法，不再另外分摊公用面积。双方约定按合同约定计算面积的方法计算商品房价款，该商品房一层单价为人民币每平方米l526元；二层单价为人民币每平方米763元。总金额约(人民币)肆佰玖拾肆万肆仟贰佰肆拾元整。对面积确认及面积差异处理，双方约定以合同约定计算面积的方法(墙体外侧边对边，即空间面积加墙体面积)为依据进行面积确认及面积差异处理，或以现场实测面积为准。
二是关于付款方式及期限。双方约定：乙方签订合同的三天内，向甲方预付伍万元房款，基础动工的三天内(以施工方进场开挖基础时间为准)再支付肆拾伍万元的房款；另一部分以第一层作按揭抵押物由甲方协助乙方以按揭付款的方式支付；乙方还必须同时履行下列条款：1、乙方必须按甲方的要求在本栋房屋主体完工(即二楼屋顶上梁封顶)的三天内提供按揭资料并配合甲方进行按揭操作，如乙方不按时配合按揭或不按时提供银行认可的全部按揭资料，按本合同“第七条，乙方逾期付款的违约责任”条款处理。2、若本栋房屋主体完工的90天内一层无法按揭，则欠缴的房款由乙方在上述情况发生的第二天起分十年按月以按揭的方式支付给甲方，并以本栋房屋一层的房产及一层的地产作抵押。同时，乙方支付的现金及按揭金额之和不足以支付房款时，亦按本条款执行。乙方违反本条，按本合同“第七条，乙方逾期付款的违约责任”处理。3、乙方支付的现款和按揭金额之和不足总房款的部分，由乙方在房屋交付使用的第31天起分十年按月以按揭付款的方式支付给甲方，违反本条，按本合同“第七条，乙方逾期付款的违约责任”条款处理。4、如因其他原因，造成按揭不及时或办不了，办理土地使用证和房产产权证时，交易契税由乙方支付，并冲减应缴房款，一层产权证暂记于甲方名下，二层房屋产权证及土地使用权证交给乙方。5、如银行既不愿按揭，又不能以房产抵押贷款，乙方又不能在房屋交付使用的第三十一天以按揭的方式分十年按月向甲方支付房款，并按本合同“第七条，乙方逾期付款的违约责任”条款处理。
三是关于乙方逾期付款的违约责任。双方在该合同第七条约定“乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在叁拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过叁拾日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的20％向甲方支付违约金，并自动放弃前期已交房款。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。采取按揭付款的按本栋房屋主体竣工后(以甲方与承建施工队签订的施工日记为准)的90天算起，为应付款之日，采取抵押贷款的按办好产权证后的90天算起，为应付款之日。2、双方确认，由于该房是按乙方要求特建，故乙方逾期付款叁拾天后，甲方有权解除合同并不退还前期已收款，房屋由甲方收回。若乙方在按揭、抵押贷款后，在90天内仍不能按本合同支付所欠房款，则甲方有权要求乙方委托甲方其与银行清算，由甲方代乙方清偿银行债务，收回房屋，并按房屋总价款收20％的违约金。3、双方确认，乙方在房屋主体完工的三天内不提供必备的银行按揭手续或不办理银行按揭视同逾期付款违约。”
此外，该合同还就房屋的建设标准、房屋质量、交付期限、交接方式、甲方逾期交房的违约责任、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、产权瑕疵担保、产权登记、保修责任等进行了详细约定。
该合同签订后，维克公司动工兴建该栋房屋。在该栋房屋的建设过程中，郭XX以及郭XX的亲属郭学军一直参与了房屋施工监督工作。郭XX从2002年10月至2003年1月，分四次向维克公司支付首期购房款50万元。
2003年7月25日，郭XX该栋房屋作为抵押，与中国银行股份有限公司益阳市分行签订商业用房借款合同，以4.8‰的月利率贷款600万元，分120个月按月还款，借款利率根据国家法定利率在下一年度相应调整。双方为该借款合同签订房屋抵押合同后，维克公司又为该笔借款提供了保证担保。
2003年7月29日，以维克公司为甲方、郭XX为乙方，双方签订了《购房补充协议》，就房字301的《商品房买卖合同》履行过程中出现的部分偏差（如延期交房、产权证办理稍微延后、甲方所售房屋与西邻的间距、所欠购房款还款期限）达成相互谅解，互不追究对方的责任。就郭XX按揭金额超出应付房款的问题，维克公司承诺在郭XX办妥按揭并且按揭款到达维克公司帐户后，将超出应付房款部分付给郭XX。双方在补充协议第三条约定：为支持乙方发展，甲方另外借款人民币捌拾万元给乙方并视同欠缴房款，乙方须在一年内还清，乙方在一年内不能一次性还清时，则在本协议签订之日起60个月内按月等额还清（按人民银行房屋按揭利率加收壹厘利率计取利息）。如乙方不能按期还款，则按照双方签订的商品房买卖合同中“乙方逾期付款的违约责任”条款处理。第四条约定：在甲方为乙方办妥房产证时，乙方欠甲方的款便开始计算利息，利率应按人民银行标准房屋按揭利率上浮壹厘利率计取利息。第五条约定：上述款项在按揭款到位后十天内全部如数按乙方要求付款方式付给乙方。
随后，中国银行股份有限公司益阳市分行贷给郭XX的600万元按约划入维克公司的帐户，维克公司收取郭x万元购房款后，余款150万元，由维克公司支付给了郭XX。
2003年8月4日，维克公司向郭XX支付了80万元借款。2003年8月28日，郭XX开办的富泰城建材超市在该栋房屋开业经营。2003年12月5日，维克公司为郭XX办理了该栋房屋第一层的所有权证书，2004年3月12日，维克公司为郭XX办理了该栋房屋第二层的所有权证书。2004年3月2日、2005年4月19日，郭XX分别还款5万元、2万元。此后，郭XX一直没有还款。
2007年3月8日，郭XX以维克公司交付的房屋有多处装饰、设备标准没有达到合同约定以及建筑设计图纸规定的标准，且房屋质量存在问题为由诉至法院，请求法院判令维克公司赔偿其经济损失x.1元。该案经益阳市赫山区人民法院审理后，于2008年10月8日作出判决，判令维克公司赔偿郭x元，维克公司不服该判决，上诉至本院。该案目前正在二审审理过程中。
2007年10月30日，维克公司诉至本院，要求郭XX偿还欠款、欠款利息以及支付逾期付款违约金。
本案审理过程中，本院根据维克公司的申请，并经双方协商同意，委托益阳市价格认证中心根据合同约定，对涉案商品房的房屋总价进行价格鉴定。益阳市价格认证中心作出益认鉴字[2008]X号价格鉴定结论书及更正说明，认定按照双方合同约定方法计算，涉案房屋的建筑面积为4407.76平方米，第一层2137.88平方米，第二层2269.88平方米，涉案商品房的总价格为x.32元。2009年1月15日本院将上述鉴定结论送达双方。郭XX当即对该鉴定结论予以认可，2009年4月30日，维克公司对该鉴定结论作出书面认可。
本案庭审后，郭XX向本院提交书面陈述：按照双方在商品房买卖合同第六条关于付款方式的约定，郭XX向维克公司支付购房款50万元后，其余购房款以第一层房屋的所有权作为抵押以按揭方式支付，不足部分由郭XX在交付使用后的第31天起分10年以按揭付款的方式支付给维克公司。该栋房屋的总房款估计约500万元，以第一层房屋所有权抵押贷款顶多350万元。根据合同约定，意味着至少100万元的购房款郭XX只能分10年以分期付款的方式支付给维克公司。而维克公司由于资金紧张，至2003年6月仍然没有按期交房，维克公司要求改变付款方式，以郭XX所购的一、二层门面全部作抵押向银行按揭贷款，维克公司可以提前收回房款100余万元。为使维克仓储市场顺利开发，郭XX同意了维克公司的要求，但要求维克公司予以资金支持，维克公司遂向其出借80万元并视同欠付的购房款。双方按此约定履行后，郭XX要求与维克公司清算房款，因维克公司没有按照合同约定和设计图纸施工，而且还完全否定合同约定的房屋价款计算方式，要求按照产权证面积计算房款。按照产权证面积计算房款，要比合同约定的计价方式多12万余元，双方多次协商未果。2006年6月19日，维克公司书面通知郭XX，要求郭XX按照产权证登记的面积计算的购房价款并按此支付，故郭XX诉至法院，要求清算房款。
本院认为：民事案件案由的确定，主要是根据当事人的请求以及所涉及的法律关系性质确定。维克公司与郭XX关于借款80万元的约定，虽然规定在双方签订的《购房补充协议》中，但双方就该笔借款的约定，实质上是一个单独的借款协议，只是就该笔款项逾期还款时的违约责任承担问题准用了双方在《商品房买卖合同》中关于逾期付款的约定，该笔款项在法律性质上仍然属于民间借款，就该项内容发生的争议应定性为民间借贷纠纷。根据双方认可的益阳市价格认证中心作出的鉴定结论，郭XX应支付维克公司购房款x.32元，已经支付500万元，超过了郭XX应当支付给维克公司的购房款数额，郭XX欠维克公司购房款的事实不存在，维克公司请求郭XX支付购房欠款12.4109万元及其利息和违约金的请求应予驳回。
按照双方在《购房补充协议》第三条的约定，郭XX于2003年8月4日从维克公司取得80万元借款后，应当在一年内即2004年8月4日前一次性还清；如果不能按此约定还清，郭XX则应从协议签订日起即2003年7月29日起分60个月等额还清。由于双方约定了不能一次性还清欠款的情况下可以分期还款，按照分期还款的约定，郭XX至少应当在2004年7月29日前还清16万元及相应利息。但郭XX仅于2004年3月2日、2005年4月19日分别归还5万元、2万元，既没有按约一次性还清该笔借款，也没有按照约定分期等额还款，其行为构成违约。郭XX逾期还款超过30日，按照双方约定，郭XX承担的违约责任应当准用《商品房买卖合同》第七条“乙方逾期付款的违约责任”约定，即维克公司有权解除合同。因此，维克公司请求解除按60个月等额还款约定的理由成立，应予支持。根据双方约定，维克公司请求解除合同后，郭XX应当按照累计应付款的20%向维克公司支付违约金。因此，郭XX应当支付的违约金数额为14.2万元[（80－7）×20%]。
由于借款合同与商品房买卖合同二者在法律性质上的差别，借款合同中约定的借款一经借出，出借人一方义务已经履行，借款人也只存在按约还款的义务，不存在借款人可以不继续履行还款义务的权利。根据双方约定，郭XX承担的违约责任虽然准用《商品房买卖合同》第七条“乙方逾期付款的违约责任”条款处理，但该条款中关于“乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十五的违约金。”的约定只能适用于商品房买卖合同中而不能适用于借款合同中。维克公司要求郭XX按照该条规定按日承担万分之十五的违约金的理由不能成立，对此请求不予支持。
根据《购房补充协议》第四条的约定，郭XX向维克公司的借款应当支付利息，其利息的起算日期为维克公司给郭XX办妥房产证的日期。维克公司分两次办理了郭XX的房屋产权证书，其办妥的日期应当以最后的日期为准，即利息的起算日期应当从2004年3月12日起开始计算。利率标准应当按照双方的约定确定，即按照中国人民银行标准房屋按揭利率上浮壹厘利率计取。因当时中国人民银行对房屋按揭没有单独的标准利率，只有人民币贷款基准利率，郭XX向中国银行股份有限公司益阳市分行的购房借款亦是按照中国人民银行颁发的人民币贷款基准利率执行，并随基准利率的调整从下一年度起相应调整。因此，郭XX向维克公司借款的利率也应当以中国人民银行颁发的人民币贷款基准利率为标准，按照双方约定上浮壹厘计取，并随基准利率的调整从下一年度起相应调整。经查，2004年3月12日中国人民银行颁发的同期中长期贷款的年利率（5年以上）为5.76%（月利率为4.8‰），本案借款的年利率应为5.86%。2004年10月29日中国人民银行颁发的同期中长期贷款年利率（5年以上）调整为6.12%，郭XX对维克公司的借款利率从2005年1月1日起亦相应调整为6.22%。郭XX在2004年3月2日已经归还借款5万元，在2005年4月19日归还借款2万元。因此，2004年3月12日至2004年12月31日，借款时间为294天，郭XX应当支付给维克公司的利息为x元[75万×（5.86%÷365天）×294天]；2005年1月1日至2005年4月19日，借款时间为109天，郭XX应当支付给维克公司的利息为x元[75万×（6.22%÷365天）×109天]。余欠本金73万元自2005年4月20日起至2005年12月31日的利息为x元[73万×（6.22%÷365天）×266天]；2006年4月28日、8月19日，中国人民银行对人民币贷款基准利率进行了两次调整，但由于其调整利率的时间是2006年的4月、8月，在2006年度开始时执行的仍然是2004年10月29日的标准，2006年度的利率仍然应当按照该年度开始时的利率标准执行，故2006年度的利息为x元[73万×6.22%]；2007年度的利率，应当按照2006年8月19日调整后的利率加一厘计算（6.84%＋0.1%），故2007年度的利息为x元[73万×6.94%]；2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，中国人民银行对人民币贷款基准利率进行了六次调整，2008年度的利率应当按照2007年12月21日调整后的利率加一厘计算（7.83%＋0.1%），故2008年度的利息为x元[73万×7.93%]；2008年9月16日、10月8日、10月30日，中国人民银行对人民币贷款基准利率进行了三次调整，在2009年度开始时执行的仍然是2007年12月21日的标准，2009年度的利率仍然应当按照该年度开始时的利率标准执行，故2009年度1至5月的利息为x元[73万×（7.93%÷12月）×5个月]。因此，至2009年5月31日止，郭XX应当支付给维克公司的借款利息为x元（x＋x＋x＋x＋x＋x＋x）。2009年6月1日至执行之日的利息，可按照上述方法另行计算。
郭XX与维克公司之间关于商品房买卖合同中因装饰、设备标准是否达到合同约定、是否符合建筑设计图纸规定的标准、房屋质量是否存在问题的争议，与本案借款是两类性质不同的纠纷，郭XX不能以商品房买卖合同中存在争议而拒不还款。并且，郭XX第二层房屋产权证的颁发时间是2004年3月12日，在该日之前，维克公司不可能提出按照产权证面积计算房屋价款的要求，说明双方在该日之前，双方尚没有就购房款总额计算问题存在争议；在2005年4月19日，郭XX还偿还了2万元借款，说明双方还没有在借款方面发生争议。而在此时，郭XX就已经违反了双方关于还款的约定。在郭XX违反约定归还借款时，双方在履行商品房买卖合同的过程中尚未发生争议，即使发生了的争议，谁是谁非也尚无定论。郭XX以一个尚未发生或尚无定论的争议为由而拒不还款的理由显然不能成立。对郭XX以此为由提出的抗辩意见应不予采纳。
利息是根据双方约定或法律规定支付，郭XX在本案中即使不存在违约行为，也应当对借款支付利息；违约金的赔偿是根据双方约定或法律规定对违约方的一种处罚，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。双方在本案中约定的逾期付款违约金可以视为逾期利息，二者同时适用不违反有关法律规定。而且，在借款合同纠纷中，借款方即使严重违约也只单纯支付利息而不承担违约责任，对借款方的违约行为不予处罚，明显违背公平和诚实信用原则。郭XX认为二者不能同时适用的理由不能成立。
本案借款纠纷的发生虽然与郭XX诉维克公司商品房买卖合同纠纷一案有一定关联，但该案的处理结果不影响本案的处理结果，本案的处理结果亦不影响该案的处理。郭XX认为本案的处理应等待该案处理结果的理由不能成立。
综上所述，维克公司的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（二）、（四）项、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告益阳维克仓储房地产开发有限公司与被告郭x年7月29日签订的《购房补充协议》第3条中关于60个月内按月等额还款的约定；
二、被告郭XX偿还原告益阳维克仓储房地产开发有限公司借款73万元；
三、被告郭XX赔偿原告益阳维克仓储房地产开发有限公司违约金14.2万元；
四、被告郭XX支付原告益阳维克仓储房地产开发有限公司2004年3月12日至2009年5月31日期间的借款利息x元；
五、被告郭XX按照按中国人民银行颁发的同期中长期贷款月利率再上浮壹厘的标准，按照本院确认的利率调整方法，向原告益阳维克仓储房地产开发有限公司支付2009年6月1日起至执行之日止的借款利息（按本金73万元计算）。
六、驳回原告益阳维克仓储房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述给付内容，限本判决生效之日起15日内付清。
本案案件受理费x元，由原告维克公司负担5000元，被告郭XX负担x元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高某人民法院。
审判长丁贤
审判员徐光辉
审判员黄和平
二００九年六月一日
代理书记员彭艳
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